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부동산 시장 급등세 억제하는 아시아 규제당국 (칼럼) |부동산노트

2007-03-04 15:37

http://blog.drapt.com/bewhoyou/414881172990269374 주소복사

부동산 시장 급등세 억제하는 아시아 규제당국 (칼럼)
(Sky-high: why a boom in property prices is rattling Asia regulators / Joe Leahy )

  • 중국과 인도를 필두로 아시아 지역의 경제가 고도성장하면서 부동산가격이 부풀어 오르고 있어
    • 인도의 금융 중심지인 뭄바이 중앙부의 땅값이 가파르게 오르기 시작하여, 최고급 부동산의 임대료는 연간 두 배씩 상승해. 뭄바이 부동산 중개업자 Anjeli Hazari, “30만루피를 예상했던 임대아파트의 월세가 이제는 60만루피가 되었음. 부동산시장 동향이 상당히 변덕스러워”
  • 아시아 전역에 걸쳐서 부동산 가격이 급등하는 현상이 되풀이 되고 있어. ING(싱가포르) 수석이코노미스트 Tim Condon, “아시아 도처에서 자산 붐을 경험했고 이러한 현상은 상당히 일률적으로 나타나고 있어. 주식시장에서든 부동산시장에서든 이러한 현상을 경험하지 않은 나라는 거의 없어”
    • 부동산 컨설팅업체인 Jones Lang LaSalle은 도쿄에 있는 최고의 사무실의 가격이 지난해 63% 상승했고 주거 지역의 임대료는 28% 상승했다고 추정해. 이는 일본이 1980년대의 자산 버블이 붕괴한 이후의 오랜 침체기에서 벗어나고 있다는 증거를 더해
    • 이 달 일본의 부동산주는 1980년대 이래 최고 수준을 기록하였고, 미쓰이 부동산의 주가는 상장 이래 최고치를 계속 경신했음. 이러한 상승세는 많은 연기금이 부동산에 대한 자산 배분을 확대한 것에 기인해. 지난달 일본 부동산투자신탁(리츠)의 가격도 최고치를 경신하였고, 이는 부동산 가격이 향후 상승세를 지속할 것이라는 투자자들의 확신을 반영해
    • 크레딧스위스(도쿄) 부동산 애널리스트 오타니 요지, “외국인투자자들이 이러한 급상승에 관련되어 있지만 주된 이유는 투자신탁을 통한 개인 투자자들로부터의 자금 유입이라고 믿어. 베이비붐 세대의 은퇴가 추가 성장을 촉진할 것으로 보여”
    • 한국에서는 12월 대선을 앞두고 있는 올해, 주택문제가 국내 주요 정치 논점이 될 것. 시민들은 투기꾼들이 부동산 가격을 터무니없이 올려 일반 가구가 부동산 시장에서 배척당하고 있는 것에 분개해. HSBC가 집계한 수치에 따르면, 한국 수도권 지역의 집값은 지난해 20% 상승하였음.
    • 마닐라 마카티 지역의 고급 아파트 가격은 지난해 38% 상승했고, 싱가포르는 34% 상승했으며, 임대료도 비슷한 정도로 상승했음. 외국인투자자들의 큰 관심을 모으지 못했던 인니도 주로 금리 하락 때문에 부동산가격이 다시 상승하고 있어
