◆ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?

 

◆ 최근 묻고 답하기란에서 질문과 답변을 통하여 가장 많이 접하게 된 내용이 과연 어느 지역과

    아파트가 오를 것인가 하는 점이라는 것을 확인하고 이에 도움을 드리고자 제 소신껏 답을

    드리겠습니다.

 

◆ 미래의 투자 가치가 높은 지역을 선정하는 것은 모든 분들의 희망입니다.
     그렇기 때문에 미래의 투자 가치가 높을 것으로 예상 되는 지역은 하나같이 투자자들이

     몰려서 높은 시세를 형성하는 경우가 많습니다.

     문제는 그렇게 몰린 투자자들 때문에 시세가 큰 폭으로 오른 지역이 향후 전망도 더 밝다는

     것입니다.

◆ 아파트에 대한 꼭짓점은 없습니다.
    사람이 몰리면 그것이 다시 새로운 시작이고 사람들로부터 철저하게 소외된 곳은 아무리

    저평가가 되었다고 하더라도 오히려 가격이 하락하거나 그 시세가 꼭짓점이 될수도 있습니다.
    최근 3년의 시세 흐름을 보면 철저하게 그런 모습을 나타내고 있으며, 이는 단순하게

    부동산에 국한 되는 문제가 아니라 주식, 생필품, 회사 등등 인간사와 관련된 모든 것들이 다

    그렇다고 여겨집니다.
    그래서 명품을 찾는 것이고 아파트 투자자들도 유망지역을 찾아서 떠나는 것입니다.
 

 

 

   사유-각종 호재와 개발에 힘입어 올 3년 이내에 서울에서 가장 큰 시세 상승이 예측됩니다.

    예시 고가 아파트- 신천동 롯데 캐슬 골드(평당 3500)

    예시 중가 아파트- 문정동 올림픽 훼밀리(평당 2700)

    예시 저가 아파트- 가락동 성원 샹떼빌(평당 1800)

   

 

   사유-전통적인 강세지역으로 목동의 폭등에 자극받아 큰 폭의 상승이 예견됩니다.

    예시 고가 아파트- 압구정동 신현대(평당 4400)

 

 

    사유- 강북구의 자존심으로 향후에 강남과 릴레이식 시세 경쟁이 예상됩니다.

    예시 고가 아파트- 목동 신시가지 7단지 고층(평당3700)

 

   사유-강남의 강세 송파의 비약, 하남, 덕소의 두각 등에 힘입어 어부지리를 얻습니다.

    예시 고가 아파트- 고덕동 주공 2단지(평당 3200)

 

 

   사유-판교-청계-과천-의왕 라인의 가장 큰 수혜지로 주목 받을 것입니다.

    예시 고가 아파트- 서초동 롯데 캐슬 클레식(평당 3500)

  

   사유-상암동의 지속적인 상승과 일산, 파주, 송도 신도시의 약진에 자극을 받습니다.

    예시 고가 아파트-  상암동 월드컵 7단지(평당 2300)

    

    사유-판교, 과천, 의왕의 폭등, 강남권의 유입 등으로 도약이 예견됩니다.

    예시 고가 아파트-  봉천동 현대 홈타운(평당 1600)

 

   사유-지속적인 강남 서초 송파 강동 4대구의 상승에 연쇄적인 탄력을 받는 곳입니다.

    예시 고가 아파트-  광장동 극동 2차 아파트(평당 2100)

 

     시세-강남, 목동, 용산과 함께 여의도가 다크 호스로 시세 상승을 이끌 것입니다.

      예시 고가 아파트-  여의도동 광장 아파트(평당 2600)

 

 

 

   사유-분당선, 경전철, 경부 고속 3대 교통과 입지, 새아파트,판교후광 0순위입니다.

    예시 고가 아파트-  보정동 엘지자이1(평당 2300)

 

   사유-판교 개발, 강남의 직접 수혜, 성남 재개발 등의 호재로 광풍이 예견됩니다.

    예시 고가 아파트- 분당구 정자동 파크뷰(평당 3300만원)

 

   사유-시세-동탄의 입주, 이의동 개발, 강남 흐름의 남하 등이 열풍을 불어 넣습니다.

    예시 고가 아파트-  영통동 청명 대우(평당1300)

 

 

   전철역 개통, 천혜의 환경, 강동구, 하남 풍산의 직접 수혜 지역입니다.

    예시 고가 아파트-  토평동 삼성래미안(평당1500)

 

   사유-풍산의 개발, 상대적 저평가, 강동의 도역, 기반시설 확충이 큰 자랑입니다.

    예시 고가 아파트- 신장동 에코타운(평당1250)

 

10. 파주시입니다.- 35% 상승 예상

    사유-파주 교하지구, 금촌을 핵으로 고양시, 상암동, 목동, 송도의 직접 수혜지입니다.

