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[스크랩] 수도권 부동산 전망 (펌글) |부동산노트

2007-08-28 14:23

http://blog.drapt.com/lhk9408/81188278602507 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=30821

-펌글-

언론에선 연일 강남 아파트값이 떨어지고 있다 한다. 모두다 불안해 하고 있다.
과연 집값이 떨어 질건지, 아니면 오를것인지 말이다?
해답은 별로 복잡하지 않다. 의외로 간단하다.

2002년에 참여정부의 얼뜨기 좌파분배론자들이 유토피아의 청사진을 펼쳤을 때, 강남이 당시
최고가 아파트가 평단가 2000일때 난, 평단가 5천시대가 온다고 했다가 미친놈 소리를 들었다.
얼마후, 330대책이 나온후 강남은 평단가 1억을 향해서 갈수도 있다고 했을때도......
또라이 소리를, 또 들었다.

2004년 12월엔가.....대한민국에 20여년간에 6-7번째였던가, 주가지수 1000포인트가 다시
왔을때......나는 조그만 카페에 올린글에서, 이번은 1000포인트가 밀리지 않고 안착이 가능할
것이고, 향후는 2000-3000을 향해서 주가는 갈거라고 했다. 다들 또 미쳤다고들 했다.

작년 북핵사태가 터졌을때 주가가 폭락했다. 낙폭이 너무커서 '써킷브레이크'가 발동됬다.
그날 난, 오후 1시경에 '위기는 기회다'라면서 주가를 살 시점이라 했다. 아무도 말이 없었다.
그날, 핵실험으로 폭락을 한 날, 몇안되는 카페 회원중 딱 한사람이 1억을 투자했다.
그분은 단기간에 몇십프로의 수익을 내고 빠져나왔다고 한다.

지금도 논쟁중이다. 오른다......내린다......부질없는 짓이다.
내가 보아온 약 5년간의 느낌은, 그때나 지금이나, 아직까지도 거품이라고 한다.
주구장창 거품이다. 언제면 거품논란이 멈출까? 아직 멀었다.

내가 전에 올린글에서, 가혹한 세금제도와 무차별적인 정책적 규제를 생각하기에 앞서 간단하게
거시적으로 보라고 했다. 중요한 점 몇가지만 짚어 보고자 한다.

- 글로벌 유동성을 이해하지 못하면 현재의 집값을 이해할 수도 없고,
미래의 집값을 예측할 수도 없다.

지난 4-5년간, 전세계가 부동산과 증시가 폭등을 했다. 한국의 상승은 OECD국가중에서
평균을 밑돈다. 별로 안올랐다는 얘기다. OECD와 IMF에서 누차 한국정부에 경고를 했다.
왜 한국은 부동산 상승이 다른 나라보다 크게 상승하지도 않았는데, 반시장적 규제로 일관하는가?
규제를 풀고 공급을 확대하는등의 시장경제 논리에 따르라고 여러번 정책질의와 권고를 했다.

현제의 글로벌 유동성 장세는 미국에 의해, 거대 금융자본에 의해 주도 되고 있다.
대한민국이 IMF가 닥쳤을때, 세계적인 금융위기에 봉착하게 된다. 소련의 디폴트가능성과
태국의 바트화 폭락이 오면서 아시아발 금융위기와 전세계 시장불안이 왔을때......
위기의 순간......

미국에선 미국경제가 받을 충격을 버퍼링(완화)하기 위해 전문가들 거의가 금리를 인상할 것을
주문했다. 금리를 인상해서 긴축으로 가서 금융위기를 대비해야만 미국의 손실을 줄일수 있다고
봤다. 장고를 거듭한 당시 FRD의장 '그린스펀'은 거의 모든 사람들의 예상을 깨고, 금리인하를
전격적으로 단행했다. 왜 일까? 거의 모든사람의 예상을 깨는 결정을 왜 했을까?
그린스펀이 미쳤던 것일까?

김대중정권은 98년에 발생한 IMF를 탈출하고 경제를 회복했다고 자랑을 한다.
과연 김대중 정부가 잘해서 였을까? 웃기지도 않는 얘기다^^ 당시 한국뿐만이 아니라,
전세계를 그린스펀이 살렸다. 그린스펀이 예상했던 경제세계는 보다 거시적이다. 미국은
항상 재정적자에 시달리면서, 금융위기까지 닥쳤지만, 그린스펀이 생각했던 관점은......

금리인하를 단행해서, 전세계가 경기불황을 겪지 않고 호황상태를 만드는게 결국은 미국을
위해서도 이익이라고 봤다. 당시 한국뿐만이 아니라 전세계가 누린 경기 호황은 지금까지도
계속되고 있다. 우리는 반도체, 엘시디, 핸디폰등과 IT관련 산업이 어느때보다 호황을
누리면서 IMF를 탈출하게 된다.

지금은 대부분 당시 그린스펀의 내린 정반대의 결정을 비판하지 않는다.
그린스펀은 이후 경제 대통령이라 불렸다. 미국경제 대통령이 아니라, 세계의 경제 대통령이라
불렸다. 은퇴한 그는 말을 굉장히 아낀다. 그의 말이 전해주는 파장과 충격이 크기 때문이다.
지금도 '버냉키'현 의장보다, 세계의 경제 시장에선 그린스펀의 기침소리에 더 민감하다.
그만큼 미래를 냉철하고 정확하게 봤던 것이다.

