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[스크랩] 신분당선 집중 분석 |부동산노트

2007-05-23 12:53

http://blog.drapt.com/jjunwook/1627971179892384290 주소복사

출처 : 동탄-공세-보라 전철역 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 

 

 

▷ 신분당선 역세권이 주거 중심축된다
정부는 ‘제 2차 수도권 광역교통 5개년 계획'에서 수도권에 광역전철 4개노선 총연장 88.2㎞를 오는 2005년부터 2015년까지 단계적으로 건설키로 했다. 2005년 착공예정인 전철 신분당선은 2015년 용산역까지 연장될 계획이며, 간선도로 11개 구간 50.7㎞도 오는 2009년까지 단계적으로 완공된다.

이에 따라 새로 구축되는 광역교통망의 주요 수혜지역 아파트에 관심이 쏠리고 있다.
강남권을 동서로 횡단하는 지하철 2호선 3호선 7호선과 더불어 신분당선과 분당선이 완성되면 강남권을 종단하는 새로운 주거 개발의 축이 형성된다. 신분당선과 분당선은 양재역 강남역 선릉역 등 2호선 환승역이 생기며 도곡역 신사역의 3호선 환승역과 논현역 강남구청역 등 7호선 환승역이 생긴다.

신분당선은 양재 청계 판교를 거쳐 분당선 정자역과 만나고 다시 용인 수지를 거쳐 수원으로 이어지게되므로 분당 정자동은 2개 종단 노선의 환승역으로서 최고의 강남 접근성을 자랑하게 된다.
 
■ 신분당선 1,2,3차 구간 해설
 
그동안 착공시기를 잡지 못했던 서울 강남과 판교 신도시를 잇는 신분당선 1차구간 사업이 오는 5월말∼6월초께 착공식을 갖고 본격적인 사업에 들어간다. 신분당선은 서울 강남과 분당 정자를 잇는 18.5㎞의 광역철도로 1차구간(17.4km) 강남·-양재-·포이-·청계-·판교-·정자 등 6개 역이 2009년까지 들어선다.
 
신분당선 2차구간(3.1km)은 강남(2호선)-교보타워4거리(9호선)-논현(7호선)-신사(3호선)과 환승되며 2011년 개통될 예정이다.
 
신분당선 3차구간(6.8km) 은 신사(3호선)-서빙고(1호선)-이촌(1,4호선)-용산(1호선, 경의선직결)과 연결되며 2015년 개통될 예정이다. 또 신분당선 연장구간(18 km )은 정자∼동천∼수지1,2지구∼신봉,성복지구∼상현지구∼이의신도시~ 화서로 연결되며 아직 정확한 역은 확정되지 않은 상태이다. 정자~상현은 2011년 개통 상현~화서는 2014년 개통을 목표로 하고 있다.
 
그동안 주민 의견차로 전철역사 위치를 결정짓지 못하고 표류해 온 신분당선 ‘청계역(가칭)'이 관계기관과 주민의 합의로 최근 역 위치가 청계산 공영주차장에서 서울쪽으로 약 400m지점으로 확정되면서 1차구간 사업이 착공에 들어가게 되었다.
 
신분당선은 원래 수도권 광역전철로서 계획이 잡혀 있던 노선이었으나 , 판교신도시가 정치적인 이유로 급물살을 타면서, 덩달아 신분당선의 사업도 빨라졌다. 기존의 분당선이 성남 구시가지를 경유하는데 비해 신분당선은 경부고속도로와 나란히 달려, 바로 백궁역에 이른다.
신분당선은 최종적으로 용산역까지 가며 , 경의선과 직결운행하여 서울을 북서-남동으로 가로지르는 광역전철이 될 예정이다.
 
신분당선 연장구간은 심각한 교통난에 시달리고 있는 수지지역 교통난 해소를 위하여 , 분당선 정자를 종착역으로 하고 사업추진중인 신분당선을, 수지를 경유하여 수원까지 연장하는 사업으로 수원시가 추진하는 이의신도시나 수원북부 교통난 해소에도 기여할 것으로 보인다. 수원쪽 종착역은 수원역이 아닌 화서역이 될 가능성이 크다.
 
