전체보기(1027)

펼쳐보기목록보기요약보기

[스크랩] 꼭 짚고 넘어가야할 시대적 이슈, 마천루(摩天樓) |우리동네이야기

2007-04-20 11:01

http://blog.drapt.com/jjunwook/22751177034499832 주소복사

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

꼭 짚고 넘어가야할 시대적 이슈, 마천루(摩天樓)
 
* 마천루 [, skyscraper]
: 과밀한 도시에서 토지의 고도 이용이라는 측면에서 만들어진 고층건물을 칭함.
뉴욕 맨해튼의 엠파이어스테이트 빌딩, 세계에서 가장 높은 타이완의 타이베이금융센터 등이
대표적인 마천루 건물이다.
 
 
강북 쪽 한강변에 초고층 빌딩 짓자
 
[2007.3.6 중앙일보, 이호조 성동구청장]
 
두바이가 중동 지역의 비즈니스 및 관광 허브로 급부상하고 있다. 학자들에 의하면 2010년께 두바이의 석유는 고갈된다고 한다. 1966년 석유를 발견하고 오늘날의 경제 발전을 이루게 된 두바이의 지도자들은 자신만을 위한 부를 축적하지 않고 항만 등 사회 간접자본에 투자하고 우수한 학교를 만드는 등 새로운 대안을 제시해 두바이를 세계적인 도시로 만들었다.

삼성물산이 짓고 있는 세계 최고층 빌딩인 버즈 두바이와 세계 8대 불가사의라는 찬사를 받고 있는 바다 위의 인공도시 팜아일랜드, 7성 호텔인 버즈 알아랍호텔, 인공 눈을 이용해 만든 사계절 스키장 등 두바이는 그야말로 상상을 초월하는 건축물로 가득한 혁신적인 도시임에 틀림없다.

 

세계 10위권 경제 규모의 우리나라 수도 서울은 어떠한가. 600년 고도 서울은 볼거리와 인상적인 건축물이 부족하다. 눈을 돌려 한강변을 둘러보면 더욱 안타까운 마음이 든다. 이런 문제점을 인식했는지 지난해 서울시는 2010년까지 2500억원의 예산을 들여 접근성 개선, 문화관광시설 조성, 수상 이용 극대화, 한강 생태 정비 등을 내용으로 하는 '한강 르네상스 프로젝트'를 야심 차게 발표했다. 하지만 세계적인 도시로 성장하기 위한 계획으로는 다소 부족해 보인다.

지금 세계는 첨단 기술을 자랑하는 초고층 빌딩의 건축에 힘을 쏟고 있다. 개발 가능한 지역이 크게 부족한 서울은 효율적인 토지 이용과 강남.북 균형발전을 위해, 특히 강북지역에 초고층 빌딩의 건설이 꼭 필요하다. 한강변에 위치한 성수지역 등은 발상을 바꾸면 두바이 못지않은 발전을 이룰 수 있다.

개발 예정지를 재정비촉진지구로 지정해 용적률을 높여 초고층 빌딩을 짓고 남는 부지에 오페라하우스 등 지역에 맞는 복합 문화관광 시설을 건립해야 한다. 그러면 천혜의 자연적 경관을 지니고 있는 한강 주변이 세계 유수의 도시에 견주어도 뒤지지 않는 고품격 도시가 될 것이다.

두바이의 사례는 동북아 허브를 지향하는 우리에게 시사하는 바가 크다. 서울 개발이 성공하기 위해선 첫째 정부의 혁신적 리더십, 둘째 청계천에 버금가는 대형 개발사업, 셋째 관광 및 이벤트사업 등이 필요하다.
 
위 내용은 얼마전 언론사를 통해 공개한 뚝섬 성수동의 개발방향성과 타당성에 관한 글입니다.
구청장이 직접 집필한 글이기 때문에 더욱 신뢰할 수 있는 내용이죠...
 
이글과 비슷한 내용으로 '2007년 1월 23일, 우리나라를 상징하는 건축물은 무엇인가?'라는
제목으로 필자가 직접 썼던 글을 기억하시는지요? 
 
우리나라를 상징하는 건축물은 무엇인가?
 
[2007.1.23 한강변 재개발 투자연구소, 민권식 소장]
 
미국의 자유의 여신상, 프랑스의 에펠탑, 호주의 오페라하우스...
어느 나라든지 그 나라를  상징하는 건축물이 있다.
이러한 '상징성 있는 건축물'은 단순한 의미가 아닌 그 나라의 전체적인 이미지를
결정짓고 관광 인프라 구축에 있어서 큰 비중을 차지하는 아주 중요한 요소이다.
 
 
그러면 외국인들이 떠올리는 우리나라를 대표하는 상징성 있는 건축물은 무엇일까?
남산타워? 경복궁? 이순신장군 동상?
애석하게도 우리에겐 외국인들에게 크게 어필할 수 있고 우리나라를 대표할 수 있는...
강렬한 이미지를 심어줄 수 있는 상징성 있는 건축물이 없다.
 
더욱 자세히 들여다보면 판상형아파트가 대다수인 우리나라의 주택과 건축물 외형미는
선진국에 비해 매우 뒤쳐져 있는 것이 사실이다.
이러한 사실은 글로벌 시대를 살아가며 경제 강국임을 자부하고 있는 우리에게는 치욕적인
일이며 참으로 부끄러운 일이 아닐 수 없다.
 
그렇다면 우리가 가진 환경 중에 외국인에게 어필할 수 있는 것은 무엇이 있을까?
필자는 서울을 관통하는 한강이 가장 먼저 떠오른다.
만약 이러한 비슷한 종류의 설문조사를 한다면 한강이 압도적인 우위를 보일 것이라는
예측에 대해서 크게 반박하는 의견은 없을 거라고 생각한다.
 