지금까지도 그당시 유동성장세가 지속되고 있다는 말이다. 약 10여년 전부터 시작된,
이 글로벌 유동성장세가 전세계를 4-5년간 부동산, 주식을 폭등장세로 만들었다.
전세계가 성장으로 호황을 누리고 있다는 말이다. 반면에, 우린, 얼뜨기 분배정부를 만나면서,
곤두박질 치고 있다. 남들은 성장을 구가하고 있을 때, 창고에 훗날 먹을 곡식을 차곡?쌓아
놓고 있을 때, 우리만 분배타령하다가 이젠, 우리창고엔 먹을게 남아 있지 않고, 굶게 생겼다는
심각한 지경에 이르고 있다는 얘기다.

제가 언젠가 올린글에서, 집값이 내리는 시기는......
미국이 금리인상을 통한 긴축으로 돌입하는 시기가 집값이 내리는 시기가 될거라 했다.
이때는 우리뿐만이 아니라 전세계 부동산과 주식이 동반하락 할 거라 했다.
내림의 시기가 와도 3억하던 아파트가 10억이 됬다면, 다시 반토막이나 3억으로 떨어 지는게
아니라 10-20%의 하락이 올거라 했다. 현재의 10억짜리가 하락한다면 8-9억으로 떨어진다는
말이다.

- 치명적인 공급부족.......수도권 주택보급율 82.7%.......

미국, 유럽등 선진 자본시장에선 보통 주택보급율이 110-120%정도가 되고, 자가 보유율이
70%를 넘어야 부동산 시장이 안정된다고 한다. 내리는게 아니라, 안정된다는 것이다.

그러면, 여기서 한가지 의문은 미국,유럽등은 이미 주택보급율이 110%를 넘는 나라들이
왜 최근 4-5년동안 집값이 3-4배나 폭등을 했을까? 이 부분이 위에서 언급한, 글로벌 유동성에
의해 올랐?것이다.

수요와 공급의 논리 외에도......더 중요한 유동성이 작용한 것이다.

주택보급율이 풍부한 선진시장에서도 유동성에 의해 부동산은 상승을 할 수가 있는 것이다.
하지만, 한국은 정부가 발표한 수도권 주택보급율이 82.7%밖에 안된다.
모자라도 너무나 공급이 부족하다. 그런데다가, 참여정부는 막가파식 규제로 공급을
완전히 끊어 놨다. 나랏님께서도 년초에......'원가공개는 시장논리를 위배하는거라서 안된다'
하면서도 정치논리로 원가공개를 하게 됬다. 최악의 주택법이 통과되면서, 이젠 공급자가
거의 없다. 오로지 정부만 공급자로 설치고 있다.

오늘 뉴스엔가, 향후 발표될 신도시는 발표후 3년내로 공급을 한다 한다. 초스피드로 한단다.
왜 초스피드로 할려고 할까? 막장에 다다른 정책자들도, 공급이 너무 부족한걸 잘 알고 있다.
향후 닥쳐올 파장을 너무나도 잘 알고 있다는 말이다.

- 금리를 주구장창 올려서, 집값 폭락시켜야 한다는, 정말로 한심한 사람들도 있다.

현제의 시장경제는 거의 개방이 되있다. 과거에는 일개 국가가 자국의 경제 정책을 스스로
조절할 수 있었지만, 지금은 일국이 조정할 수가 없다. 전세계의 시장경제를 움직이는
거대금융 자본이, 마치 동네 은행에 돈을 넣었다 뺐다 하는것처럼, 국제 자본의 유동이
자유롭고 초단기이다. 무슨말이냐, 일국의 금리를 맘대로 조정 못한다는 말이다. 금리는
국제적으로 연동을 한다. 쉽게 얘기하면, 미국이 금리를 인상하면, 우리도 인상하게 되고,
인하하면 우리도 인하를 해야만한다.

지난해말인가, 유동성 흡수한다고 '지준율인상'이라는 편법을 써서 실질 금리를 인상했다.
바로 파급된게 원화절상이다. 환율방어한다고 별 쑈를 다하더니만, 오늘 뉴스엔 정책당국이
환율방어를 포기했다는 말도 들린다. 그동안 날린 돈이 수십조라 하는데 정확한건 모르지만,
얼뜨기들이 외국자본에게 환율방어로 날린돈이 상상을 초월할 것이라고 본다.

금리인상이 접어드는 순간, 국가 경제가 불황으로 가는걸 아는가 모르는가?

- 유동성에 의한 인플레를 이해는 하고 있는가?

전세계가 미국의 저금리기조에 의한 유동성이 너무나 풍부한 시장이다. 엎친데 덥친격으로,
참견정부는 국토균형발전이라는 명목하게 매년 수십조씩을 토지수용비로 풀었다. 불난데
부채질한 격이다. 긴축으로 글로벌유동성을 흡수를 해도 폭등을 줄이기 힘들었을텐데,
선무당정권에 의해 돈이 너무 많이 풀렸다. 앞으로도, 신도시다 뭐다 풀리는 돈이 셀수도 없을
정도다. 감당할 수 없을 정도다.

