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[스크랩] 위기는 곧 기회다. |부동산노트

2007-08-13 23:37

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출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 

 

위기는 곧 기회다.

 

국민의 2/3 이상이 중산층이라고 스스로 생각하며 살던 행복했던 시절이 우리에게도 있었다.
국민들은 맘껏 쓰고 마시며 해외여행도 다니며 행복했었다.
당시 대통령은 구 소련을 방문해서 말 한마디로 30억달러(약3조원)의 원조를 약속할 정도로 대통령부터 국민까지 모두가 풍족했었다.


그러나 따뜻하고 좋은 봄날은 짧은 법, 그 해 겨울 우린 IMF라는 초유의 사태를 맞으며 너무나 추웠다.
나도 대학졸업 후 다니던 직장을 12년만에 그만둘 수 밖에 없었다.
일자리는 없고 돈은 점점 귀하게 되면서 대한민국 자체가 디스카운트(저평가) 되는 상황이 연출됐다.
원화의 가치는 절반 이하로 떨어지고, 주가도 1/3이하로 떨어지고, 부동산 값도 형편없이 떨어지며 깡통주식, 깡통아파트라는 신조어가 유행되며 많은 사람들이 불행했었다.

그때 난 내 성격이 낙천적이라는 것을 처음 알았다.
아주 편한 맘으로 백수생활을 즐기고 있었고, 수입이 없던 아내도 특별히 나의 무능을 탓하지도 않았었다.
몇 달쯤 흘렀을까 사태가 좋아지기만을 기대하던 내 귀에 자주 들리는 뉴스가 있었다.
실직으로 수입이 없어진 가장들은 유일한 재산인 APT를 처분하기 시작하면서 APT값이 곤두박질 치고, 세입자들도 나름대로 적은 아파트로 갈아타면서 전세 값도 뚝뚝 떨어지고 있다는 것이다.

결국 APT값도 떨어지고, 전세 값도 떨어지는데, 소득이 없는 이들이 매물을 내놓아도 살려는 이가 없다 보니 결국 바빠지는 것은 경매 법정이었다.
수학은 못해도 유난히 산수에 강한 내가 어림산으로 계산 해보아도 APT값이 지금보다 더 떨어진다면 너무 올라버리 환율(원화가치 하락)때문에 수입자재 값이 올라지금 매매가로는 도저히 집을 지을 수 없을 것 같은 생각이 들었다.
우리나라가 브라질, 아르헨티나. 칠레처럼 나라가 망한다면 집이나 돈의 가치가 영 떨어질 테니 집이 있으나 없으나 가난은 마찬 가지고, 만약 우리 경제가 회생된다면 집값은 필연 건설비 비슷한 가격까지는 회복되리라는 확신이 들었다.
그래서 자세히 조사해서 내 나름대로 그림과 같은 페러다임(경제나 지식의 새로운 틀)을 만들었다.
 
 
 
집값이 IMF직전의 70% 수준인데 이는 아무도 APT를 짓지 않을 만큼 건설비에 못 미치는 가격이다. 언젠가는 건설비 까지는 상승할 것이 확실하다.(사실 그 직전에는 APT를 짖기만 하면 분양도 잘 되고 건설 업체의 이익도 꽤 짭잘 했었다.)

그런데도 경매시장에서는 미래에 대한 불확실성 때문에 선뜻 매수세가 붙지 않아 경락가율이 70%에도 미치지 못했다. 따라서 IMF 전의 70%정도 밖에 안되는 현시세의 70% 정도에 경락을받는다면 IMF전 시세의49%에 집을 마련하는 셈이고 언젠가 시세는 회복될 거라는 나만의 페러다임이었다.
그림으로 쉽게 그려진 페러다임을 주위의 많은 사람들에게 보여주며 열심히 설명을 하면서 함께하길 권했다.

그러나 반응은 냉담했다. 이론적으로는 하자가 없다. 그러나 현실은 그렇게 쉽지만은 않을 터이니 당신이나 해보라는 한결같은 대답이었다.
 
백수는 어떤 면에서 참 장점이 많은 직업이다. 첫째 자기 맘대로 생각하고 행동할 시간이 무진장 많다. 신문을 탐독하고, 책을 사서 열 번씩 읽어보며 당시로서는 대중화되지 않았던 경매의 지식을 숙지하는 데는 그리 많은 시간이 걸리지 않았다. 책한 권을 쓸 정도의 지식을 갖추고 우리 집 유동자본의 전부인 3,000만원을 가지고 경매시장에 뛰어들었다. 그 3,000만원 보다는 훨씬 비싼 아파트 한 채는 세상일은 알 수 없기 때문에 그냥 남겨 놓자는 아내의 의견에 따라 남겨 놓았다.
 
