전체보기(278)

펼쳐보기목록보기요약보기

[스크랩] (프리즘) `10년 전매제한`의 함정 |부동산노트

2007-08-19 00:54

http://blog.drapt.com/lhk9408/22751187452461548 주소복사

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

(프리즘) `10년 전매제한`의 함정
 
평당 800만원대 신도시아파트에는 `가시`가 있다. `10년 전매제한`이 그것이다.

정부는 분양가상한제로 분양가를 낮추면서 반사이익을 줄이기 위해 전매제한 조항을 만들었다. 계산은 이렇다. 분양가가 시세보다 30% 싸니까, 10년은 묶어둬야 물가상승률(연평균 3%수준)을 감안할 때 시세와 비슷하게 된다는 것이다.

그런데 `10년 전매제한`은 향후 주택시장의 가장 큰 변수로 작용할 것으로 보인다. 지금은 세간의 관심이 `싼 분양가`에 맞춰져 있지만 정작 분양시장 판도는 `10년 전매제한`이 좌우할 가능성이 크다. 

우선 `10년 전매제한`은 분양 받은 사람의 유동성을 압박하는 요인이 된다. 분양가에서 전세금을 뺀 금액이 10년 동안 묶이기 때문이다. 다만 판교 광교 송파처럼 A급 신도시는 `10년 전매제한`의 위력이 크지 않을 전망이다. 전세금이 분양가 수준에 육박하고 10년 후 기대수익이 크기 때문이다. 하지만 B급 신도시와 소규모 택지지구는 `빛좋은 개살구`가 될 수 있다.

집값이 하향안정세를 유지할 경우 `10년 전매제한`은 분양시장 침체의 주범이 될 수 있다. 시세차익을 기대할 수 없는 데다 환금성도 떨어지면 상품가치가 하락할 수밖에 없다.

`10년 전매제한`은 공급 동결이라는 부작용을 가져오는 문제도 있다. 수도권의 경우 1년에 재고주택의 10% 정도가 거래된다는 점에 비춰볼 때 10만가구 규모의 신도시라면 매년 1만가구의 추가 공급효과를 기대할 수 있다. 하지만 전매제한으로 이같은 추가 공급효과는 `제로`가 되는 것이다.

`10년 전매제한`은 주변 집값 안정에도 부정적이다. 예컨대 東동탄의 경우 2010년 분양되면 2020년이 돼야 거래가 가능해 진다. 西동탄은 이 기간동안 東동탄 대기수요를 흡수해 집값을 올릴 가능성이 큰 것이다.

전문가들은 "전매제한은 시장의 자율적인 수급조절기능을 막는 것"이라며 "시장상황에 따라 전매제한 기간도 탄력적으로 조정해야 한다"고 주문한다.

■전매제한기간 - 분양가상한제에 따른 과도한 시세차익을 막기위해 일정기간 전매가 제한된다. 수도권의 경우 공공 중소형은 10년 중대형은 7년, 민간 중소형은 7년 중대형은 5년동안 전매할 수 없다. 지방은 공공 중소형은 5년, 중대형은 3년이고 민간은 투기과열지구는 1년(기타지방)-3년(충청권)이고 비투기과열지구는 6개월이다.

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기


[스크랩] 재테크 고수, 그들의 공부 루트 |부동산노트

2007-08-19 00:50

http://blog.drapt.com/lhk9408/2894141187452212807 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
재테크 고수, 그들의 공부 루트
정보가 넘치는 현실에서 중요한 것은 내가 얼마나 관심을 갖느냐는 것. 끊임없이 관심을 기울이는 것만이 초보를 고수로 만들어준다. 아는 것만으로는 부족하다. 아는 것을 ‘실행’하는 것. 그것이 진짜 ‘산’ 공부이며 재테크 고수로 가는 지름길이다.



