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[스크랩] 미분양사태 3년 지나면 집값 상승한다? |부동산노트

2007-11-22 10:28

http://blog.drapt.com/lhk9408/81195694889815 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=472

 
전국 미분양 물량이 10만가구에 육박하면서 미분양 사태가 심각합니다. 건설사 모임 회장은 실제 미분양이 정부 발표치보다 2배 많은 18만가구에 달한다고 주장하기도 했습니다. 지나침은 언제나 문제가 됩니다. 미분양 물량이 외환위기 직후 수준까지 치솟았으니 말입니다.
이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 참여정부에서 발생한 미분양 사태 원인을 분석하고 과거 문민정부의 미분양 해소책을 들여다보겠습니다. 이어 2008년 새 정부가 내놓을 미분양 해소책은 어떤 것이 있을지 예측해보겠습니다.

참여정부의 미분양사태 원인

근본적인 원인은 참여정부 규제정책의 누적효과 때문입니다. 규제정책은 문민정부 정권말기인 2002년부터 시작돼 2007년까지 5년간 누적돼 왔습니다. 이로 인해 시장은 미분양사태라는 ‘동맥경화’로 역습한 것입니다.

분양 관련 규제정책 역사를 보면 문민정부는 2002년에 9월 분양권 전매 제한을 부활한데 이어 10월부터 재당첨 제한제도 다시 시행했습니다. 또 9월 4일 이후 가입한 청약통장 가입자는 투기과열지구에서 세대주가 아니면 1순위에서 제외했습니다.

참여정부 들어 2003년 10.29대책에 따라 광역시 등 전국 주요 지역이 투기과열지구로 확대 지정되고 재건축 조합원 지위 및 20가구 이상 주상복합 분양권 전매가 제한됨에 따라 전매가 전면 금지됐습니다.

또 2007년 1.11대책에 따라 지난 9월부터(3개월 유예기간 적용) 분양가 상한제 적용 주택의 경우 전매 제한이 민간택지도 분양계약 후 최대 10년간 적용됐습니다. 재당첨 제한도 당첨 후 최대 10년에서 최소 3년간 1~3순위로 청약할 수 없게 됐습니다.

청약가점제 도입으로 2주택 이상 보유자는 투기과열지구에 이어 비투기과열지구에서도 청약 1순위 자격이 사실상 박탈됐습니다.

주택담보대출규제도 강화돼 수도권 투기과열지구는 2006년 11.15대책에 따라 6억원 초과 아파트 총부채상환비율(DTI)이 적용된데 이어 2007년 1.31대책으로 지난 3월부터 DTI가 40%로 일괄 적용되고 있습니다. 담보인정비율(LTV)은 전국 투기과열지구 아파트에서 50%(대출기간 3년 이하)가 적용되고 있습니다.

한편 건설업체들은 재건축 개발이익 및 초과이익 환수, 투기과열지구 확대, 주택담보대출 규제 등 규제가 수도권에 집중되자 지방 주택사업에 적극적으로 나섰습니다. 하지만 2003년 10.29대책 이후 2007년 상반기까지 4년간 규제정책이 전국에 무차별적으로 시행되면서 부산 대구 등 대도시를 중심으로 공급과잉으로 인한 미분양 물량이 2004년부터 3년째 쌓이고 있습니다.

여기에 건설업체들이 분양가 상한제를 피하려고 밀어내기식 분양물량을 지난 8월부터 쏟아낸 것도 크게 작용했습니다. 이 때문에 11월까지 분양승인 신청을 받아 상한제 적용을 받지 않는 단지들의 뒤늦은 분양으로 12월 분양물량이 평년의 2배에 달하는 시장왜곡 현상이 심화되고 있습니다.

문민정부의 미분양 해소책

1998년 출범한 김대중 문민정부는 미분양이 쌓이고 주택건설사업에 어려움을 겪는 건설업체를 위해 참여정부의 규제정책을 능가하는 정반대의 규제완화책(경기부양책)을 4년간 쏟아냈습니다.

30년간 유지되던 분양가 규제를 폐지, 1999년 1월부터 분양가를 전면 자율화했습니다. 이어 1998년 8월부터 2회 중도금 납부 후 허용한 분양권 전매를 1999년 2월부터 계약금만 내면 전매할 수 있게 해 전면 자율화했습니다.

또 1999년 10월 재당첨 제한이 폐지됐고 2000년 3년부터 청약통장 가입이 완전 자유화돼 만 20세 이상이면 누구나 청약예금 또는 부금에 가입, 주택소유에 상관없이 1순위로 청약할 수 있는 1인 1통장시대를 열었습니다.