    예시 고가 아파트-  교하읍 현대 아이파크2차(평당950)

     ※ 위에서 제시한 예시는 미래 시세가 아니라 2006년 9월 시세임을 알려드립니다. ※

 

◆ 위에서 투자 환경에 대하여 개략적인 사항만 제시하였는데, 향후에 아파트별로

    투자 가치가 높은 곳을 선정하여 글을 게시하겠습니다.

    고가, 중가, 저가로 구분하여 시구별로 기본 시세를 제시했기 때문에 여러분들께서 구입

    하신 아파트나 향후에 투자 하려는 아파트의 좋은 지침서가 될 것으로 확신합니다.

 

◆ 특히 용인시는 각종 조사 자료에서 보면 투자 1순위 지역으로 손꼽히는 지역이기 때문에 뛴

    가격에 연연하지 마시고 경기도 1순위로 매수 하시길 권유합니다.

    오죽하면 용인시는 눈감고 매수해도 시세 차익이 남는다는 말이 떠돌겠습니까?

 

◆ 아울러 위에서 제시한 시세 상승은 절대치가 아니고 과거 3년 시세를 바탕으로 한 예상

    수치임을 밝힙니다.

    감사합니다.-

 

 

폭등에 의한 수요자들의 심리적 저항선이 가격상승을 주춤하게 하고 있고, 종합대책과 계절적 비수기가 겹치면서 한동안 가격이 보합세를 유지할 뿐 내년상반기까지 집값 불안요인은 상존해 있는 상태다. 즉, 정책의 효과는 단기간, 일부분에 그친다고 본다.

수도권 매매시장은 2007년 상반기까지 상승 내지 강보합세를 지속할 것으로 보인다. 1가구 2주택 양도세중과, 보유세 강화, 담보대출규제, 재건축억제 등, 시장을 억누르는 규제장치가 상존해 있지만, 최근의 집값 상승은, 좋은 주택을 구입하려는 실수요자들이 훨씬 더 많은데 있기 때문이다. 실제 공급이 부족하여 가격이 상승하는 현상을 막는 데는 한계가 있을 수밖에 없고, 이 중에서도 재테크에 유리한 수도권 주택에 수요가 집중되는 현상은 당분간 지속될 수밖에 없다.

게다가, 대부분의 주택구입 실수요자들은 후분양이나 원가공개를 하더라도 생각보다 분양가 인하효과가 적을 것이라는 우려나, 경기회복속도에 발맞춰 꺾여버린 금리인상기조가 장기 유동성을 지속시킬 것이라는 점, 대선레이스로 접어들며 정부가 추가 규제책을 내놓기 힘들 거라는 생각을 이미 염두에 두고 있어 당분간 집값이 떨어질 만한 요인을 찾기도 어려운 상태다.

그렇다면, 내집마련을 목표로 한 수요자들은 어떻게 해야 할까? 주택 매수의 적기는 언제란 말인가? 무주택자중 향후 가점제에 유리한 처지라면, 정부가 공급하는 유망공공택지에 청약해도 좋겠지만, 청약통장이 없어 분양시장을 노리기도 어렵다면 지금이라도 자기만의 틈새상품을 찾을 필요는 있다. 즉, 숨고르기가 끝나 집값이 한 차례 조정을 거친 뒤 매입에 나서는 것이 좋을 수도 있다.

① 분양전환예정인 저렴한 임대아파트
임대아파트에는 주택공사, 도시개발공사 등에서 공급하는 공기업 임대아파트와 민간업체들의 민간 임대아파트로 크게 나뉜다. 이 중 공공임대와 민간임대 아파트는 분양 전환이 되는 아파트이다. 분양 전환 임대아파트는 적은 자금으로 내집 마련을 할 수 있는 하나의 재테크 방법으로 살펴 볼 필요가 있다.

공공임대 아파트는 5년 혹은 10년 임대 기간 만료 후 무주택 임차인 우선으로 분양 받을 수 있다. 민간 임대는 입주 후 2년 6개월만 지나면 임차인은 임대사업자와 협의하여 분양 전환 받을 수도 있다. 이러한 분양전환아파트는 우선 현재 거주중인 무주택 임차인에게 분양 받을 수 있는 권리가 주어지고 남는 물량에 한해 일반인을 대상으로 분양 할 수 있다.

분양전환 아파트의 장점은 임대주택법에서 분양전환가격은 ‘건설원가와 감정평가금액의 산출평균가액으로 한다.’고 규정하고 있어 분양전환 아파트는 인근의 동일평형 아파트에 비해 가격이 약 10-15% 이상 낮다. 또한 분양전환 임대아파트가 입지한 곳은500가구 이상의 대단지가 많고 택지개발지구에 위치한 단지도 있어 기반시설 등을 잘 갖추어져 있다. 단, 임대로 거주해 분양을 받을 경우 본인이 수리를 해야 한다는 점과 임대 아파트라는 브랜드네임의 상대적 사회적 저평가되는 점은 고려해야 할 것이다.