3,000만원이면 1998년 당시 지방에서는 24평 아파트 웬만한 것은 낙찰 받을 수 있었다.
그야말로 반값에 낙찰 받아 재빨리 잔금을 치르고, 이사비를 넉넉히 주고 APT를 명도받고 나면 그야말로 잔치가 벌어진다.

도배, 장판 집은 불경기에 일감이 생겼으니 싱글 벙글 연신 "네 사장님"을 연발하고 세입자들은 싼값에 전세가 나왔다고 금방 계약하자하고, 부동산 아줌마는 자기네가 소개 하겠다고 아우성을 치는데, 은행들도 서로 자기 돈 빌려가라고 난리들이었다.
 
일사천리로 일을 진행하고 나면 3,000만원에 낙찰 받은 집은 1,200만원 정도 대출을 받고, 2,500만원 정도에 전세를 주고, 그 동안 들어간 비용을 다 제하고서도 3,000만원 보다 조금 많은 돈이 회수가 되었다.
그 돈이 미처 다 나오기 전에 지천으로 나온 경매물건 들 중에서 적당한 걸로 낙찰을 받아서 그 잔금은 이전에 낙찰 받은 집의 전세금을 받아서 치뤘다.
한달 정도 열심히 고민하고 뛰어다니며 일들을 풀고 나면 어였한 내 명의의 APT가 한채씩 늘어나곤 했었다.
 
또한 부채도 늘어갔지만 그야말로 자금이 확대 재생산 되었다. 얼마나 신나는 일인가?
나중에는 한꺼번에 2채씩 경락 받아서 동시에 일들을 진행하다 보니 능률도 높아졌다.
그럴 즈음 내가 경매 시장에 뛰어든 지도 어느덧 10달쯤이 지나고 신문이라는 신문은 경매로 부동산을 구입하면 싸게 구입할 수 있다는 기사로 넘쳐 났었고, 따라서 경매시장에 몰리는 경매 꾼들은 열 배로 늘어나 경매법정이 발 디딜 틈이 없어졌다.
 
하지만 이미 경매 시장은 매력 있는 이익을 선물해주지 않았다.
10달 동안 12채의 아파트를 경락 받았을 즈음에는 나의 예상대로 부동산 시장이 안정 회복되어 벌써 초기에 경락 받은 아파트들은 시세마저 많이 올라 있었다.

근 1년 동안 고작 3,000만원에 보태진 백수의 노력의 댓가가 10년 연봉에 버금갈 정도였다.
커다란 트렁크 가방을 싸서 미국 일주 여행을 떠났던 것은 바로 그 즈음이었다.
미국을 일주하며 시원한 맥주와 함께 즐기던 little cow libs stake의 맛이나, 라스베거스의 화려함, 하와이에서 먹던 음식과 즐거움은 잊을 수가 없다.
 
그로부터 전세 만기가 될 때마다 점점 오르는 전세가격은 경락가에 버금가게 되니 회수된 자금을 용돈이나 생활비로 쓸 수 있어 앞마당에 상추며 고추를 심어놓고 끼니마다 따먹던 농부가 전혀 부럽지 않았었다.

가물면 저수지의 고기들은 살기가 힘들어지나 고기를 잡는 낚시꾼은 고기 잡기가 훨씬 쉬워지는 꼴이다.
대부분의 사람들은 IMF야 말로 힘든 시기였다고 기억한다. 또한 대부분의 사람들은 IMF와 같은 상황이 다시 오면 큰 부자가 될 수 있다고 자신한다. 밀가루나 수입기계 설탕 등은 사두기만 하면 값이 오르고, 은행에 맞겨 놓은 돈은 엄청난 이자가 나오고, 나처럼 경매시장에 가면 거져 부동산을 사고, 한껏 떨어진 주가는상승세가 되어 건설주의 경우 10배, 100배나 오르는 종목이 속출하고 이 얼마나 환상 적인 상황인가?
 
단 지금 알고 있는 상황을 그때도 알았거나 똑같은 상황이 다시 온다면 말이다.
결국 똑같은 상황은 절대 다시 오지 않고 항상 새로운 상황이 우리를 어렵게 하기 때문에 우리는 그때에 맞는 새로운 페러다임을 개발해야 하고, 그러기 위해서 과거를 고정관념으로 보지 말고 미래를 알기 위한 예습 정도로 받아들이는 사고의 유연성이 요구된다.