지금 집값이 올랐는가? 아니면, 돈가치가 떨어졌는가?
집값이 오른걸로 다들 느끼고 있겠지만, 현실은 과도한 유동성(글로벌 국내유동성)에 의해
인플레가 되면서 돈가치가 떨어지고 있는 것이다. 유동성장세가 해소되지 않는한 인플레는
지속될 것이며, 달리 말하면 돈가치가 떨어지는 것이고......
이는, 실물, 현물자산에 투자를 하지 않는한, 앉아서 손해를 보게 되 있는 것이다.

어제도 기름값이 올랐다 한다. 부동산, 유가, 금값.....대표적인 실물자산들이 내리고 있는가?
연일 사상최고치를 경신들을 하고 있다. 현금으로 가지고 있는한 나중엔 현금폭락을 맞고 있는
것이다. 부동산 폭락이 아니라, 지금은 현금 폭락을 겪고 있음을 명심해야 한다.

예전에 유가, 금값, 금리에 항상 관심을 가지시라고 했다......인플레의 척도다.
유가?금값은 계속 오르고, 금리는 저금리 기조가 지속된다면......인플레는 계속되는것이고,
달리 말하면 달러화약세가 지속되고 원화,위안화,엔화강세가 지속될 것이고......
집값은 상승을 멈추지 않는다는 말이다. 돈가치가 떨어지는 인플레가 지속된다는 말이다.

- 반시장적 규제와 사회주의적 세금제도는 지속될 것인가?

이게 지속이 가능 하리라고 보는가? 세금이 과한 나라치고 성공한 나라가 없다.
이는 세계사가 증명해 주고 있고, 멀리 볼거 없이, 한국의 역사만 보더라도 알 수가 있는 것이다.
치세는 세금부담이 없는 시대에 오고, 세금이 과한 군주치고 국민은 피폐해 지고 결국은 혁명으로
사라지게 된다.

하물며, 반시장적 제도를 모두 도입한, 참여정부는......어느날, 미국과 FTA를 하겠다고 했다.
FTA가 뭔지 알고나 했는가? 언젠가 언급했었지만, 나는 멀지 않아 모든 반시장적 규제와 세금
제도는 원래대로 원위치될 수 밖에 없다고 했다. FTA를 할려고 하면서, 현재의 정책과 제도가
유지되리라고 보는가? 어림 반푼어치도 소용없는 얘기다.
FTA를 하기 위해선, 모든 정책과 제도가, 선진 자본시장의 수준에 맞게 변화 하지 않으면 안된다.

부동산정책과 제도도 마찬가지다. 전에 글에서, 모든 제도가 바뀔수 밖에 없다고 하자......
정부는 부동산정책은 예외라고 했다. 단서조항이 달렸다 한다. 아직도 원문을 공개를
안하고 있다. 들리는 말에 의하면, 미국과의 단서조항에.......
'housing pricing stabilization'에 대해선 예외라고 들린다. '집값 안정화 대책'은 예외라고,
아주 감상적으로 해석들은 하고들 있다.

미국넘들의 개념으론, 집값 안정화 대책이라는 개념은......
금리조절과 공급확대를 통한 시장안정의 개념정도가 그들이 생각하는 주택안정화정책의 전부다.
반시장적규제와 세금폭탄이라는 제도가 그들이 인정을 하리라고 보는가?
어떤 방법으로든, 미국넘들은 소송을 걸 방법이 무궁무진할 것이다. 국가소송제 (ISD)로
국제법으로 소송 걸리면, 그들을 이길수 있다고 보는가?

결국은, 모든 반시장 규제는......원하는, 원하지 않든간에......자유무역을 하고자 한다면,
선진 자본시장의 수준에 맞게 조정될 수 밖에 없다.

각설하고,

주식이 2000-3000을 향해서 갈것이라고 보이는가?
아니면, 다시 1000포인트 아래로 곤두박질 칠것인가?
1000을 향해서 내리막으로 간다면, 집값 폭락한다는 얘기가 맞을 것이다.

2000을 넘어서 갈거라고 생각한다면, 집값은 어찌 될 것인가?
2000-3000을 주가가 향하게 된다면, 집값은 지금의 따블은 될 것이다.
뭔얘기인지 아직도 이해가 안되는가? 현재의 집값에 비해 많이 오른다는 말이다.
글로벌 유동성장세가 이어지는 한 말이다. (물론, 변수가 없다는 가정이다)

수도 없이 반복됬던 말이지만, 다시 하고자 한다.

고시패스한 정책자, 정치인, 언론, 박사학위받은 대학교수들.....소위 전문가라고 자처하는
작자들을 믿지 말고 시장을 믿으라고 했다. 앉아서 뉴스쪼가리만 보지 말고, 부동산시장을
발품을 팔라고 했다.

얼마전, 분당의 반값정도 였던 강북의 아파트들이 30평대가 6억-7억대에 도달했다.
분당의 가격과 비슷해진 지역이 너무나도 많다. 강남,분당 집값이 거품이라는 사람들은 이젠,
강북이 버블이라 할 것인가?

