2010-05-12 20:23

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161273663426985

출처 : 샬럿(Charlotte)지성인의 재테크

원문 : http://blog.drapt.com/wlduswk/3955411273591485238

사당동에 대규모 역세권시프트 나온다 역세권 시프트가 대량 공급될 예정인 서울 동작구사당동 일대 주택가. 서울 강북지역을 중심으로 공급예정인 역세권 시프트(장기전세주택)가 강남지역에서도 대 량 공급될 전망이다. 동작구는 지난 16일 동작구 사당동 223-1 일대를 정비하기 위해 `남성역세권 도시환경정비 구역지정 및 정비계획 수립용역`사업자 입찰공고를 냈다. 동작구는 환경친화적인 개발계획을 세우고, 실수요자 및 세입자를 위한 시프트를 건립하기 위한 마스터플랜을 세 우는 용역이라고 배경을 설명했다. 사당동 223-1 일대는 사업지 중 90% 이상이 지하철역 반경500ｍ안에 위치한다. 면적도 총 8만2317㎡에 달해 역세권 시프트 구역지정 요건을 만족한다. 동작구청 측은 이번 용역을 통해 남성역세권 사업지 현황을 조사하고, 용적률 건폐율 등 건축계획과 정비구역 지정 계획을 세울 예정이라고 밝혔다. 아직 정비계획 수립초기 단계 라 구체적 건립가구 규모는 정해지지 않았지만 용지 면적을 고려할 때 최소 수백 가구 규 모에 이를 것으로 추정된다. 지금 사당동은 흑석·노량진 뉴타운 개발·현충원 외곽 근린공원 조성·서리풀터널 개통 등 굵 직한 개발 호재가 많다. 특히 사당동은 동작구 개발의 진앙지로 불린다. 많은 개발 호재들 이 사당동을 중심으로 몰려 있어서다.사당동 개발에 불을 붙인 것은 주택재개발사업인데, 동작구청 자료에 따르면 1991년부터 현재까지 모두 7개 구역(36만3000㎡)에서 재개발사업 이 완료돼 7100여 가구 새 아파트가 들어섰다. 이는 동작구 전체 재개발구역의 28%에 달하 는 규모다. 이들 재개발사업으로 사당동 일대는 동작구의 신흥 주거지역으로 확실하게 자 리잡았다는 평이다.낡은 상가·주택 등이 빽빽하게 들어선 지하철 2·4호선 환승역인 사당역 주변도 개발이 한창이고, 또 서울메트로가 사당역 역세권을 개발하는 방안을 추진하고 있 다. 서울메트로는 사당역 주변인 방배동 507-1 일대 1만 7777㎡를 개발해 대규모 복합단지 를 조성한다는 계획이다. 이 단지에는 복합환승센터, 상업시설, 주상복합아파트, 영화관 등이 들어설 예정이다. 초대형 공원 조성돼 주거 환경 쾌적 동작구 사당동과 서초구 방배동을 직접 연결하는 서리풀터널을 뚫는 방안도 논의 중이며, 터널의 길이는 530m, 폭은 40m(6차선)로 알려 져 있다. 이 터널이 뚫리면 그 동안 정보사 터 때문에 단절됐던 두 지역을 오가기가 쉬워 질 전망이다.국립서울현충원 주변인 사당·동 작동에는 도넛 모양의 초대형 공원이 들어선다. 배드민턴과 테니스코트 등 각종 운동 시설 이 들어서고 주민을 위한 도서관도 생긴다. 공원대상 부지만 109만 3388㎡에 달해 웬만한 미니 신도시와 맞먹는 규모다. 공원으로 바뀌는 곳은 현충원 담장 바깥 지역이다. 1962년 조성된 현충원은 현충원(94만5353㎡)과 그 바깥 지역을 포함해 203만8741㎡ 크기 다. 관리권을 가진 국방부는 그 동안 ‘정숙’과 ‘경건함’을 내세워 현충원 바깥지역에도 운동 시설 등 주민 편의 시설을 설치하지 못하도록 막아 왔다. 하지만 서울시는 94년 이 지역을 공원으로 조성하기 위해 국방부와 논의를 시작, 2004년 동의를 받아낸 데 이어 올해 공원녹지 기본계획에 이를 반영했다. 현충원 숲공원이 완공되면 동작·사당·상도·흑석동과 중앙·숭실·총신대를 연결하는 거대한 환상형 녹지축(도넛 모양)이 형성된다. 일반적으로 공원 주변 집값은 일반 다른 지역에 비해 높게 책정되기 마련이기에 “현충원 숲공원“이 완공되면 사당동 등 인근 주택 시장에 긍정적인 영향을 미칠것으로 예상된다. 지금 사당동은 침체되어 있는 부동산 시장 가운데 핵심 투자처라고 해도 과언이 아닐정도다. 좀더 자세항 투자 상담 문의는 아래 연락처로 연락주시기 바랍니다. Daum카페 부동산 리얼 인포메이션 투자문의:02-434-8624,010-9916-8624 MJ부동산   http://www.serve.co.kr/community/bbs_content.asp?bbs_id=3&article_seq=518685