여기에 미분양 아파트 구입을 지원하기 위한 금융 및 세제 지원이 잇따랐습니다. 신규주택 구입 시 양도소득세를 한시적으로 면제하고 취득세 등록세를 감면해줬습니다.

미분양 주택은 1998년 12월 10만2천가구에서 2002년 12월 2만4천가구로 크게 줄었습니다.

2008년 새 정부의 미분양 해소책은?

참여정부의 규제정책이 미분양 물량을 10년 전 수준으로 늘려놨지만 그렇다고 새 정부가 문민정부처럼 일방적으로 경기부양책을 쓸 수 없을 것입니다. 결국 집값 안정에 실패했으니까요.

문민정부의 경기부양책으로 1999년부터 전셋값이 급등하기 시작했으며 이어 매매가가 상승했습니다. 저금리 기조로 유동성 자금까지 부동산시장으로 몰리면서 집값은 2001년 급등세로 돌아서 2002년 4년만에 규제정책으로 선회했습니다.

새 정부의 미분양 해소책은 제한적이고 점진적일 수 밖에 없습니다.

해소책으로는 이르면 연내에, 늦어도 2008년 상반기에 지방의 남아있는 투기과열지구가 전면 해제될 것입니다. 2008년 하반기부터 수도권 투기과열지구도 선별적으로 해제될 것입니다.

또 내년에 비투기과열지구의 미분양 아파트 중도금 대출에 대한 DTI 및 LTV 등 대출규제가 완화될 가능성이 높습니다. 이어 과거 문민정부처럼 지방부터 전용면적 25.7평 이하 신축주택(미분양주택) 구입자에 대한 취득세 등록세 감면혜택을 한시적으로 시행할 것입니다. 부도 업체가 많아질수록 시행 시기는 앞당겨질 것입니다.

문민정부에서 조세특례제한법을 개정, 시행한 신축주택 구입자에 대한 양도세 한시적 면제 또는 감면도 미분양 사태가 악화된다면 2009년에 도입될 가능성이 있습니다.

분양가 상한제가 적용 주택에 대한 전매 제한 규제는 2008년 전면 재검토될 것입니다. 내년 하반기부터 지방 공공택지, 수도권 민간택지, 수도권 공공택지 순으로 단계적으로 완화될 가능성이 높습니다.

나머지 재당첨 제한은 2009년에나 완화될 것이고 청약가점제 및 분양가 상한제, 분양원가 공개는 일러야 2009년 하반기 이후에나 개선될 것입니다.

과거 미분양 역사를 보면 미분양 사태가 2~3년 이상 장기화되면 주택건설업체 부도가 늘고 이어 주택건설이 줄어 주택공급물량이 급감했습니다. 공급물량 급감은 결국 2~3년 후 집값 상승을 가져왔습니다. 1985년과 1998년 미분양 사태는 각각 1988년과 2001년에 3년 이상 집값 급등을 초래했습니다.

따라서 2007년 미분양 사태가 2010년 공급부족으로 인한 집값 상승으로 이어질지 주목해야 합니다. 특히 분양가 상한제는 전매 제한, 주택담보대출 규제, 분양원가 공개와 함께 규제정책의 누적효과로 인해 주택공급을 중단시키는 사태까지 불러올 것입니다.

2008년 새 정부가 집값 안정을 유지하며 내놓을 수 있는 미분양 해소책은 많지 않습니다. 워낙 5년간 지속된 규제정책의 후유증이 깊기 때문입니다.

미분양 물량은 2008년 상반기에 최대에 이르면서 주택시장은 더욱더 불확실해질 것입니다. 과거 불확실할 주택시장에서 가치투자자들은 어떻게 행동했는지를 확인해보세요. 미분양사태에서 최대의 수익을 올린 투자자들은 1년 앞서 투자하고 3년 이상 장기 보유한 사람입니다.
 

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[스크랩] 수원.광교신도시와 주변 주택가격과의 상관관계 |부동산노트

2007-11-12 14:43

http://blog.drapt.com/lhk9408/81194846230215 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=31171

1. 수원.광교 신도시가 내년 말부터 분양을 앞두고 있는데,서울 송파신도시,은평뉴타운과 더불어 수도권중에서는 으뜸지역이라 할수있다.



