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양도세예정신고 혜택 폐지 2주택자 절세전략-조인스랜드 |세금

2009-09-19 12:38

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서울에 집을 두 채 갖고 있는 A씨. 금리 상승으로 대출 이자를 갚는 데 부담이 돼 기회만 된다면 집 한 채를 팔 생각이다. 게다가 최근 신문에서 양도소득세 예정신고 때 10% 세액 공제 혜택이 내년부터 폐지된다는 뉴스를 접하고부터는 올해 안에 팔아야겠다고 마음을 굳힌 상태다.

A씨의 경우 올해 집 한 채를 파는 게 좋을까, 아니면 내년까지 갖고 가는 게 좋을까. 많은 전문가들은 “올해 안에 처분해야 할 급박한 처지에 놓여 있지 않다면 내년 이후에 매도를 결정하는 게 낫다”고 조언한다.

양도소득세는 부동산을 취득해서 팔 때까지의 매매 차익에 대해 내는 세금이다. 양도세를 계산할 때는 일반적으로 기본세율이 적용된다. 올해는 매매 차익에 따라 최저 6%에서 최고 35%의 세율이 적용되고 있다. 내년에는 세율이 6∼33%로 낮아진다. 2주택자의 경우 원래는 50%의 양도세율이 적용됐지만, 거래 활성화를 위해 세법이 개정되면서 올해부터 세율이 낮아졌다.

문제는 내년부터 예정신고 세액공제가 폐지된다는 것이다. 이 경우 양도세 부담이 늘어날 수밖에 없다. 정부 발표대로 양도세 예정신고세액 공제제도가 폐지되면, 2010년 최고세율 인하 효과를 감안하더라도 내야 할 세금은 오히려 올해보다 5% 이상 무거워지게 되는 것이다.

“산술적 측면에서 올해 파는 게 유리”

예정신고 세액공제란 집을 양도한 달의 말일부터 2개월 안에 양도세를 신고하면 양도세의 10%를 깎아주는 것을 말한다. 이 제도가 폐지될 경우 양도세율이 인하되는 점을 감안하더라도 납세자의 세 부담은 약 4.7∼11%(주민세 포함) 늘어날 것으로 보인다. 세율 인하 효과보다 예정신고 세액공제 폐지 효과가 더 크기 때문에 결국 내년에는 양도세 부담이 더 늘어날 것이라는 얘기다.

앞에서 예로 든 A씨가 보유한 2주택 중 팔려고 하는 주택의 양도 차익은 5억원이다. 만일 올해 집을 판다면 예정신고 세액공제를 받아 약 1억5800만원(주민세 포함, 이하 동일)의 양도세를 내면 된다. 하지만 내년에 집을 판다면 세율은 내리지만 세액 공제를 받을 수 없어 약 770만원(4.9%)이 더 늘어난 약 1억6600만원의 세금을 내야 한다. 세 부담을 산술적 측면에서 따져본다면 올해 파는 게 유리한 것이다.

문제는 향후 집값 상승 여부다. 만약 내년에 집값이 전혀 오르지 않는다고 가정하면 되도록 올해 파는 게 세금을 줄이는 방법이다.

내년 집값 향배가 세 부담 좌우할 듯

그런데 내년에 집값이 더 오른다면 얘기는 달라진다. 이 경우 올해 파는 곳이 손해일 수도 있는 것이다. 박정현 세무사는 “시세 차익이 5억원인 집도 올해 파느냐, 내년에 파느냐에 따라 세금 차이가 770만원 밖에 나지 않는다”며 “집값 상승기에 서울ㆍ수도권의 웬만한 아파트값이 한달 새 몇 천만원 오르는 것은 예사이기 때문에 되도록 올해보다는 내년에 파는 게 더 낫다”고 말했다.

세금을 더 내더라도 내년에 세 부담 증가를 상쇄할 만큼 집값이 올라준다면 기다리는 게 더 좋을 수도 있다는 얘기다. 앞의 A씨의 경우 집값이 현재보다 1200만원 가량 올라주면 인상되는 세 부담을 상쇄할 수 있다.