② 미분양은 내집마련의 돌파구
‘핑계없는 무덤’이 없듯이 왠지 미분양물량을 덥석 집기엔 찜찜한 면이 많다. 아파트 분양시장이 극도로 양극화되며, 분양받는데 청약대기표까지 필요한 사업장이 있는가 하면, 미계약 적체현상으로 입주를 앞둔 깡통아파트도 속출하다 보니, 선 듯 미분양사냥을 나서기도 헷갈리는 시기다. 특히, 다주택자에 대한 규제나 주택담보대출 강화조치는 미분양 수의계약을 고민하는 이들의 발목을 잡고 있기도 하다.

하지만, 옥석을 골라낼 혜안이 있다면 두고두고 효자 노릇을 할 것이 미분양이다. 당장 보기엔 흠결이 많더라도 장기적 시장호재가 이를 상쇄하며 분양단지의 가치를 올려줄 것이 예상된다면, 실수요자들이 장기적인 차원에서 접근해 볼만하다. 게다가 유망지구일수록 청약경쟁률은 치열하고 전매금지/재당첨금지(3~10년)란 핸디캡으로 유동성이 떨어지는 게 사실이므로 무조건 일반 청약시장에 매달릴 수만은 없는 일이니, 여건이 된다면 본인에 처지에 적당한 유망 미분양물량을 노려보는 것도 현명하다.

향후 분양원가가 공개되고, 추가 신도시가 개발되더라도 2007년 상반기까지 수도권의 가격상승불안은 잠재된 상태다. 서울은 말할 것도 없고, 파주신도시 고분양가와 신도시추가확대 바람이 불었던 파주권역은 미분양물량이 소진된 지 이미 오래다. 미분양 물량의 인접지에서 향후 고분양가로 나올 물량이 많다던가, 장기적으로 가격상승요인이 있다면, 미분양이 유망사업장으로 재탄생되는 것은 시간문제니, 지금 움직여도 좋겠다.

③ 저평가된 아파트가 재테크의 첩경
종전보다 강화된 담보대출규제 때문에 자기자금 여력없이 도전하기는 어렵게 됐다. 특히, 자금여력이 부족하거나, 분양시장을 노리기 어려운 무주택자들, 갈아타기를 염두에 둔 유주택자들 상당수는 수도권 주택 구입대열 최전선에 내몰린 셈이다. 2006년말 수도권 집값상승에 광풍이 불며, 누구나 말하는 괜찮은 지역은 가격이 가파르게 올라, 꼭 상투잡일 것만 같고, 그래도 더 오를 것 같아 어떻게 해서라도 매물을 잡고 싶긴 하나, 내가 가진 여윳돈은 대출끼고 전세끼고도 모자라니, 어찌해야할지 모르겠다는 이들이 상당수인 것이다.

특히 이들 대부분은 실수요자기는 하나, 좋은 주택을 구입해 재테크를 병행하려는 목적이 강하고, 충분한 매입비용을 갖고 있기보다는 뛰는 집값과 분양가에 조급해질 대로 조급해진 상황이라, 원하는 지역이나 아파트에 비해 여유자금이 부족한 이들이 태반이다.

그럴 땐, 한 단계 눈을 낮춰 유효수요가 몰리는 지역, 인근의 저렴하고 저평가 된 단지로 눈길을 돌리는 방법이 있겠다. 특히 호재가 있는 지역의 저평가 아파트는 차후 재평가를 받을 수도 있고, 향후 주변지역에서 고분양가로 공급이 예정돼 있는 지역이라면, 가격상승은 시간문제라고 본다. 파주와 은평, 용인지역의 선례를 보면 알지 않는가. 똥도 묻어두면, 두엄이 되는 법! 지금은 저평가 돼있지만, 향후 진주로 재탄생될 지역을 찾는 것이 중요하다고 본다. 누구나 알 수 있는 넘버 원 아파트도 좋지만, 자금여력이 없다면, 저평가된 아파트를 찾는 것이 재테크의 첩경일 것이다. 왜냐하면 투자액대비 수익성이 높아 만족감은 높을 테니까.

서울 성동구 행당동과 응봉동, 금호동 일대는 왕십리 뉴타운사업과 서울숲 인근 뚝섬 상업용지 개발, 성수동 재정비촉진지구 추진, 성수대교를 두고 강남 압구정동과 마주하고 있어 실수요자들이 관심을 가질 만하다. 한강변에 있어 강 조망도 가능하고, 향후 뚝섬상업용지 주상복합이 고분양가에 분양될 예정에 있어 후광효과를 기대해 볼만하다.

