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[스크랩] 2003년 12월 30일 이후 지분 쪼갠 다세대주택은 |부동산노트

2007-04-04 16:05

http://blog.drapt.com/jjunwook/2905701175670327357 주소복사

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

2003년 12월 30일 이후 지분 쪼갠 다세대주택은 입주권 하나만 인정
 
Q: 재개발 투자를 고려 중인데 자금이 많지 않아 대지 지분이 적은 다세대주택을 구입할까 합니다. 다세대주택의 경우 지분 쪼개기를 주의하라고 들었는데 쪼개진 지분인지 어떻게 알 수 있나요. 쪼개진 지분은 전용면적 18평 이하만 배정받나요.
A: 지분 쪼개기(분할)는 다가구주택이나 단독주택을 건축물 준공 이후 다세대주택으로 전환하는 것을 말합니다. 재개발이 세대별 지분에 따라 입주권을 주는 점을 노려 입주권을 늘리려는 것입니다. 건물을 지을 때부터 여러 세대가 사용할 수 있도록 돼 있는 다가구주택 외에 단독주택에서도 층이나 같은 층에서도 출입구 등을 서로 다르게 쓰는 방을 지분 쪼개기 하기도 합니다.
하지만 지분 쪼개기는 늘어나는 지분 수만큼 조합원이 불어나는 것이어서 재개발의 사업성을 떨어뜨립니다. 조합원이 많아지는 만큼 일반분양분은 줄어들기 때문이죠. 이 때문에 서울시의 경우 2003년 12월 30일 이후 쪼개진 지분에 대해서는 입주권을 하나만 주기로 했습니다. 지분 쪼개기를 금지한 것이죠. 다만 그 이전에 쪼개진 지분에 대해선 조합에서 전용면적 18평 이하에 배정할 수 있게 했습니다. 같은 크기의 지분이더라도 쪼개지지 않았다면 지분 평가금액에 따라 30~40평대도 받을 수 있습니다.
2003년 12월 30일 이전에 쪼개진 지분 중에서도 입주권 크기를 제한받지 않는 주택도 있습니다. 1997년 1월 15일 이전에 가구별로 구분등기된 다가구주택이나 90년 4월 21일 이전에 구분 등기를 해 다가구주택으로 쓰이는 단독주택 등입니다. 당시 관련 법령이 제대로 갖춰지지 않아 법적으론 단독주택이나 다가구주택으로 분류됐어도 사실상 다세대주택으로 쓰인 집들을 말합니다.
건축물대장을 떼어보면 지분이 쪼개졌는지를 알 수 있습니다. 건축물대장에는 준공 시기와 다세대 분할(지분 쪼개기) 등 건물의 역사가 실려 있습니다.
도움말=J&K부동산투자연구소 권순형 소장

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[스크랩] 한남뉴타운 개발 힘 받는다. |우리동네이야기

2007-04-04 16:04

http://blog.drapt.com/jjunwook/2905701175670273793 주소복사

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

한남뉴타운 개발 힘 받는다
층수 규제 완화돼 사업전망 밝아
정부의 지원을 받아 벌이는 광역 도심개발인 도시재정비촉진사업이 보광동 등 일대 33만여평에서 진행되고 있다.

이곳은 원래 서울시의 2차 뉴타운 개발 대상지였으나 지난해 관련 특별법이 만들어진 뒤 사업성을 높이기 위해 재정비촉진지구를 신청해 지정받았다.

뉴타운 사업은 지지부진했으나 촉진지구로 바뀌어 사업이 활기를 띨 것으로 보인다.

2차 뉴타운 가운데 거의 유일하게 개발계획을 세우지 못했다. 2종 일반주거지역이 대부분인 이곳은 한강변으로 경관문제 때문에 사업계획을 제대로 세울 수 없었다. 2종 지역의 경우 평균 16층 이하의 층수 규제까지 더해졌던 것이다.

