2008-04-11 10:14
http://blog.drapt.com/wlsdndi/91207876456398 
최근에, 필자에게 농지의 대토를 알아보고자 한 고객이 있다.
4년간 자경을 하신 분인데, 부득이하게 농지를 매도할수 밖에 없는 상황이였다.
그렇다고, 삶의 터전을 송두리채 남의 손에 넘길수는 없고 양도소득세 역시 무시못하는 상황이였다.
고객이 문의한 대토라 함은 양도소득세 및 기타세제 감면을 받기 위해 대체 농지를 취득하는 것은 말한다.
농지법에 의한 위탁경영, 대리경작 또는 임대차하는 농지를 대토하는 경우는 농지의 대토(감면대상)로 보지 않는다.
대토 구입으로 인해 양도소득세를 감면 받으려면 대토로 구입하는 토지가 반드시 농지여야 하는 것이다.
용도지역은 중요하지 않으며 주거지역이든 관리지역이든 전,답,과수원이어야 한다는 뜻이다.
소득세법상에서는 대토의 범위를 주소지 및 인접 시.군.구를 말하고, 종전 경작 거리라하여 20Km를 적용한 적이 있지만 현행은 주소지 및 인접 시군구만을 대상으로 한다. (자경농민이 거주지와 연접하지 않은 지역에 있는 농지를 경작하더라도 앞으로는 20㎞ 이내의 농지는 양도소득세 감면 및 비사업용 중과 제외 대상이 될 것으로 보인다.)
그러나 실제 경작자가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의해 농지를 협의양도하거나 수용된 자는 국토 이용 및 계획에 관한법률 시행령 119조에 의거 주소지로부터 직선거리 80Km이내의 토지거래허가구역내 토지를 취득할 수 있다.
즉, 토지거래허가구역내 토지를 취득하기 위해 적용되는 통상 1년 이상의 거주기간의 제한에서 자유로울 뿐, 80Km이내의 대토는 인접 시군구가 아닌 이상 양도세 및 취/등록세 감면 혜택을 받을 수 없다.
■ 조세특례제한법 제70조 (농지대토에 대한 양도소득세 감면)
① 농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세·감면과 소액부징수를 포함한다)이 되는 토지를 경작상의 필요에 의하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.
② 제1항의 규정에 의하여 양도하거나 취득하는 토지가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거지역 등에 편입되거나 도시개발법 그 밖의 법률에 의하여 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 토지로서 대통령령이 정하는 토지의 경우에는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다.
③ 제1항의 규정에 의하여 감면을 받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.
1. 농지대토의 감면은 농지가 소재하는 시,군,구(자치구인 구를 말함)안의 지역과 그와 연접된 시,군,구 안의 지역에 거주하면서 농지소유자가 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배한 농지로서
2. 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 종전의 농지의 양도일로부터 1년 이내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우(선양도 후취득) 또는
3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 새로운 농지의 취득일부터 1년내에 종전의 농지를 양도하고 새로이 취득한 농지를 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우(선취득 후양도)로서
3. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적의 2분의 1 이상이거나 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 3분의 1 이상일 때 감면세액 한도 내에서 감면을 적용받을 수 있다.
(2006.01.01 이후 농지대토분부터 5년간 감면세액 한도는 8년재촌자경농지 감면세액을 포함하여 1억원임)
4. 감면대상에서 제외되는 농지는
1). 양도일 현재 특별시․광역시(광역시에 있는 군은 제외) 또는 시지역에 있는 농지 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거지역,상업지역 또는 공업지역안의 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지. (단, 보상지연으로 3년이 지난 농지는 제외한다.)
2) 당해 농지에 대하여 환지처분이전에 농지 외의 토지로 환지예정지의 지정이 있는 경우로서 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지로 정리된다.
시골 땅을 거래하고자 할때, 최고의 관심사는 '세(稅)테크'다.
농어촌 부동산은 규제가 많아 자칫하면 수익은 고사하고 세금만 내고 마는 경우가 생길 수도 있기 때문이다.
그런 이유로, 계약시점에 가서야 비로소 세금과 친하게(?) 되는 경우를 종종 보게된다.