경기도 광주시 오포나 곤지암쪽 추가신도시 물망지도 유망하다. 분당 서현동과 수내동에 접해 있는 오포나, 성남(판교)~여주간 복선전철(2010년 완공), 제2외곽순환도로가 맞물리는 곤지암일대가 상당히 저평가 돼있는 편이다. 곤지암의 경우 성남~장호원간 자동차 전용도로가 2009년 완공되면 분당/강남과 접근성이 좋아질 예정인데, 산세가 좋아 환경프리미엄을 원하는 이에게 추천할 만하다.

성남시 태평동, 성남동 구도심일대는 구도심재개발 붐으로 인근 재개발지분 가격상승이 가파르긴 하지만, 판교개발과 주거환경개선사업으로 향후 꾸준한 가격상승이 기대된다. 이밖에, 경제특구로써 향후 고분양가로 분양물량이 쏟아질 인천 송도동 일대나, 수원 광교신도시나 용인 서천․흥덕지구 후광효과가 기대되는 용인 상현동과 서천동 일대도 좋다.

④ 개발호재가 있지만 제대로 반영되지 않은 APT
대부분이 최첨단 미래 정보기술의 집약되는 도시로 상암동 디지털미디어시티(DMC)만 기억할뿐, 공릉동 NT·IT산업단지에 대해 잊고 있는 경우가 있다. 공릉동 NT·IT산업단지는 노원구 공릉동 일대 4만 5,000여평에 들어서는 NIT(나노기술인 NT와 정보기술 IT의 접목)산업단지 테크노파크로 2010년까지 4,700억원이 들여 조성될 전망이다. 30여곳의 LG필립스 협력업체, 삼성전기를 비롯해 나노 관련 업체 10여개사 등이 프로젝트에 참여하고 KIST, 서울산업대, 연세대 등 12개 대학 연구소가 입주해 산학협력을 추진하게 된다.

그 동안 서울 동북권은 안정된 주거여건만을 보유한 지역임에도 불구, 이렇다 할 산업단지가 존재하지 않은 것이 사실이였으나 최첨단 산업단지 조성 계획이 확정됨에 따라 노원구 일대의 기존 아파트 선도 지역이 바뀔 것으로 예상되고 있어 이 일대 아파트를 눈여겨봐도 좋겠다. 전통적인 실수요자를 중심으로 한 매매수요 및 전세수요자가 풍부한 노원구 지역도 공릉터널 인근지역을 중심으로 주택가격 상승이 예상된다. 개발호재가 있지만 제대로 반영되지 않은 지역으로는 은평구 수색동과 남양주시 덕소도 있다. 수색동의 경우, 경의선과 인천국제공항철도가 현재 6호선 수색역 환승역으로 예정되어 있어 교통의 편리성이 크게 증대될 것으로 예상되고 상암지구의 후광효과도 기대된다. 덕소는 구리의 인창, 수택지구와 비교해도 손색이 없고, 중앙선 개통과 한강조망과 암사대교 개통예정 등의 호재로 가격상승여력이 있다고 보여진다.

⑤ 광역교통망 확충에 따라 사통팔달로 등극할 신역세권
광역교통망 확충 계획에 따라 조만간 교통이 좋아질 지역을 선택해도 좋다. 서울과 접근성이 뛰어난 경인지역의 외곽도 생각해볼만 하다. 세금부담으로 자주 사고파는 관행이 깨지면서, 한번사면 3~5년이상 보유하는 경우가 늘고 있기 때문에, 그동안, 광역버스나, 전철, 도로 등이 확충된다면, 상대적으로 저렴한 비용으로 교통이 좋은 미래역세권을 선점한 셈이 된다. 9호선, 경의선, 경원선, 분당선, 신분당선, 별내선(8호선연장), 경춘선, 국도3호선 우회도로, 서울~춘천고속도로, 제2영동고속도로, 서울외곽순환도로, 제2외곽순환도로 등 신역세권으로 탄생될 곳은 많다.

아는 만큼 보이고 듣는 것을 넘어서, 아는 만큼 버는 시대다. 같은 지역내에서도 인기아파트와 비인기아파트의 차별화가 뚜렷한 편이고, 자주 팔고 살수 없는 세금문제가 걸려있음으로 한번 살 때 신중히, 해당 아파트의 수익성을 면밀히 검토한 뒤, 뜨는 지역과 지는 지역을 판단하고, 도로시설과 학교시설, 생활편익시설, 발전호재 등도 두루 살펴 거래하는 것이 중요하다.

