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[스크랩] 부동산 폭락가능성 |부동산노트

2007-11-12 13:12

http://blog.drapt.com/lhk9408/81194840777883 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=31234

 언론에서는 신규분양 아파트중 빈집이 많다는 보도를 접하였을 것으로 생각된다. 종전에 살든집을 전세 또는 매매한 자금으로 잔금을 납입하고 분양받은 집으로 이주를 원하고 있으나 전세가 빠지지 않고, 종전에 살던집을 매각할려고 해도 팔리지도 않는다는 기사를 보면서 투매현상이 발생될 가능성도 높다.

종전에 살던집이 팔리지 않는다고 급매로 처분하는 것은 어리석은 방법이 아닌가 하는 생각이 들고 이럴때 일수록 차분하게 대응하는 자세가 필요하고 현명한 판단이 필요한 상태이다. 우리나라의 국민성이 잘된다고 하면 너도나도 앞뒤 가리지 않고 묻지마 투자를 하는 성향이 있고 어렵다고 하면 동참하여 투매현상을 보이는 경우를 종종보게 된다.

부자가 되기 위하여는 위기시 현명하게 대처하는 방법이 중요하고 난시에 영웅이 난다는 속담이 있듯이 위기에 처했을 경우를 기회라 생각하고 현명하게 대응하는 방법이 중요하다.

바다에 있는 물의 경우도 파도가 치지않고 고요하게 있을 경우는 적조현상이 발생되며 적당하게 파도도 치고 태풍이 불어야 밑바닥에 있는 물이 뒤섞이면서 희석됨으로 적조현상을 막을수가 있고 바다의 생물과 어패류가 생존하게 된다.

경제에 있어서도 바닷물과 같이 때에 따라서는 태풍도 불고 뒤섞였을 경우 새로운 활로를 찿을수가 있고 태풍시 몰아치는 파도를 잘타고 소화를 함으로 인하여 진정한 부자의 길로 접어들수가 있지 않는가?

쉬운 예로 별볼일 없는 친구가 I.M.F를 거치면서 부자가 된 친구도 있을것이고 잘 나간다는 친구가 쪽박을 찬 친구도 주변에 있을걸로 생각된다. 그때 외환시세가 상승할때 수출업체의 경우는 환차익이 많이 발생하였고, 수입업체의 경우는 환차손으로 손실을 많이 본 사람도 있을것이고 부동산을 매입하여 대박을 터트린 친구도 있을것이다.

차입금에 있어서 외화차입금이 많은 사람의 경우는 환차손을 많이 입었을 것이고, 반대로 외화 대여를 하였을 경우에는 환차익이 많이 발생했고 부동산 가액과 전세가액이 정신없이 떨어지고 법원에 경매물건이 증가하여 부동산을 보유한 분들의 경우는 많은 고통을 감내했다.

이와 같이 경기의 흐름에 대하여 대처하는 방법에 따라 천당과 지옥을 오가게 되는데 작년 이때쯤 부동산 가액이 어떠했는가? 항시 경기란 바닷가에 치는 파도와 같이 움직이게 되고 부동산 가액이 떨어진다고 해서 조급하게 서두르지 말고 차분하게 대체하는 방법이 중요하다.

부자의 경우는 아침이 빨리 왔으면 바라게 되고 가난한 사람의 경우는 아침이 오지 않았으면 하고 바라게 될것이다. 부자의 경우는 밤새 세상이 어떻게 변화 하였는지 바라게 될것이고, 가난한 사람의 경우는 아침에 써야할 돈때문에 쪼달리는게 싫어서 아침이 오지 않고 영원한 밤이 지속 되기를 바라게 될것이다.

아침에 일찍 일어나 명상하고 하루의 일과를 점검하고 조간신문을 보면서 세상이 어떻게 변화 하였나 하고 생각하고 하루의 일정과 세상의 흐름과 변화에 적응하기 위한 준비를 하게 된다.