2004년 6.30일 택지개발 예정지구로 지정되어,2005년 개발계획승인으로  내년말 분양에 들어가는데.총 24000가구중 공동주택이 20,386가구로서 전용 85㎡이하가 57%(11970가구), 전용 85㎡초과가 43%(5465가구)되고 주상복합도 2951가구나 된다.



2. 수원.광교지구는 청약가점제  적용으로 전용 85㎡이하는 가점75%,추점25%가, 전용 85㎡초과는 주변시세의 80%까지 채권입찰제가 적용되며 채권액이 동일할 경우 추점50%,가점50%가 적용되며,분양가 상한제 적용으로 공공주택은 전용 85㎡이하는 10년,전용 85㎡초과는 7년간 당첨 계약일로부터 전매제한이 적용되며,지역거주자 우선공급분 30%(수원시 약 90%,용인시약 10%),전체물량의 10% 특별공급(60세이상 직계존속 부양자,3자녀,수도권이전 공무원,탈북자,운동선수등)도 주어진다.


3. 청약당첨 가능성을 점쳐보면 청약저축 가입자는 최소한 만35세 이상으로 무주택 5년이상,통장 가입기간10년(불입금액1000만원)으로 예상하며,청약가점상으로는 55~60점이상을 당첨권으로 예상하고 있으며,분양가는 중소형(전용85㎡이하)은 900~1100만원,중대형(전용85㎡초과)는 채권입찰제가 적용될 경우  광교지구 최근접 수지.상현동  현재 주택가격이 중대형은 3.3㎡ 당 평균 1500~1700만원선 이므로 이곳만을  적용하여 단순 비교해 보면 평균 1200~1400만원선  정도로  중대형 분양가격이 책정되지 않을까 ? 예측해 본다.


4. 수원.광교 신도시와 주변 주택가격과의 상관관계는 광교신도시가 우리나라 주택가격의 진원지인 강남부터 분당.판교,용인.흥덕,수원.광교 신도시가 그 기준점이 되는 바,인근 수원시,용인시의 주택가격도 이에 연동하여 움직일 것으로 내다보고 있으므로  광교신도시 물량확대로 공급이 초과되어 주변 주택가격 하락으로 이어지는 것은 논거가 빈약한데,그이유는 


 


첫번째가 광교신도시 청약은 지역거주자가 30%이고(실질 지역거주자는 줄어듬),나머지 70%는 수도권 거주자이므로 기존 광교신도시 주변 거주자가 광교신도시 입성은 실질적으로는 큰 영향을 못미친다는 것이고,


 


두번째로 광교신도시는 현재 상황으로만 보아도 청약경쟁이 치열할 것으로 예상하므로 그만큼 기대가치(주택가격)가 높아 광교신도시 주택가격이 높아 지면(프리미엄형성등) 동일 수급권에 있는 인근지역 주택가격도 동반 상승하는 경향이 있기 때문에 주변 아파트 가격이 하락은 어렵다고 보아야 하기 때문이고


 


마지막으로 청약낙첨자나,청약가점이 낮은 세대들에게는 광교신도시 주변 기존주택 대체취득 욕구가 발생하여 인근 기존 주택시장의 주택가격도 불안정하게(유동적) 된다는 것이 필자의 견해이기 때문에 그렇다는 것이다.



감사합니다.

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[스크랩] 주택시장 진단과 향후 전망 |부동산노트

2007-11-12 13:29

http://blog.drapt.com/lhk9408/81194841775536 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=31225

 

 
 
 
 
 
단기적으로는 작년말 상승으로 인해 매수세가 주춤하여 시장이 정체되어있습니다.

혹자는 이것을 하락의 전조라고 이야기하고

어떤 분들은 상승하기 위한 숨고르기라고 해석을 합니다.

앞으로 우리나라의 주 거주형태인 아파트값은 어떻게 될까요?

저는 결론적으로 계단식 상승을 할거라고 봅니다.



자 어떤 현상이 벌어질까요?

제가 평상시 생각해오던 주택시장정책에 대한 개인적인 전망을 말해볼까합니다.

 
 
첫째...현재 거래가 되지 않고 있는 것은 급상승뒤의 호가공백때문입니다.


어떤 분들은 지금 거래가 이루어지지 않고 있는 이유가 매수세가 실종되어 그렇다고

말씀들 하십니다만 현재 대기 매수세는 잠복되어 눈치를 심하게 보고 있는 형국입니다.

그래서 당분간 유보를 함ㄴ서 시장을 관망하고자 했기에 전세시장으로 매기가 몰린 것이구요.
 