Case 1. 실행하지 않는 재태크 지식, 아무짝에도 쓸모없다

정작 자신은 많은 기회를 놓쳤다고 하지만, 주변에서 봤을 땐 재테크 고수로 여겨지는 김유정 씨(가명, 36세). 지난 2월, 재건축 예정인 개포 주공 19평형을 구입(아이들 교육 때문에 구입, 실입주 예정)했으니 그만하면 고수이지 않냐고 하니, 손을 내젓는다. “그 뒤로 많이 올라서 지금이야 잘한 결정인 것처럼 보이지만, 구입 당시에는 잘했다는 느낌이 들 때가 아니었어요.” 그럼에도 불구하고, 그녀가 그때 일을 ‘저지른’ 것은, 재테크에선 ‘실행’이 가장 중요하다는 것을 절절히 느꼈기 때문. 매일매일 마음 졸이는 것이 싫어서 주식에선 손 떼고, 한번 저지르고 나면 신경 쓰지 않아도 되는 부동산이 자신에게 맞는 것 같아 계속 ‘관심’을 가져온 지 5년째. “2000년부터 매일매일 1시간씩 인터넷으로 부동산 정보를 검색했어요. 그 당시엔 남편 직장과 가까운 목동이 관심 지역이었지요.” 그러나 열심히 시세 검색만 하는 1~2년 사이 값이 어느새 확 올라버렸다고 했다. 손도 못 써보고, 물 건너간 목동 진입. 그때 크게 느꼈단다. 실행이 제일 중요하다는 것을.

① 인터넷은 참고만 하고, 현장 사람의 생생한 말을 듣는다
남편의 지방 전근으로, 목동을 고집할 필요가 없어진 김유정 씨는, 시야를 좀 더 넓히기로 했다. 평소 꾸준히 참고하던 사이트는 조인스랜드(www.joinsland.com). 흐름을 보니 대세가 강남이고, 아이들 교육 문제도 있고 해서 강남 쪽으로 눈을 돌렸다고 한다. 관심 지역을 좀 더 좁혀야 할 필요를 느꼈으나 판단이 안 섰다. 맞벌이라 발품을 파는 것도 용이치 않았다. 그래서 인터넷 사이트에 매물을 올린 부동산 업체들에 직접 전화를 했다. “이 지역에 투자하면 뭐가 좋은가요?” 그들에게 얻은 생생 정보로, 삼성동의 막 입주하는 새 아파트와 재건축 예정인 개포동 아파트, 두 곳으로 시야를 좁혔다.

② 확신이 든다면, 과거의 가격에 집착하지 말고 ‘저질러라’
온갖 정보를 종합해보니 이 두 곳은 투자할 만하다는 결론에 이른 김유정 씨. 많은 사람들이 노리는 곳은 항상 매물이 부족하게 마련이라 인터넷을 통해 알게 된 업체에 전화번호를 남기며 매물이 나오거든 연락을 달라고 부탁해두었단다. 며칠 뒤 개포동에 급매물이 나왔다는 연락이 왔다. 만만치 않은 금액이었지만, 또 남편은 만류했지만, 김유정 씨는 기회라고 생각해 실행에 옮겼다. “꾸준히 시세를 체크해왔었기에 같은 평형 아파트가 두 달 전만 해도 보다 저렴하게 거래된 것을 알고 있어요. 하지만, 과거의 사실에 매이다 보면 실행하지 못하게 돼요. 잊을 것은 잊고 미래의 가치에만 집중해야, 과감하게 실행할 수 있지요.”




Case 2. 목돈 없어도, 관심 갖고 꾸준히 발품팔기

결혼한 지 1년 차인 데다 아직 목돈이 없어 실적(?)을 올린 것은 없지만, 김이선(28세, 주부) 씨의 경우 친구들 사이에 재테크 고수로 통한다. 부동산 얘기를 하면 모르는 지역이 없고, 그곳에 사는 것마냥 지역 정보에도 빠삭하다. 저축이나 펀드, 보험에 관련해서도 척척박사. 원래 재테크에 능한 친정어머니 밑에서 보고 자란 덕도 있지만, 자신이 직접 손품을 팔아 관심을 기울인 것이 지금의 그녀를 만든 원동력.