  • (부동산 가격의)빠른 상승세는 투자자들을 만족시킬 수 있겠지만, 자산 가격의 인플레이션이 정치적 난제를 야기하고 금융 안정성을 위협할 수도 있다고 우려하는 각국 정책입안가들에게는 걱정거리임.
    • 이러한 추세로 인해 각국의 감독당국은 은행의 부동산부문 대출 억제책을 강구하는 등 부동산시장의 가파른 상승을 막기 위해 애쓰고 있어. 그러나 (이런 노력에도 불구하고)향후 몇 년간 지속될 것으로 보이는 과도한 버블 현상이 약화되는 것 외에 더 큰 것을 얻을 수 있다고 믿는 사람은 거의 없어
    • 부동산시장에 또 다른 ‘미니버블’이 형성될 수도 있다고 우려하는 일본 금융청은 부동산 펀드로 흘러들어 가는 대출을 억제할 계획임.
    • 한국정부는 부동산시장을 냉각시키기 위한 시도로 주택담보대출 기준을 강화하고 땅값과 아파트 가격 규제를 강화하는 등 여러 행정적인 조치를 실시해 왔음.
    • 상하이와 같은 중국의 주요 도시에서 고급 주택 가격은 정부가 지난 2년간 부동산 시장의 열기를 일부 걷어낸 정책을 취하기 전까지 연간 50% 이상 상승했음. 이러한 냉각 노력에는 부동산 양도세, 주택담보대출에 대한 높은 할부 계약금 등이 포함돼
  • 일각에서는 아시아 각국 정부의 부동산시장 억제책들이 기대 효과를 거둬 왔다는 의견이 있어
    • UBS 아시아담당 이코노미스트 Jonathan Anderson, “지난해 중국의 주택가격 상승률(6~7%)은 소득 증가율보다 낮았음. 중국 당국자들이 전체 부동산시장에 타격을 주지 않으면서 특정 부동산시장 부분에 초점을 맞춘 것은 상당히 잘 한 일임.”
  • 하지만 이코노미스트들은, 당국자들이 무슨 정책을 시행하든 기껏해야 부동산가격 상승세를 둔화시킬 수 있을 뿐이라고 믿고 있어
    • 아시아 국가들이 급격한 성장을 보이고 있는 가운데, 아시아 국가 국민들은 자금을 어딘가에 투자해야만 하는 상황임. 중국에서는 부동산가격 상승세가 둔화됐지만, 이는 잠재적 버블을 주식으로 이동시키는 결과를 가져오는 데 그칠 수도
    • 2001~05년에 부동산 투자는 더 높은 수익을 얻기 위한 선택이었음. 하지만 중국정부의 부동산투자 둔화 노력 이후 많은 개인투자자들의 자금이 중국 주식시장으로 흘러들어갔으며, 중국 주식시장은 지난해 130% 급등했음. 실제로 정부 당국자들은, 중국인들이 주택담보대출을 통해 확보한 자금으로 주식투자를 했다는 소문에 대해 조사하고 있어
  • 이코노미스트들, “부동산 붐의 저변에 깔려 있는 것은, 세계 시장에서 사업 방식의 구조적 변화임.”
    • 세계 시장에서 중국을 중심으로 아시아 국가들이 생산하는 상품의 비중이 늘고 있으며, 인도 등은 영업지원 서비스 시장에서 입지를 넓혀가고 있어. 이는 아시아에서 놀라운 성장세를 이끄는 원동력이 되고 있으며, 골드만삭스(싱가포르) 김선배 이코노미스트는 올해 아시아 경제성장률이 8~8.5%에 달할 것으로 전망해