8년이상 자경으로 인한 양도세 감면규정을 활용하는 방법이 있고, 증여를 활용하기도 하는데 재촌.자경의 기간은 승계가 되지 않는다는 것을 알아야 할 것이다.
다만, 2011년까지 한시적 운영되는 증여세 감면규정을 활용하면 되겠다.
즉, 3년 전부터 실제 농지에서 자경을 하고 있는 사람이 농지 소재지에서 거주를 하면서 3년 전부터 자경 중인 자녀에게 증여할 경우엔 100% 감면된다.
최근에, 투자자들의 문의가 쇄도하는 농지은행에 위탁하는 방법으로 부재지주를 벗어나는 방법도 있다.
땅 투자로서 성공한 사람들이나, 흙을 떠나서 살 수없는 사람들의 경우 계획적으로 또는 우연히 연쇄적인 지가상승을 불러일으키는 대토(代土)는 성공투자자의 비법임에 틀림없어 보인다.
'1% 명품부자들에게 배우는 부동산 투자의 비밀'(중앙경제평론사) 저자 강 공 석
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2008-04-04 11:14
http://blog.drapt.com/wlsdndi/91207275298103
주택, 상가등의 일반적인 부동산에서 관련된 세금은 취득시, 보유시, 처분시에 발생하지만, 토지에 관련된 세금(준조세)은 '개발비용'이라는 것이 추가된다.
사실, 개발이라는 것이 보다 나은 조건으로 매도하고 환금성 측면에서 유리하게 하기 위하여 하는 행위다.
2005년의 8.31 부동산 대책으로 말미암아, 참여정부는 세금과 대출규제로 인해 부동산 시장을 얼어붙게 만들었다.
과거 묻지마 투자의 상징인 토지 시장이 급속도로 냉각시킨것은 매수자 입장에서는 '토지거래허가제'로 인한 것이고 매도자 입장에서는 부재지주 관련 양도세등의 세금으로 인한 것이다.
세금 부과의 기준이 되는 과세기준금액이 현실화되고, 양도소득세율이 높아졌기 때문에 가히 폭탄세금이라 부를만하다.
농지(전.답,과수원,목장용지)와 관련된 세금을 종합적으로 검토한다.
■ 취득단계
농지를 취득하고 등기하면서 취득세(농어촌특별세), 등록세(지방교육세), 매매계약서 작성시 인지세가 있다.
또한, 상속 및 증여시 상속가액에 따른 상속세와 증여가액에 따른 증여세가 있다.
농지나 임야를 취득한자는 취득가액의 2%의 취득세를 납부하여야 하고, 매매시는 잔금지급일, 지목변경시는 사실상 변경된날에 납세의무가 성립된다. 부가적으로 농어촌특별세가 취득세액의 10%가 있다.
등록세의 경우, 일반매매는 1%, 상속의 경우 0.3%, 상속이외의 무상취득은 1.5%를 납부하여야 하고 병기되는 부가적으로 지방교육세가 있어 등록세액의 20%를 납부한다.
인지세는 2만원(1천만원 초과 ~ 3천만원 이하)에서 35만원선(10억원 초과)으로 인지를 증서에 첨부한다.
농지 투자에서, 고려하여야 할 사항은 자경농지에 대한 감면규정이다.
감면대상은 취득자의 주소지가 농지 소재지로부터 20킬로미터이내의 지역안으로 감면세액은 취득세와 등록세액의 50%다.
일반적인 매매에서, 취득가액의 2.2%는 취득세, 1.2%는 등록세로 3.4%의 세금과 함께 인지세를 염두에 두면 될것 같다.
■ 보유단계
종합 합산토지와 별도합산 토지를 보유시에는 재산세, 종합부동산세, 도시계획세, 지방교육세, 농어촌특별세가 있고, 분리과세대상 토지는 재산세, 도시계획세, 지방교육세가 있다.
재산세는 과세기준일(매년 6월1일) 현재 농지를 사실상 소유하는 자를 납부대상으로 분리과세인 농지의 경우, 시가표준액(개별공시지가)의 0.07%를 부과된다. 부과세목으로 지방교육세가 재산세액의 20%가 있다.
5년간의 유예기간이 있는 농업소득세는 농업소득이 있는자가 다음년도 5월 31일까지 신고납부하여야 한다.