한강변에 최고 30층 넘는 아파트촌 들어서

하지만 촉진지구가 되면 층수규제가 40%까지 완화된다. 평균 22층까지 올릴 수 있어 최고 층수는 30층 넘게 된다. 근사한 스카이라인을 만들어낼 수 있는 것이다.

촉진지구에선 용적률 상향도 가능하다. 주거지역 종별 용적률은 기존 재개발 등과 같지만 종 상향이 다소 쉬워진다. 2종 주거지역에서 3종으로 바뀌면 기준 용적률이 190%에서 210%로 올라간다.

구청 관계자는 “뉴타운 방식으로는 층수규제를 받아 사업이 제대로 진척되지 못했는데 촉진지구에서는 층수가 40%까지 완화돼 사업전망이 밝아졌다”고 말했다.

한남재정비촉진지구에는 낡은 단독주택 등 5000여 동의 건물을 허물고 1만2000∼1만4000가구 정도의 새 아파트가 들어서게 된다.

구청은 이달 중 개발계획 용역을 줘 내년 상반기 개발청사진을 마련할 계획이다.

개발계획이 확정되면 구역을 나눠 주로 재개발 방식으로 사업을 추진한다.

개발 기대감에 재개발 대상 주택 가격이 크게 올라 대지지분이 10평 정도인 연립주택 가격이 대지지분 평당 4500만∼5000만원선이다.

 
▲ 재정비촉진지구로 지정되면서 개발에 탄력을 받고 있는 한남뉴타운 전경.

재개발구역 3곳서 일반분양 앞두고 있어

한남재정비지구 밖 개별 사업장에서 재개발이 활발하게 진행되고 있다. 현재 6개 구역에서 사업이 벌어지고 있다.

지난해 관리처분계획인가를 받은 효창3구역과 사업시행인가를 받은 용문구역은 올해 조합원 몫을 제외한 물량을 일반분양하고 착공에 들어갈 예정이다. 효창3구역서 160여가구, 용문구역에서 60여가구가 나올 것으로 예상된다. 시공사는 각각 대우건설과 이수건설이다.

지난해 사업시행인가가 난 신계동 1-3 일대(신계구역)도 분양가상한제를 피해 올 12월 이전 일반분양승인 신청을 해 내년 초 분양할 계획이다. 건립가구수가 1000가구에 가까운 신계구역이 가장 관심을 끌 것으로 보인다. 조합원 수가 적어 일반분양분이 400가구 정도로 예상된다.

인근 대림공인 홍성수 사장은 “주변 주상복합단지들 사이의 거의 유일한 대단지 일반 아파트이고 단지 내에 4500평 정도의 공원도 조성될 예정이어서 투자수요가 많다”며 “30평대를 배정받을 것으로 보이는 대지지분 15평 정도의 가격이 평당 3000만원 선이다”고 말했다.

효창5구역과 청파2가구역은 추진위만 구성된 상태다.

재정비촉진지구 투자는 5년 잡아야

재정비촉진지구에선 대지(지분 포함) 6평 이상의 거래는 구청의 허가를 받아야 가능하다. 대지지분 6평 이상의 주택을 구입할 경우엔 무주택이거나 갖고 있는 집을 팔아야 한다. 전세대원이 들어가 살아야하고 3년 이내에는 팔 수 없다.

이런 규제로 거래가 크게 줄어들어 촉진지구 지정 직후인 지난해 11월 83건이던 거래허가건수가 지난달에는 15건에 불과했다.

간혹 거래제한을 받지 않는 대지지분 6평 미만이 나오긴 하지만 무섭게 팔려나가고 시세도 평당 최고 1억원까지 나간다.

미래공인 김현호 사장은 “다가구를 다세대로 쪼갠(분할) 지분이 아니면 30평대 배정도 가능할 것으로 보여 인기가 높다”며 “내년 상반기 재정비촉진계획이 세워지면 지금부터 입주까지 5년 이상 걸릴 것으로 보여 장기적으로 투자해야한다”고 말했다.