  • 이러한 성장동력들은, 아시아가 어느 때보다도 큰 규모의 수출수익 및 투자를 흡수하고 있음을 나타내
    • 아시아 중앙은행들은, 이러한 자금 유입에 직면하여 자국 통화 절상을 억제하기 위해 달러화를 사들이고 그렇게 사들인 달러화를 미 재무부 채권 등에 투자하고 있어. 이 과정에서 이들 중앙은행들은 자국 경제의 통화 공급을 늘리는 동시에 서구 국가들의 금리는 억제하고 있어. 그 결과, 아시아 투자자들은 현금이 넘치게 되고 서구 투자자들은 수익을 늘리기 위해 아시아 고위험 시장으로의 자금 이동에 눈을 돌리고 있어
    • 외국인 사모투자자들이 아시아로 몰려오고 있어. 뉴델리소재 Trammell Crow Meghraj(국제 부동산컨설팅사)의 Tanaji Chakrabarti에 따르면, 최소 50~60개의 전문 사모펀드들(평균 자산규모 2억5천만~3억달러)이 인도 부동산 투자를 고려하고 있어. 부동산컨설팅사 Cushman Wakefield 아태지역 CEO Michael J. Thompson, “중국ㆍ인도 리스크, 심지어 베트남 리스크의 시절이 지나갔으며, 그리고 어느 정도는 파키스탄 리스크 시절도 지나갔음. 기관투자자들은 리스크는 크지만 수익률이 더 높은 투자처를 찾고 있어”
    • 아시아 전역에서, 기업들은 재빠르게 이러한 추세를 포착해 왔음. 인도 개발업체들은 런던 대체투자시장(AIM)에 상장해 왔고, 다수의 중국 개발업체들은 올해 홍콩 증시에 상장할 계획을 가지고 있어
  • 이코노미스트들, “많은 국가들에서 (부동산시장 급등 때문에)큰 혼란에 빠질 이유가 전혀 없어”. 부동산 사이클이 초기 단계에 있으며, 과거 버블 붕괴로 단련된 많은 규제당국자들은 최악의 (투자)과잉 사태를 제어할 수 있을 만큼 원숙해졌다는 신호를 나타내고 있어
    • 공산국가 베트남 등 변방 경제국에서조차도, 부동산가격이 재상승하고 있기는 하지만 최근 2001~02년의 과도한 부동산 붐이 다시 나타날 것이라고 예측하는 사람은 아무도 없어. 베트남 부동산개발업체 Refeco 회장 Tran Quyet Than, “이전에는 집이 실제로 지어지기 전에 부동산이 여러 차례 사고 팔렸지만, 이제 그렇게 하기는 어려워. 부동산 개발 규제들이 더욱 엄격해졌음.”
  • 김선배(골드만삭스), “자산 가격 강세는, 사람들이 삶에 대해 더욱 자신감을 갖게 되면서 강력한 수요를 견인하는 역할을 할 것. 이러한 효과가 수 분기가 아닌 수 년간 나타날 것”
    • 뭄바이에서 지난해 사무실 가격은 72% 급등했음. 인도에서 사업용 부동산 및 숙박 비용이 증가함에 따라 대도시로부터의 이탈이 일어나고 있어. 콜센터, IT업체, 그리고 국가경제 붐을 일으킨 산업들이 규모가 작고 사업비용이 적게 드는, 지명도가 떨어지는 도시로 이전하고 있어. 중국 등지에서 부동산 붐은, 이름이 알려지지 않은 많은 도시들이 곧 세계적으로 지명도가 높아질 것임을 의미할 듯