게다가 예정신고 세액공제 폐지안은 아직 국회를 통과하지 않았다. 이 법안에 대한 반대 여론이 만만찮아 실제로 세법이 개정될 지도 확실치 않다. 따라서 추후 시행 여부를 지켜본 뒤 매도 시기를 결정해도 결코 늦지 않다는 게 전문가들의 조언이다.

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양도세-조선일보 |세금

2009-09-14 09:48

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양도세감면되는내년2월까지신규미분양사면유리

가정경제 5대 절세비법 ①부동산과 양도세

양도세 감면되는 내년 2월 前까지 신규·미분양 주택 사면 유리' 다주택자에 대한 重課 제도 내년 말까지 한시적 완화 '세금 정리' 차원서 고려를 배우자에 증여도 절세 효과

조선일보 2009-09-14  

올해 상반기만 해도 냉기(冷氣)가 감돌던 주택 시장이 불과 5~6개월 사이에 돌변했다. 정부가 총부채상환비율(DTI) 규제를 수도권 전역으로 확대하고, 그래도 주택시장이 안정화되지 않으면 금리 인상까지 할 수도 있다는 입장이다.

주택 시장 상황과 정부의 대책이 냉·온탕을 오가면서 주택 소비자들의 머리도 다소 복잡해졌다. 세제(稅制) 면에서도 주택 소비자들이 치밀하게 손익을 따져야 하는 상황. 지난 11일 본지는 부동산 세무 전문가인 김종필 세무사와 우리은행 PB센터 문진혁 세무사에게 현재 상황에 맞는 '부동산 세(稅)테크' 전략에 대해 자문을 구했다. 부동산 세제의 핵심 근간이 되는 양도세를 중심으로 두 세무사가 추천하는 부동산 세테크 전략을 소개한다.

문진혁 세무사: '주택 시장이 확실히 살아난다는 분위기가 느껴진다. 작년 말에 비해 부동산 세무 상담 건수도 3~4배는 늘어난 것 같다.'

김종필 세무사: '주택 시장 침체기에는 세금을 절약하는 것은 사실 큰 의미가 없다. 하지만 주택 가격이 오르고 거래가 활발해지면 세금 계산도 복잡해지고 세금이 수익성 결정에 큰 영향을 미친다.'

두 세무 전문가가 현 시점에 꼽는 세테크 전략의 중요 포인트는 내년 2월까지 적용되는 신규·미분양 주택에 대한 양도세 감면 제도. 집이 한 채만 있거나 무주택자는 물론 다주택자도 눈여겨봐야 하는 제도다.

문진혁: '현재 시점에선 신규 주택이나 미분양 주택을 구입할 때 시기를 저울질할 필요가 있다. 정부가 신규 분양·미분양 주택을 구입하면 5년간 양도세를 감면해 주기로 한 정책이 내년 2월 11일이면 끝난다. 과밀억제권역(서울, 인천과 경기도 성남·과천 등 14개 시)은 양도세 50%를 감면해 주고, 그 외 지역은 전액 감면해 준다. 149㎡(45평) 이하의 주택에만 해당된다. 따라서 조만간 신규 주택을 구입할 계획이 있다면 내년 2월 전에 구입하는 것이 유리하다. 그런 점에서 올해 하반기 경기도 유망 택지 지역이나 대규모 신규 분양 주택 중 입지가 좋은 곳을 눈여겨볼 만하다.'

김종필: '하지만 집값이 안 오르면 양도소득이 없어 양도세를 걱정할 필요도 없다는 점을 잊어선 안 된다. 가장 중요한 것은 투자가치가 있는 집을 찾는 것이고, 그다음이 세금 계산이다.'

문진혁: '중요한 지적이다. 무주택자나 집이 한 채만 있는 사람이 다른 주택으로 갈아타려고 할 때는 세금 계산보다는 좋은 입지에 있는 주택을 낮은 가격에 사는 것이 우선이다. 집 한 채를 10년 이상 보유하면 9억원까지는 양도세가 사실상 면제된다. 9억원을 초과하는 부분에 대해서도 양도세를 80% 감면해 준다. 따라서 재테크 차원에서 집을 자주 사고팔 계획이 아니라면 세금 계산보다는 투자 가치와 거주 환경을 우선순위에 두는 것이 좋다.'