<신분당선 사업개요>
■ 개요 ■
노선명
 신분당선
사업상황

 착공예정(2005년 5월)

사업성격

 신설

영업주체
 민자사업자 31년간 운영후 국가반환
건설주체

 (주)신분당선주식회사 (두산개발 컨소시엄)

구간,역

 1차 : 정자-강남
 2차 : 강남-신사
 3차: 신사-용산

거리

 1차 : 17.4km
 2차 : 3.1km
 장기: 6.8km

규격
전기방식 교류 25000V
신호방식 -
배선 복선
차량 통근전동열차
개통시기

 1차 : 2009년
 2차 : 2011년 목표
 3차: 2015년

 
■ 진행상황 ■
2001/10
  1차 구간 기획예산처 예비타당성 조사 통과(투자순위가 높은 사업)
2001/12

  수도권 광역교통망 계획 (건설교통부)에 포함

2002/1

  기본계획 수립 착수 (철도청)

2002/4
  '정자~수지~수원간 철도건설에 대한 사전타당성 검토' : 경기도가 경기
 개발연구원에 의뢰하여 시행 경기도가 건교부에 예비타당성조사 시행을
 요구 (철도청도 건설교통부에 예비타당성조사 시행을 요구한 바 있음)
2002/7/16

 두산건설 컨소시엄 (두산(주간사), 대림, 대우, 동부, 코오롱, 태영,
 포스코 건설이 지분 70%, 산업은행, 교원공제회, 교보생명이 지분 30%)
  - 가칭 '신 분당선 주식회사'가 신분당선 민간투자사업 사업제안서 건설
 교통부에 제출 노선의 서울쪽 종점은 당초 강남역에서 신사역까지 연장

 길이 : 21.29km
 포이역 신설 , 구룡산(청계산,원지동 추모공원)과 제일생명4거리(9)는
 계획상에는 없지만 추가될 전망
 서울시계 ~청계산의 4.11km 는 지상, 나머지 17.8km 는 지하
 2008년까지 정자-강남(17.4km), 2009년까지 강남-신사(3.1km) 개통예정
 정자 -강남 15분 소요 예정
 신사 -용산은 장기계획으로 2020년 목표
2003/2

 건설교통부 → 기획예산처 민간투자사업심의위원회에 심의 의뢰

2003/8

 민간투자사업심의위원회 통과

2003/12
「신분당선 전철」민자사업에 대한 제 3자 제안요청 공고(03.9.24∼12.23,   90일간)결과 사업제안서를 제출한 업체가 없음
 최초제안자인 (가칭)신분당선주식회사를 협상대상자로 지정
 국토연구원 민간투자사업지원센터 (PICKO)에 협상을 의뢰
2004/4

 제 2차 수도권 광역교통5개년 계획에 포함

향후일정

 협상을 통해 구체적인 국고지원 비율 등을 결정하고 실시계획서 작성 ,  실시협약을 맺어 사업시행자 지정 및 실시계획 승인

 2005년 5월, 착공
 2009년 말, 완공
 
<신분당선 연장선 사업개요>
■ 개요■
노선명
 신분당선 연장
사업상황

 계획

사업성격

 신설

영업주체
 미정
건설주체

 미정

구간,역

 정자역 (분당선)~수지~동수원~화서역(경부선)

 차량기지 : 수지 남쪽 50번 고속도로 인접부분
거리

 18km

규격
전기방식 -
신호방식 -
배선 복선
차량 통근전동열차
개통시기

  정자 ~상현 : 2011년
 상현~화서 : 2014년

비고

 용인시 건의 노선 : 정자∼동천∼수지1,2지구∼신봉,성복지구∼
 상현지구∼수원

 
■ 진행상황 ■
2001. 2
 수지지역 교통불편 해소를 위한 전철유치방안 자체건의안 마련
 지역국회의원초청 시 현안사항으로 설명 (용인시장)
 신분당선 신설노선 수지 1,2지구경유 건의안 제출 (용인시→경기도지사, 철도청장. 건설교통부장관)
2001. 4

  김윤식 국회의원 신분당선 연장안에 대한 국회질문

2001. 9

 주민서명 (36,918명) 신분당선연장 탄원서 제출  (서북부지역 전철유치 위원회)

 김윤식 국회의원 국정감사 시 국정질문 (김윤식의원→건설교통부, 철도청)
2001. 10
 기획예산처에 노선연장안에 대한 필요성 설명  (용인시장→기획예산처장관)
 2001도정시책설명회시 노선연장안 건의 (용인시장→경기도지사)
2001. 11