① 금융에 관한 모든 것-www.moneta.co.kr
목돈을 모으기 위해선 금리가 조금이라도 높은 상품에 드는 것이 유리하다. 목돈을 모으는 중인 김이선 씨가 적금이나 펀드를 들어야 할 일이 있을 때나 보험을 선택할 때 자주 들락날락하는 사이트가 바로 ‘모네타’. 금리 비교도 할 수 있고, 보험 상품이나 펀드 상품을 종합적으로 다루고 있어 한눈에 비교·선택이 가능하다. “뿐만 아니라, 신청만 하면 공짜인 인터넷 강의도 종종 있어요. 동영상 강의를 듣다 보니 평소 어렵다고만 느껴지던 용어나 상품들도 쉽게 이해되더라고요.” 재테크 상담 코너도 유심히 보면 미처 몰랐던 사실을 알게 되어 자주 들어가는 편.

② 고수인 친정어머니에게 배운 방법-경제신문 그리고 관심 분야 스크랩
부동산에 관심이 많던 친정어머니는 항상 경제신문을 꼼꼼하게 읽었는데, 두루뭉술하게 부동산 전반을 지켜보는 것이 아니라 관심 지역을 콕 정해놓고 그 지역에만 관심을 집중했다고 한다. “관심 지역 정보라면 그것이 부동산과 관련이 없어 보이더라도, 또 단 한 줄짜리 기사라 할지라도 오려서 꼭 스크랩해두셨어요.” 이렇게 하면, 그 지역에 어떤 편의시설이 들어설 것인지, 어떤 식으로 변하게 될지 계획 단계에서부터 일목요연하게 정리가 된다는 것.

③ 부동산 사이트는 기본, 관심 지역 발품도 기본
아직 집이 없기 때문에 부동산 사이트는 거의 매일 들어가서 검색하는 편. 이곳저곳 찔러보기보다는 관심 지역 위주로 정보를 모은다. 그녀가 관심을 갖는 지역은 송파구. 그중에서도 가락동과 문정동 쪽이다. 강남보다는 저렴한 데다 호재(가락시장이 외곽으로 이사할 예정, 법원 분원 입주 예정, 지하철 3호선 연장 중)가 많기 때문. 종잣돈이 없어 당장 살 수 있는 것은 아니지만, 주말에는 인터넷으로 봐뒀던 그 지역 아파트(인터넷으로 과거 5년간의 시세 확인은 기본) 몇 군데를 직접 찾아가 매물을 구경한다. “사는 지역이 아니면 아무래도 그 지역을 제대로 알기가 쉽지 않잖아요. 실거주자들의 이야기를 들어봐야만 그곳의 진정한 가치를 알 수 있어요.” 그 지역에 사는 친구들에게 전화해 묻는 것은 물론, 부동산뱅크(www.neonet.co.kr)→커뮤니티→‘우리 아파트 게시판’에 들러 관심 아파트 거주자의 이야기에 귀를 기울이는 것도 바로 이 때문.

④ 건교부 사이트(www.moct.go.kr)에 가면 미래가 보인다
건설교통부 사이트도 틈틈이 들어간다는 김이선 씨. 지하철 공사 계획도 나와 있고, 도로 확장이며 신설 도로 계획이며 도시 계획에 관한 모든 것을 구체적으로 검색할 수 있다. “~개발 계획이 있더라”는 소문을 듣고 나면, 꼭 이 사이트에 들러 확인을 해본다고.