그렇다.
우리나라를 상징하는 곳인 수도 서울의 대표테마, 한강에 대한 강력한 상징성부여작업을
하여야한다. 현재 진행되고 있는 한강다리의 미관 강화책 뿐만아니라 한강변 건축물의
초고층화와 외형미 보강의 구체적인 사업인 한강르네상스 프로젝트의 현실적이고 광범위한 적용방식을 공격적으로 진행하여야 한다는 것이다.
 
작년에 발표한 유턴프로젝트(숲)와 한강르네상스 프로젝트(강)는 현실성과 미래지향성이
어울어진 멋진 콤보였다.
이 두가지 서울시혁신사업은 서울의 상징이자 우리나라를 대표하는 건축물 건립의 기본
바탕이 될 수 있기 때문에 그 바탕에 대해서 무단한 지지를 표하는 바이다.
 
상징성을 지닌 숲과 강 위에 들어서는 상징성 있는 건축물...
한강유람선을 타고 수도 서울을 바라볼때의 시각적 만족감을 충족시킬 수 있는 어여쁜 건축물...
이것은 서울의 사회적, 문화적 지위 뿐만아니라 경제적 지위까지 향상 시킬 수 있는
미래지향적인 올바른 방향성임은 두말할 나위가 없다.
 
이 두 글의 집필자가 말하고자 하는 것은 일맥상통합니다.
상징성 있는 건축물의 필요성과 한강의 전통적, 미관적 가치에 대하여 서술하고 있죠... 
다음 글은 마천루의 시대적 흐름과 뚝섬의 랜드마크적 입지조건을 바탕으로 한
개발의 타당성을 객관적으로 서술하고 있는 글입니다.
 
'뚝섬'과 '두바이'
 
[2007.4.9 부동산뱅크 커뮤니티, 거북이님]  
 
성동구청 홈페이지를 보다가 신문기사에 실린 성동구청장의 강북 뚝섬에 초고층과 한강변
주거지역에 두바이지역과 같은 곳으로 만들자는 내용을 읽고 공감이 가 몇 글자 적는다.

- 초고층 조성의 최적지는 서울숲 삼표레미콘 부지

 

서울숲 조성 전부터 삼표레미콘자리에 초고층이 들어서 서울의 명물이 탄생해야 한다고 주장한다.
최근 땅 주인인 현대제철과 성동구청이 이를 추진 중인 것으로 알고있으며
과거 많은 관계자들이 그 자리는 초고층의 자리로서 더할 나위 없는 부지라고 언급한 것이
어렴풋이 기억난다.
이 자리는 성동구민과 크게는 강북,서울시민들을 위해서 꼭 필요한 상징성 있는 최고의 터라고
생각된다.

이는 지엽적인 차원이 아니라 서울 전체를 놓고 보더라도 지금 거론되고 있는 롯데, 상암, 용산의 마천루 예정지와는 지역적으로 차원이 다른 문제라 생각한다.

뚝섬 초고층 자리는 한강과 중랑천이, 강변북로와 동부간선도로가 만나고 성수대교의
북단지점에 위치, 청계천의 하류지점에 위치해 있어 꼭 삼각주의 끝에 형성된 모양이어서
외국의 잘된 모델들이 이곳과 같듯이 지정학적 위치에 가장 부합하는 장소임에는 틀림이 없는
지역인 것 같다.

이러한 부지에 마천루의 조성이야 말로 서울전체를 조망할 수 있고 한강으로나 올림픽대로,
강변북로, 동부간선도로나 이를 통해 지나는 많은 시민과 관광객들에게 서울의 위용을
자랑할 수 있는 시설물이 될 것이라 판단한다.

우리가 사진에서 가까이 접할 수 있는 외국의 잘 조성된 도시의 경관 사례에서 보듯이
모두가 강과 접해있으면서 이를 이용하여 작품성 있는 건물들이 들어서 아름다움을 자랑하고 있다.

서울시내를 놓고 보자면 뚝섬만큼 기대가치를 보여주는 지형은 없을 것이다.
그리고 뚝섬은 개발을 기다리는 곳이어서 더욱 더 그렇다. 따라서 들어서야할 만한 곳에 들어서야
명품으로서의 가치가 더욱 빛을 발할 것이라 예측해본다.

이명박 전 시장이 재임시 서울숲 조성과 그 주변일대를 멋지게 가꾼다는 프로그램 표현은 누구나 리더가 되면 뚝섬의 지형을 보면 그렇게 그리지 않으면 안 될 위치에 있기 때문이 아니었던가 생각한다.

- 한강변 주거지역은 두바이와 같이 초고층,
그리고 주변은 환경과 조합하는 녹지공간으로 조성

 

서쪽 상암에서 광장동까지 한강변은 성냥갑 같은 아파트로 주변을 막아놓아
경관을 볼 가치가 없는 듯하다.
아직 뚝섬은 아파트 개발 미완성 지역으로서 개발을 기다리고 있는 지역이다.

지금 서울숲과 한강이 맞닿아 있는 1구역은 기존주택의 철거가 거의 완료되어 머지않아
공사가 시작될 것이란 분위기이다. 이러한 공사도 뚝섬 전체를 놓고 큰 차원에서
조화를 둔 설계가 필요하다고 본다

뚝섬의 17만평이라는 지역을 놓고, 많은 녹지공간을 확보하고 한강과 서울숲, 준공업지역이라는
3개 요소를 생각할 때 성동구청장의 글처럼 뚝섬 지역의 주거지역을 중동의 두바이 지역과 같이
만들면 좋을 것이다.