폭락타령 하지 말고, 내집마련은 하시라고 했다.

일생에 한번 올까 말까한 저금리기조에, 감당할 수 있는 한도내에서는, 융자를 두려워 말고
대출 받아서라도 집을 사라고 해 왔다. 5년동안 이 말을 계속해서 반복하고 있다.

어느 소설의, 영화의 제목이었던가? 그대 아직도 꿈꾸고 있는가? 폭락할 것이라고?

'가을바람'

출처 :부동산에 미친 사람들의 모임 원문보기 글쓴이 : 이형진

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[스크랩] 부동산 재테크, 결코 다수결이 아닙니다 |부동산노트

2007-08-19 01:12

http://blog.drapt.com/lhk9408/2413571187453563634 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 
부동산 재테크, 결코 다수결이 아닙니다
 
대부분의 사람은 부자가 되기를 원합니다. 하지만, 요즘 회자되는 80/20에서 20%를 단순 무식하게 수치 비율로만 보았을때 부자는 5명중에 1명(?)이라는 숫자가 나옵니다.

주변에 있는 4명보다 부자라고 볼수 있는 1명이되고 싶다면 어떻게 해야 할까요?

5명이 모인 자리에서 4명이 왼쪽이라 이야기할 때 1명만 오른쪽이라고 이야기하면 요즘말로 왕따(?) 당합니다.

그러나 재테크의 기본적인 마음자세는 왕따를 감당할수 있어야 합니다. 모든 사람이 아니다 할때 나 혼자 그렇다 할수 있는 용기가 있어야 합니다.

부동산 재테크, 결코 다수결이 아닙니다.
부동산의 초보가 여러 사람에게 물어 봐서 어떤 결정을 했다 하면 이미 그 결정은 틀린 것이라고 보면 대체로 맞습니다.

그, 첫번째 이유는 부자 옆에 부자 있고, 전문가 옆에 전문가 있듯이, 초보옆에는 대부분 초보가 있기 때문입니다.

두번째 이유는 부동산 재테크 성공의 길은 다수결이 아니라 항상 소수 의견에서 결정 나기 때문입니다.

여러사람에게 물어보아 다수가 어떤 결정에 찬성을 했을 때는 이미 그 선택은 많은 사람이 선택을 했고, 행동하였던 결과로서 재테크측면에선 도움이 안됩니다. 많은 사람이 선택을 했다는 자체가 이미 이익실현이 많은 부분에서 이루어졌다고 보시면 됩니다.

따라서, 재테크 측면에서 어떤 부동산 매매 결정을 내리려고 할때는 다수의 의견보다는 소수의 의견을 따르는 것이 좋습니다.

믿을수 있는 전문가 한 두 명의 의견이 주변의 열명의 의견을 합한 것보다 낫습니다.
기존에 알려진 사고 방식중 필자가 생각할때 남들과 다르게 생각하는 부분을 적어봅니다. 새로운 결정을 하시려는 분들은 발상의 전환을 가져보는것도 도움이 되리라 생각 합니다.

1. 6억 이하 아파트를 매수하기 보다는 7~8억이상의 아파트를 매수하라


부동산은 없는 자들의 게임이 아닙니다. 있는 자들의 게임입니다.
DTI 규정에 묶여 일반 샐러리맨들이 6억이하 아파트를 집중적으로 매입할때 여유자금 있는 사람들은 보통 사람들이 침범할수 없는 성을 더 높게 쌓으려고 들것입니다.

자신들만의 리그가 열릴 것입니다,
타워팰리스, 도곡렉슬, 삼성동 현대아이파크가 처음부터 우리들의 아파트가 아니었듯이 앞으로는 현재 국민은행 하한가 기준 7억이상의 아파트는 더 이상 샐러리맨들의 아파트가 될수 없습니다.

2. 6억이하 아파트는 매매가 상승시 6억원에서 가격저항이 나온다


6억이상의 아파트는 담보대출규제, 종부세등 각종 규제가 난무하기에 시세 상승시 6억은 가격 저항벽이 될수 있습니다.

3. 재건축 아파트는 집이 아니라 땅이다


세금은 영원할수 없어도, 땅은 영원합니다.

4. 청약시 무주택 세대주의 혜택을 기다리지 마라


35세이상 5년 무주택세대주, 40세이상 10년 무주택 세대주가 판교, 광교, 흥덕, 송파, 강북U턴 프로젝트 아파트에 당첨이 되었을때 10년동안 전매제한에 묶입니다.

집한채 가진것 없이 전세로 살아온 사람이 전재산을 아파트에 묶어두고 재산권행사를 할 수 없다고 가정한다면, 그때부터 그 아파트는 재산이 아니라 애물단지가 됩니다.

여유돈 있으면 내돈 내 마음대로 쓸수 있게 기존 아파트 또는 전매제한 없는 아파트를 구입하시길 바랍니다.

5. 집은 2채를 보유하는게 정석


세금을 내더라도 여유자금된다면 2채를 보유하는 것이 재테크 측면이나 미래를 위해서 좋습니다.
1채는 자녀의 결혼등에 또 다른 1채는 역모기지론를 이용한 생활비로 사용한다고 생각하고 내집은 2채를 가지고 가야 합니다.