이와 같이 아침에 일어나 하루의 일과를 점검하고 준비하고 시작한 사람과 준비하지 않고 세상에 운명을 맡기고 하루의 일과를 맞이하는 사람의 운명은 하늘과 땅사이 처럼 영원히 공간을 좁힐수가 없는게 인생이라 생각된다.

인생과 부동산에 있어서도 상승기와 하락기를 대비하여 준비하고 대체방법을 강구하면 반듯이 돌파구가 있게 마련이다. 가령 60평대의 아파트에 살고 있다가 부동산 가액이 하락할 경우 과감하게 적은평수로 이주하고 남은 차액인 투자 자금으로 활용을 할수도 있도 차입금 상환을 할수도 있지 않겠는가?

거주하고 있는 주택에서 평생을 산다고 생각하지 말고 경기의 변화에 따라 언제든지 유동성있게 움직일수 있다는 생각을 가지고 보유주택을 활용하여 부를 축적할수 있는 도구로 생각하고 적절하게 활용하여 재텍크의 수단으로 생각하면 어떨까 하는 생각이 든다.

부동산 가액이 하락하고 부동산 시장에 매물이 소화되지 않고 경매물건이 증가하고 감정가 대비 50~60%에 낙찰이 된다는 언론이 형성될때 부동산을 구입할 적기가 아닌가 하는 생각이 든다.

부동산 가액이 하락하는 시기를 적기로 생각하고 자금을 마련하시기 바라며 이시기가 지나면 큰폭의 상승이 예상된다. 그에 대한 이유로는 원자재 가격이 폭등하고 있는 실정이고 원자재 가액이 상승함으로 건설원가가 상승하기에 폭등할수 있는 여지가 다분함으로 부동산 가액이 하락 한다고 해서 투매하는 행위는 자살하는 행위와 다를바가 없다.

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[스크랩] 재텤크 최고의 매도 매수전략 |부동산노트

2007-10-25 14:57

http://blog.drapt.com/lhk9408/81193291867527 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=31161

 


★부자로 살려면 부자마인드로 부자 돠는 습관을 가지면 됩니다.

생각이 행동이 되고 행동이 반복되면 습관이 되고 습관이 반복되면 업(業)이 됩니다, 부자 될 업(業)은 부자로 사는 습관을 가지면 됩니다. 부자로 사는인생은 운명이 아니라 선택입니다. 자칭 1000마력짜리 인간탱크 최경주는 “인생은 멈추지 않는 에너지”라고 말합니다. 최경주의 연습량에 대한 언론이나 세계적인 상위랭커들의 표현은 "연습벌레“입니다.

칠운팔기(七運三技) 즉 “큰 부자는 하늘이 내린다”고 하지만 필자는 이 말에 공감하지 않습니다. 반상(班常)의 구별이 엄연하던 농경사회에서 지배계급이 피지배계급을 우민(愚民)화하여 지배를 쉽게 하기 위한 말입니다. 필자는 칠기삼운(七氣三運) 즉 진인사대천명(盡人事待天命), “최선을 다하고 하늘의 뜻을 살핀다”는 말을 좋아합니다.

이 세상에 태어나는 모든 사람은 “사랑 받기위해 태어난 사람”이라 말하고 또한 누구나 자기 노력여하에 따라 “부자로 살 사람”이라고 믿습니다.

크게는 예수님께서 49일간 광야를 방황하여 마귀의 시험을 이겨내시고 “자신이 하느님의 아들”이라는 정체성(正體性)을 나타내셨고 또한 석가모니는 출가상(出家象), 극(極)에 달하는 고행상(苦行象)을 나타내시고 보리수 나무아래에서 해탈하시어 부처님이라는 정체성을 드러냈듯이, 사람은 누구나 자신의 가슴에 신념이라는 소프트웨어를 심어 “정직, 근면, 인내”라는 운영(運營)을 통해 “자신의 정체성(正體性)”인 부자(富者)를 출력해내면 되는 것입니다. 성인(聖人)에게나 범부(凡夫)에게 하늘의 주인은 저 공중에 있는 것이 아니고 자신의 가슴속에 있기 때문입니다. (야탑에사는 이: 박상용. P.S.Y)

★삼십육계 주위상(三十六計 走爲上), [삼십육계 줄행랑이 최고의 수이다.]