뚝섬은 미개발지로서 기왕에 개발할 것이면 아주 좋은 조건의 위치의 장점을 살려
건물을 탑상형으로 고층화 시키면서 그만큼 공간을 녹지로 내놓게하고, 성수역 주변으로
산재해 있는 중소공장들은 기존계획대로 재개발을 완료할 경우 특히 외국인들이 많이 찾는
명품도시로 탈바꿈 할 것이라 생각한다.


두바이가 자랑하듯이, 이렇게 되면 마땅한 자랑거리가 없던 서울도 뚝섬이 외국의 관광객들을
유인할 촉매제 역할을 할 것이다.

관광객 유인 여건은 여러 조건이 있겠지만 상징성 있는 초고층 조성이야 말로 서울의 상징성을
부여하는데 중요한 요소라 생각한다. 그리고 그 상징성을 바탕으로 FTA시대에 외국의 돈을
벌게 할 수 있는 인프라가 구축되어야 하는데 아직 서울은 딱 이거다 라는 그 무언가가 쉽게
떠오르는 것이 없는 것 같다.
초고층이 거론되는 상암, 용산, 잠실을 놓고 뚝섬을 비교해 볼 때 단연 뚝섬의 지형이야말로
절대조건이라 생각한다.

어느 대선주자가 경부운하를 주장하면서 경제살리기, 운송수단의 인프라 구축과
일자리만들기를 호소하고 있듯이, 향후 관광의 관문인 인천에서 서울까지 이동수단을
생각해 보아야 할 때가 왔다고 생각한다.

서울은 넓은 한강이 있어 이를 이용한 뱃길 조성은 앞으로 많은 활용가치가 있기 때문에
인천공항이든 김포든 한강으로 접근하여 서울로 관광하면서 상경하는 코스 개발이 필요할 것이라
관측하며 그 관광객들을 서울로 끌어올리는 코스도 서울의 서쪽이 아닌 끝인 동쪽이어야 한다고
생각한다.

앞으로 많은 외국관광객들이 서울을 찾으면 이들을 어디부터 구경시켜 돈을 쓰도록 유도해야 하나.

서부쪽 마곡과 상암은 인천에서 생각할 때 서울의 초입이어서 너무 이르고,
용산은 서울의 중심지형이나 지형상 복잡하고 어수선, 잠실은 강남접근성은 좋으나
시내 중심가 이동시 접근성과 교통의 복잡함이 있을 것이다.

뚝섬은 동북쪽에 위치해 있어 한강에서 관광하며 올라오면서 강에서 서울뱃길 전체를 조망할 수
있고, 선착장에서 내리면 바로 서울숲과 삼표레미콘 자리 마천루(예상)를 접하면서,
모두가 인정하는 사통팔달 교통이용이 좋고 강북북로나 올림픽대교를 이용하는 서울시민들에게
중심적 위치에서 눈요기 거리를 제공할 것이다.

두바이 같이 잘 조성된 주거지역과 신설중인 분당선 전철역 옆 뚝섬상업지구 고급호텔, 쇼핑시설,
문화체육시설, 고급호텔에서 머므르면서 외국인들이 좋아하는 서울숲에서의 조깅 또는 바로옆
한강 강변코스 조깅 등.,,,

그리고 외국의 바이어들이면 재개발 예정인 성수공단지역에서 산업활동 또는 순수 관광객들이면
서울숲에서 이어지는 청계천을 이용하던지 조금만 가면 외국인이 제일 잘 찾는 시내중심의
경복궁들의 고궁관람, 강 건너면 강남이라 여기를 찾을 수밖에 없는 여건들...

서울시장이 한강르네상스를 주장하고 현재 한강 페스티발을 준비하고 있다.
외국인 관광객이 많이 찾을것이라고 예측했듯이 한강을 최대한 활용해야한다.
그 중심에 여의도가 아닌 사방이 물과 접해있는 미개발지 뚝섬을 활용하여 관광적 차원에서
두바이와 같은 발상의 접근이야 말로 이시대의 두바이 화의 트렌드라 생각한다

성동구청장이 지역을 이끌면서 전망을 바라다볼 수 있듯이 지역에 사는 사람들도
지역이 이렇게 되면 좋을 것이다 라는 그림은 그릴 수 있다는 것은 아무것도 모르는
일반주민인 나도 알수있듯이 전문가들이 좀도 깊은 연구를 하여 거시적인 차원에서
가장 한국적인 서울의 두바이로 만들 곳, 즉 뚝섬의 지형을 놓고 그림을 그렸으면 좋겠다.

그리고 그 개발방향에 있어서 많은 이해관계인들이 재산권 형성에 있어서 논란이 많으므로
도촉지구나 뉴타운이나 개발해야 할 것이라고 판단하면 조속히 추진하여 투기적 요소를 초기에
차단해야 한다.

한강르네상스시대에 맞춰 , 뚝섬초고층, 서울숲, 고급호텔, 문화 상업시설 입주,
분당선 전철역 조성, 한강변 주거지역 예술의 주거고층화 및 한강변과 어울리는 녹지환경 조성,
성수공단 신개발 계획 조기실현으로 관광객 유인 요건을 조성해야 한다.

오늘 뉴스에 뚝섬을 변화시킨 이명박 전 시장이 두바이와 인도를 시찰한다는 것을 보았다.
서울도 이제 두바이와 같은 땅을 찾아야 한다.
그 해답은 외국인들이 서울 전체를 즐길수 있도록하는 뚝섬 미개발지에서 찾아야 한다.
 
 
 
그렇습니다.
주거환경의 개선 및 포화상태에 따른 심각한 부작용이 점점 가시화되고 있는 강남대체지 문제
뿐만아니라, 세계적 흐름인 마천루 건설 및 우리나라를 상징하는 건축물이 절실하다는 더욱
진정한 의미를 부여해볼때 마천루의 조속한 사업추진은 필수불가결한 요소입니다.
 