세무 전문가들은 또 '현재 시점에서 부동산 세제 측면에서 가장 중요한 선택을 해야 하는 사람은 집을 2~3채씩 가진 다주택자'라고 말했다.

김종필: '내년 말(2010년 12월 31일)까지는 '다주택자에 대한 중과제도'가 한시적으로 완화돼 주택을 팔 때 양도세가 확실하게 줄어든다. 이후에는 이 제도가 원상복귀한다. 이 때문에 '세금 정리' 차원에서 내년 말 이전에 집을 팔았다가 다시 사는 것이 어떤가에 대한 상담이 최근 많이 늘고 있다.

예를 들어 원래 집이 한 채 있던 사람이 10년 전에 1억원을 주고 아파트 한 채를 더 샀는데 이 아파트가 현재 6억원까지 올랐다면 시세 차익이 5억원이 된다. 이 집을 내년 말까지 팔 경우 양도세가 대략 1억6500만원쯤 된다. 하지만 내년 이후에 팔면 양도세가 2억5000만원으로 늘어난다. 양도세만 8500만원 차이가 난다. 따라서 내년 연말 이전에 집을 팔았다가 같은 단지에서 비슷한 집을 같은 가격(6억원)에 사면 최소한 양도세는 절세하는 효과가 있다. 이 과정에서 취득·등록세와 부동산 중개료를 2000만~3000만원 지출하더라도 유리한 면이 많다.'

문진혁: '다주택자의 절세 방법으로는 배우자에게 증여하는 것도 좋은 방법이다. 남편 명의의 주택 2채 중 한 채를 아내에게 증여하면 주택 가격 6억원까지는 증여세를 내지 않아도 돼 절세 효과가 크다. 7억원짜리 주택이라도 나머지 1억원에 대한 증여세만 내면 된다. 하지만 자녀에게 증여할 때는 증여세 공제 대상 금액이 3000만원밖에 되지 않아 세금 면에서만 볼 때 실익이 줄어든다.'

끝으로 부동산 세무 전문가로서 주택 소비자들에게 해 주고 싶은 말이 무엇인지 물었다.

김종필: '상담을 하다 보면 양도세 절약에 너무 몰입한 나머지 양도세 감면 대상 주택을 팔아 치우는 경우가 종종 있다. 자신이 보유한 주택이 양도세 감면 대상인지를 모르는 것이다. 예를 들어 IMF 경제위기 당시에 서울 강남 대치동의 타워팰리스나 현대아이파크를 샀다면 이 주택은 양도세 감면 혜택이 있다. 예를 들어 1999년에 7억원에 산 집이 2004년에 13억원이 됐고, 현재 15억원까지 올랐다면 주택 구입 후 5년째 가격인 13억원까지는 양도세가 감면된다. 이후에 상승한 2억원에 대해서만 양도세를 계산한다. 그럼에도 다주택자 양도세 감면 혜택을 받겠다며 이런 주택을 팔아 버리는 것이다. 집을 팔기 전 반드시 자신의 주택이 양도세 감면을 받는 주택인지 확인해야 한다.'

문진혁: '수도권과 지방은 부동산 세제가 다른 면이 많다는 점도 중요하다. 세법에서 2주택자 여부를 따질 때 수도권(서울·인천·경기)에 한 채가 있고, 지방(광역시 포함)에 기준 시가가 3억원 이하인 집이 한 채 더 있다면 다주택자 중과대상이 아니다. 다만 3주택자를 계산할 때는 이런 규정이 적용되지 않는다. 따라서 지방에서 입지가 좋고, 가격이 비교적 저렴하다고 판단되면 지방 주택 시장에도 눈을 돌려 보는 것이 좋다.'


 


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양도세-아시아경제 |세금

2009-08-16 17:00

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경기도 용인시에 거주하고 있는 신경수(65)씨는 현재 2주택을 보유하고 있다. 신씨는 이 중 한 채를 팔아 나온 돈의 일부를 곧 결혼할 아들의 결혼자금으로 쓰려고 한다. 그런데 2주택 모두 오랜 동안 보유하면서 집값이 많이 올라 세금이 꽤나 나올 것 같다.