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[스크랩] 부동산시장 3단계 예측 [2007년1월~2008년12월] |부동산노트

2007-08-13 23:31

http://blog.drapt.com/lhk9408/2413571187015482102 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 
부동산시장 3단계 예측 [2007년1월~2008년12월]
현재 상승장세가 향후에도 계속 이어질 것인가?
아마도 그럴 거라고 생각한다면 이는 경제 기본이치(基本理致)를 부정하는 것 일게다. 자본주의 경제는 산이 높으면 반드시 골도 깊다.
 
골(하락)이 자율조절 기능이다.
인체의 자율조절기능은 인간의 생존조건이다.
자본주의 시장도 인체의 원리와 마찬가지 원리로 작동된다.
언제쯤 한국 부동산시장에도 자율조절 기능이 제 기능을 발휘할 수 있을지 4단계 기간으로 나누어 분석해 보자.
 
1차시기(06년 12월 ~ 07년 6월) : 지난 2주간의 수도권 아파트 가격의 비정상적 폭등으로 정책 당국에서 새로운 규제를 준비하고 있다.
공급확대, 용적률 상향, 거래규제 강화, 주택담보대출 총량제 도입, 금리인상 등이 그것이다.
 
공급확대를 위한 추가 신도시 발표는 단기적으론 가격하락 요인이 아니라 경기부양적 측면이 강해 상승요인으로 작용될 수 있다.
그러나 나머지 조치들은 직접적으로 장단기적 가격하락요인으로 작용할 것이다. 정부와 여당이 내년 대선을 의식해서 무리하게 집값을 잡겠다고 나설 경우 올 연말에서 내년 상반기 중으로 거래실종과 호가하락 현상이 나타날 수 있다.
 
이 경우 지난 10월부터 은평 뉴타운과 신도시발표로 급등한 지역과 아파트 가격이 06년 상반기 가격 수준으로 떨어질 가능성이 매우 높다.
성급한 추격매수를 자제하는 것이 좋을 듯하다. 폭등 후엔 반드시 후유증이 뒤따르는 것이 자본주의 경제의 속성이자 자연의 섭리이기 때문이다.
다만 하락시기와 하락폭이 문제일 뿐이다.
 
 
2차 시기 : 07년 7월~ 12월
 
연말에 있을 제17대 대통령 선거 가 본격적으로 경제에 영향을 미치는 시기이다.
국민들은 천재지변이 없는 한 사회주의적 성향이 없는 친시장적 대권후보를 선택할 것이다.
이 시기엔 차기정권에 대한 기대감으로 부동산시장 급락현상은 없을 것으로 예상된다.
 
제1 야당의 어떤 후보가 대통령에 당선된다 하더라도 도정법 활성화를 통한 강남북 균형발전과 선진국형 주거복지 구현을 추구할 것이다.
도정법의 활성화는 일본식 장기 자산디플레를 방지하는 역할을 수행할 것이기 때문에 국민들에게 부동산 공황심리를 잠재울 수 있을 것이다.
이 시기엔 시장 하락요인보다 도정법 적용대상 지역에는 상승요인이 더 많을 것이다. 
 
 
   3차시기 08년 2월 ~ 12월 :
 
 차기정권이 취임하여 부동산시장에 시장 친화적 거품제거 작업을 본격적으로 준비하는 시기가 될 것이다.
정책방향은 1) 그동안 지나치게 과열된 아파트 부분은 연간 3~5% 정도 완만한 하락을 지속적으로 유도하는 정책과 2) 시장균형과 부동산 부(富)의 재분배를 위해 도정법시장의 안정적 부양이 정책방향이다.
 
 이 시기엔 참여정부 5년간 사회주의적 정권 차원에서 남발되었던 반시장적 부동산정책들이 개폐될 것이고, 이를 대체한 새로운 시장친화적 부동산 가격안정책들이 채택될 것이다.
이렇게 되면 시장의 자율조정 기능이 회복되어 거래활성화를 통해 서서히 시장안정 국면이 자리를 잡아 갈 것으로 예상된다.
 
만약 이 시기에 참여정부  정책의 부작용으로 돌발적 부동산시장 붕괴현상이 나타나면 친시장적 부양정책을 통해 자산디플레 상황까진 가지 않도록 신속하게 대응할 것이다.
우리 국민은  부적절한 정부의 잘못된 정책을 통해 이렇게 해야만 하는 이유를 그동안 충분히 학습했기 때문이다.
그리고 차기정권은 최소한 국민경제에 사회주의적 실험은 안할 것이기 때문이다.
 
 [자료원: 스피드뱅크 부동산편지]

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[스크랩] 사는 집보다 노는 곳 지어야 재미본다 |부동산노트

2007-08-13 23:26

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출처 : 대한민국의 새로운 블루오션!