[함영진 (주)내집마련정보사 팀장]

 

자료출처: 정상원님의 富로그

 

세기말 세계경제는 유럽의 통합과 아시아의 도약이라는 대륙별 경제블력화 과정을 거치면서 일대 변혁기를 맞이하였다. 그리고 한국은 20세기말 1991년 OECD 가입으로 중진국 그룹에서 선진국 대열에 합류하여 세계교역 선도국으로 진입하려는 발돋움에 국력을 기울였다. 근대사 50여 년 동안 수출에 진력한 역동적인 국민의 총화가 선진국 진입장벽 통과라는 희망의 끈을 붙들었다고 할 것이다. 그에 따라 IT 및 생명공학 등 국제기반기술을 응용하여 실용화하는 분야의 일각에서는 세계적인 기술수준을 뛰어넘으면서 세계무역장벽을 비집고 비약적인 수출성과를 이루었다고 하겠다.
21세기에 진입하여 세계무역질서가 재편되면서, WTO 및 FTA 그리고 DDA 협상 등과 관련된 세계무역환경 변화는 자국보호주의와 자원무기화와 지구오염방지비용전가 등 선진국은 후진국과 중진국에 철저하게 불리하게 생존비용을 지불하도록 요구하는 방향으로 진행하고 있다. 선진국은 후진국과 중진국에 자유무역질서를 요구하면서 시장을 열게 만들고, 자국 입장에서 무역역조를 보이는 국가부터 시장을 열라는 압력을 주고 있다. 상대국을 철저하게 연구하여 협상방안을 다변화시켜서 상대국가가 부문별 품목별 현황을 파악하고 자생력을 가질 시간적 여유도 주지 않고 국민적 합의를 이룰 상호호혜 구도를 무시하면서 협상테이블에서 상황을 종료시키려 하고 있다. 후진국과 중진국은 자국보호주의 규제를 완화하거나 철폐하여 시장을 열어야 할 것이고, 자국 보호장벽 안에서 안주하던 시한을 허비하고 난 후에도 여전히 기술력과 자금력을 키우지 못하고 한숨만 쉬거나 물리적 대항에 의존하고 있다. 개방 시한이 지나서 시장을 열어주고 나면 전 산업부문의 경쟁력이 하나씩 무너지는 현상을 무력하게 지켜볼 수밖에 없을 것이다. 후진국과 중진국은 과연 경쟁력을 확보하는 방안을 생각조차 할 수 없고 시도조차 할 수 없을까 ?
기술개발과 자금대형화와 다품중소량생산과 신토불이상품개량 및 기후적응원천품종보존 개량과 관광자원보존과 문화와 지적자원개발에 국민적 역량을 집중하는 길이 세계무역전쟁에서 살아남는 길이라고 하겠다.
결국 시중 부동자금과 유동성을 자국 문화와 정서상 경쟁력있는 분야에 안정적으로 투자하여 수익을 남기는 방법을 통하여 부동산으로 편향되어있는 시각을 바꾸어서, 투자시각을 세계경제블럭이 수용할 수 있는 상품개발 기반을 만들어 다양한 포트폴리오를 재구성해야 할 시점이라고 생각한다.


먼저 국내 국제적 변화의 추이는
1)금융(자본)시장 개방과 외국계 자본의 영업활동 보장일 것이다.
한국의 금융산업은 외국자본에 잠식당하여 1금융권은 모두 전멸하였고, 2금융권과 3금융권이 2007년부터 일순간에 선별적으로 넘어갈 것이고, 서민을 기반으로 하는 대부업계를 노리는 미•영 계열 헤지펀드가 한미FTA 체결 후 진출 준비를 마친 상태라고 한다.
관치금융에 익숙한 행정기관이 외국계 금융자본에 규제를 가하지 못할 것이고, 국제법에 근거한 금융기법에 익숙하지 않은 국내 금융기관들이 경쟁력이 잃을 것은 자명한 사실이다.
이러한 환경에서 당장 부동산투자에 영향을 끼치는 상황이라고 한다면, 관행적 관치 대출총량제 또는 융자한도제한 등이 외국계 금융기관이나 헤지펀드에 전혀 영향을 주지 못할 것이다.
2) 금융시장개방과 연관된 부동산시장의 변화를 생각하면, 자본시장과 맞물린 건설및 기술 부문의 개방이라고 할 것이다.
국책인프라사업 및 SOC(사회간접자본건설)사업 뿐만 아니라, 상업용 집적시설(콤플렉스)과 주거겸용 복합단지에서 조차 선별적으로 외국계 자본의 기술력과 자본력에 무기력하게 예속될 것이다.
3) 지적재산권 및 서비스산업의 개방에 따라서 토종자본의 육성마저도 그 기반을 잃게 될 소지가 크다.
4) 언론 미디어 기업 역시 진취적 전략 부재, 올곧은 기상 해이, 취약한 자본규모와 자본잠식에 내몰려 있는 상황에서 금융산업에 이어 우선 적대적M&A 대상이 될 수 있다.