주거환경 trend가 Land-mark 중심으로 하루가 다르게 급속도로 변화하고 있는 시대속에서
우리는 살고 있습니다.
이 Land-mark를 논할때 빠질 수 없는 요소가 바로 마천루입니다. 
마천루 열풍이 전세계를 휘감고 있는 요즘, 우리나라도 민감하고 신속하게 대처해야 하는 때가
온것입니다.  
 
'Upgrade 대한민국!'이라는 테마를 바라볼때 그 어느 것보다도 큰 비중을 차지하고 있는
마천루(摩天樓)...
이 마천루 건설의 필요충분조건인 뚝섬의 내일을 심도있게 지켜봐야 할 듯 합니다.
마천루는 우리가 살고있는 동네에서 일어나는 주거환경변화의 뿌리이기 때문입니다.
 
 
 저작권자 ⓒ 소장 민권식 http://cafe.daum.net/aptmall       

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기


[스크랩] 집, 과연 사야하나.[아기곰13탄] |부동산노트

2007-04-13 11:20

http://blog.drapt.com/jjunwook/3044051176430850216 주소복사

출처 : 동탄-공세-보라 전철역 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
어느 사회나 부유층, 중산층과 극빈층은 존재합니다.
정의에 따라 각각의 구성 비율이 달라지겠지만
저는 편의상 10%, 80%, 10%로 정의하겠습니다.
 
10%에 속하는 극빈층은 현재나 향후 5년간 특별히 경제적 상황이 나아질 것 같지 않는 사람들입니다. 인정하기 싫은 문제지만 낮은 교육 수준으로 인한 저소득이 세습되는 듯한 경향까지 있습니다.
 
정부에서는 이 분들이 사회 구성원으로서의 소속감을 잃지 않도록 특별 보호 프로그램을 준비해야 할 것입니다. 보다 많은 임대 주택 건설, 철저한 신분 조사를 통한 엄정한 입주자 선정, 획기적인 주거비용 경감, 교육 기회 확대 등의 조치가 있어야 합니다.

10%에 달하는 부유층들은 큰 걱정이 없습니다.
한국 경제가 인플레이션이 되던, 디플레이션이던, 부동산이 폭락하던, 부동산이 급등하던 그 사람들은 이미 자산의 포트폴리오를 완벽하게 갖추었기 때문에 상대적으로 느긋하고, 경제적 변동이 심할 때 그때 그때에 맞는 전략만 세우면 돈을 쉽게 벌 수 있는 처지에 있는 분들입니다.
 
즉, 부동산이 올라도 벌고, 내려도 벌고, 주식이 올라도 벌고, 내려도 벌고... 이 사람들이 싫어하는 것은 아무 일도 없는 것, 즉, 흐름이 완만해서 아무것도 할 일이 없는 때입니다.

이 분들은 과거와 같이 단순히 자산을 물려줌으로서 부를 세습하는 것만 아니라 교육을 통하여 부를 세습을 하고 있습니다. 즉, 이 사람들의 자녀들은 미국 MBA 또는 PhD가 되어 귀국해서 부모의 회사를 물려 받던지, 다른 회사에 취업하여 경험을 쌓던지 보장된 미래라는 조건 하에 한마디로 잘 나가고 있습니다.
 
많이 배운 사람이 돈도 많아지는 사회. 이것은 한국 사회에만 국한된 일은 아니고 싫던 좋던 어느 사회에나 있는 일입니다. 미국의 현실에 대해 좀더 알고 싶은 분은 동아일보 김순덕 기자가 쓴 뉴욕 일기라는 책중 '학벌은 권력입니다.'라는 글을 읽어 보기 바랍니다.

문제는 80%에 달하는 중산층입니다.
이 분들은 위치나 평수의 차이는 있겠지만 지금 집을 소유하고 있거나 5년 이내에 자신의 집을 마련할 수 있는 처지에 있는 사람들입니다. 그러나 이 분들 모두 유주택자는 아닙니다.
 
본인들의 처지나 성향에 따라 집을 소유한 분들도 있고 아닌 분들도 있습니다. 30대 초반의 연령층, 직장인(샐러리맨), 남성들은 부동산 보다는 주식을 선호하고, 40,50대의 연령층, 자영업자, 여성들은 주식보다 부동산을 선호하는 것 같습니다.

그러면 이 80%의 중산층을 대상으로 ‘왜 집을 사야 하는지’에 대한 심리적인 측면과 경제적인 측면을 살펴보겠습니다.
집이란 우리에게 어떤 의미일까요? “집은 주거를 위한 장소입니다.”라는 명제에 이의가 있는 분은 없을 것입니다. 그러나 전세나 월세의 형태가 있음에도 불구하고 많은 사람들이 집을 소유를 하려는 것은 무엇 때문일까요? 그것이 반드시 시세 차익 때문이라고는 생각하지 않습니다.
 
내집마련에 성공한 분들의 글을 읽어 보면 공통적으로 나오는 말이 “이렇게 마음이 뿌듯할 줄은 예전에 몰랐어요.”입니다. 무엇이 그렇게 뿌듯할까요? 그 심리의 저변에는 몇 가지 요인이 있는 것 같습니다.

첫째, 심리적 안정감.
처음 내집을 갖는 사람이 맨처음 느끼는 기분은 “어쨌든 이제부터는 세상 부러울것 없다”입니다. 집을 사서 이사한 순간부터는 “누가 우리집 와서 구경 안해주나?” 기다려지고, 자꾸 집으로 사람을 초대하고 싶은 기분은 처음으로 내집 마련한 사람만이 느끼는 행복입니다.

