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LH상가 지방에서 더 잘나가네 |메모장

2010-06-05 10:00

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올들어 낙찰률 91%로 수도권 69%보다 높아

지방에서 아파트 분양시장이 침체돼 있는 것과 달리 한국토지주택공사(LH) 단지 내 상가 분양 실적은 활기를 띠고 있다.

LH가 올해 들어 지방에서 공급한 단지 내 상가에 대한 평균 낙찰률(입찰건수 대비 낙찰건수 비율)이 90%를 웃돌고 있다. 수도권 지역 평균 낙찰률이 70%에도 못미친다는 점을 고려하면 큰 인기라고 할 수 있다. 아울러 평균 낙찰가율(내정가 대비 낙찰가 비율)도 수도권보다 지방이 높은 것으로 조사됐다.

4일 상가정보업체 상가뉴스레이다에 따르면 LH가 올해 들어 지방에서 공급한 단지 내 상가 총 207개(재입찰 포함, 특별공급 제외)에 대한 평균 낙찰률은 91.3%로 나타났다. 이에 비해 수도권 지역은 109개 점포에 대한 평균 낙찰률이 68.81%였다.

아울러 평균 낙찰가율도 지방이 138.22%로 수도권 121.22%보다 높았다.

LH 단지 내 상가가 수도권보다 지방에서 인기를 끌고 있는 이유는 독점성이 비교적 높은 데다 분양가도 낮기 때문으로 분석된다.

원평연 상가뉴스레이다 연구원은 "LH 아파트는 대부분 택지개발지구에 대단위로 조성되기 때문에 상권이 비교적 쉽게 형성될 수 있어 LH 단지 내 상가는 비교적 안정적인 투자처"라고 설명했다.

그는 이어 "서울 등 수도권 단지 내 상가는 주변에 경쟁 상대인 근린상가도 있는 데다 교통 여건도 좋아 대형 백화점이나 마트 등으로 '원정쇼핑'을 가는 주민도 많다"며 "이에 비해 지방은 단지 내 상가 이용률이 높은 편"이라고 말했다.

지방은 어떤 특정 지역이 아니라 골고루 LH 단지 내 상가가 인기였다.

이와 관련해 지난 4월 전북 익산 배산 1블록 6개 점포에 대한 낙찰률은 100%, 평균 낙찰가율은 182.73%였다. 이 단지는 국민임대단지로 가구 수가 648가구에 달한다. 또 지난 5월 국민임대 566가구 규모 익산 장신 2단지 14개 점포에 대한 낙찰률은 100%, 평균 낙찰가율은 171.35%였다.

이 같은 '지방 LH 상가 인기' 현상은 앞으로 판교, 광교 등 수도권에서 '대어급' 물량이 나오면 다소 달라질 수 있을 것으로 전망된다.

원평연 연구원은 "각각 6월과 9월로 예정된 판교, 광교 물량이 나오면 전반적으로 수도권 LH 단지 내 상가에 대한 관심이 높아질 것"이라고 말했다.

[장용승 기자]

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[스크랩] 아파트 코디네이터와 투자 패러다임 |메모장

2010-05-28 22:42

http://blog.drapt.com/yunsuhk/81275054151258 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=624

6월 2일 지방선거를 앞두고 북풍(北風)으로 대표되는 어수선한 시국이 절정으로 치닫고 있습니다. 부동산 침체 또한 바닥을 치닫고 있구요. 이럴 때 부동산 투자 칼럼이 씨알이 먹힐까? 걱정입니다. 급할수록 돌아가라는 말이 절실한 요즘입니다.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 최근 미국 부동산시장 트렌드를 통해 2020년을 내다보고 부동산 투자 패러다임을 바꾸는데 도움을 드릴까 합니다.


최근 미국 로맨틱 코미디 영화 ‘프로포즈 데이’를 봤는데요. 주인공 애나(에이미 아담스)의 직업이 눈길을 끌었습니다. 바로 아파트(미국 아파트는 대부분 월세 임대아파트이니 정확한 표현은 콘도미니엄이 될 듯) 코디네이터라고 하더군요. 매물로 나온 아파트에 인테리어를 새롭게 해서 사람들이 사고 싶어 하도록 꾸미는 사람이라고 하더군요.


매수자 우위가 장기화된다면 우리나라에서도 아파트 코디네이터가 유행하지 않을까 생각됩니다.