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기


[스크랩] [오윤섭] 2007년 9월 이후 뜨는 부동산은? |부동산노트

2007-08-19 00:44

http://blog.drapt.com/lhk9408/2894141187451859751 주소복사

출처 : 내집마련의 Happy Vitamin 김인만 ^^

원문 : http://blog.drapt.com/imgrid

월이 다가오고 있습니다. 주택시장을 중심으로 참여정부의 ‘끝장’ 규제정책이 본격적으로 시작되는 달입니다. 이에 따라 부동산시장은 때 아닌 ‘겨울잠’을 자고 있습니다. 하지만 가치투자자라면 지금이 가치를 낚기(?) 가장 좋은 때라고 생각합니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 침체된 부동산시장에서 9월 이후 뜨는, 정확하게 미래가치가 높은 부동산이 무엇인가를 소개할까 합니다.

먼저 닥터아파트 애널리스트 4명에게 의견을 물어봤습니다.

-분양가 상한제 확대로 전매 제한 기간이 늘어나면서 주거용 오피스텔이나 입주 3년 이내 소형 아파트가 각광받을 것입니다. 또 강남권 도심권을 중심으로 한 리모델링 추진 단지도 추천합니다. 여기에 주택담보대출 규제를 받지 않고 아파트에 비해 상대적으로 저렴한 빌라 도 추천 대상으로 꼽을 수 있습니다. 지역적으로는 용산구, 성동구 등 U턴 프로젝트의 중심지와 서울지하철 9호선 라인과 강북 경전철 라인을 꼽을 수 있습니다. 위례신도시와 광교신도시 등 수도권 2기 신도시와 송도국제도시, 은평뉴타운 등 대규모 개발 수혜 지역도 주목 대상입니다.

-리모델링 단지를 최우선적으로 추천합니다. 입주 15년 전후, 신도시 및 입지여건 우수한 대단지 중층 아파트가 유망합니다. 대형 평형, 대단지, 주상복합 아파트와 함께 형성된 오피스텔 단지도 추천합니다. 타운하우스도 틈새상품으로 유망합니다. 지역적으로는 공급부족으로 기존 선호 지역 및 단지를 중심으로 상승할 것입니다. 강남권, 신도시, 택지개발지구, 입주예정 단지 중 중대형 및 고급 단지 등 차별화된 곳이 유망합니다.

-전매가 자유로운 기존 아파트의 수요가 늘어날 것입니다. 이미 분양됐거나 입주한 고가 주상복합이 유망하고 지역으로는 양천구, 성동구, 용인(경부고속도로 동쪽)을 추천합니다.

-청약가점이 낮은 신혼부부 등 청약통장 가입자들이 기존 아파트 매수로 돌아서면서 서울 및 경기 외곽 중소형 단지에 수요가 몰릴 것입니다. 이외 단독주택 재건축, 재개발 지분을 추천하며 지역적으로는 강북구, 금천구, 구로구 등 서울 외곽과 경기 남양주, 의정부 등 경기 외곽 옐로칩(중저가) 단지를 추천합니다.

저는 9월 이후 뜨는 부동산으로 3가지를 추천하겠습니다.

가장 먼저 입주 3년 미만 새 아파트를 추천합니다. 분양가 상한제에 따른 전매 제한이 최대 10년까지 연장됩니다. 이는 입주이후 최대 8년간 주택시장에 매물로 나올 수 없다는 의미이므로 사실상 공급물량 감소로 이어지게 됩니다. 지금까지는 공공택지에 한해 제한적으로 입주이후 전매를 할 수 없었지만 9월 이후에는 민간택지의 분양가 상한제 분양물량도 입주 후 최대 5년간 전매가 제한됩니다.

따라서 지역 대표 단지인 블루칩 단지 중 입주 3년 미만 새 아파트(주상복합 포함)가 반사이익을 얻을 것입니다. 수도권에서는 먼저 분양가 상한제가 적용되지 않는 재건축 조합원 입주권 시세가 강세를 보일 것입니다. 조합원 입주권은 분양가 상한제가 적용되는 일반분양분과 달리 입주 이후(정확히 소유권 이전 등기 이후) 전매가 자유롭습니다.