반면 전세를 살면, 집을 옮길 때마다 집주인이 어떤 사람인지 상당히 신경이 쓰입니다. “사업하는 사람은 집을 담보로 맡긴다던데, 우리가 살고 있는 집이 혹시라도 잘못되어 전세금을 떼이는 것은 아닐까?” 그러다 은행에서 집주인에게 날라온 이자 연체 통보서라도 받아보면 빚을 갚지 않는 집주인보다 오히려 더 걱정을 하고는 합니다.

둘째, 집에 대한 애착.
전세를 살면 아쉬운 점이 많습니다. 지저분한 싱크대도 갈아 버리고 싶지만 백여만원 넘는 돈을 남의 집에 투자하기는 싫습니다.
 
헌 싱크대를 계약 기간 동안 달리 보관할 장소도 없을 뿐더러 이년후 이사 갈 때 헌 싱크대를 도로 달아 놓고 새 싱크대를 떼어 가기도 쉽지 않습니다. 이래서 밤새도록 아내와 때에 절은 싱크대를 비눗물로 닦기도 했을 것입니다.

세째 성취감.
우리나라 사람들은 집에 대한 애착이 유달리 강합니다. 장가를 가서 부모님의 도움 없이 내집 마련을 하는 순간이 경제적으로 완전히 성인이 되는 것으로까지 여겨지기도 합니다.
 
특히 나이 드신 부모님이 계시는 경우는 내집 마련을 했을 경우 당사자보다 부모님이 더 기뻐하셨을 것입니다. 아래 두 대화를 비교해 보죠.

대화 1
이장 : “어이 김서방 어디 다녀오나?”
김씨 : “이번에 작은 아들이 서울에 집을 샀다고 해서 구경다녀 오는 거야.”
이장 : “집을?”
김씨 : “응. 이번에 아파트를 샀다고 하는데. 대궐이야 대궐”
이장 : “허허. 그 코흘리개가 벌써 커서 집을 다 사고. 대견하구먼.”
김씨 : “새 아기가 워낙 알뜰하거든…”
이장 : “자넨 며느리 복도 많으이. 막걸리나 한 사발 사게.”
김씨 : “그럼. 막걸리가 대수인가? 자. 가세 가”

대화 2
이장 : “어이 김서방 어디 다녀오나?”
김씨 : “이번에 작은 아들이 삼성전자 주식 천주를 샀다고 해서 구경다녀 오는 거야.”
이장 : “삼성전자 주식을?”
김씨 : “응. 자네 삼성전자가 얼마나 좋은 회사인줄 아나?”
이장 : “몰라”
김씨 : “텔레비도 만들어”
이장 : “자넨 복도 많으이. 막걸리나 한 사발 사게.”
김씨 : “내가 자네한테 막걸리를 왜 사?”

어떤 대화가 더 자연스러운가요?

넷째, 개인사업하시는 분들 입장에서는 자금동원력에도 차이가 있습니다.
내집이 있는 상태에서 사업하는 것과, 내집없이 사업하는 것에 대한 장단점을 사업해보신 분들은 아실 것입니다.
 
물론 “집살 돈이면 사업 더 키울수 있는데 무슨소리야?”라고 반론도 있겠지만, 내집이 있다는 것은 절박한 순간에 수호천사가 될 수 도 있습니다. 일종의 보험 효과입니다.

이런 것들 때문에 많은 분들이 집을 사는 것입니다. 그 분들에게 집값이 떨어지면 어쩌냐고 물어도 대부분의 대답은 “어차피 내가 편하게 살려고 산 집인데 떨어지거나 오르거나 무슨 상관이냐?”고 반문합니다.
그러나 아무리 그렇더라도 집값이 폭락하여 힘들게 모은 돈을 잃는다는 것은 억울한 일입니다. 이번에는 집을 살 경우의 경제적 의미를 살펴보죠.

만약 1억원의 여유가 있다 하면 투자 측면에서 어떻게 하는 것이 좋을까요?
주식과 부동산은 성격이 판이하기때문에 직접 비교는 어렵고, 아파트와 회사채의 수익률로 비교해 보겠습니다. 기간도 장기 투자 (10~15년)과 단기 투자 (3~5년)로 나누어서 분석해 보겠습니다.

우선 위험도(risk) 분석을 해보면 90년대에 두 차례 아파트 값이 내린 경험이 있습니다. 회사채의 경우도 수익은 국공채 보다는 높지만, 대우의 예를 보아서 원금도 100% 회수 못하는 상황이 올 수 있습니다. 그러므로 두 가지 투자에 있어서 위험도는 비슷하다고 가정할 수 있습니다.

우선 아파트의 수익율을 살펴 보겠습니다.
통계청 자료를 보면 1986년도 서울 아파트 가격이 100이라 했을 때, 2002년의 가격은 266이었습니다. 즉, 연평균 6.3%씩 집값이 오른 것입니다. 이에 비해 3년짜리 회사채를 보면 1986년도 회사채 가격을 100이라 했을 때, 2002년의 가격은 555였습니다.
 
연평균 수익 율이 11.3%나 달합니다. 이렇게 단순 비교하면 집을 사는 것 보다는 회사채를 사두는 것이 연 5%나 더 수익률이 높아 보입니다. 그런데 이렇게 분석을 하면 돈을 잃습니다. '돈 버는 분, 돈 잃는 분'은 그것을 지적한 글입니다.

아파트는 지렛대 (Leverage)효과가 있습니다.
즉, 1억 가지고 1억원 짜리 집을 사는 것이 아니고 2억원의 전세를 끼고 3억원 짜리 집을 사는 것입니다. 이때의 전세금 2억원은 당연히 무이자기 때문에 지렛대 효과가 발생하는 것입니다.
 