한반도 역사에서 유일하게 광활한 대륙 정복을 통해 한민족의 기상을 드높였던 광개토대왕과 고구려 강서고분벽화에 그려져 있는 사신도에 그려져 있는 사신(四神)의 활약상을 그린 MBC연속사극 태왕사신기(太王四神記)가 인기리에 방영되고 있지만 초회 방영이 너무 난해하게 전개되어 이해가 힘들다는 주부들의 불평입니다.

천제(天帝)의 아들인 환웅이 천제(天帝)로부터 천부인(天符印) 3개를 받아 무리 3,000을 거느리고 세상에 내려와 세상을 다스리다 4개의 신물(神物)을 남겨두고 승천하였는데, 2000년이 지나 쥬신의 왕이 태어나 그 정체성(正體性)을 들어낼 때 4개의 신물(神物)이 쥬신의 왕을 도와 이 세상을 다스리게 된다는 것입니다.

사신(四神)이란 현무(玄武)는 [북방,물의 신], 주작(朱雀)은 [남방 불의 신]을 나타내고 백호(白狐) 청룡(靑龍)은 각각 [동방 木의 신]과 [서방 金의 신]을 나타냅니다.

필자는 이 드라마에서 신녀(神女) 기하가 광개토대왕의 유년시절인 태자의 혼란한 물음에 나는 태자님이 무예가 강해져서 목숨이 위험할 때 무사히 도망 갈 수 있었으면 좋겠습니다.”라고 혼잣말하는 문구가 요즈음의 주택시장 분위기에 적절한 말 같습니다. 필자는 정부의 강한 정책으로 안개국면을 맞은 현재의 시장에서 애우여러분들이 시장의 흐름을 제대로 보는 눈을 높여 현명하게 대처할 수 있었으면 좋겠습니다.

모르면 미혹(迷惑=어두움)한 것이고 알고 대처하면 명쾌(明快=밝은 것)한 것이니 07년1.11부동산대책발표이후 9개월이지나 연말이 가까워 오는 지금, 침체기속 안개국면에 제일 마음고생이 큰 사람은 06년10월에서 07년1월 사이에 최고가로 주택을 구입한 일시적 1가구 2주택자와 06년 10월 이후에 처분조건부대출을 받은 1가구 2주택자들 입니다. 재텤크 최고의 수는 10%~ 20%이상 오버슈팅되었을 때 5%~ 7%의 조정기가 올 것을 미리 알고 대처하는 것입니다. 남의 떡이 커 보입니다. 부동산매체들의 오른다[“큰돈 번다, 서둘러야한다, 폭락 한다”]는 일방적인 정보들에 대해 그 부동산시장의 상황이 “매도자시장인가?, 매수자시장인가?, 향후장세는 어떠할까?”에 대해 내 중심을 가지고 이면을 보는 능력을 키워 왜곡된 정보로부터 벗어나야합니다. 조급함이나 느긋함을 동시에 키워야합니다. 부동산시장에서는 다음버스가 반드시 있으며 대중교통을 놓치면 택시(더 나은 수단)등 다른 대체물량이 반드시 있습니다, 소나기가 올 것이 예상되면 미리 피하는 것이 좋지만 미처 예상하지 못한 경우에는 “언제 오를까?”를 노심초사(勞心焦思)하기보다는 상황에 따라 대처하면 됩니다. (P.S.Y)

★ 알고하는 매도 매수전략

1. 1가구 다주택자들로서 매도하려는 주택이 보유기간이 길어 양도차익이 큰 경우에, 08년1웗1일 이후 부터 부부간 증여공제액이 6억원으로 확대되므로 배우자에게 증여를 고려해보는 것이 좋습니다. 십수년 전 1억원에 분양받은 아파트를 7억2천에 매도 시 중과세율로 계산된 양도세부담이 예정신고 납부 시 주민세포함 3억원정도 되지만 취등록세(2,880만원)와 증여세(1,400만원)을 부담하고 부인에게 증여하면, 5년이 경과하여 매도할 때 증여신고가액 72,000만원까지는 양도세부담이 전혀 없고 72,000만원이후에 인상된 양도차익에 대해서만 양도소득세 부담이 있기 때문입니다.