 경기도지사 수지주민 대화시 유치를 위한 적극적인 노력 약속

2001. 12

 신분당선에 필요한 2002년 시자체예산 확보 (자치단체간 분담금 3억원)

2002. 1

 건설교통부 주관 신분당선연장 건의안에 따른 회의개최시 건의안 제출
 (건설교통부, 경기도, 용인시)

 건설교통부 회의결과 보고 (용인시→김윤식 의원)
2002. 1∼ 2002. 4
 신분당선 연장 - 경기개발연구원에서 단기정책과제 용역
2002. 5

 중앙부처 건의 (경기도) 및 자료제공

 중앙부처 건의 : 기획예산처, 건교부, 철도청
『용산 ∼분당 신분당선 전철 수지∼수원역 연장』용역 자료제공
2002.9.26

 신분당선 노선연장 예비타당성 조사의뢰 (건설교통부→기획예산처)

2002. 12. 2

 기획예산처 예비타당성조사 대상 사업 선정

2003/9/15

 기획예산처 예비타당성조사 통과

2004/1

 제 2차 수도권광역교통5개년계획(안)(국토연구원) 포함

2004/4

 제 2차 수도권광역교통5개년계획 포함(건설교통부)

2005

 기본계획


심각한 교통난에 시달리고 있는 수지지역 교통난 해소를 위하여 , 분당선 정자를 종착역으로 하고 사업추진중인 신분당선을, 수지를 경유하여 수원까지 연장하는 사업.
수원시가 추진하는 이의신도시나 수원북부 교통난 해소에도 기여할 것으로 보인다 .
수원쪽 종착역은 수원역이 아닌 화서역이 될 가능성이 크다 .
만일 화서역 종착을 경우 , 노선을 좀더 연장하여, 수인선까지 닿게 하면 어떨까 싶다. 네트웍 효과가 증대될 것이다.
자료 : 미래철도DB
 
 
<신분당선 역세권 추천 아파트>
정부는 지난달 20일 확정한 ‘제2차 수도권 광역교통 5개년 계획'에서 수도권에 광역전철 4개노선 총연장 88.2㎞를 오는 2005년부터 2015년까지 단계적으로 건설키로 했다. 2005년 착공예정인 전철 신분당선은 2015년 용산역까지 연장될 계획이며, 간선도로 11개 구간 50.7㎞도 오는 2009년까지 단계적으로 완공된다.

이에 따라 새로 구축되는 광역교통망의 주요 수혜지역 아파트에 관심이 쏠리고 있다.

편리한 교통은 쾌적성, 학군과 더불어 아파트 가치를 결정하는 ‘재료'인 만큼 내집마련 수요자들나 투자자들은 신규노선 개설에 따른 수혜 단지를 노려볼 만하다.
 
■ 신분당선… 2005년 1단계 착공

전철 신분당선(경기 성남시 분당구 정자동∼서울 강남구 지하철 3호선 양재역) 1단계사업은 2005년 5월 착공 예정이다.

◇ 분당 정자동 파크뷰=경기 성남시 분당구 정자동 6일대에 30∼35층 13개동 33∼71평형 총 1829가구.대단지로 탄천 과 탄천 일대 공원 조망이 가능하다. 국철 분당선 수내역과 서현역 일대 롯데백화점, 삼성플라자 등의 편의시설과 중앙공원 이용도 쉽다. 분당선 정자역까지 걸어서 8분 정도로 초역세권 단지는 아니지만 경부고속도로 판교IC, 분당∼수서고속화도로를 이용하면 서울 강남까지 쉽게 진입할 수 있다.

◇ 분당 정자동 ‘아이파크 분당'=경기 성남시 분당구 정자동 9일대에 지어진 8개동 30∼92평형 총 1071가구로 지난해 5월 입주했다. 정자동 일대 주상복합 단지 중 파크뷰와 더불어 가장 관심이 높은 단지로 판교신도시 개발과 분당선 연장으로 수요기반은 충분하다.국철 분당선 정자역을 걸어서 5분이면 이용할 수 있으며 경부고속도로 판교 IC, 분당∼수서고속화도로를 이용하여 강남까지 진입이 수월하다.