6. 내집에서 거주하기 보다는 전(월)세를 사는것이 낫다


재테크에서 내집마련 실거주투자는 한계가 있기 마련입니다. 내집 장만후 전(월)세를 사는것도 재테크에서는 좋은 방법이라 생각합니다. (회원노트에 있는 글 참조 바랍니다.)

7. 주택구입시 융자는 최대 60%이상까지 이용해야 한다


서울의 아파트 평균가격은 2005년기준 평당 1,160만원, 34평기준 39,440만원입니다.
언론에서 말하듯이 70%이상 자기자금과 융자 30%로 집을 구입한다 가정할때 현금보유 2억7천은 있어야 서울에서 아파트 매수가 가능합니다.

월급 모아서 2억7천 모을 수 있는 사람 대한민국에는 거의 없습니다.
따라서 부동산 매입자금은 융자를 최대 60%이상 활용 및 전세를 활용할 수 밖에 없습니다. 대출받을 수 있으며 대출을 활용해야 합니다. 은행들이 볼때 안정적인 대출기준인 시세의 60% 대출을 일반 매수자가 겁낼 필요는 없습니다.

언론과 정책에서 요구하는 그대로 행동하다 보면 재테크 성공의 길은 없습니다.

청개구리식 사고방식을 갖고 분석하여 소수의 의견을 자신있게 펼칠수 있을때 부동산 재테크 성공의 길은 당신 앞에 열립니다.
 

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[스크랩] 재테크의 기초 "경제신문 제대로 읽어라!" |부동산노트

2007-08-19 01:03

http://blog.drapt.com/lhk9408/2413571187453038465 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 
재테크의 기초 "경제신문 제대로 읽어라!"

재테크의 기초는 경제, 기초부터 닦아라

샐러리맨 중에 10억원 이상을 모은 사람들에겐 한 가지 공통점이 있다. 시간을 내서라도 신문을 읽는다는 사실. 종합지 3개, 경제지 2개 등 총 5개의 신문을 탐독 수준으로 읽는다고 한다. 이를 시간으로 환산하면 정말 엄청난 시간이다. 신문을 그냥 훑어보더라도 1시간은 족히 걸린다. 이 중 필요 기사를 읽고 스크랩까지 한다고 생각하면 적어도 대여섯 시간은 족히 신문에 매달리는 것. 한마디로 재미 삼아 할 수 있는 일은 아니라는 것을 알 수 있다. 물론 처음에는 이 기사가 ×인지 메주인지 알 수 없다. 하지만 계속해서 보다보면 정확히 맥을 짚어 읽을 수 있게 되는 셈이다. 결국 기사의 행간까지도 간파하는 능력이 생기게 될 터. 이는 은근과 끈기보다는 상황에 대처하는 순발력이 더 필요한 상황이 되었음을 말하는 것이다.

경제 기사를 읽는 것은 쉬운 일은 아니다. 그러나 1년 정도 이렇게 꾸준히 읽다보면 어떤 기자의 기사가 쓸만한 지도 파악할 수 있다. 시간과 노력이 병행되어야 하는 부분이다. 이 상황에서 그런 눈을 갖게 하는 보배는 경제 지식과 관련한 칼럼들이다. 이런 칼럼을 통해 투자처 정보나 기업 평가 자료를 얻을 수는 없다. 하지만 정보를 분석하는 눈을 가지게 하는 묘한 마력이 있다. 어찌 보면 경제 기사를 읽는 기초 체력을 다지는 것이다. 히딩크가 한국 축구에 적용한 첫 번째 훈련이 기초 체력 다지기였다. 기교는 그 다음이란 것이다. 축구만이 아니라 신문 보기에도 이 원칙은 변함이 없다.

경제 전망은 외발 자전거가 아니다. 경제를 움직이는 요인은 경제적인 것만이 아니다. 미국의 경우, 베이비붐 세대가 은퇴할 시기인 오십 줄에 들어서서 노후 자금 관리를 위해 증시에 뛰어들면서 1990년 대 증시가 살아났다고 한다. 그리고 실버 산업도 커지게 되었다고. 우리나라도 마찬가지다. 386세대 여자들의 독서량은 다른 시기의 여성들보다 월등하다. 특히 이들이 아이를 키우면서 책 읽기에 열성을 보이는 상황이라 출판 시장 침체기에도 아동 분야가 30% 이상의 팽창하는 결과를 가져왔다.

이와 함께 우리 연예 시장이 팽창되면서 연예산업이라는 신조어가 생길 정도였는 데, 이들 주가가 한때 급성장을 보이기도 했다.

신문 기사의 용어 사용에도 주시할 필요가 있다. 사건이나 상황은 그것이 진행 중일때는 도대체 실타래를 찾을 수 없는 경우가 태반이다. 숲의 중간에서 그 숲의 규모를 예측하는 것과 마찬가지다. 그러나 숲을 빠져나오면, 지금 거쳐온 숲의 규모가 한눈에 들어온다. 기사도 이와 마찬가지다.