2. 주택가 상승을 선도하는 지역, 즉 개발호재가 강하거나 내재가치가 풍부한 블루칩지역의 역세권단지의 일시적 1가구 2주택 소유자는 지난 20년간의 학습효과로 침체기가 16개월~ 20개월 정도 지나면서 전세가 인상이 있고나면 증시호재, 유동성증가, 정책완화 등 어떤 요인이 생기는 즉시, 바닥을 치고 튀어 오르므로 08년 구정 이후나 여름방학정도에 매도를 고려하는 것이 좋을 것으로 사료됩니다. 즉시 튀어 오른다는 표현은 실무 현장에 있어 보면 20개의 물건이 매도물량으로 나와 있다가 8개의 정도 물량만 소진되어도 나머지 물량은 들어 가버리기 때문입니다.

3. 매도하려는 주택이 다른 지역이 오르면 시간을 두고 따라 오르거나 요즈음 정부의 대출억제 등으로 중대형이나 버블세븐지역이 침체되고 주택가가 비싸진 관계로 그 동안 소외되었던 중소형이나 소외되었던 지역이 일시적으로 상승하는 지역의 주택소유자라면 주택시장이 회복되더라도 시간이 많이 걸리므로“얼마 했던 물건인데”라는 과거 회상은 도움이 되지 않고 매수할 작자가 나서면 과감하게 정리 하는 것이 좋고 매도하기위해 다른 물건과 차별화되게 내부를 좋게 보이거나 가격을 과감하게 낮추어 정리하는 것이 좋습니다.

4. 주택시장에 투자하는 문제는 그 당시의 시장상황에 따라 다릅니다. 매도자시장일 때는 내 주택을 파는 일은 문제가 되지 않으므로 다른 주택을 매수하고 내 주택을 매도해도 여러 가지로 이익이 됩니다. 그러나 매수자 시장일 때는 내 주택이 매도되어야 다른 주택을 선택을 폭이 넓어집니다. 쉬운 것 같아도 역으로 되면 잔금 날짜가 다가옴에 따라 내 주택을 급매해야 되는 경우가 생깁니다.

5. 청약가점이 낮은 신혼부부 등 젊은 층은 연말(年末) 연시(年始) 구정(舊正)을 전후하여 내재가치가 높은 도보 5분이내의 역세권 급매를 노려 바닥이 아닌 무릎에서 주택가 40%이내의 대출금을 지렛대로 하여 기존주택을 매수하는 것이 좋습니다. 월 이자부담이 월 소득의 25%이내이면 무리가 없는 것으로 사료됩니다. 또한 통장 리모델링을 통하여 향후 집을 넓혀갈 때 전용면적 85평방m초과 추첨제물량 50%에 청약할 수 있는 청약예금으로 바꿔 두는 것이 좋습니다.

6. 청약가점이 높은 통장가입자들은 느긋하게 입지가 좋은, 청약이 과열되는 인기지역 택지지구를 골라 자신의 마인드로 자신의 형편에 맞게 청약할 계획을 잘 세워야합니다. 분양주택은 대금을 나누어 내므로 분양가의 60%이상 선에서 월 금융이자부담이 월 소득의 30%를 상회하여도 무리가 없는 것으로 사료되고 전매금지 기한의 연장으로 5년~ 10년을 내다보는 계획이 되어야합니다.

7. 통상 투자지역을 결정할 때 개발호재가 있는 곳 또는 내재가치가 풍부한 곳을 고르게 되는데 가치(Value)에 대한 가격(Price)의 판단과 매수할 시기와 방법의 선택이 중요하고 투자지역의 범위를 좁혀 강남에서 1시간이내거리에 있는 자신이 선호하는 지역을 가지는 것이 중요합니다.