미국 트렌드1: 대학생 전용 아파트 인기


미국에선 대학생 전용 아파트가 부동산 경기 불황에도 특수를 누리고 있다고 합니다. 우리나라에선 지방을 중심으로 주택시장 불경기에도 불구하고 대학가에 다세대 주택의 임대수익이 짭짤하다고 하더군요.


가장 큰 이유로는 미국 대학생수의 증가에 있습니다. 이는 우리나라도 마찬가지 상황이겠지요. 미국 대학 진학율이 1990년대 46%에서 2000년대에 60% 이상으로 증가했습니다.


늘어나는 대학생수에 비해 기숙사 시설은 턱없이 부족하다는 것입니다. 미국 유수 100개 대학 기숙사율은 약 30% 정도라고 합니다. 수요는 늘어나고 공급은 한정돼 임대료는 자연히 오른다는 것입니다.


학생들이 살지만 아파트 임대료는 재력 있는 부모가 내므로 임대료 수입이 안전하다고 합니다. 매년 졸업생이 신입생으로 교체되면서 임대료를 올리기가 상대적으로 쉬워 연수익이 15~20%에 달한다고 합니다.


미국 트렌드2: 숏세일 매물 인기


숏세일(Short Sale)이란 우리나라 깡통 아파트(집값이 전세금과 대출금을 합친 것보다 낮은 아파트)와 비슷하지만 다릅니다.


숏세일이란 주택 소유자가 은행 대출금보다 더 싼 가격으로 주택을 팔아 은행 빚을 일부 갚고 모자라는 은행 빚은 향후 갚겠다고 은행과 약속한뒤 집을 파는 것을 말합니다. 통상 시세보다 30~40% 싸다고 합니다. 2007년 금융위기 이후 2008년초부터 숏세일 거래가 늘어나고 있습니다.


대부분 스몰 투자자들이 숏세일에 몰리고 있는데 무엇보다 단기 시세 차익을 기대할 수 있기 때문입니다. 대출이자는 임대료로 충당하고 1~2년 보유하다 주택시장이 회복되면 매도해 시세차익을 얻겠다는 전략입니다.


특히 미국 정부는 올들어 숏세일 거래를 활성화시키기 위해 서류를 간소화하고 심사기간을 단축시켜 숏세일 매물등록에서 에스크로 종료까지 8~9개월 이상 걸리던 기간을 4~5개월로 크게 줄였습니다. 올 하반기에는 숏세일 매물이 더욱 늘어나고 거래량이 늘어날 것으로 기대하고 있습니다.


미국 트렌드3: 중소형 주택 인기


2007년 금융위기이후 미국에서 주택 크기가 작아지고 있는 게 새로운 트렌드로 자리잡고 있습니다. 특히 2008년 이후 매수자들은 중소형 주택을 찾고 이에 따라 주택건설업자들도 중소형 주택을 짓고 있습니다.


미국 연방센서스국에 따르면 2009년 1분기 미국에서 새로 지어진 주택 면적(median square footage)은 2천65스퀘어피트로 지난해 같은 기간에 비해 7%가 작아졌다고 합니다.


분기별 신축주택을 기준으로 주택 면적이 줄어든 것은 1994년 이후 15년만에 처음이라고 하네요.


베이비부머 은퇴에 따라 미국인들이 이제 주택 크기보다는 주택의 질(퀄리티)에 초점을 맞춰 집을 사거나 리모델링하고 있습니다.


주택 크기가 작아진 데는 경기침체가 컸습니다. 큰 주택을 살 경우 대출부담이 커지고 냉난방비, 재산세, 보험료 등 각종 주거비용이 많이 들어가기 때문입니다.

노년층으로 접어든 베이비부머들이 자녀들의 분가로 큰 집을 떠나 작은 집으로 옮기는 사례가 늘고 있는 것도 한몫하고 있습니다.


이 같은 트렌드는 우리나라도 2020년 이후 본격화되지 않을까 예상해봅니다.


이제는 수익형 부동산이 대세?


주택시장 침체가 장기화되자 이제 시세차익의 시대가 가고 수익형 상업용 부동산을 통해 임대수익(운영수익)이 대세라는 말이 자주 회자되고 있습니다. 과연 그럴까요?


미국에서 서브프라임 사태는 주택시장에 이어 수익형 부동산인 상업용 부동산 시장으로 급속히 확산됐습니다. 건물 가격 폭락에 이어 경기 침체로 인한 높은 공실률과 임대료 하락으로 건물주들은 심각한 자금난에 빠져 눈물을 머금고 매각에 나섰습니다.


2009년 미국 상업용 부동산의 자본 수익률은 마이너스 23.9%를 기록했습니다. 지난해 임대 수익률은 6.6%에 그쳤습니다.