그러므로 1986년에 100을 투자했다는 의미는 사실은 300의 투자 효과를 가져 온 것이고 이렇게 하였을 때 2002년도 가격은 797입니다.
 
즉 지난 16년간 실적을 분석해 보면 회사채의 투자 회수율 (ROI, Return Of Investment)는 455%이고, 서울 아파트의 ROI는 497%로서 42% 정도 아파트 투자가 높습니다.

그런데 이렇게 계산을 해도 무언가 빠진 게 있습니다. 바로 세금입니다. 아파트에는 취득세, 등록세가 의무적으로 붙고, 양도소득세도 있습니다.
 
1가구 1주택일 경우 일정 기간 보유 및 주거를 하면 양도소득세는 면세가 되지만, 30%의 양도소득세를 낸다고 가정하고 계산하면 ROI는 327%가 됩니다.
 
회사채에도 세금이 원천 징수되므로 이를 감안하면 ROI는 300% 정도입니다. 과거 90년대에 아파트값 하락이 있었습니다. 이를 다 감안하고도 세금을 최대한 낸다 하더라도 아파트 투자는 회사채 보다 수익률이 높은 것을 알 수 있습니다.

그러면 단기 투자의 경우는 어떨까요? 똑같은 방법으로 1998년에 두 군데에 투자하였을 때 ROI는 아파트가 110%, 회사채가 34%로 세 배 이상 아파트 투자가 수익률이 높았습니다.
 
이런 차이는 98년도 이후에 아파트 값 하락 사태가 없었고, 또 하나는 회사채 수익률이 점점 떨어지는 추세를 보이고 있기 때문입니다.

결론적으로 말하면 아파트를 사고자 생각한 분은 아파트를 사도 좋을 것입니다.
그것이 투기가 아니라 실수요이고 10여년간 보유하고자 생각한다면 그 어느 투자 보다 좋은 투자가 될 것입니다. 단 사는 시점과 지역에 따라 수익율이 차이가 나겠지만, 이전의 제 글들을 읽고 본인 스스로 최선책을 찾아야 합니다.
 
IMF위기가 닥치기 직전인 1996년이나 1997년에 집을 구입한 분들은 1998년도에는 무척 후회를 했을 것입니다. 그러나 현시점에서 보면 그때 집을 사 둔 것이 회사채 수익률과 비교할 때 잘못된 선택은 아니였습니다. 물론 그 당시에 회사채에 투자를 하였다가 1998년이나 1999년도에 집을 샀다 하면 가장 좋은 선택이었을 것입니다.
 
그러나 현재의 시점에서 과거를 바라보는 것은 쉽지만 현재의 시점에서 미래를 예측하는 것은 전문가라 하더라도 아주 어렵기 때문에 매입 시점의 선택이 어려운 것입니다. 시점에 대한 선택에 대한 또 하나의 어려운 점은 각자 저마다 처한 입지가 다르다는 것입니다.
 
은행에서 많은 자금을 대출 받아 주택을 구입한 분은 집값의 상승 폭이 대출이자보다 낮게 되면 집을 산것이 손해라고 생각할 수도 있습니다. 반면 ! 은행에 여유 자금을 예치해 놓은 분의 입장에서는 주택 가격의 상승 폭이 은행 예금 금리보다 높게 되면 집을 산것이 이익이라고 생각할 수도 있습니다.
 
예금 금리와 대출 금리가 다르기 때문에 자기 입장에서만 생각한다면 서로 이해하기 어려운 것입니다. 참고로 지난 3월말 현재 연 평균 예금 금리는 4.3%였고, 대출 금리는 6.5%였습니다.

마지막으로 실 수요자 분들을 위해 집값이 폭락하지 않을 이유에 대해 말해 볼까 합니다. 과거 우리나라에서 집값이 내린 경우는 딱 두 번 있었습니다. 90년대 초반과 90년대 종반입니다. 어떤 분들은 이것을 가지고 10년 주기설 운운하는데, 10년이라고 정해진 것은 없습니다.
 
시장 에너지가 축적되면 어느 순간 급등을 하다 시장 에너지가 고갈되면 정체하면서 에너지를 축적하는 과정이 있는 것이 부동산 시장의 특징이므로 이 기간이 꼭 10년이라고는 누구도 말할 수 없습니다.
 
경제 활동이 활성화되면 시장 에너지가 급속도로 충전되는 것이고 불황이 계속되면 시장에너지가 고갈되는 것입니다. 이것이 시장에서는 수요로 나타나게 됩니다. 시장 경제에서 수요와 공급 원리를 앞지르는 어떤 원리도 없습니다.

90년대 초반 집값이 하락하게 된 것은 공급이 수요보다 급격하게 늘어났기 때문입니다. 신도시가 대거 건설되면서 기존에 강남 등지에서 살던 분들이 보다 나은 환경을 찾아 신도시로 가게 되면서 집값이 떨어지게 된 것입니다.
 
그러나 세가지 문제(교통, 교육, 유흥업소 난립)로 염증을 느낀 그 분들이 다시 강남으로 회귀하면서 작금의 집값 폭등을 가져 온 것입니다.
 
90년대 종반에 집값이 내린 것은 IMF로 인하여 주택에 대한 수요가 급격히 줄었기 때문입니다. 경제적 사정이 어려워지자 신혼 부부들은 분가를 뒤로 미루거나 분가한 분조차 본가나 처가로 합쳤기 때문에 수요가 급격히 준 것입니다.