* 2007년 이후 부동산 투자 로드 맵

* 수도권 제2외곽순환고속도로 주변지역을 주목하라

건교부가 분당급 신도시를 2007년 상반기 중에 발표하기로 함에 따라 ‘서울공항-성남 여수동 벨트’ 및 ‘과천-의왕 벨트’가 주목을 받고 있다.
기존 신도시 급으로 진행되고 있는 ‘송도-영종-청라 벨트’, ‘검단신도시’, ‘파주신도시’, ‘고읍-옥정신도시 양주-동두천-철원 벨트’, ‘남양주 별내-진접 벨트’, ‘양평-용문전원도시’, ‘용인동부전원도시’, ‘동탄-태안-오산-봉담 벨트’, ‘시화 역사문화관광 벨트’에 조성될 예정이라는 400~500만평 규모의 차기 신도시를 주시해야 한다.
신설 도로에 중첩하여 신설 철도 역세권이 되는 지역을 특히 주목해야 할 것이다.

수도권 제2외곽순환도로 주변으로 이목이 집중되는 이유는, 추가로 개발될 신도시 전제조건이 서울 도심에서 50~60㎞ 거리에 위치할 것이라고 예고하고 있기에 직접 수혜를 받을 수 있는 핵심지역이 수도권 제2외곽순환도로가 될 것이기 때문이다.

김문수 경기도지사도 '경기 2010 비전과 전략'을 발표하며 수도권 제2외곽순환도로 건설을 적극 추진, 경기형 명품 신도시(500~1000만명 규모) 네 곳을 수도권 제2외곽순환도로 상에 건설할 방침을 밝히면서, 집값 상승에 탄력이 붙어서 향후 수도권 제2외곽순환도로는 수도권의 주요 첨단산업단지들을 유기적으로 연계하면서 지역발전을 주도하게 될 것이고, 배후 주거벨트를 결정짓는 환상의 라인으로 떠오르고 있다고 봐도 과언이 아닐 듯 싶다.

총길이 550km의 수도권 제2외곽순환고속도로는 송도영종청라~시화~오산~용인~남양주~양주동두천~파주~김포검단 등 수도권 원거리의 외곽도시를 순환 연계하여 경기도 전역을 포괄하는 광역개발 노선이다. 현재 20여개 구간으로 나뉘어져, 2020년 준공을 목표로 추진되고 있는데, 노선이 확정되면 2007년부터 구간별로 추진 방안을 만들어 2009년에 착공할 계획이다.
수도권 제2외곽순환고속도로가 완전 개통되면, 서울을 뺀 수도권은 명실상부한 대한민국 국민경제와 국민생활에 새로운 활력을 불어넣어주는 영양소가 될 것이다.

-인천(영종-청라-송도/검단)
인천은 경제자유구역 개발을 통한 국제 교역 물류 중심지로 조성되고, 구 도심지역을 리메이크하여 항만과 공단 이미지를 탈피하여 국제해양도시, 첨단 산업도시로 바뀌는 모습으로 지역권 관문도시에서 동북아 관문도시로 육성되고 있다.
인천의 발전방향중심은 경제자유구역 조성과 함께 주거환경개선 및 쇄락한 도시의 문제점 해소와 인천항 주변지역 기존 도심의 기능을 회복시켜 동북아 거점도시로의 자력성장에 힘쓰고 있다.
수도권 제2외곽순환고속도로 연계로 남부의 평택항으로부터 북부의 파주(개성)에 이르는 국제물류라인으로써 새로운 국제수준의 첨단 산업벨트 형성을 꾀하고 있으며 구도심지의 경인고속도로 역시 청라택지개발지구와 (송도/영종도) 서울 강서구의 마곡, 마포구의 상암 지역과의 연계개발이 준비되어 있다.
인천은 이러한 내, 외부적 변환의 일환으로 동북아허브 첨단물류 해양관광도시로 발전키 위하여 용유•무의도관광단지 (213만평)개발, 송도•청라 개발과 병행한 제2연륙교, 제3경인고속도로를 건설하는 등 동북아 인적수송과 원활한 물류수송을 위한 연계수송망을 구축하고 인천(물류)~서울(금융/아이티:상암 마곡)~개성(제조)간의 삼각축 역할을 수행하며 발전할 것으로 생각된다.

* 2007 투자로드맵 : 송도,청라,영종도 개발 계획과 연계한 신도시, 논현택지개발지구, 구도심 경인고속도로 직선화 사업구간에 따른 기존 및 신규 아파트, 경인고속도로 간선화 사업에 따른 도시 재생사업구간, 가좌 I.C 도시재생사업구역, 인천대학교 이전과 병행하여 개발되는 도화개발지구 및 제물포 역세권 사업구역, 인천역 주변 도시재생사업구역, 검단 신도시 개발예정지역 인근과 인천지하철2호선 및 국제공항철도가 교차하는 경서역 인근의 기존 택지개발지구, 부평 역세권 기능 개선사업구역, 그 외 향후 서울지하철 7호선연장에 따른 수혜지역 등을 눈여겨보아야 할 것이다.