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2010-05-12 11:27

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161273631221890

'한국판 베벌리힐스'라 불리며 수도권에 거주하는 내집마련 수요자들의 관심을 한 몸에 받고 있는 판교신도시. '판교 아파트에 당첨되면 로또복권에 당첨된 것이나 마찬가지'라는 말까지 나돌 정도로 대단한 인기를 끌었다.

이처럼 수요자들이 판교신도시에 열광하는 이유는 서울 강남과 가까운 입지 때문. 여타 신도시와 비교해봐도 강남 접근성이 뛰어나다. 판교신도시의 대략적인 개요를 살펴봤다.



판교신도시는 2001년 12월 택지개발지구 예정지구로 지정됐다. 정부는 2002년 9월 현장조사를 시작해 기본계획을 마련했고, 2003년 12월에는 개발계획승인을 마쳤다. 이어 2004년 12월 실시계획승인이 나면서 사업 추진에 박차를 가하고 있다.

판교신도시는 경기도 성남시 분당구 판교동, 하산운동, 삼평동 일대에 921만9000㎡(281만평) 규모로 개발 중이다. 2003년 12월부터 지난해 12월까지 1단계 사업이 진행됐고 올 12월까지 2단계 사업이 마무리된다.

사업시행자는 경기도와 성남시, 한국토지주택공사(LH)다. 판교에 거주하는 입주 가구 수는 2만9263가구, 수용 인구 수는 8만7789명으로 예정돼 있다.



판교신도시에는 아파트, 단독주택, 상가, 테크노밸리 등 다양한 시설이 들어선다. 일단 일반인들에게 가장 큰 관심을 끄는 곳은 아파트단지와 상업시설이다. 첫 입주아파트는 지난 2008년 12월, 서판교 산운마을의 A3-1블록 부영 사랑으로 371가구다.

이어 지난해 상반기부터 판교신도시에 본격적인 입주가 시작됐다. 판교지구 A12-1블록 한림리츠빌 96~113㎡ 1045가구를 비롯, A15-1블록 풍성신미주 109㎡ 1147가구, A16-1블록 더원(The 1) 106㎡ 721가구 등이 집들이를 마쳤다. 이후 올 들어 판교신도시들은 대부분 입주를 마무리했다.

최고 2073 대 1, 평균 경쟁률 49 대 1을 기록하는 등 '로또'로 알려진 판교는 입주율이 높아지면서 신도시의 모습을 제법 갖춰가고 있다. 산운마을을 비롯해 판교원마을, 봇들마을, 백현마을 등이 대부분 90% 이상 입주율을 보이고 있다. 지난 4월 13일 찾아간 판교신도시 아파트들은 거의 입주를 마친 상태다. 몇몇 단지들만 공사 중일 뿐 대부분 완공된 아파트들이 눈에 띈다.