공격적인 투자자라면 9월 이전에라도 입주 전 1회 전매할 수 있는 재건축 조합원 지분을 공략할 만 합니다. 전매가 자유로운 재개발 조합원 지분도 용산구 성동구 등 블루칩 재개발구역을 중심으로 분양가 상한제를 피하는 구역의 지분 매입을 추천합니다.

또 전매규제가 가장 심한 택지지구에서는 화성 동탄1신도시, 용인 동백지구, 파주 교하지구 등 입주해 전매가 자유로운 새 아파트가 각광받을 것입니다. 택지지구는 아니지만 송도국제도시 새 아파트도 추천합니다. 지방에서는 부산 해운대구 센텀시티 분양권이 독보적입니다. 평형대로는 공히 40평형대(일부 지역은 30평형대)가 유망합니다.

두 번째로 토지(대지로 용도전환을 할 수 있는 농지)를 추천하겠습니다. 물론 5년 이상 장기적인 투자를 해야 합니다. 농지란 농작물 경작 또는 다년성 식물 재배지로 3년 이상 이용되는 토지를 말합니다.

8백16만명에 달하는 베이비부머(1955~1963년 출생)가 2000년부터 아파트 등 주택시장을 중심으로 영향력을 발휘하고 있습니다. 또 1천만명에 달하는 쌍봉세대(40~50대) 인구비중이 2015년 전후 절정에 달합니다. 베이비부머 은퇴가 시작되는 2010년 전후로 해서 노후용이든, 투자용이든 세컨드 홈(별장주택 또는 주말주택) 수요가 늘어나 토지 수요가 늘어날 것입니다. 특히 40대 중반 전후 소득 중상위 30% 이내가 세컨드 홈 수요를 주도할 것입니다.

2기 신도시, 행정중심복합도시 등 인구증가로 개발압력이 높은 지역의 농지가 투자처입니다. 다만 농지는 자경(自耕)을 원칙으로 하기 때문에 취득요건이 까다롭고 자경하지 않을 경우 세금이 중과되므로 유의해야 합니다.

셋째로는 분양단지입니다. 특히 수도권에 거주하는 첫 내집마련 수요자에게 적극 추천합니다. 분양물량은 2008년 하반기부터 분양가 상한제 등 규제정책으로 본격적으로 감소하게 될 것입니다. 소나기 분양물이 쏟아지는 8월이 최적기이고 늦어도 11월까지 당첨을 목표로 적극적으로 청약하세요. 청약가점에 낮은 사람은 낮은 사람대로 당첨 전략을 세우면 됩니다.

청약가점이 낮다면 1순위 마감 예상 단지 중 차선 또는 차차선 단지에 하향 청약하면 됩니다. 첫 내집마련에 배부를 수는 없습니다. 70% 만족한다면 적극 청약할 것을 추천합니다. 분양가는 내리지 않으며 공급물량은 줄어들 것입니다. 규제정책으로 서민에게 선택의 폭은 갈수록 좁아진다는 것을 명심하세요.

 
수파리(守破離)
‘수’란 먼저 배운 것을 단단히 지키라는 뜻이다. 그것을 단단히 지킨 다음에 ‘깨뜨리고’ ‘벗어나라’는 것이다. 그런데 일을 잘 못하는 사람들은 꼭 이 ‘수’를 하지 않고 갑자기 ‘파’와 ‘리’만 하고 싶어 안달이다. 책 ‘사장이 희망이다’(고야마 노보루)에서. 부동산 투자에 입문할 때 멘토로부터 배운 것을 얼마나 단단하게 지켰는지 자문해볼 일이다. 부동산 투자자도 ‘수’를 하지 않았다면 지금이라도 하라.

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기




맨위로

처음으로 이전11121314151617181920다음 맨끝으로