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인터넷으로 아파트 투자처 선택하기 |부동산노트

2006-10-04 13:27

http://blog.drapt.com/bewhoyou/91159936052950 주소복사

아파트에서 실수요를 겸한 투자이든,
순수한 투자이든 투자처 선정은 매우 어렵다
 
발품을 팔아 각 지역별로 현장을 돌아보고 평가를 하여도
현장 확인하는 순간 호가를 알뿐 최근의 거래동향이나 시세 추세(상승,보합,하락)를 알수는 없다
 
그렇다고 인터넷 사이트에 올라온 수많은 글들을 읽어 보아도
대부분의 글들이 필자가 살고 있는 지역이나 또는 지역 중개업자가 올린 글들로
정확한 가치판단이 어려울 때가 많다
 
시간이 흐르면 정확한 가치가 나오고
누구의 말이 맞는지는 알수 있으나 ,판단을 하여야 하는 시기에는 혼란만이 가중된다
 
특히, 온라인 고수를 자처하는 사람들의 지역적 편애와 현장지식 부족은
판단의 혼란을 떠나, 한동안 치유할수 없는 잘못된 의사 결정을 내리게 한다
 
안타까움이나 함부로 이야기 할수는 없다.
해당 지역 주민들의 반발을 받는게 귀찮기 때문이다
 
회원들 스스로 아파트를 선택할수 있게 태양이 생각하는 아파트 투자처 선택 방법을 공개한다
 
 
*** 아파트 투자처 선정의 기준 ***
 
 1.  택지가 완성된 지역 보다는 미완성,공사중인 택지를 선택한다
 
 2. 서울 강남(광화문)을 중심으로 가까운 지역을 선택한다
 
 3. 서울 강남(광화문)을 중심으로 지리적으로 가까운 지역보다는
     도로교통 시간으로 가까운 지역을 선택한다
 
 4. 대규모 분양예정지 신도시(택지개발지구) 입구에 있는 소규모 지구 아파트를 선택한다
 
 5. 30평대는 지하철 노선을 중심으로 보고 40평대는 도로를 중심으로 아파트를 선택한다
 
 6 .30평대는 초등학교의 위치를 중점으로 보고,40평대 이상은 중학교 이상을 중점으로 본다
 
 7. 40평대 이상 중대형 평형일수록 조망권을 겸비한 웰빙 산책코스가 있는 가를 찾는다
 
 8. 현장조사시 인터넷 고수가 쓴 글이 현장의 지리적 상황과 일치하지 않을때는
    (현장 방문없이 쓴 글) 해당의견을  판단의 기준에서 완전배제한다
 
 9. 해당 지역 주민이나,해당 지역 분석가의 말은 참고사항으로 만 생각한다
 
 10.구입지역 아파트의 주변 아파트 대중적인(선호) 평형이 몇 평대인가를 살펴본다
 
 11. 내부 구조가 좋은 아파트 보다는 입지가 좋은 아파트가 우선이다
 
 12. 생활편의 시설중 혐오시설이 선호시설로 둔갑하여 전달되는 경우가 많다
      혐오시설 인지 선호시설인지는 본인이 판단해야 한다
 
 13. 구입지역 아파트 단지내 주차장을 둘러보고 해당 지역 주민의 생활수준을 살펴본다
 
 14.구입지역 아파트 주변 상가의 외식집을 살펴보고 해당 지역 주민의 생활수준을 가늠해본다
 
 15. 언론에 발표되는 개발계획 단계에선 구입을 하지말고
      택지보상등 구체적인 행위시작시 개발 주변지역 아파트를 구입한다
 
 16.인터넷 상에선 보합시세를 상승시세로 표현하는 경우가 많다.
     인터넷 Q&A를 유심히 살펴보면 보합인지 상승인지 알수 있다.
 
 17. 과거 상승률에 의존한 미래의 장미빛 청사진(무조건 오른다)을 믿지 말아야 한다
 
 18.미분양 아파트 선택시는 주변 아파트 시세를 확인하고 주변시세의 110%가 넘는
     미분양 아파트가 있으면 미분양 아파트를 계약하기 보다는 기존 아파트를 전세끼고
     사두는것이 투자이익이 높다 (택지개발지구 예외)
 
 19.청약 아파트의 투자가치는 모델하우스 오픈일보다는 당첨자 발표일에 가봐야 한다
     당첨 여부를 확인하는 사람이 분양세대수 보다는 많아야 실수요가 있는 아파트다
    
 20. 미분양 아파트를 선택할때는 먼저 현장을 확인한후 모델하우스로 간다.
      모델하우스 도우미에 현혹되면 안된다
 
 21. 평형대별로 거주자 연령대를 보라
    - 30평 30대, 40평 40대, 50평 50대가 현재 추세이다. 
 
 22.  노인들이 안살것같은 구릉지 아파트에 노인이 많이살면 공기좋은 웰빙 아파트다.
 