8. 주택구입시점에 대해서는 지난 9월부터 실시된 청약가점제가 중요한 기준이 된다는 의견이 많은만큼 자신의 형편에 맞추어 부동산의 가치변화에 초점을 두어야하고 가격과 가치가 서로 일치하지 않는 데서 기회를 찾아야하며 주택을 살 때 가치가 가격보다 클 때 사면 주택에 투자를 잘한 것입니다.(야탑에사는 이: 박상용. P.S.Y)

★ 향후 주택시장 전망

1. 정부의 공급정책은 양주-남양주-진접-송파-동동탄-판교-김포-파주로 이어지는 신도시개발과 강남의 재건축을 억제하고 뉴-타운(도촉지구)으로 명명되는 u-턴 프로젴트에 있습니다.

또한 금융대출 죄이기로 유동성을 압박하여 수요를 억제하는 동시에 분양가상한제, 전매제한기간의 연장 등으로 주택가 상승을 심리적으로 안정시키려는 정책을 펴고 있습니다. 이는 큰 틀의 흐름으로는 맞지만 시장의 메카니즘에 맡기지 않고 인위적으로 해결하여서는 부작용이 더 심화될 수 있고 또한 사람이 몰리는 지역은 몰리고 비인기지역은 미분양 되는 등 주택시장의 양극화를 심화시키게 되는 것을 진접지구, 고읍지구의 미분양사태에서 확인할 수 있습니다.

2. 수도권으로의 인구집중과 중국, 동남아, 북한이탈 주민 등의 인구유입, 노인세대와 단독세대의 증가, 주택을 처음 구입하는 20대∼30대, 중대형으로 갈아타는 40∼50대 인구 구성의 변화와 이들의 고품질 주택선호도등은 구태여 통계를 들먹이지 않더라도 10년 앞을 예측하는 주택시장의 투자변수는 인구구조의 변화가 정확하게 주택시장에 많은 영향을 줍니다.

3. 부동산 실무를 담당하는 현장에서 보면 주택가의 10%~ 20%이상이 하락한 경우가 있었는데 무주택자는 주택가가 더 하락할 것을 염려하여 구입하지 못합니다. 아이러니컬하게도 유주택자들이 먼저 구입하여 오르기 시작하면 그 때에 가서야 소형주택 보유자 중 일부가 움직이고, 어느 정도 올라버린 뒤에야 무주택자들이 상담하기 시작합니다. 주택시장의 속성을 읽는 원칙이 결여된 탓입니다. 장기적인 관점에서 보아야지 오르고 내리는데 일희일비(一喜一悲)는 금물이고 원래 주택시장의 매도 매수흐름을 제대로 타는 것은 비수기에 사고 성수기에 파는 것입니다. 부동산가격 결정은 미래지대가 현재가치에 반영되거나 현재가치가 외부요인에 의해 저평가 되어 있다고 느낄 때 상승하며 이 때 투기세력이 개입되어 가격이 왜곡되는 것입니다.

4. 요즈음 청약상담을 원하는 분들 중에는 05년 8.31대책 시 언론매체 등에서 부추기는 버블논쟁에 휘말려 주택을 매도하였다가 큰 손해를 보고 이미 올라버린 기존주택을 매입할 수 없어 청약상담을 의뢰하는 분이 많습니다. 평소 부동산투자에 대한 자기 “투자 마인드”가 정립이 안 되어 있는 상태인 탓이고 가정경제의 70%이상인 주택을 선호하는 것은 고정적이고 재생산이 불가한 반면 주택구매가 왕성한 세대의 최대증가, 수도권으로의 인구집중과 단독세대의 증가, 주택의 질적 욕구증대로 중대형 주택수요는 늘어나는데 주택공급은 택지부족 등으로 수요에 미치지 못하기 때문이라는 것을 간과한 탓입니다.