‘아파트값 하락세 뚜렷’이란 기사나 ‘반도체값 상승세 전환’ 같은 기사는 명확하다. 분명 호재일 듯 한데, 꼭 그렇지만은 않은 경우가 많다. 앞서 말한 숲길 여행의 논리가 여기서 적용되는 것이다. 이미 하락세가 굳어진 것이다. 한마디로 시장에 이미 반영된 정보라는 것. 돈으로 만들 수 없는 정보란 사실이다.

기사 작성의 습관을 알아두는 것도 돈이 되는 정보를 찾는 데 도움이 된다. 기사는 앞부분에 명확한 사실을 드러낸다. 그리고 그것에 대한 풀이가 뒤애 따르기 마련이다. 편집을 할 때, 뒤 부분을 치는 경우가 있으므로 필요한 말을 문장 맨 앞으로 보내는 것이다. 다시 말해 결론이 앞에 나오고 그것에 대한 단점이나 위험요소, 비판 의견 등은 문장 맨 뒤에 오게 마련이다.
 
결국 돈이 되는 정보는 그 속에 숨어 있게 마련이다. 뒷 문장 속에 숨은 행간을 읽으라는 말씀.

증권 기사 보는 법
영업이익이란 단어를 잊지 말아야 한다
경제신문을 보면 전체 지면의 15%-20%가 증권 관련 기사이다. 그만큼 중요한 아이템. 모든 신문에 증권 시세표가 빠지지 않는 것을 보면 TV프로그램만큼이나 많은 사람들에게 필요하다는 것을 말하는 것이다. 증권 관련 기자들은 약 300명 정도로 단일 출입처로는 최대 규모를 자랑한다. 그만큼 증권은 경제의 스타인 셈이다. 그렇게 많은 사람들이 달라붙은 만큼 이렇다할 특종은 없고, 대부분의 기사가 대동소이한 것이 특징이다. 또한 기자들의 순환 근무 시스템에 의해 증권의 속내를 제대로 아는 기자는 그리 많지 않은 것이 현실이다. 결국 증권 기사를 제대로 읽지 않으면 낭패를 보는 경우가 흔하게 마련이다.

이 때 필요한 세가지가 있다.

첫째, 증권면은 어제 일어난 일을 다룬다. 우리가 신문을 받아보는 날은 사건이 일어난 다음 날이란 사살을 잊지 말아야 한다는 것. 결국 모든 기사가 그렇긴 하지만 증권 기사는 과거형이지 현재 진행형이나 미래형이 아니다. 결국 과거를 반추하는 식으로 증권 기사를 봐야 한다.

둘째, 증권 기자들은 투자 전문가가 아니다. 증권 기자들은 펀드 매니저, 애널리스트 등 증권 관련 일을 하는 사람들을 만나 취재하고 글을 쓰는 사람들이다. 증권 기자 가운데 돈을 번 사람이 없다는 말이 왕왕 나돈다. 그런데도 일반인들은 증권 기사에 대해 권위를 부여한다. 증권 기사의 제목을 보지 말고 어떤 사람의 코멘트를 인용했는가를 먼저 살펴봐야 한다. 증권 기사를 계속 읽다보면 어떤 사람들이 자주 등장하는 가를 알 수 있을 것이다.

셋째, 새로운 얘기를 기대하지는 말아야 한다. 앞서 얘기했듯이 증권 쪽은 특종이 없다. 증권 기사를 읽는 사람들도 자신들의 투자 정보를 원하지 특종을 원하지는 않는다. 새로운 얘기가 나오기 어려운 구조다. 증권 기사를 읽을 때는 패턴을 찾아 읽는 게 중요하다. 그 세 가지 패턴은 시황, 종목, 투자 주체별 동향이다. 이 세 가지 키워드를 갖고 기사를 보면 많은 지면이 쉽게 구획 정리 될 것이다.

종목 기사는 전형적인 형태는 실적기사다. 기업들이 얼마나 많은 돈을 벌었는 지 보여주는 것이다. 실적 기사 중에서 가장 중요한 지표는 매출액, 영업이익, 경상이익이며 특히 중요하게 봐야 할 것은 영업 이익이다. 영업이익은 회사가 자신의 본업, 즉 라면 회사면 라면을 팔아서 번돈을 말한다. 주식이나 부동산을 팔아서 번 돈은 특별 이익으로 잡힌다. 본업과는 무관한 이익이다.

미국에서 마젤란펀드를 운용했던 피터 린치는 투자한 회사가 돈을 좀 벌었다고 사옥을 사들이거나 하면 곧 그 회사의 주식을 매도했다. 본업에 충실하지 않아서 그 회사를 믿을 수 없다는 것이다. 일부 기자들도 이 영업이익을 빼먹고 이익이라는 둥의 기사를 쓰는 경우가 있다. 그러니 기사를 잘 봐야 한다는 것. 종목 기사에서 가장 중요한 단어는 영업이익이란 사실을 잊지 말아야 한다.