 
고슴도치도 자기의 새끼가 이쁘다고 했다
인터넷에서 떠도는 수많은 글들은 자신이 있는 지역의 아파트를 홍보하기에 바쁘다
 
내 새끼가 이쁘지, 남의 새끼가 이뻐 보이겠는가?
어쩔수 없다 생각하지만, 고슴도치 제 새끼 자랑에 제 3자인 매수자가 따라갈 이유는 전혀 없다
 
인터넷 상의 쓰레기 같은 수많은 글들 속에서
진정한 옥석을 가릴수 있는 능력이 없는 사람은 태양의 투자기준들을
자신의 기준으로 삼아보는 것도 좋을 듯하다
 

 
 
 
 
  
 
 
***펌 하실때는 출처를 밝혀주세요***

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경부고속도로 서쪽라인을 주목하라 |부동산노트

2006-09-24 08:58

http://blog.drapt.com/bewhoyou/414881159055918831 주소복사

기존의 아파트 투자는 경부고속도로를 타고 동쪽으로 집중되었다
서울의 강남,분당,죽전,동백지구,구갈지구,상갈지구,보라지구등  경부고속도로 동쪽으로는
많은 택지개발이 있어왔고 사람들에게 관심을 받으면서 집중적으로 성장하였다
따라서,  2년 전 이들 지역의 아파트를 구입한 사람들과 타 지역 아파트를 구입한 사람은 시세상승률 차이로 인하여 상대적 박탈감까지 발생하였다

이들 지역이 성장한 이유는 여러 가지를 들 수 있겠으나  
서울 강남까지 운행하는 지하철 분당선이 있었고 자동차 전용도로인 분당 ~내곡, 분당 ~ 장지 도로가 있었기에 서울의 빅3인 강남으로 출퇴근에 소요되는 시간이 강북에 비하여 짧아던 것이 주요 원인이었다

반면에 ,경부고속도로 서쪽라인이 동쪽라인 만큼 계획된 택지지구가 없는 것도 아니었지만 
경부고속도로 서쪽라인은 동쪽 라인에 비하여 항상 시세 면에서 열세였다
서울의 빅3로 출퇴근 하기위해서는 대부분의 출퇴근자가 경부고속도로 서쪽에서 동쪽으로 진입하여 분당선 지하철과 분당 ~내곡,분당~장지간 도로를 이용할 수밖에 없는 상황이 동쪽라인에 비하여 서쪽라인 지역 아파트 가격시세를 열세로 만들었던 것이다

우리가 아는 상습정체 지역인 풍덕천 사거리와 신갈5거리 정체가 그간의 사정을
간단히 설명해주고 있다
그러나, 지금은 이러한 상황이 바뀌고 있다
경부고속도로 동쪽라인과 비교할 때 가격 면에서 열세였던 신봉동,성복동,동천동,영통지구등이 판교 후광효과로 사람들에게 관심을 집중 받으면서 갑자기 가격이 급상승 한 것이다

언론에서 말하는
후광효과라는 단순 표현속에는 시세상승에 원인이 되었던
숨겨져 있는 이유가 있었다
그것은,용인~서울간고속도로 (22.9 km)가 2008년 말 완공예정이고.
최근에는 동쪽라인에만 있었던 지하철이 신분당선 연장과 분당선 연장계획이 확정됨으로서 경부고속도로 서쪽라인에도 지하철이 들어오기 때문이다

더욱이, 용인~서울간 고속도로 개통을 전후하여
경부고속도로 서쪽 지역으로 집중적인 택지개발과 신도시 개발이 완료 또는 예정되어 있는데다가.생활편의 시설까지도 신도시(판교,광교,동탄)등을 이용하게 됨으로서
과거에 소외되었던 경부고속도로 서쪽라인의 가치는 급상승하고 있다
 
경부고속도로 서쪽라인의 개발계획을 보면
1.판교 신도시
2.동천동의 도시개발사업지구에 삼성건설 2500세대 .금호산업 2,100세대
3.신봉동,성복동 일원에 앞으로 3년이내 나올 분양물량 약 10,000세대
4.광교신도시 24,000세대
5.흥덕지구 9,200세대
6.신갈저수지 60만평 개발계획
7.서천지구
8.동탄신도시 38,000세대
우리가 아는 모든 경기 남부권 개발계획이
경부고속도로 서쪽라인에만 집중되어 있는 게 현실이다

성급히 결론을 말하자면, 용인~서울간 고속도로 개통은 경부고속도로 서쪽라인의 사람들에겐 큰 혜택이자 아파트 투자자들에겐 중요한 투자 포인트이다.
새로 개통되는 도로가 시세상승에 큰 영향을 준 사례로는 동백지구 예를 들수 있다