재정비촉진지구에선 개발되지 않는 존치구역은 피해야한다. 존치구역은 개발계획이 확정돼야 알 수 있는데 지금으로선 상대적으로 주거여건이 괜찮은 지역이 존치될 가능성이 있다.

재정비촉진지구 내에 서울시가 2005년 재개발기본계획을 세울 때 재개발 예정지로 지정한 곳이 있다. 이들 지역은 개발이 확실한 셈이다.

재건축·재개발되는 주요 단독주택지역
위치
면적(평)
비고
문의(02)
재건축
용문동 38-148 일대
5445
예정지
714-5400
이촌동 203 일대(이촌1구역)
6958
추진위
715-4924
갈월동 6-21 일대
2275
예정지후보
790-0200
남영동 11-12 일대
5591
711-8922
용문동 8 일대
1만3611
714-5400
원효로2가 80 일대
8186
794-8833
원효로4가 풍전아파트 일대
5185
798-9002
한강로3가 40-831 일대
7893
798-9002
한강로3가 65-100 일대
4977
717-6500
한강로3가 65-271 일대
3663
798-9002
한남동 117-3 일대
3606
797-6800
원효로3가 1번지 일대
9075
798-9002
재개발
이태원1동 77 일대
5443
한남재정비촉진지구 내
797-6400
동빙고동 60 일대
2만9948
798-7799
보광동 265 일대
4만5375
790-8000
보광동 3 일대
3만6300
797-6400
한남1동 557 일대
3만7208
792-3200
한남2동 686 일대
1만9663
797-6800
신계동 1-313 일대(신계구역)
1만7684
시행인가
794-8841
용문동90,원효로3가1(용문구역)
3888
시행인가
711-1900
효창동 5 일대(효창3구역)
4750
관리처분인가
714-5400
효창동 117 일대(효창4구역)
2995
구역지정
794-9955
효창동 13 일대(효창5구역)
6331
추진위
714-5400
청파2가 106 일대(청파2가구역)
8159
추진위
711-8922
*한남재정비촉진지구 내 대상지는 촉진지구개발계획에 따라 달라질 수 있음.

안장원 기자

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[스크랩] 日부동산이 주는 5가지 시사점 |우리동네이야기