원문 : http://blog.drapt.com/koyongso

사는 집보다 노는 곳 지어야 재미본다
 
 
 
최근 건설업체들이 호텔·골프장 건설 등 레저산업 분야에 적극적으로 진출하고 있다. 분양가상한제 도입 등 주택시장 규제에 따른 어려움을 건설업계들은 레저산업 진출로 해결해 나가겠다는 구상이다. 특히 주5일제 등으로 레저 인구가 급속히 늘어날 것으로 예상됨에 따라 대기업은 물론 중견업체도 속속 가세하고 있다

◇대기업 레저 부문 강화=금호아시아나그룹은 최근 레저 사업을 대폭 강화하고 나섰다. 대우건설을 인수해 중국, 베트남 등 해외 호텔 사업을 확대했으며, 제주 리조트를 종합 휴양시설로 변모시켰다. 경남 통영에도 호텔 건설을 검토 중이다.

한화그룹은 경북 경주, 강원 설악 지역 등에 들어서 있는 한화콘도를 다목적 리조트로 확장했다. 2년 전 일본 나가사키 18홀 골프장을 인수한 것을 계기로 해외시장 진출에도 적극적이다.

코오롱건설은 지분참여 형식으로 강원 태백 인근에 서학리조트(약 478만5000㎡, 145만평,)를 건설에 참여하고 있으며 2008년 9월 완공을 목표로 골프장, 스키장, 콘도 등을 세우고 있다. 한솔그룹은 강원 원주 오크밸리에 스키빌리지와 골프장을 추가로 확보했다. 보광그룹은 올해 제주도 섭지코지에 ‘휘닉스 아일랜드’를 개장하고 충남 태안반도 인근에 약 330만㎡(100만평) 규모의 복합레저단지, 경기 이천에 골프장, 동해안에는 대형 리조트를 추진 중이다.

동양그룹망상해수욕장 인근 부지 약 66만㎡(20만평)를 비롯, 각종 폐광·공장부지 등을 골프장과 연계한 리조트 단지로 개발하는 방안을 검토 중이다. 특히 한일합섬 인수에 따른 85만8000㎡(26만평) 규모의 속초 영랑호리조트(콘도와 9홀 골프장)를 동양레저에 통합해 그룹 차원에서 리조트 사업을 강화키로 했다.

◇중견 업체 진출 러시=현진그룹은 강원 망상해수욕장 인근에 240만9000㎡(73만평) 규모의 종합레저타운 ‘에버빌리조트’를 준비 중이다. 골프장은 국내에서는 드물게 바다 조망이 가능한 오션코스와 산·계곡의 마운틴코스 등 27홀 규모로 조성된다. 또 워터파크, 인라인스케이트장 등을 비롯해 테마박물관, 조각공원이 600실 규모의 콘도와 함께 들어선다. 현진그룹 관계자는 “여름철 관광지로만 여겼던 동해안 일대를 사계절 온가족이 즐길 수 있는 종합레저타운으로 바꿀 계획”이라고 말했다.

주택전문 업체인 동문건설은 최근 레저사업부를 신설하고 골프장 건설 등을 적극 검토 중이다. 레저 수요가 늘고 있는 만큼 주택에도 레저 개념을 입힌 대형 프로젝트를 준비하는 것으로 알려졌다. 삼부토건은 경주 보문관광단지 내에 신라 밀레니엄파크를 건설한 데 이어 2010년 완공을 목표로 부여에 역사 테마 리조트를 짓고 있다.

◇레저산업 확대=중견 건설업체까지 레저에 눈을 돌리는 것은 아파트 건립 등 주택시장 환경은 갈수록 힘들지만 주5일제와 맞벌이부부 증가 등 레저 산업은 크게 발달하고 있기 때문이다.

업계에 따르면 2004년 28조원에 머물던 국내 레저 산업 규모는 2010년 40조원을 돌파할 것으로 예상된다. 또 올해부터 관광호텔업·휴양업 등 사업용 토지는 공시가격 200억원을 넘을 경우에만 0.8%의 종부세율을 적용하고 있어 레저 산업 투자를 늘리는 데 한몫을 하고 있다.

콘도나 리조트 형태도 달라지고 있다. 골프는 기본이고 문화와 숙박까지 즐길 수 있는 복합 휴식공간으로 탈바꿈하고 있다. 또 소형이 아닌 대형 평형에다 타워형·별장형·펜션형 등 디자인을 강조하는 추세다.

〈정유미기자 youme@kyunghyang.com

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