죽전에서 구성과 구갈지구를 거쳐 진입할수 있던 동백지구가 죽전 ~동백간 자동차 전용도로 개통으로 인하여 죽전에서 직접 연결되었고 차량 이동거리로 5분거리는 죽전의 시세 다음에
동백지구 시세를 형성하는데 가장 큰 요인이 된 것이다
대부분의 아파트 매수자가 매수 아파트를 선택할때 현장답사 경로가
서울의 강남--분당--죽전--동백--구갈3지구의 이동경로를 보이는데 이러한 이동경로에는
도로가 큰 역할을 하고 있는것이다
 
따라서,용인~서울간 고속도로 개통이 가져올 경부고속도로 서쪽라인의 시세상승 요인은 분명히 있으며 이러한 상승요인을 항목별로 분석해보면 다음과 같다

***교통측면에서 ***
용인~서울 고속도로가 2008년 말 개통되면
분당 서현동에서 판교신도시를 거쳐 판교IC까지 진입하는데 15분정도 소요가 예상됨에 비교하여 신봉동,성복동,동천동은 고기 IC와 성복IC를 통하면 판교가 아닌 서울 헌릉까지 15분이면 도달할수 있게 된다.
 
마찬가지로 상현동도 상현IC를 이용할때 서울 헌릉까지 20분이면 도달할수 있으며.
영통지구와 흥덕지구도 25분이면 서울 헌릉까지 도달할수 있게된다.
차량 출퇴근 시간을 중시하는 서울 강남 빅3 출퇴근자의 입장에서 생각하여 보면
34평 기준 평당 2,000만원~2,200만원 하는 분당지역보다도 평당 1,000~1,500만원하는
경부고속도로 서쪽라인의 아파트를 비교 매수할 수밖에 없는 이유가 생기게 되는 것이다

더우기, 2009년 완공예정인 분당선 연장구간과 2014년 완공예정인 신분당선 연장구간은
지하철 이용 출퇴근자도 서울 접근이 쉬워져 이들 지역 거주자에게는 금상첨화의 교통여건이 만들어진다고 볼수 있다
***생활의 편리성면에서 ***
신봉동, 성복동, 동천동은 용인~서울간 고속도로를 이용할때 판교신도시까지(8km)
차량으로 5분이내 접근가능하고
신봉동,성복동은 용인~서울간 고속도로를 이용할때 광교신도시까지(2km)
차량 운행시간 2분이면 접근 가능하게된다

상현동, 흥덕지구, 영통지구도 광교신도시와 경계를 같이 하고 있으므로
말할 필요조차도 없다 
차량으로 5분거리 이내에 신도시를 두고 있는 이들 모든 지역의 생활 편리성은
대폭 개선될수 밖에 없는 상황이다
***커뮤니티 측면에서***
소셜믹스(social mix) 개념이 도입된 택지개발지구와 신도시는 택지개발지구 업무처리지침에 따라 전체 택지내 가구수의 60%를 전용면적 85평방미터 이하로 건설할수 밖에 없다
(그나마 40% 중대형 분양 물량도 최근 뉴스를 보면 10%는 임대로 분양하게 예정이 되어있어 택지개발지구 중대형 분양물량은 30%로 절대 공급부족이 발생할수 밖에 없는 상황이다)

현재 부동산 시장의 흐름이 베이비 붐세대 중대형 평형 선호에 있다는 점을 감안할때
민간 도시개발사업지구로 개발되었고 개발 될 예정인 경부고속도로 서쪽라인의
신봉동,성복동,동천동의 아파트들은 중대형 평형으로만 대부분 구성되어있어 부촌(富村)의 이미지에 따른 동질감이 강한 커뮤니티가  형성되어 있는 것이 현실이다