즉 집값이 하락하면 상업용 부동산 가격도 하락한다는 것입니다. 물론 가격이 하락하는데 임대수익률만 올라가지는 않겠죠? 이는 국내 부동산시장 사정도 같다고 봅니다.


다만 미국 부동산시장은 올 들어 한국과 정반대로 주택시장이 바닥을 치고 회복하기 시작했다는 낙관론이 고개를 들고 있습니다. 전미주택건설협회(NAHB)가 최근 발표한 5월 주택경기지수는 전달보다 3포인트 상승한 22를 기록, 2007년 8월 이후 가장 높았습니다. 이에 앞서 워런 버핏은 2011년에 대부분 지역의 주택시장이 회복세로 돌아설 것으로 올초 주장했습니다.


참고로 미국 부동산은 1940년에서 1960년 사이에 부동산 가격이 2배 이상 뛰었고 1960년과 1980년 사이에도 가격은 2배 이상 올랐습니다. 또 1980년과 2000년 사이에도 거의 2배 상승했습니다.


항상 말씀드리는 얘기지만 2020년에 대비한, 새로운 부동산 투자 패러다임에도 정답은 있을 수 없습니다. 자기만의 투자 패러다임을 만들어 시세차익용 부동산이든 수익형 부동산이든 수요가 지속적으로 늘어날 부동산을 선점, 투자하는 실행력이 관건입니다.

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주말용 `효도 별장` 세컨드 하우스 인기 |메모장

2010-05-27 17:27

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161274948836854 주소복사

주중 서울에서 생활하고 주말에는 가까운 시골에 내려가 부모님과 함께 전원생활을 즐기는 새로운 주거 형태가 눈길을 모으고 있다. `세컨드 하우스`로 불리는 이 주거지는 특히 부모님을 모시고 사는 가족들에게 인기가 높다.

충청북도 충주시 앙성면 신일제약 뒷동산. 올망졸망한 전원주택이 가지런히 늘어서 있다. 그 앞에는 야트막한 울타리로 구분된 텃밭들이 주인의 손길을 기다리고 있다. 얼마전 분양이 완료된 세컨드 하우스로 150채 모두 입주가 완료됐다. 최근 부동산 경기가 내리막길을 걷고 있는 상황과는 사뭇 다른 모습.

부자들의 전유물이었던 별장이나 전원주택과 세컨드 하우스의 차별점은 사용 용도다. 거주자들의 경우 부모님을 모시고 사는 가족이 대부분이었다는 분석.

충주 세컨드 하우스를 기획한 최문섭 서울부동산경제연구소 소장은 "부모님에 대한 효도와 주말 전원생활에 대한 욕구를 모두 충족시킬 수 있는 주거 형태"라고 설명했다. 은퇴한 부모님은 소일거리로 텃밭을 가꾸고 자식들은 손자, 손녀를 데리고 주말마다 부모님도 보고 전원생활도 즐기는 것이다.

가격 또한 매우 저렴하다. 충주 세컨드 하우스의 분양가는 1억원이다. 전원주택이나 별장 등을 장만하려면 몇억원은 뚝딱 깨진다는 기존 통념을 깨뜨린 사례다. `큰거 한장`으로 부모님께 효도하고 주말에는 전원생활을 즐긴다는 두마리 토끼를 잡을 수 있다.

게다가 소유주가 실거주자다 보니 투기 수요로 집값이 오르지도 않고 있다. 최문섭 소장에 따르면 1억도 비싸다고 해서 더 내려가고 있는 상황이다. 그는 조만간 5000만원 짜리 세컨드 하우스도 나올 것이라고 전망했다.

세컨드 하우스에 부모님을 모시고 싶다면 어디에 자리를 잡아야 할까. 인기있는 세컨드 하우스 거점으로는 서울 인근 가평, 청평, 용인, 안성 등이 꼽힌다. 서울에서 한시간 반 정도 떨어진 곳이 안성마춤이라는 지적이다. 전철을 이용할 수 있다면 금상첨화다.

시골이다 보니 주변 환경도 면밀히 확인해야 한다. 특히 주변에 축사가 있다면 냄새 때문에 불편한 경우가 많다. 도로도 2차선 이상 확보돼 있는지도 체크해야 한다. 최문섭 소장은 전문가와 함께 사전 답사해 건물 상태 등도 확인해보는 것을 추천하고 있다.

[김용영 기자]

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2010.05.27 10:20:13 입력, 최종수정 2010.05.27 16:59:25

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