5. 07년 3월에서 4월사이 1,400~1,500하던 코스피지수는 1,900 ~ 2,000사이에 와있고 펀드형 투자자금은 최대로 몰립니다. 또한 국제유가와 국제원자재가 인상은 달러화 하락과 더불어 국내 인플레이션을 심화시키고 있고 대출 금리는 지방건설사들의 부도여파와 가정경제에 위험을 주므로 더 이상의 인상은 없을 듯하고 기업들의 유동성이 최대로 올라 있어 주식시장에서는 지난 3년간의 역 버블 현상이 지금 빠르게 그 가치를 찾아 가는 것입니다. 이것이 6개월이 지나 부동산시장에 영향이 없다면 그것이 오히려 이상할 것입니다. (P.S.Y)

★ 시장을 보는 눈

1. 과거의 재텤크 방식은 다주택을 보유하는데 있었지만 1가구 다주택자 양도소득세 중과로 투자를 분산하는 것이 불리해졌고 지금은 똑바른 집 한 채 가지는 것만으로도 큰 재산이 됩니다. 특히 기존주택도 좋지만 분양주택의 평면, 설계 등 질적 향상으로 중대형 분양주택 청약에 당첨되는 것이 재텤크 1순위가 아닌가 싶게 부러움의 대상이기도합니다.


2. '수신제가 치국평천하(修身齊家治國平天下)'라는 유교의 큰 교리(敎理)대로 무릇 생명들의 삶의 시작은 둥우리를 트는 것으로 시작되는 것인데 주택은 투자대상이기 이전에 최소한의 공간이자 가족의 안식처인 것으로 보유함으로서 가족구성원의 심리적 안정을 가져오므로 내 집 마련은 선택이 아닌 필수인 것이고 향후 주택시장이 양극화되는 것을 감안하면 거주와 더불어 투자의 개념을 감안하여 구하는 것이 중요합니다.

3. 기존주택시장이 침체기의 안개국면으로 전개되고 있고 분양시장의 범위도 광범위해지고 언론매체의 네거티브를 포함한 다양한 정보로 혼란스럽지만 분양가상한제주택이 5년~ 10년간 전매가 금지되는 것을 감안해 향후 3년~ 4년 이내에 도로 등 인프라가 구축되는 정도와 그 지역에 구성될 커뮤니티의 구성 등을 감안하여 대단지에 있는 미분양주택을 잘 고르면 황금알이 될 수도 있는 것인데 이는 주택시장의 내부변수보다는 유동성의 증가, 금리, 인플레 등과 같은 외부변수에 의해 전격 변화되고 미실현가치의 재료가 실현될 때의 가치증가는 그대로 가격에 반영되어버리기 때문입니다.

4. 지역의 선택은 뻗어 갈 지역을 보고 선택하는 것이 좋다고 합니다. 예를 들어 서울을 둘러 싼 수도권 8개축의 인구증가가 2016년까지 600만명이라고 하는데 용인, 흥덕, 광교, 동탄의 인구증가는 분당, 판교, 용인일부지역을 명품화 시키게 됩니다.

5. 동아일보 게제 “지역별 당첨 가능권”이달 초 공개된 인천 ‘논현힐스테이트’의 당첨 점수는 전용면적 85m² 이하가 44점∼69점, 85m² 초과는 14점∼74점이었다. 85m² 초과 아파트의 최저점과 최고점의 격차가 큰 이유는 중대형의 경우 소비자들이 청약가점제 물량보다는 추첨제 대상을 선호하는 경향이 있어 신청자가 많지 않았기 때문이다.

부동산 전문가들은 85m² 이하의 최저점이 당초 예상보다 5점∼10점 높게 나온 만큼 입지 여건이 좋은 수도권 택지개발지구의 커트라인도 상당히 올라갈 것으로 보고 있다.

일단 서울 송파신도시는 청약가점이 최소 60점은 넘어야 당첨될 수 있다는 게 공통된 의견이다. 84점 만점인 청약가점제에서 60점 이상은 상위 5% 안에 드는 점수다.

예를 들어 무주택 기간 10년(22점), 부양가족 4명(25점), 청약통장 가입기간 11년(13점)은 돼야 60점을 받을 수 있다.

서울 은평뉴타운은 이보다 조금 낮은 55점∼57점, 경기 파주시 운정지구는 40점대 중반에서 50점대 초반, 인천 송도신도시는 50점 안팎으로 예상된다.