이러한 경부고속도로 서쪽라인의 도시개발 사업지구(신봉동,성복동,동천동)들의
부촌의 이미지와 커뮤니티 형성은 미인투표에서 미인의 기준처럼 명확하지 않지만
사람들에게 잠재된 내면적인 인식으로서 경부고속도로 서쪽라인의 가격 수준을 높이는데
일조를 하고 있고, 새롭게 개발되는 신도시(판교,광교,흥덕,동탄)와 함께 시너지 상승효과를 가져올수 있다고 생각한다
 
위에서 언급한 교통측면, 생활의 편리성 측면, 커뮤니티 측면을 감안하여
경부고속도로 서쪽라인의 아파트들의 가격 비교 사례로 현재 투자가치도 예상 할 수 있다.

 
1.신봉동,성복동,동천동(소위 신,성,동지역) 도시개발사업지구 중대형 아파트 투자가치

서울과의 도로 교통 접근성이 분당과 비교하여 더 뛰어날뿐 아니라.
이웃한 판교, 광교신도시와 생활권을 같이 한다는 점을 감안하여 보고,
전용면적 25.7평이하(분양면적 34평)아파트를 찾아보기 힘든 중대형 평형으로 구성된 민간도시개발 사업지구의 커뮤니티를 감안할 때
 
신성동(신봉동,성복동,동천동) 지역의 중대형 평형의 투자가치는
광교보다는 높게 판교보다는 낮게 형성한다고 본다
2.광교 신도시 투자가치
광교 신도시는 입지로 볼 때 판교 동생 광교라는 말처럼 입지가 매우 우수한 지역이다

그리고 광역 행정타운과 광교 테크노밸리라는 자족도시의 근거를 갖고 있어 그 가치는 주변 인근지역의 아파트 시세를 선도할 수 있다

광교신도시의 미래가치는
택지개발지구인 죽전보다는 자족형 신도시인 광교가 시세에선 우위점을 차지 한다고 본다
특히, 이러한 광교의 시세는 다시 인접한 신봉동, 성복동, 동천동의 시세를 뒷받침해 줄 수 있는 근거가 되면서, 신성동(신봉동,성복동,동천동)지역의 중대형 평형 커뮤니티와 시너지 효과를 발생한다고 본다

3.상현동 투자가치

과거 난개발의 오명과 교통 환경이 열악하였던 상현동은 용인~서울간 고속도로 상현 IC개통과 신분당선 상현 역사 개설등으로  과거의 난개발 상현동 이미지를 많이 바꾸리라 본다
상현동의 시세는 도로와 단지의 특성에 따라  단지 별로 가격차이가 많으리라
예상 되어지며 아파트 단지에 따라서는 죽전, 동백과 유사한 시세를 형성하리라 본다

4.흥덕지구 투자가치

용인~서울간 고속도로의 기점인 흥덕지구는 광교신도시와 경계를 같이하고 있다
따라서, 흥덕지구는 광교신도시와 시세는 비슷하게 형성할 수 있는 요인을 갖추고 있으나
광교신도시와는 원천저수지와 신대저수지로 분리되어 시세에서 약세를 띨수 있는 요인을
갖고 있다

따라서, 광교신도시와는 자연적인 환경에 따른 경계로 인하여 우수한 교통망과 광교신도시 이웃이라는 장점에도 불구하고 시세면에선 광교보다 떨어지는 죽전과 유사한 시세를 예상할수 있다

5.동탄신도시 투자가치
동탄은 신도시의 이점이 있으면서, 사실상 서울 빅3(강남,송파,서초)지역으로 출퇴근이 힘들다는 점과 삼성그룹 전기,전자 계열회사를 인근에 두고 있다는 점을 감안하여 시세를 생각하여 봐야한다

동탄의 시세는 삼성그룹 임직원이 시세를 주도했던 영통보다는 높게 형성되리라 보이며
동백과는 같거나 약간 높은 시세를 형성하리라 생각한다
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분석지역이 너무 많고 각 지역별 이해관계자가 많은 관계로 인하여 시세예측에서 처럼
평당가를 제시하지 않았으니 독자들의  양해를 바랍니다

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