■신분당선 2단계 2007년 착공…용산역까지 연장

오는 2007년 공사가 시작될 예정인 신분당선 2단계사업은 4186억원의 사업비가 투입되며 총연장은 9.9㎞다. 이 사업이 완료되면 수도권에 ‘X'자형 광역전철망이 구축된다. 고속철 용산역과 연계된다.

◇서울 서초동 롯데캐슬클래식=서울 서초구 서초동 1311일대에 15∼37층 15개동 30∼50평형 총 990가구가 지어진다. 입주는 2005년 6월 예정. 지하철 9호선이 2007년 개통되면 교보타워역까지 걸어서 5분이면 이용할 수 있어 지하철 개통에 따른 수혜도 기대된다. 지하철 2호선 강남역도 걸어서 5분이면 이용할 수 있다.강남대로 및 테헤란로를 이용하여 강북 등 주변지역으로의 이동이 수월하다.

◇서울 이촌동 대우한강=서울 용산구 이촌동 298일대 10개동 24∼50평형 총 834가구로 이뤄져 있으며 지난 2000년 3월 입주했다. 주변지역이 용산역세권 개발로 꾸준히 관심이 집중되고 있는 가운데 새 아파트라는 장점을 가지고 있다. 걸어서 10분이면 용산시민공원 및 국립중앙박물관을 이용할 수 있다. 국철 이촌역을 걸어서 5분이면 이용할 수 있으며 서빙고로와 한강로 등을 통해 도심으로 이동이 수월하다.


■신분당선 수원까지 연장

경기 용인지역의 만성적인 교통난 해소를 위해 추진하고 있는 신분당선은 경기 수원시 경부선 수원역또는 화서역까지 연장된다. 2005년 착공되는 이 사업은 2조438억원의 사업비가 투입된다.
◇화서주공 2단지=경기도 수원시 장안구 화서동 250-4 일대 8만5천688㎡의 화서2단지(1천649가구)는 지난 4월 6일 사업시행인가를 받아 용적률 242%로 재건축된다.(기존 용적률은 100%) 주택 및 부대.복리시설 7만6천953㎡, 도로 6천199㎡, 공원 1천563㎡, 공공용지 974㎡ 순으로 주택 규모는 22~26평형 490세대 31~38평형 1,222세대, 47평형 115세대 등 총 1827세대로 재건축된다. 화서역에서 도보 13분 거리.

◇경기 용인시 동천 아이파크=경기 용인시 동천동 동천지구 2블록에 17∼18층 3개동 39∼43평형 총 172가구로 건설돼 지난 1월 입주했다. 경부고속도로 건너 성남 분당신도시와 인접해 있는 분당 생활권 단지로 대형할인매장 등의 편의시설을 그대로 이용할 수 있다. 분당선 미금역까지 차로 10분이면 이용할 수 있으며 23번 국도 및 경부고속도로 판교 IC, 분당∼수서고속화도로를 이용하여 서울로의 진입도 쉽다.

◇경기 용인시 신봉 자이1차=경기 용인시 신봉동 85일대 지어진 24개동 13∼20층 33∼59평형 총 1990가구로 지난 1월 입주했다. 일대 단지가 대형평형을 중심으로 이뤄져 있는데 반해 33∼59평형까지 평형분포가 다양하다.경기 용인시 영덕리∼고기리∼성남시 판교를 거쳐 서울 양재동 헌릉로로 연결되는 양재∼영덕고속도로가 2006년 개통될 예정이다.분당선 연장 개통과 더불어 교통은 크게 개선될 것으로 보인다.

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[스크랩] 핸드폰으로 pc에 올리는 방법 |우리동네이야기

2007-05-23 12:51

http://blog.drapt.com/jjunwook/4052061179892285438 주소복사

출처 : 보는만큼..쏙~쏙 부동산.

원문 : http://blog.drapt.com/dragon59

아래 링크 클릭 후 PC매니저를 다운받아 설치하시면 됩니다.
 
PC매니저에 USB드라이버 포함되어있으니 별도로 설치 않하셔도 됩니다.
 
 
(회원 가입하시고 로그인하셔야 다운받아짐니다.)
 
다운로드 완료 돼면 Zip파일로 압축되어있는데 압축 푸시고 파일 더블클릭하시면...
 