6. 청약가점제가 시행되면서 가점이 낮지만 집을 늘려가려는 유주택자들이 강남권으로 다시 눈을 돌리기 시작, 일부 단지에서는 가격이 급등하고 있고 매물도 많지 않고 아직 매수세가 활발하지는 않지만 문의가 제법 늘어난 것이 사실이고 강남권 아파트값이 바닥을 쳤다는 생각을 가진 사람이 많이 늘었고 매수 문의도 확연하게 늘었다고 합니다. 이는 침체기가 상승기로 돌아서면 버블세븐지역이 먼저 상승하게 되는 것을 말해 줍니다.

7. 향후 주택시장에서 투자가치와 환금성이 떨어지는 아파트는 피하지 않으면 마음고생을 크게 하게 됩니다. 도로 등 인프라가 예정되어 있지만 장기간 외딴 지역의 전매제한아파트, 나 홀로 아파트, 지역 랜드마크가 약한 지역의 소규모단지아파트, 환매조건부와 토지임대부아파트 등 입니다.

8. 분양가상한제가 시행됨에 따라 정부 발표대로 송파 등 인기지역의 분양가가 900만원 이하로 분양될 것이라고 순진하게 믿고 있다가는 큰 낭패를 보게 됩니다. 지난날의 학습효과로 이는 불가능한 일이고 필자가 생각하기에는 송파중대형의 경우 채권포함 1,900만원 이상이 될 것으로 사료됩니다. (P.S.Y)


생활이 그대를 속일지라도 슬퍼하거나 노하지 말라.
슬픔을 참고 견디면 기쁨의 날은 결코 오리라.
현재는 언제나 슬픈 것 마음은 미래에 사는 것
모든 것은 순식간에 지나가고 지난 것은 모두 그리워만 진다. ⏌
 - 러시아 푸시킨

실무현장에서 많은 사람을 만나 다양한 상담을 하게 되지만 본문 내용에서 밝힌 바대로 분산투자보다는 수도권소재 입지가 좋은 지역 똑바른 중대형주택 한 채가 삶의 질을 높여주고 부자로 살게 하는 시대에 살고 있으므로 내 집 마련을 하거나 주택을 넓혀 가야할 세대는 과거의 학습효과로 현재의 시장흐름을 읽고 미래를 그려내는 긍정적이고 적극적인 삶을 사는 것이 “부자 되는 지름길이 아닐까?”라고 생각해 봅니다. (야탑에사는 이: 박상용)

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[스크랩] 이기는 투자 습관 |부동산노트

2007-10-25 14:00

http://blog.drapt.com/lhk9408/81193288455376 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=468

 
맑은 날씨에 완연한 가을이 계속되고 있습니다. 날씨 탓인지, 아니면 부동산 시장이 잠잠해서 그런지 과거를 되돌아보는 칼럼을 자주 쓰게 되네요.
이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 부동산 투자에 승리하는 사람들의 습관을 다시 한번 정리하겠습니다. 평범한 내용이지만 부동산이든 주식이든 어느 분야의 투자에서라도 최후의 승리자가 되기 위해선 꼭 가져야 할 습관이라고 생각합니다.

검소한 생활을 한다

검소해도 부자가 되지 못하는 사람은 있지만 부자가 된 사람 중에 검소하지 않은 사람은 거의 없습니다. 자수성가형 부자를 말합니다. 검소한 생활은 부자가 되기 위한 첫 걸음입니다.

수입에 맞춰 생활하기보다는 수입이 많든 적든 꼭 필요한 지출에만 돈을 쓰는 습관을 들여야 할 것입니다. 씀씀이가 헤픈 사람에게 확실한 처방을 내려보겠습니다. 매일 고통이 따르겠지만 인내력과 자제력이 있다면 충분히 도전해볼만 합니다.

바로 대출을 받아 투자를 하는 것입니다. 내집이 없다면 최대 60%까지 대출을 받아 구입하는 것입니다. 집이 있다면 약간의 여윳돈으로 미분양에 3년 이상 장기투자하는 것입니다. 중도금 일부 및 잔금 마련이 고통스럽지만 입주 후 전세를 통해 적은 자금으로 얼마든지 투자할 수 있을 것입니다.