생각보다는 높은 입주율이지만 '최고 유망 신도시'로 군림했던 판교가 입주율 100%를 채우지 못한 건 부인할 수 없는 사실이다. 무엇보다 신도시를 조성하면서 주변에 학교와 병원, 교통 등 각종 기반시설을 제때 확충하지 못한 탓이 크다. 봇들, 백현마을이 있는 동판교에 비해 분당과 멀리 떨어져 있는 산운, 판교원마을의 서판교는 입주민들이 불편을 겪고 있다. 특히 주민자치센터 프로그램을 운영하는 곳은 판교동과 운중동 두 곳에 불과하다.

상가 면적 부족 우려

이뿐 아니다. 현재 판교에는 주민 밀착형 업종인 마트, 병원, 학원시설이 절대적으로 부족한 형편이다. 이 때문에 판교 주민들이 이용할 수 있는 상가 공급이 절실한 실정. 다행히 50개가 넘는 상가건물이 착공에 들어갔고 2000개의 점포가 분양을 시작했다. 곳곳의 근린상가와 테크노밸리의 업무지원상가, 아파트 단지 내 상가 등이 분양 채비를 하고 있다.

주요 상업시설을 살펴보면 동판교와 서판교 차이가 확연히 드러난다. 경부고속도로 기준으로 왼쪽인 서판교에는 주요시설이 없는 반면 동판교에는 알파돔시티, 테크노밸리, 중심상업용지 등이 몰려 있는 형편이다. 주민들은 "지하철이 강남과 연결되고 알파돔시티가 완성되면 분당보다 훨씬 살기 좋은 환경이 될 것"이라고 기대한다.

그렇다면 판교 상가에 투자하는 방법은 없을까. 판교 중심상업용지 내 상업시설들이 분양 중이고 이 중 보행자전용도로변에 들어서는 상가들을 눈여겨볼 만하다. 먼저 판교의 전체적인 개발 개요와 구조를 이해하는 것이 중요하다.

판교의 개발 면적은 921만9000㎡로 이 중 주택개발 면적이 237만722㎡다. 상업·업무용지는 구성비 1.45%로 개발 면적은 적은 편이다.

도로, 학교, 상업시설군 등을 중심으로 상권을 나눠 투자 예정지 주변의 유효 이용층을 가늠해보는 것이 필요하다. 분당 상권이 형성되기까지 5~10년 정도의 시간이 걸렸으나 판교는 기존 신도시인 분당과 인접해 상권 형성이 빠를 것으로 예상된다. 중심상업용지의 경우 분양 물량이 제한적이라 가치가 있다.

판교 접근에 있어 투자자들이 가장 염려하는 부분은 판교상가 몸값이다. 상업용지별로 공급 중 또는 공급 예정 상가의 1층 공급가 현황을 살펴보면 3.3㎡당 근린상업용지 3000만~6000만원대, 근린생활용지 2000만~5000만원대, 중심상업용지 6000만~9000만원대, 테크노밸리 1000만~3000만원대 수준이다.

금액대별로 구분해보면 목 좋은 자리 선택 시 상층부는 5억원대, 1층은 10억원 이상을 지불해야 매입할 수 있다. 상가투자는 최종 사용자인 세입자의 운영수익 안전성이 확보돼야 하는데 결코 녹록하지 않은 공급가격으로 최근 투자자와 사용자 모두 애를 먹고 있다. 결국 현실적인 임대가 파악이 중요한 대목이다. 방법적 측면에서 언급해본다면 임대가 저항이 적은 은행, 커피숍, 학원, 판매시설, 병원 등의 업종을 타깃으로 한 적절한 입지 선택이 중요하다.

[본 기사는 매경이코노미 제1555호(10.05.12일자) 기사입니다]

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2010-05-11 05:58

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161273525133570

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