이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 최근 미국 부동산시장 트렌드를 통해 2020년을 내다보고 부동산 투자 패러다임을 바꾸는데 도움을 드릴까 합니다.

최근 미국 로맨틱 코미디 영화 ‘프로포즈 데이’를 봤는데요. 주인공 애나(에이미 아담스)의 직업이 눈길을 끌었습니다. 바로 아파트(미국 아파트는 대부분 월세 임대아파트이니 정확한 표현은 콘도미니엄이 될 듯) 코디네이터라고 하더군요. 매물로 나온 아파트에 인테리어를 새롭게 해서 사람들이 사고 싶어 하도록 꾸미는 사람이라고 하더군요.

매수자 우위가 장기화된다면 우리나라에서도 아파트 코디네이터가 유행하지 않을까 생각됩니다.

미국 트렌드1: 대학생 전용 아파트 인기

미국에선 대학생 전용 아파트가 부동산 경기 불황에도 특수를 누리고 있다고 합니다. 우리나라에선 지방을 중심으로 주택시장 불경기에도 불구하고 대학가에 다세대 주택의 임대수익이 짭짤하다고 하더군요.

가장 큰 이유로는 미국 대학생수의 증가에 있습니다. 이는 우리나라도 마찬가지 상황이겠지요. 미국 대학 진학율이 1990년대 46%에서 2000년대에 60% 이상으로 증가했습니다.

늘어나는 대학생수에 비해 기숙사 시설은 턱없이 부족하다는 것입니다. 미국 유수 100개 대학 기숙사율은 약 30% 정도라고 합니다. 수요는 늘어나고 공급은 한정돼 임대료는 자연히 오른다는 것입니다.

학생들이 살지만 아파트 임대료는 재력 있는 부모가 내므로 임대료 수입이 안전하다고 합니다. 매년 졸업생이 신입생으로 교체되면서 임대료를 올리기가 상대적으로 쉬워 연수익이 15~20%에 달한다고 합니다.

미국 트렌드2: 숏세일 매물 인기

숏세일(Short Sale)이란 우리나라 깡통 아파트(집값이 전세금과 대출금을 합친 것보다 낮은 아파트)와 비슷하지만 다릅니다.

숏세일이란 주택 소유자가 은행 대출금보다 더 싼 가격으로 주택을 팔아 은행 빚을 일부 갚고 모자라는 은행 빚은 향후 갚겠다고 은행과 약속한뒤 집을 파는 것을 말합니다. 통상 시세보다 30~40% 싸다고 합니다. 2007년 금융위기 이후 2008년초부터 숏세일 거래가 늘어나고 있습니다.

대부분 스몰 투자자들이 숏세일에 몰리고 있는데 무엇보다 단기 시세 차익을 기대할 수 있기 때문입니다. 대출이자는 임대료로 충당하고 1~2년 보유하다 주택시장이 회복되면 매도해 시세차익을 얻겠다는 전략입니다.

특히 미국 정부는 올들어 숏세일 거래를 활성화시키기 위해 서류를 간소화하고 심사기간을 단축시켜 숏세일 매물등록에서 에스크로 종료까지 8~9개월 이상 걸리던 기간을 4~5개월로 크게 줄였습니다. 올 하반기에는 숏세일 매물이 더욱 늘어나고 거래량이 늘어날 것으로 기대하고 있습니다.

미국 트렌드3: 중소형 주택 인기

2007년 금융위기이후 미국에서 주택 크기가 작아지고 있는 게 새로운 트렌드로 자리잡고 있습니다. 특히 2008년 이후 매수자들은 중소형 주택을 찾고 이에 따라 주택건설업자들도 중소형 주택을 짓고 있습니다.

미국 연방센서스국에 따르면 2009년 1분기 미국에서 새로 지어진 주택 면적(median square footage)은 2천65스퀘어피트로 지난해 같은 기간에 비해 7%가 작아졌다고 합니다.

분기별 신축주택을 기준으로 주택 면적이 줄어든 것은 1994년 이후 15년만에 처음이라고 하네요.

베이비부머 은퇴에 따라 미국인들이 이제 주택 크기보다는 주택의 질(퀄리티)에 초점을 맞춰 집을 사거나 리모델링하고 있습니다.

주택 크기가 작아진 데는 경기침체가 컸습니다. 큰 주택을 살 경우 대출부담이 커지고 냉난방비, 재산세, 보험료 등 각종 주거비용이 많이 들어가기 때문입니다.

노년층으로 접어든 베이비부머들이 자녀들의 분가로 큰 집을 떠나 작은 집으로 옮기는 사례가 늘고 있는 것도 한몫하고 있습니다.

이 같은 트렌드는 우리나라도 2020년 이후 본격화되지 않을까 예상해봅니다.

이제는 수익형 부동산이 대세?

주택시장 침체가 장기화되자 이제 시세차익의 시대가 가고 수익형 상업용 부동산을 통해 임대수익(운영수익)이 대세라는 말이 자주 회자되고 있습니다. 과연 그럴까요?

미국에서 서브프라임 사태는 주택시장에 이어 수익형 부동산인 상업용 부동산 시장으로 급속히 확산됐습니다. 건물 가격 폭락에 이어 경기 침체로 인한 높은 공실률과 임대료 하락으로 건물주들은 심각한 자금난에 빠져 눈물을 머금고 매각에 나섰습니다.

2009년 미국 상업용 부동산의 자본 수익률은 마이너스 23.9%를 기록했습니다. 지난해 임대 수익률은 6.6%에 그쳤습니다.

즉 집값이 하락하면 상업용 부동산 가격도 하락한다는 것입니다. 물론 가격이 하락하는데 임대수익률만 올라가지는 않겠죠? 이는 국내 부동산시장 사정도 같다고 봅니다.

다만 미국 부동산시장은 올 들어 한국과 정반대로 주택시장이 바닥을 치고 회복하기 시작했다는 낙관론이 고개를 들고 있습니다. 전미주택건설협회(NAHB)가 최근 발표한 5월 주택경기지수는 전달보다 3포인트 상승한 22를 기록, 2007년 8월 이후 가장 높았습니다. 이에 앞서 워런 버핏은 2011년에 대부분 지역의 주택시장이 회복세로 돌아설 것으로 올초 주장했습니다.

참고로 미국 부동산은 1940년에서 1960년 사이에 부동산 가격이 2배 이상 뛰었고 1960년과 1980년 사이에도 가격은 2배 이상 올랐습니다. 또 1980년과 2000년 사이에도 거의 2배 상승했습니다.

항상 말씀드리는 얘기지만 2020년에 대비한, 새로운 부동산 투자 패러다임에도 정답은 있을 수 없습니다. 자기만의 투자 패러다임을 만들어 시세차익용 부동산이든 수익형 부동산이든 수요가 지속적으로 늘어날 부동산을 선점, 투자하는 실행력이 관건입니다.