그러면 그때와 같은 상황이 다시 올까요? 아닙니다.
첫째, (공급 측면에서 볼 때) 특히 서울지역에서는 당분간 재건축이나 재개발로 인한 공급은 쉽지가 않을 것이기 때문에 공급이 급격히 늘어나게 될 일은 전혀 없습니다. 재건축을 제외하고는 서울에는 더 이상 지을 땅도 없으며 강남을 대체할 고급 신도시 운운하지만 이미 90년대에 한차례 쓰라린 경험이 있기 때문에 수요자들이 쉽사리 옮기지는 못할 것입니다.
 
 정부에서 정책의 신뢰를 회복하여 신도시가 성공하는 데에는 15~20년 정도가 소요되리라 예상합니다. 주택 보급율만 올린다고 지방에 마구잡이로 아파트를 짓는 것은 대규모 미분양 사태만을 가져올 것이기 때문에 정부나 업체가 추진하기에는 무리가 많습니다.

두 번째, (수요 측면에서 볼 때) IMF때와 같은 수요 감소 현상은 또 다시 없을 것입니다.
지금의 경제가 그때와 같이 허약하지도 않거니와 그때 그 불편함을 겪어 본 분들은 다시는 본가나 처가살이는 하지 않을 것입니다.
 
더구나 독신 가구가 급격히 늘고 있기 때문에 주택 수요는 그때 보다 훨씬 늘었다고 보는 것이 맞습니다. 그러므로 현재 상태에서는 급격한 공급의 증가나 급격한 수요의 감소는 기대하기 힘듭니다.

세번째, 정부의 정책면에서 볼때, 요즈음 각종 부동산 규제책이 쏟아집니다. 하지만 어느나라 정부든지 국민을 무주택자로 만드는 정책을 쓰지는 않습니다.
 
정부에서 원하는 것은 소유의 불균형을 잡자는 것이지 유주택자를 무주택자로 만들거나, 무주택자가 계속 무주택자로 남아 있게 하는 정책을 펴지는 않습니다.
그러므로 실수요자라 하면 아파트값 폭락에 대한 걱정을 할 필요가 없다는 것이 제 의견입니다.

첨언) 이 글에 대한 반론이 많을 듯 합니다. 전에 어떤 분이 올린 글이 기억납니다. “집값이 떨어질것이 훤히 보이는데도 집을 사라고 하는 사람들의 심리를 모르겠다.”는 요지였는데, 그 글 보고 “이런 고수가 닥터에 숨어있다니!!”하고 깜짝 놀랐습니다.
 
미래를 ‘훤히’ 볼수 있다면 돈버는 것은 무척 쉽습니다. 그런 능력이 있는 분들은 주식 시장으로 빨리 가십시오. 10만원만 있으면 몇억원 버는 것은 일도 아닙니다. 상한가 칠 주식만 계속 사면됩니다. ^^

경제는 살아있는 동물입니다. 여러 요인에 의해 영향을 받습니다. 그렇기 때문에 언제나 조건이 따라다니게 됩니다. “이라크 전쟁이 한달안에 끝나면 집값은 3% 오른다. 6개월 이상 끌면 10%도 떨어 질수 있다.” 뭐 이런식입니다. 제 글도 그 범주를 벗어나지 않습니다.
 
그 동안에 제 글을 통해서 몇가지 공식을 이끌어 내신 분들이 있을 것입니다. “모기지 론 제도가 도입되면, 역세권의 소형 평수가 오른다.” “1가구 다주택자에 대한 세제가 강화되면 소형평수는 떨어지고, 블루칩은 영향을 받지 않는다.” “행정수도가 이전되면 특정 도시 집값은 떨어진다.” “후분양제가 실시되면 건설사 주가는 차별화된다.” 모두 조건과 예상을 같이하고 있습니다.
 
이 말은 조건이 달라지면 예상도 달라진다는 의미입니다. 그리고 조건은 언제나 외부 변수에 의해 영향을 받습니다. 이렇기 때문에 박사급 연구원 수십명이 달라 붙어도 미래를 예측하는 것은 불가능한 것입니다.

누구도 미래에 대해 정확히 알수는 없습니다. 다만 여러 다양한 변수들을 고려하여 누가 가장 비슷하게 맞추는가가 관건입니다.
 
이런 측면에서 이러한 다양한 변수가 주택 시장에 미칠 영향은 평균적일 것이라고 가정하고, 과거 십수년의 데이타를 분석하여 미래를 보고자 하는 시도를 한 것이 이번 글입니다.

실수요자 입장에서는 무리하지 않는 선에서 내집 마련을 하는 시기가 적기입니다. 그것이 지금이라고 말하는 것은 아닙니다. 그리고 여력이 안되는 분들은 절대 무리하지 않는 것이 좋습니다. 내집 마련에 마지막 찬스란 말은 절대 없습니다. 열심히 준비하다 보면 좋은 기회가 여러번 오게 될 것입니다.

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기


[스크랩] 용인이 왜 오르는지 설명해 드립니다. |부동산노트

2007-04-12 18:42

http://blog.drapt.com/jjunwook/1250441176370949765 주소복사

출처 : 동탄-공세-보라 전철역 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
자료출처: 피할수 없으면 즐겨라 ♪~
제 목  용인이 왜 오르는지 설명해 드립니다.
글쓴이  김민경(seulo)
부동산 뱅크  : Home > 커뮤니티 홈 > 우리아파트 게시판     
1단계 : 인구의 유입

용인은 강남에 사는 사람들의 투자처이기도 했고,
충청도, 전라도, 강원도, 경상도, 제주도 등에 사는 젊은이들의 상경처이기도 했습니다.
실제로, 용인의 대형평수는 강남 아파트 소유자들이,
용인의 중소형 평수는 전국에서 몰려든 젊은 사람들이 소유하고 있습니다.
수도권 집중화 현상은 계속될 것이며,
향후 20년간 전국에서 가장 인구가 많이 증가할 곳이 바로 경기도 이남인 용인 지역입니다.
현재, 용인의 대형평수는 강남에 살던 사람들이 자식들에게 증여하고 있고,
용인의 중소형 평수는 엄청나게 지어대지만 항상 수요가 부족합니다.
더구나, 이제 강북 및 경기도 이북 지역의 사람들까지 용인을 알게 되어 청약에 참여하기 시작했습니다.