증권 기사에서 빠질 수 없는 것이 추천 종목이다. 많은 개미 투자자들은 이들이 추천한 종목에 목숨을 건다. 항상 실패를 봐서 욕을 하다가도 신문 기사에 그들이 무슨 종목인가를 추천하면 그걸 사지 못해 안달을 한다. 과연 애널리스트의 추천이 황금알을 낳는 거위일까. 그건 그렇지 않다. 애널리스트가 증권 시장에서 하는 역할을 보면 쉽게 알 수 있다. 애널리스트는 증권사 직원이다. 아무리 고액 연봉을 받더라도 월급쟁이인 것이다. 우리나라에서 애널리스트의 수수료는 위탁매매 수수료다. 그러면 위탁하는 대상은 누구일까? 개인투자가, 기관투자가(펀드매니저), 외국인 투자가다. 그러나 여기서 개인투자가의 비중은 점점 낮아지고 있는 실정이다. 수수료 낮은 사이버 트레이딩에 목숨을 걸고 있기 때문이다. 결국 기관투자가가 이들에겐 주 고객인 셈이다.

그렇다면 기관투자가는 어떤 종목을 원할 까. 팔 때 바로 팔리고 살 때 바로 살 수 있는 대형주를 선호하게 마련이다. 결국 업종 대표주요, 대형주가 그 대상이다. 펀드는 고객이 원하면 언제나 주식을 돈으로 바꾸어 주어야 하기 때문에 거래량이 소형인 주에 관심을 가질 수 없다. 그렇다 보니 애널리스트의 추천 종목 역시 그것을 따라 갈 수 밖에 없다. 신문 기사를 자세히 보면 우리도 익히 알고 있는 블루칩들이 추천 종목의 대다수를 차지한다. 아니할 말로 1년 내내 추천하는 것이 그 종목이다. 흔히 삼성전자 등은 단골 메뉴인 셈. 시스템이 이런 상황에서 누구를 탓할 수 없는 일. 게다가 주식 투자는 개인의 몫인 것은 삼척동자도 다 아는 사실이다.

결국 애널리스트의 자료는 참고 자료일 수 밖에 없다. 목숨을 걸 황금 알만은 아니다.
화려한 ‘수익률 1위 펀드’ 기사도 주위 깊게 봐야한다. 미국의 경우, 3년 이하의 펀드는 아예 평가 대상에서 제외한다. 그러나 우리나라의 경우, 초단기 펀드의 경우에도 수익률만 높으면 기사화를 하다보니 일반 투자가의 판단이 헤깔릴 수 밖에 없다.

증권 기사에서는 단어하나에도 주위를 기울여 한다는 것.

금융 기사 보는 법

 
1년 만기 정기 예금이 가는 길을 주목
재테크를 염두에 두고 금융면을 보는 사람은 금리 동향과 자금의 흐름에 주목해야 한다. 금리는 기간과 대상에 따라 다르게 표현된다. 기관간 하루 짜리 거래 금리는 콜 금리, 채권시장에서 기준 금리 역할은 국고채가 한다. 콜 금리와 국고채 금리는 기관간 거래가 이뤄지는 일종의 도매 금리다. 도매 라는 말에서 알 수 있듯이 개인투자가들이 올릴 수 있는 투자 수익률은 아니다.

국고채와 회사채는 최소 1백억원이 넘기에 개인이 참여할 수 있는 길은 거의 없다. 물론 길은 있다. 증권사에 수수료를 내고 국민주택 1종 또는 지역개발채권 등을 사거나 은행 등의 금융상품에 가입해야만 이자를 받을 수 있다.

그렇다면 금리 부분에서 참고할 것은 무엇인가. 두말이 필요없이 ‘1년 만기 정기 예금’이다. 은행이 금리를 책정할 때 기준으로 삼는 금리가 바로 이것이기 때문이다. 한마디로 이 금리를 중심으로 1년 미만은 좀 낮게, 1년 이상은 좀 높게 책정된다고 보면 된다. 바로 1년 만기 정기 예금 금리가 변하면 다른 모든 금리가 그것을 따라가게 마련이다. 오르면 오르고, 내리면 내릴 것이다. 그러나 속도에는 분명 차이가 있다 내릴 때는 빨리, 올릴 때는 천천히 올린다. 그렇지 않은 채감으로 그렇게 느끼는 것이 아니라 정말 그렇다. 그 이유야 뻔한 것이고.

금리 많은 주는 곳을 찾고 싶다면, 머리 쓸 필요없이 인터넷 포털 사이트에 가서 금융상품의 금리를 비교하면 된다.

한가지 아쉬운 것은 저금리 시대가 도래한 탓에 투자 매력이 떨어졌다는 것.

부동산 기사 보는 법

경매 낙찰가를 보면 부동산이 보인다
정말 숨이 꽉 막히는 지면이 있다. 바로 부동산 지면이다. 그곳에 본 숫자는 가히 천문학적인 숫자들이다. 기사 만이라도 ‘강남 아파트’ 기사에 눈을 집중해야 한다. 이유는 달리 있는 게 아니라, 누구나 아다시피 1등 지역이기 때문이다. 바로 입지에 주목해야 한다는 말. 인테리어는 결단코 주요한 선택 기준이 되지 못한다. 입지는 우리가 알고 있는 전부를 대입하면 된다. 명문 학교, 지하철 연계성, 그곳에 사는 사람의 수준이 그것이다. 물론 유해 시설이 없어야 한다. 그런 탓에 떠나는 사람은 적고 들어오려는 사람은 많으니 가격이 고공 행진을 하는 것이다. 그리고 가격도 ‘오를 때는 빨리, 떨어질 때는 천천히’라는 1등의 속성이 그대로 반영되어 있다.