신씨가 보유한 주택은 2004년에 취득한 용인주택 1채와 강원도 평창군 OO면에 소재한 주택 1채이다. 신씨는 어떻게 해야 세금을 줄일 수 있을까?

이런 저런 이유로 2주택 이상을 보유하고 사람이 꽤 있다. 따라서 이러한 상황에서 집을 판다면 먼저 양도하는 주택에 대해서는 과세하는 것이 타당하다. 하지만 다주택을 보유한 사유가 부득이하다면 과세하지 않는 것이 바람직하다.

이에 대해 세법은 농어촌에 주택이 있거나 상속 등을 받아 다주택이 된 경우에는 일정한 조건을 둬 비과세를 적용하고 있다. 사례의 경우 다행히 도시에 1채, 농어촌에 1채가 있는 상태에서 일반주택을 먼저 양도하면 1세대 1주택 비과세규정을 적용받을 수 있다. 다만 이러한 혜택을 누리기 위해서는 다음과 같은 내용들을 알아둘 필요가 있다.

먼저 농어촌주택은 세법상의 농어촌주택에 해당돼야 한다. 그런데 실무상 이를 가려내는 것이 쉽지 않다. 왜 그럴까? 일단 세법상의 농어촌주택은 수도권(서울ㆍ인천ㆍ경기도) 외의 지역 중 읍(도시지역을 제외) 또는 면지역에 소재해야 한다.

그런데 여기서 읍지역이 도시지역에 해당되면 농어촌주택에 대한 자격이 아예 박탈된다. 그렇게 되면 농어촌주택은 일반주택이 되는 셈이 돼 비과세 혜택이 없어진다.

그리고 앞의 지역적인 조건을 갖췄더라도 이농인이 5년 이상 거주한 주택이나 귀농주택 또는 피상속인이 5년 거주한 상속주택 중 하나에 해당돼야 한다. 여기서 이농주택은 이농인이 그곳에서 최소한 5년 이상 거주를 한 주택을 말한다.

귀농주택은 귀농인이 거주할 주택(귀농 전에 취득한 것 포함)을 말하는데 본적지(또는 연고지)에 소재하고 대지 면적이 660㎡ 이내이고 1000㎡ 이상의 농지를 소유한 상태에서 당해 농지의 소재지(연접지 포함)에서 취득해야 한다는 조건이 붙는다. 따라서 귀농을 준비하는 사람들은 세부적인 요건을 다시 한 번 확인하는 것이 좋다.

이외 상속주택은 돌아가신 분이 5년 이상 거주했으면 그로써 족하다. 물론 상속주택은 이런 규정이 아니더라도 일반주택 1채에 대해서는 언제든지 비과세를 받을 수 있다. 따라서 상속주택은 이농이나 귀농주택보다는 세금측면에서 훨씬 더 유리하다고 할 수 있다.

이제 신씨가 세금을 줄일 수 있는 방법을 알아보자. 평창군에 소재한 주택이 세법상의 농어촌주택에 해당하는 경우에는 용인주택을 먼저 처분하는 것이 좋다. 비과세를 받을 수 있기 때문이다.

그러나 평창주택이 농어촌주택에 해당하지 않으면 용인주택은 비과세가 가능하지 않게 된다. 따라서 이러한 상황에서는 평창주택을 처분하거나 세대가 분리된 자녀 등에게 증여한 후 용인주택을 양도하는 방안도 생각해 볼 수 있다. 다만 증여하는 경우에는 증여세와 취득세 등이 부과되므로 증여의 효과가 충분히 있는지 이를 검토해야 한다.

참고로 조세특례제한법 제99조의 4에서는 투자목적으로 연고지가 아닌 곳에서 농어촌주택을 취득하더라도 앞과 같은 비과세 혜택을 부여한다. 다만 이 규정으로 비과세를 받기 위해서는 2003년 8월1일부터 2011년12월31일까지 취득해야 하고 대지 면적이 660㎡ 이내여야 한다. 취득당시 기준시가가 2억원 이하여야 하는 등의 요건이 있다.

글 : 신방수 세무사(shintaxpia@hanmail.net, 02-554-6438) / 세무법인 정상( www.toptax.co.kr ) 파트너세무사
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김민진 기자 asiakmj@asiae.co.kr

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