2007-04-04 16:03

http://blog.drapt.com/jjunwook/2905701175670216511 주소복사

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

日부동산이 주는 5가지 시사점
 
장용동 생활경제부장
일본 경제의 부활이 가시화되고 있다. 실업률이 8년 만에 최저치인 4.0%대에 이르고 2월의 가계소비가 지난해 동기보다 무려 1.3배 늘어났다. 늘어선 택시, 텅 빈 도시, 나부끼는 바겐세일 광고 등 불황의 그늘도 이젠 옛말이다. 도시마다 재차 활기가 넘쳐나고 기업은 유보금을 토대로 국제 M&A시장을 넘보고 있다. 장기 불황의 단초가 됐던 부동산도 기지개를 켜고 있다. 재차 집값ㆍ땅값ㆍ임대료가 오르고 있는 것. 그러면서도 무차별적으로 오르던 과거와 달리 차별적 양상을 보여주고 있다. 이 같은 트렌드는 침체 나락의 분기점에 서 있는 국내 부동산시장에 시사하는 바 크다. 불황의 그늘에서 벗어나는 부동산시장의 뉴트렌드는 투자의 방향을 예지해 주기 때문이다.
#1. 재차 대도시로 몰린다=땅값이 오르고 집값이 뛰면 도시는 아메바처럼 확산된다. 이어 부동산 가격이 싼 주변지역으로 수요가 옮겨간다. 신도시 등이 들어서는 것도 이 같은 맥락이다. 일본 역시 지난 70~80년대 마찬가지였다. 도쿄 주변 마쿠하리 주택 단지 등이 이때 건설, 활황기를 맞았다. 그러나 90년대 불황으로 침몰된 후 최근에는 외곽인구가 다시 대도시로 몰려들는 양상이 뚜렷하다. 따라서 대도시권 중심부 집값ㆍ땅값이 움직인다. 도시 리스트럭처링이 진행되면서 초고층 빌딩이 들어서고 있는 것도 이 같은 수요에 때문이다. 현재 100여개의 고층 빌딩이 건설되고 대규모 재개발사업이 진행되고 있는 도쿄는 초고층 빌딩의 각축장이 돼가고 있다.
#2. 알짜 부동산만 오른다=일본의 올 평균공시지가는 전년 대비 0.4% 정도 올랐다. 지난 93년 이래 16년 만에 상승한 것이다. 그런데 개발호재가 확실한 상업지역이나 고급주택가 지역만 크게 올랐을 뿐 30% 이상 지역은 여전히 하락 내지는 약세다. 예컨대 도쿄의 명품가인 미나미 아오야마 지역은 45.5%, 상업지역인 긴자는 33%, 오사카 역세권 주변도 30% 이상 올라 상승세를 주도했지만 나머지 대도시 중심부나 지방은 여전히 하락하고 있다. 도교 주거용 토지가격도 지난 84년 수준을 벗어나지 못하고 있다. 이는 경기회복시 알짜 지역 시장이 먼저 움직인다는 것을 보여주는 사례다.
#3. 오피스빌딩이 주도한다=10년 불황 속에서 일본 경제를 구해내고 있는 업종은 제조업이 아니라 금융과 정보기술(IT), 서비스업이다. 이는 도심권의 오피스 빌딩을 필요로 한다. 실제로 도쿄는 고층빌딩 건설이 급증하고 있으나 공실률이 2.9% 정도에 불과하다. 지난 2001년 6%대와 비교하면 엄청나게 줄어든 것이다. 더구나 일본은 국제적 헤게모니를 위해 도교의 건축기준을 대폭 완화, 세계 기업 흡입에 여념이 없다. 런던이 뉴욕의 월가를 끌어들이기 위해 혁신적으로 도시를 재정비하고 있는 것과 마찬가지. 이는 우리의 부동산 개발 및 투자 패턴이 오피스빌딩 중심이 될 것임을 예고하는 것이다.
#4. 종합부동산업체가 뜬다=일본 초일류 종합건설사(제네콘)는 장기불황을 거치면서 대부분 강한 구조조정에 휘말렸으며 매출도 3분의 1 수준으로 떨어졌다. 종합부동산업체들 역시 홍역을 치렀지만 나름대로 영역을 넓혀가면서 부동산 관련 일감을 창출, 현재 대규모 재개발사업이나 초고층 빌딩을 주도적으로 추진하고 있다. 모리빌딩은 이미 록본기 힐즈 재개발사업을 마무리했으며 미쓰비시, 미쓰이, 스미토모 등도 펀드 등을 조성해 일본 국내는 물론 해외 부동산사업을 벌이고 있다. 이는 건설사의 변신 요구와 함께 대형 복합형 개발 사업추진이 향후 시장을 주도할 것임을 시사하는 것이다.
#5. 인구는 시장의 최대 변수다=일본 인구의 연령 구성이 급변하고 있다. 고령자가 날로 증가하고 있고 부동산 소비층인 생산연령인구는 급격히 감소하고 있는 것. 생산연령인구는 90년대 중반 약9000만명으로 피크를 이뤘으나 2000년대 들어 감소하기 시작했다. 2050년에는 60년대 절반인 6000만명 선으로 줄어들 전망이다. 또 부동산 구입 가능 연령인 30~40대는 급속하게 감소, 2000년에 180만명에 그치고 있다. 왕성한 구매계층이던 베이비부머의 은퇴와 함께 노인인구가 급속하게 증가해 2050년에는 무려 4000만명에 이를 것으로 전망된다. 전체 파이를 나눠먹는 시대에 본격 돌입, 경제 회복에도 불구하고 주택 등 부동산 수요는 감소하는 추세다. 이 같은 공극을 최근 엔화 약세, 원화 강세 바람을 타고 한국 수요가 메우는 상황이다.

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