- 경기 용인/화성/오산/평택시 일대
오산은 신도시급 세교 택지개발지구(98만평)가 진행 중에 있고, 경부선 복선전철과 경부고속도로가 통과하고 있다. 현재 공사 중인 서울~용인 고속화도로의 연장 진행, 수도권 제2외곽순환도로 화성시 봉담∼동탄과 함께, 열십(十)자 모양으로 만들어질 서수원∼오산∼평택 고속도로(38.5km)가 예정되어 있어 광역교통계획의 수혜를 입을 수 있는 지역이다. 그리고 평택은 미군기지 이전 · 국제평화도시 개발 등 호재가 많고, 평택 신항 배후산업단지로 조성된 208만평 규모의 포승산업단지가 있어 임대수요도 많은 편이다.
파주운정이 기존 신도시 확대 발표로 규모가 메머드화 된 것처럼, 개발면적 확대가 예상되는 최우선 지역은 화성동탄 신도시이다. 토지공사가 동탄신도시를 확대하기 위한 사전 조사를 끝마쳤고, 동탄 남측 오산세교 택지개발지구 경계선까지 추가 확대될 가능성이 크다는 이야기가 꾸준히 나오고 있기에, 판교에서부터 확산되어져 내려오는 남부주거밸트에 더욱더 무게를 실어줄 수 있을 것으로 판단된다.

* 2007 투자로드맵 : 용인흥덕 택지개발지구, 용인구성 택지개발지구, 용인동천 삼성래미안, 용인성복지구, 용인서천 택지개발지구, 화성동탄 택지개발지구, 화성태안3 택지개발지구, 화성청계 택지개발지구, 서수원 대규모 택지개발지구, 오산세교 택지개발지구, 평택 국제도시 및 대규모 택지개발지구, 기타 개발예정 및 특성화지역을 눈여겨보아야 한다. 그리고, 광교신도시 진입을 위한 철저한 사전준비가 필요하다.

-경기 광주시 곤지암리 일대
유력한 추가 신도시 후보지 중 하나로 떠오른 곳은 중부고속도로와 제2외곽순환고속도로가 만날 광주 곤지암IC 부근이다. 인근에 성남(판교)~여주간 복선전철(2010년 완공) 곤지암역이 들어설 예정에 있어 분당선 이매역과 신분당선 판교역을 환승역으로 활용 분당/판교/강남 진출입이 상당히 편리해 질 전망이다. 이천시가 평야지반으로써 택지개발이 용이하다면, 광주시는 산세가 좋아 친환경적인 주거환경이 으뜸이다. 또한 강남 접근성이 뛰어나 실수요자들의 관심이 많다. 도로교통도 성남~장호원간 자동차 전용도로가 2009년 완공되면 분당/강남과 접근성이 더욱 좋아질 것이다.

* 2007 투자로드맵 : 경기도 광주군은 수자원보호구역 및 자연보전권역으로써 대형주거단지가 조성되지 못한 특성을 보여 왔다. 따라서 실수요자 측면의 철저한 분석과 병행하여 기존 신규 인프라가 확대되는 도로, 철도망을 눈여겨보아야 할 것이다

- 경기 남양주시 화도읍 일대
수도권 제2외곽순환고속도로는 파주~양주동두천~수동~화도~양평을 잇는 노선 중 남양주 화도에서 양평을 잇는 구간이 우선 건설될 것으로 보인다. 특히, 수도권 제2외곽순환도로 통과지역(화도IC 부근 녹촌리, 창현리, 차산리 일대)이 경춘고속도로와 교차(JCT)하게 됨으로써 중부내륙고속도로와의 연계 등, 도로이용의 효율성을 극대화시킬 수 있는 지리적 위치가 장점이다. 인근에 마석지구나 창현지구, 호평, 평내지구가 있고, 이미 개통된 중앙선 전철과 2009년 개통 예정인 경춘선 전철(마석역)을 이용하면 서울 도심과, 강원도 진출입도 훨씬 용이한 편이다. 그밖에 도로교통은 퇴계원~답내 간 자동차 전용 고속화도로도 마석 IC를 이용하면 서울까지 20분대 접근이 가능하며, 구리~마석 간 46번 국도의 확장공사(6차선 예정)로 도심접근 교통도 향후 한층 원활해 질 전망이다.

* 2007 투자로드맵 : 신규 분양 물량이 분양가 측면에서 경쟁력을 가지기 어려울 것이므로 신규개발 택지개발지구 연접 예정이거나 기존 택지개발지구에서 교통요지 및 상업요지에 입지하는 <저평가된> 기존 인기브랜드 아파트를 눈여겨보아야 한다.