참고적으로, 공장용토지는 0.2%, 골프장 및 오락장용 토지는 4%의 재산세를 납부하여야 한다.
종합부동산세는 종합합산과세대상(나대지, 잡종지등 비사업용 토지)은 세대별로 공시지가 3억원이상, 별도합산과세대상(인.허가 받은 사업용토지)은 공시지가 20억원이상인 토지에 부과한다.
농지의 경우, 분리과세대상 토지로 종합부동산세는 없고 재산세는 0.07% 부과된다는 사실로 보아, 보유세 부담은 크지 않다.
■ 개발단계
농지를 개발하면 농지보전부담금을 내야한다. 건축허가를 받으면 원상회복이행보증금과 면허세를 내야하고, 지역개발공채도 사야 한다. 또한, 개발부담금과 기반시설부담금이 2006년에 도입되었다.
농지보전부담금의 상한선은 ㎡당 5만원으로, 공시지가의 30%를 부담하면 되기에 농어촌지역의 농지는 부담이 줄어들었다.
개발부담금은 '개발이익환수법'에 근거하여 2006년 1월에 시행되어 개발이익의 25%를 납부하여야 한다.
2006년 7월부터 부과된 기반시설부담금은 연면적 200㎡이상의 건물을 신축, 증축시 공시지가를 기준으로 부담하게 된다.
지목 변경에 따라, 공시지가 차액의 2%의 취득세가 발생한다.
하지만, 개발행위시는 지자체의 조례등에 따라 다르게 적용될 수 있으므로 투입금액대비 지가상승이 예견되는 토지에 설계사무소, 컨설팅업체등의 전문가의 도움을 받는 것이 좋다.
■ 양도단계
처분시에는 국세인 양도소득세와 주민세(소득세할)가 있다.
실현수익 내지 투자수익률의 결정판은 양도소득세에 달려있다고 보아도 과언이 아니다.
부재지주로 인한 60%중과세로 인해 거래 성사단계에서 매도인은 고민할 수밖에 없는 상황이 심심치 않게 보게된다.
농지에 대한 양도소득세 중과여부는 재촌(농지가 있는 시군이나 연접한 시군에 거주), 자경(농사일의 1/2이상을 자신의 노동력으로 해결), 직접 사용기간을 가지고 판단하게 된다.
재촌, 자경과 함께 다음의 세가지 요건중 하나를 갖추면 된다.
1. 양도일 직전 3년중에 2년이상을 직접 사업에 사용
2. 양도일 직전 5년중에 3년이상을 직접 사업에 사용
3. 보유기간중 80%이상을 직접 사업에 사용
농지중에서는 중과세대상에서 배제되는 부분이 많다.
주말농장(1,000㎡이하), 상속받은 농지(상속일로부터 5년이내 양도시), 20년이상 보유한 농지로서 2009년 말까지 매각한 경우, 농사를 짓다가 이농하면서 보유하고 있는 농지(이농일로부터 5년내 양도), 전용목적으로 사용하는 농지, 종중에서 소유하는 농지(2005년 이전에 취득한 농지), 농지개발사업지구내 농지(1,500㎡미만), 한계농지 정비사업으로 조성토지(1,500㎡미만)등이 있다.
모든 부동산 상품이 그러하겠지만, 세금을 고려하지 않는 투자자는 실패로 귀결될 수 밖에 없다.
현재의 시세가 높다고 하여도, 실현수익율은 다를 수밖에 없기 때문이다.
은행의 금리는 0.1%도 아끼고자 노력하는 투자자들이 많다. 하지만, 의외로 절세로 인한 몇만원은 경시되는 측면이 있다.
거래대금이 커서 후덕한 마음이 있는지는 모르나, 투자시대에 살아가는 이상 수익율 극대화에 최선을 다하여야 한다.
땅 투자의 시작은 취득단계부터 시작되어 보유, 개발, 양도단계까지 최선의 절세로 이끌어야 성공하는 투자자로 자리잡는다는 것, 이제는 진리로서 받아들여야 할 것이다.
'1% 명품부자들에게 배우는 부동산 투자의 비밀'(중앙경제평론사) 저자 강 공 석
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