자세히 들여다보면 작년말 급매물이 처리되고 10%이상의 상승을 하였기 때문에 급등한 가격을 따
 
라갈 매수세가 두려움을 느낀 겁니다.
 
팔사람은 호가를 높게 부르고 살사람은 손을 놔버린 경우로 여기에 정부에 부동산 대출규제책이
 
발표되면서 낮은 가격으로 사겟다는 형국이 발생한 거죠.
 
따라서 매도가와 매수가가 크게 차이가 나게 된 겁니다.
 
이런 현상을 '호가공백'이라고 합니다.
 
현재는 매수자 우위의 시장으로 꼭 팔고자 하는 사람만 낮은 가격에 던지는 그런 급매물시장이
 
형성된 것이지요.

하지만 추가 급락은 없을 것입니다. 왜냐하면 거래량이 그것을 말해줍니다.

호가공백시 대량거래가 일어나며 하락하면 이건 하락의 전조라고 보시면 됩니다만

간혹 급매물이 거래되고 있는 것을 볼때 거래량이 크지 않고 매도자의 호가는 내려가고

있습니다만 추세변환을 이야기할만큼의 거래량이 수반되지 않고 있습니다.

매도자들의 매도욕구가 그리 크지 않다고 보입니다.

시장의 약간의 변동이 있으면 급매물 처리후 다시 반등할 것임을 강하게

예시해주고 있습니다.




둘째........불행하게도 앞으로의 주택시장은 한마디로 이야기해서 철저한

양극화가 발생합니다.




얼마전 **아파트가 53억에 거래가 되었다고 합니다.

오르는 아파트와 그렇지 못한 아파트가 완전히 양분됩니다.

최근 강남보다 의정부나 노원등지에서 단기간에 상승율이 높아 틈새시장을

형성하였지만 그것은 그동안 오르지 못했던 것이 반영되었을 뿐입니다.

다시 주도주는 버불7....

그중에서도 강남3인방의 상승율이 폭발적으로 나타날 것으로 보입니다


그 이유는 교통과 문화를 포함한 도시의 인프라가 완전히 차별화를 만들기 때문입니다.


도로가 구불구불한 강북도로를 강남처럼 완전히 펼수가 없기때문입니다.


강남이나 서초에 가보십시오..보통이 편도 4차선 이상입니다.

계획도시인 송파는 더욱 널찍합니다.

앞으로 이런 도시구조를 만들기는 거의 불가능합니다.

강남의 중대형은 앞으로 품귀현상을 빚을 개연성이 매우 높습니다.

강남이란 땅은 한정되어 있고 중대형의 공급은 이미 끊긴 상태입니다.

지금 당장 재건축을 모두 푼다하여도 몇년간은 공급이 부족하게 되겠지요.





셋째..... 철저한 피리미드 매매시장구조가 형성될 것입니다.




매매를 못하게한 제도가 시장을 이길순 없습니다.

현재의 주택시장은 제도로 묶여 매매를 제한한 형국입니다.

당분간은 심한 눈치보기로 약세를 보일 것입니다.

2006년 10월 한차례 억눌린 시장이 상승을 하였기에

매수하기에는 부담을 느끼는 것입니다.

특히 대출금을 제한 함으로써 일단은 투기적인 자금줄을 막은 것 처럼 보입니다.

이 제도는 개인적으로 볼때 매우 잘 한 것으로 생각됩니다.

자기분수보다 많은 돈을 빌려 투자하면 시장이 또한 다른 방향으로 왜곡될테니까요.

하지만 이것도 또한 시장의 상승을 중장기적으로는 막을 수 없습니다.

현재 연봉 1억원이상의 고수입자들의 수가 얼마전 발표에도 나왔습니다만

6만명정도 됩니다. 이수치는 봉급생활자를 말하는 수치로

이것보다 더욱 많이 버는 자영업자는 빠진 것입니다.

이것은 향후 적당한 계기만 되면 자금을 투여할만한 사람들이 생각외로

많다는 것을 말해줍니다.

20억이상의 고가 아파트를 누가 살수있을까? 아니면 그런 사람들이 그렇게 많을까?

하지만 현재 15억에 살고 있는 사람들은 몇억을 보태면 양도세를 제외하더라도

좀더 넓고 비싼 고가의 아파트를 구입할수가 있습니다.

다시말해서 철저한 피라미드 삼각형구조로 매매패턴이 결정될 것입니다.





넷째 ...앞으로 10년을 내다본다면 교통이나 인프라도 중요하지만
 
 
환경 친화적인 아파트가 핵심입니다.