2단계 : 도시의 발달

인구가 모여드는 1단계가 지나면, 여러 기반시설이 갖추어지는 것은 물론,
서비스업이 발달하게 됩니다. 그러면 일자리도 급격히 늘어나게 되죠.
다행히, 경기도 이남 지역은 최근 10년간 새로 생겨난 첨단기업들이 가장 많이 입주한 곳이며,
향후 10년간 가장 많은 고급 일자리를 창출할 곳입니다.
현대의 제조업은 과거와 달리 무공해여서, 제조업이 바탕이 된 경기도 이남지역은 서비스업도
함께 발달하게 되어 있습니다.  그리고, 금융업도 점차 확충되게 되는 것이죠.
현재, 삼성, 롯데 등 대기업이 가장 부지를 많이 사들였고,
투자하고 있는 곳이 어디인지 살펴보세요. 경기도 이남지역입니다.
부가적인 이유로, 미군기지도 평택으로 이전되는 것이 확실하기 때문에,
점차 주거지의 수요층도 이남으로 내려오게 될 가능성이 높은 것이 사실입니다.
 (이것에 대하여 의문을 품으시는 분들도 계신데...
통일이 되지 않는 한, 미군기지의 경제적 영향력은 상당합니다.
당장, 국내외 기업들이 미군기지의 보호를 받을 수 있는 지역에만 투자합니다.)
어떤 분들께서 서울로 출퇴근하기 너무 멀다고 하시는데,
사실, 동탄, 평택, 천안, 오산, 심지어 음성까지 경기도 이남지역에 계속 발전하고 있는 도시에서
창출하는 일자리가 서울에서 창출하는 일자리 못지 않게 많습니다.
현재 이미 경기도 일자리 창출능력이 서울을 앞서기 시작했다는 이야기도 있는데,
그 축이 경기도 북부가 아니라 경기도 남부라는 것은 잘 아실 것입니다.
중요한 것은 새로운 산업의 일자리는 계속 경기도 남부에서 만들어지고 있다는 것입니다.
그 규모가 10년 뒤에는 서울의 일자리 창출능력을 앞설 것입니다. 어쩌면, 서울이 배드타운이 되고,
경기도 남부가 일자리를 창출하는 곳이 될 수 있습니다.
아침 출근시간에 경부고속도로의 하행선이 상행선보다 더 혼잡한 시대가 오고,
영동고속도로를 확장해야만 하는 시대가 올 수 있습니다.


3단계 : 복지비용보다 현금수입이 많은 곳

가장 도시가 발달하기 좋은 곳은 바로 연봉 3천만원 대의 중산층 젊은이들이 모여사는 곳입니다.
강남이 이렇게 하여 발달한 것입니다.
연봉 3천만원대의 젊은 중산층들이 가장 소비를 많이 하고 역동적입니다.
그리고, 이들은 경제의 축이고, 이들이 모은 돈을 곧바로 해당 지역의 주택으로 유입되어
주택가격을 상승시킵니다.
다른 지역을 보십시오. 국가가 나서서 재건축해주고, 도시 만들어 주고,
국민들에게 얼마만큼 지원해주지 않고서는 도시가 개발되지 않을 곳이 한둘이 아닙니다.
이는 해당 지역의 주민들이 복지비용을 많이 요구하는 세대로 구성되어 있기 때문입니다.
이런 곳에는 예산을 많이 투입하여도 그 발전이 제한적입니다.
하지만, 용인 지역은 젊은 중산층들이 축이 되어 있고,
이들은 정부가 손을 대지 않아도 계속 수입을 창출하여 해당지역에 재투자를 하고 있습니다.
현금 10억원이 소비로 사용되면, 돈이 돌고 도는 승수효과로 인하여 약250억원
(한국은행의 승수효과 자료기준)의 통화량 효과를 냅니다.
이만한 돈이 주택시장에 유입되면, 호가 올리기가 더해져서 엄청난 자산상승 효과가 생기는 것입니다.
이것이 그 동안 한국의 부동산이 오르는 원리였고, 지금도 여전합니다.
젊은 중산층들이 돈을 소비하는 곳, 그곳이 어디가 될지를 안다면,
용인의 잠재력을 쉽게 과소평가할 수는 없는 것입니다.
사실, 경기도 이남의 중심지가 용인이 될 것 같고,
그래서 대기업들이 앞다투어 엄청난 규모로 서비스업을 위해 토지를 사들이고 건물을 짓는 것입니다.

4단계 : 돈이 쌓이는 원리

돈이 유입되는 곳은 탄력을 받게 되어 있습니다.
그 지역은 돈이 늘어나는 지역이라는 인식 때문에, 계속 돈이 들어옵니다.
하지만, 다른 지역은 상대적으로 피해를 입게 되겠죠.
현재 용인지역은 수도권 집중화의 혜택을 가장 많이 받는 곳이고, 앞으로도 이것은 유지될 것입니다.
큰 틀에서 보면, 우리나라에서 그나마 가장 역동적인 기업건설과 현금 유입이 있는 곳이 바로
경기도 이남의 용인지역이라는 것입니다.

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기




맨위로

처음으로 이전11121314151617181920다음 맨끝으로