매달 대출 이자를 내면서 씀씀이가 헤플 수 없을 것이며 검소하게 살 수밖에 없을 것입니다. 현재의 고통은 미래에 투자의 승리자가 될 수 있습니다.

하지만 가장 바람직한 방법은 종자돈을 마련하기 위해 검소한 생활을 하는 것이겠지요.

매일 미래를 준비한다

오윤섭의 부자노트 칼럼에서 그동안 여러 번 강조한 내용입니다. 부자와 보통 사람의 하루 생활에서 가장 극명하게 차이가 나는 점입니다. 최소한 하루에 한 시간 이상씩 미래를 위해 준비하세요. 1년 뒤 미래를 준비한 사람은 그렇지 않는 사람과 커다란 차이를 보일 것입니다.

1천명의 미국 부자를 20년간 연구한 책인 ‘이웃집 백만장자’(토마스 J. 스탠리, 윌리엄 D. 댄코)에 따르면 미국 부자는 미래 투자 결정에 대한 연구 및 계획을 하는데 한달에 부자가 아닌 사람(5.5시간)의 2배 가까운 10시간을 할애한다고 합니다.

나의 투자를 지지하는 동지가 20명 이상이다

남보다 열심히 노력해도 부자가 되지 못하는 사람이 있습니다. 바로 주변에 동지보다 적이 많은 사람입니다.

처음 만나도 상대방의 마음을 편하게 해주는 사람이 있는 가하면 직장에서 10년 이상 같이 일해도 거북하고 상대하기 어려운 사람이 있습니다.

부자들은 사람을 만나는데 투자하는데 인색하지 않습니다. 또 장기적인 시각으로 사람의 만남을 소중하게 생각합니다.

좋은 인간관계를 쌓으면 성공은 따라온다고 생각합니다. 돈을 좇는 게 아니라 돈을 받아들이는 것입니다. 행복한 부자는 주변 사람의 도움으로 부자가 됐다고 생각합니다.

따라서 나의 투자를 지지해주는 동지를 최소한 20명 이상 확보하세요. 배우자는 물론 가족 친구 직장 동료 등을 합하면 20명 이상의 지지자를 만들 수 있을 것입니다.

역발상 투자를 한다

역발상 투자를 가능하게 하는 것은 투자를 할 때 서민의 눈이 아닌 부자의 눈으로 투자를 하기 때문입니다. 서민의 눈으로는 절대로 역발상 투자를 할 수 없습니다. 서민의 눈은 ‘개미 한 마리’에 불과할 뿐입니다.

부자들은 집요하리만치 집중력을 갖고 미래가치를 보고 투자합니다. 단기적인 시장상황에 휘둘리지 않으며 내재가치보다 시장가치가 낮을 때에 매입타이밍을 잡습니다. 따라서 자연스럽게 개미가 팔 때 사며, 개미가 살 때 파는 것입니다.

역발상 투자를 하기 위해선 부자의 눈을 키워야 합니다. 부자나 전문가와 직간접적인 관계를 쌓아 나가면서 한두명을 멘토로 삼는 것이 가장 좋은 방법입니다.

분석이 끝나면 바로 투자를 한다

부동산으로 부자 된 사람들의 공통점중 하나가 무모하리만치 과감히 저지른다는 것입니다. 이는 아마 매일 미래를 준비하고 나의 투자를 지지해주는 동지가 20명 이상이며 부자의 눈으로 역발상 투자를 할 수 있기 때문에 가능하다고 생각합니다.

부자들은 투자 대상에 대해 전문가와 동지의 조언을 받아 연구 조사 분석을 통해 투자 가치를 판단하며 스스로 투자 가치가 있다는 결론을 내리면 리스크가 있다고 하더라도 기회에 집중하며 저지릅니다.

그러나 분석이 끝나도 저지를 돈이 없다면 아무 소용이 없겠지요. 그래서 검소한 생활로 최우선적으로 종자돈을 마련하는 게 중요한 것입니다.
 

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