현재 아이들에게 만연되고 있는 아토피성 피부염이나 천식등은 과거 우리가 경험하지

못하던 질환들입니다. 이것은 주택건설시 우리가 간과하고 있었던 발암성 소재나

산업화로 인한 자극이 알게 모르게 우리곁에 깊숙히 침투하고 있음을 반증해주고

있습니다. 고밀도의 주상복합이 편리성과 고급스러움을 앞세워 현재의 대세를 아직

유지하고 있다면 앞으로의 10년은 한강이나 대규모공원을 끼고 있는

자연친화적인 주거시설이 대세를 이룰겁니다.




다섯째............세금관련 정책이 완화는 되지만 없어지지는 않을 것입니다.



지금까지의 터무니 없는 중과세정책이 시장을 왜곡시켰습니다만 정권이 바뀌면

현재의 2%의 거래세(등록세1%,취득세1%)는 없어지든지 더욱 낮아질것입니다.

특히 관심이 있으신 1가구 1주택자들에 대한 보유연한에 따른 세금감면정책이

실시될 것으로 보입니다.

1가구 1주택에 대한 양도세면제는 이제는 조세형평성에 비추어볼때 시행하기는

불가능할 것입니다만 많이 낮아지든지 아니면 선진국에서 시행하고 있는

'과세이연' 제도 다시말하면 넓은 집으로 이사를 가면 양도세부과를 연기해주고

마지막으로 팔고 집을 사지 않을때만 누적하여 부과하는 그런 제도를 시행할 것으로

보입니다.

특히 비합리적인 보유세는 매년 기준시가를 매년 변경해 부과하던 것에서

선진국에서 처럼 처음 취득했을 때의 가격으로 재산세와 보유세를 부과하도록

하여 지금처럼 불합리한 미실현이익에 대한 과세정책이 바뀔 것입니다.

그리고 합리적인 정권이 들어선다면 양도세를 마지막으로 과세이연하여 낼때

그동안 냈던 보유세를 공제해주는 합리적인 방안이 검토될 것입니다.

2주택이상에 부과되는 중과세정책도 완화는 될 것이지만 없어지지는 않을 것입니다.




여섯째.........현재 정책당국에서 가장 간과하고 있는 부분이 시장의 심리적인 부분입니다.



저는 이것을 가장 밑바닥에 흐르고 있는 저류라고 보고 있습니다.

잘 안보이지만 가장 핵심적인 부분이라고 봅니다.

중장기 부동산 대책을 세울 때 가장 핵심적인 부분인거죠..


사람들은 좀더 쾌적하고 넓은 집을 장만하기 위해 평생을 살아간다고 해도

과언이 아닐겁니다.

특히 우리나라 사람들은 외세의 침탈을 많이 받아왔고 서양처럼 유목민족이 아닌

한곳에서 오래 정착하는 문화적 습성을 수천년 지닌 채 살아왔습니다.

한민족의 정신 저류에는 집에 대한 거주의 개념보다 소유의 개념이 강합니다.

집의 소유가 자기의 모든 삶에서의 성취와 직결된다는 겁니다.

집에 대한 집착은 생명의 본능만큼이나 강하다고 볼수 있습니다.

현정부는 좀더 좋고 쾌적한 넓은 집으로 옮겨가고 싶은 본능을 제도로 억제시키고

왜곡시켰다는 비난에서 자유로울수는 없을 겁니다.

이렇게 시장에 깔려있는 지우로운 심리를 억압시켰을때 중장기적으로 나타나는

폭발은 아파트 시장의 폭등으로 어떤 형태를 취하든 부메랑이 되어 돌아올 것입니다.

단지 시간의 문제이겠죠.




결론.....



4월 말 기준시가발표나 6월 1일기준 종부세기한 등등...

눈치작전으로 그전에 시장이 약세를 보이고 있습니다만

오히려 역발상으로 다소 일찍급매물이 나오면 좋은 가격에 선취매하는 것도

좋은 방법으로 보입니다.

남들이 움직일때 같이 움직이면 시기를 놓치는 경우가 많고

그때는 이미 버스가 지나간 다음이기 때문입니다.

지금과 같은 시기에 집을 사는 사람은 미친사람이라고 할때가

가장 집을 구하기 최적의 시기라는 사실은 우리 삶의 아이러니를

잘 나타내 준다고 할 것입니다.

벼랑에서 뛰어내리는 심정으로 급매물을 잡으십시오...

또한 겨울에 밀짚모자를 사십시오....^^
 
 
                                                                            - 현준민(promechoi)님의 글

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