- 경기 동두천/포천/양주시 일대
지역균형발전을 내세우는 정부로선 이 기회에 그 동안 개발이 부진했던 수도권 북부로 눈을 돌릴 가능성도 있는데, 이럴 경우 경기도 포천ㆍ연천, 동두천 지역이 후보지로 거론될 수 있을 것이다. 경기도도 북부 발전 차원에서 적극적인 입장이고, 포천은 포천시가 자체적으로 350만평 규모의 신도시를 계획하고 있기도 하다. 군부대 이전부지나 수도권 북부의 동맥역할을 할 경원선 철도망도 복선 전철로 재정비되고 있어 지역개발효과나 대중교통도 좋아질 전망이다. 특히 수도권 제2외곽순환고속도로가 양주시나 동두천시를 관통하게 되는데 동두천의 경우 기존 생연지구와 송내지구가 경원선 동두천역과 내행역에 붙어 있다.

* 2007 투자로드맵 : 기존 철도노선을 따라서 확장되는 신도시 택지개발지구와 제2외곽순환고속도로가 연접 또는 연계되는 지역에서 <저평가된 역세권> 기존 아파트를 눈여겨보아야 한다.

*2007년 기타지역 투자로드맵:
-인천 국제공항철도
인천 국제공항철도는 인천용유(추가 설치 요구)~인천국제공항~운서~영종(추가 설치 요구)~청라(추가 설치 요구)~검암~계양~김포공항~마곡~고양~상암~홍대~공덕~서울역 에 이르는 향후 수도권서부의 중요노선이 될 것이다. 따라서 인천 공항 철도와 환승역이 될 것으로 보이는 검암, 김포공항, 고양, 상암, 홍대, 공덕, 지역에 대한 관심을 가져야 할 것이다.

-기존 철도, 지하철 연장노선
서울지하철 3호선 연장구간(수서~가락시장~오금역~송파신도시 연계 희망), 서울 지하철7호선 연장구간(부천온수~인천지하철 부평구청역) 수혜지역 <부천 중동신도시/ 상동지구/인천삼산택지개발지구/여월지구>, 서울지하철 8호선 연장구간(암사~구리~퇴계원~별내), 분당선 연장노선(남부권:오리~신갈~기흥~상갈~영덕~영통~매탄~수원역/북부권:선릉~강남구청~청담~뚝섬~왕십리), 신분당선 연장노선(남부권:정자~동천~수지~광교신도시~화서~호매실 연장/북부권:정자~판교신도시~양재~강남~신사~용산), 서울지하철9호선(김포공항~마곡~가양~목동~당산~영의도~노량진~동작~고속터미널~교보타워사거리~코액스~종합운동장~석촌역~올림픽공원~방이동~둔촌고덕하남 연장 요청), 경의선 복선전철 사업구간(용산/서울역~공덕<서울5호선환승>~연암<서울2호선환승>~성산<서울6호선환승>~수색~행신~대곡<서울3호선/경의선환승>백마~풍산~문산~도라산)

2007년 이후 점진적으로 개통될 상기 기존 철도 및 지하철 노선에 따른 투자는 너무나도 보편적이고 일반적인 투자 접근방법일 수도 있다. 또한 일부 지역의 경우 대부분 시세에 반영된 상태라 할 수도 있다. 이제 수도권 및 서울지역에서의 철도, 지하철 개통은 일반적 호재로 보아야 할 것이다. 따라서 기존과 같은 무조건적인 역세권투자 방식에서 기능적 기술적 선별투자 방식으로 전환되어야 할 시점이라 생각하며, 철도, 지하철 계획에서부터 착공, 완공에 이르기까지 장기적이며 중간점검이 필요한 투자가 따라야 할 것으로 생각한다.

-2007년 전후 착공, 공사 진행 중, 개통 예정 도로망을 따라가는 관심지역
수도권에서는 판교신도시 및 광교신도시에 세인의 관심이 집중되는 것처럼, 강남대체 분당급 신도시와 연계가 예상되는 도로를 우선적으로 집중해야 하겠다.
서울 지하철 9호선 병행도로 / 용인-서울 간 고속화도로 / 경부고속도로 용인구간 / 서울 강동에서 구리-별내-진접 간 도로와 철도(지하철 8호선 연장선) / 서수원과 화성 봉담 향남 평택 서해안 가도 / 고양-일산-파주-김포-인천 신도시를 따라서 개발되는 주거단지가 주거환경과 품질 면에서 격상된 가치를 지니게 될 것이므로 서울 외곽권역에 생활기반을 가진 서민 중산층에게 좋은 내집마련 기회를 움켜쥘 수 있다.

(표: 광역도로망 확충계획 참조)