그리고 수요와 공급의 관계인데, 증시 격언이 그대로 부동산 시장에도 적용된다. ‘수급은 재료에 우선한다’는 말. 결국 수요가 공급보다 많다는 것이다. 결국 주택 보급률 100%는 적어도 이 시대에서는 허위의식이란 사실이다.

그러나 한가지 주목할 것은 건축 허가 면적이다. 결국 허가 면적이 있다는 것은 그 공간에 건물이 선다는 것이다. 결국 이 면적이 늘면 늘수록 아파트 가격은 떨어지게 마련이다. 몇 채라도 더 지을 터이니 떨어지는 것은 당연하다. 그러나 이것은 후행지수다. 결코 부동산 가격에 선행하거나 동행해서 나타나는 가격은 아니다.

결국 봐야 할 것은 ‘경매 낙찰가율’이다. 부동산 경기가 좋으면 경매 참가자가 어떻게든 그 물건을 확보하려 들 것이고 당연히 감정가액 주변이나 그 이상으로 경매가를 쓰게 될 것이다. 일례로 호황기 때 강남 지역의 경우, 낙찰가율이 100%를 기록한 것도 있다.

단, 내집 마련이 꿈이라면 빨리 청약 통장을 만드는 것이 필요하다. 1인 1청약 통장 시대이니 만일 없으면 만드는 것이 급 선무다. 일반 적금보다 금리가 높으므로 청약을 받지 못하더라도 은행 금리는 더 챙길 수 있으니.

그러나 잊지 말아야 할 것이 있다. ‘모든 경제기사’가 돈 되는 정보라고 말할 수는 없다. 오히려 잘못된 경제 기사를 보고 투자를 했다가 낭패를 볼 수 있고 행간을 잘못 읽어 낭패를 볼 수 있다. 기사 때문에 손해봤다고 투덜댄들, 이미 엎질러진 물은 주워 담을 수 없다. 똑같은 경제 기사를 보고 투자해도 어떤 사람은 돈을 버는 데, 어떤 사람은 돈을 잃는다.

그 이유는 간단하다 경제 기사를 읽더라도 그냥 넘어가는 법이 없다는 것. 그 안에 담긴 속뜻을 이해한 다음 남들보다 한발 앞서 돈을 버는 길목을 가서 기다리고 있기 때문이다. 이것이 돈 버는 비결이다.


글/강석봉 기자 참고자료/부자 만드는 경제 기사(더난출판)

경제기사 거꾸로 보는 10가지 방법

경제 기사를 읽다보면 혜안이 열린다. 결국 딴지를 걸면서 거꾸로 보면서 돈을 버는 것이다. 그저 이유없는 한탄이나 투덜거림이 아니라 분석하고 평가하하는 것. 이 때 도움이 되는 경제기사를 거꾸로 보는 10가지 방법.

첫째, 소수의 법칙에 따라 행동하라.
둘째, 기사 크기에 속지 마라.
셋째, 정보 안에 숨은 의미를 해석하라.
넷째, 발품을 팔아 사실을 확인하라.
다섯째, 모든 기사를 경기 흐름이란 잣대로 읽어라.
여섯째, 최소 1년은 꾸준히 읽어라.
일곱째, 기초체력을 길러주는 기사를 골라 읽어라.
여덟째, 취재원의 이해 관계를 따져봐라.
아홉째, 역정보에 조심하라.
열째, 재테크 필자의 한계를 알라.


진짜 정보와 가짜 정보를 구분하는 방법

재테크 전문가들은 경제 기사 속에 돈이 있다고 말한다. 그러나 경제 기사를 어떻게 봐야 하는 지에 대해선 알려주지 않는다. 지그까지 나와 있는 대부분의 경제 기사 관련 책들도 재테크 측면에서 보면 다 ‘꽝’이다. 단순히 경제 용어를 설명하거나 기사를 해설한 것 갖고는 재테크에 관심 있는 독자들은 만족시키지 못한다. 이 책은 경제 기사를 다룬 기존의 책과는 다른 측면에서 경제 기사를 바라본다. 특히 경제 기사 가운데 진짜와 가짜 정보를 명확히 구분하는 법을 알려 줘 누구나 경제기사로 돈을 잡을 수 있게 도와 준다.

경제 기사를 읽을 때, 특히 재테크 목적으로 읽을 때는 신문사와 기자, 취재원의 이해 관계를 잘 따져보고 그들이 처한 현실적인 상황을 반드시 고려해야 한다.
 
그래야 액면 그대로 기사를 믿는 어리석음에 빠지지 않는다.
 
내 돈이 걸린 이상, 자나깨나 의심하고 이 내용이 정말 맞는 지 시시콜콜 따져봐야 한다. 비판적으로 경제 기사를 읽는 방법 밖에 달리 돈을 지킬 길이 없다
 
 
출처- 고준석재테크카페   글쓴이 전원석

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