PC매니저 깔리고 다음으로 드라이버 깔라고 나옴니다...
 
하라는대로만 하면 아무문제 없이 잘 깔려짐니다....
 
1. 핸드폰과 데이타케이블 연결한 다음, PC Manager를 실행합니다.




2. 카메라 를 클릭합니다.




3. 잠시후에 오른쪽에 보면 애니콜 사진과 애니콜 동영상이 생기며, 기본폴더를 클릭합니다.




4. 먼저, 사진을 전송하면........애니콜 사진을 클릭하고......저장될 공간을 선택합니다.
보조(=외부)메모리가 없는 모델은 내부메모리만 나타납니다.




5. 왼쪽에서 사진파일을 마우스로 한번 클릭해 선택한후.......가운데 화살표를 클릭합니다.
위 화살표는 핸드폰으로 전송하는것.
아래 화살표는 PC로 전송하는것.
(이 경우.....오른쪽에 애니콜 사진 영역에서 PC로 전송할 사진을 선택한후......아래 화살표를 누름)




6. 사이즈 선택창이 나오며, 원하는 사이즈를 클릭합니다.




7. 전송창이 나오면서.....핸드폰으로 전송이 시작됩니다.




8. 핸드폰으로 전송된 모습입니다.
반대로, 핸드폰에 있는 사진을 PC로 저장하려면......해당 사진을 클릭한후....
가운데 화살표 두개중에 아래에 있는 화살표를 클릭하면 됩니다.






9. 동영상 전송을 위해선 애니콜 동영상을 클릭하며, 사진과 마찬가지로 저장될 공간을 선택합니다.




10. 왼쪽에서 동영상파일을 마우스로 한번 클릭하여 선택합니다.




11. 가운데 화살표를 클릭하고 나면......파일 전송창이 나옵니다.




12. 핸드폰으로 저장된 모습입니다.

출처 : 애니콜 사용자 모임

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[스크랩] 아기곰 75탄, 긴호흡 짧은 호흡(5. 15) |부동산노트

2007-05-15 16:07

http://blog.drapt.com/jjunwook/4911179212834368 주소복사

출처 : "복합단지 공세피오레" 단지동호회

원문 : http://www.drapt.com/club_home/index.htm?page_name=user_bbs_view&club_serial=4035&uid=69079&skey=35318&vkey=

아기곰 글은 깔끔(명확)해서 좋습니다.
다른 전문가들은 이런 글을 잘 쓰질 못하죠.
그럼 재미 있게 읽어세요
 
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저에게 상담을 해오시는 분들중에는 특정 물건을 사게되면 얼마나 오를 것인지 물어오시는 분들이 가끔 있습니다. 제 생각대로 다 말씀을 드리면 아기곰이 어떤 지역 어떤 물건의 미래가를 얼마라고 이야기했다라고 말이 퍼져나갈수 있기 때문에 저로서는 비교적 (최대한) 보수적으로 말씀을 드리고는 합니다. 그렇게 말씀드린후에 약간 실망하시는 분들께 드리는 이야기가 바로 시장가는 현재의 시장 상황을 반영하는 거울이라는 말입니다. 

 

< 시장가는 현재의 시장 상황을 반영하는 거울>

현재 시장에서 형성되어 있는 가격은 현재 시장의 상황을 그대로 반영하고 있는 것입니다. 현 소유주가 아무리 자신의 물건이 좋다고 주장을 하여도 매수자가 인정을 하지 않으면 거래는 성사되지 않습니다. 반대로 매수 희망자가 지금 가격이 거품이라고 아무리 우겨보아도 파는 사람이 그 가격에 팔지 않으면 그 역시 거래는 성립되지 않는 것입니다. 어떤 시장가가 형성된다는 의미는 현 소유주나 매수 희망자가 인정하는 공통적 합의점이 있다는 의미입니다. 

 

그런데 어떤 물건이 몇달후 급등할만한 호재를 가지고 있다면 현 소유주가 그것을 모를까요? 매수 희망자에게 특정 물건은 염두에 두고 있는 여러 후보중 하나에 불과하지만 현 소유주에게는 알토란같은 자산입니다. 이 말은 매수희망자보다는 현소유자가 작은 호재에도 더 민감하게 반응하며, 자신의 자산에 대해 가치 이상으로 높게 평가할 가능성이 있다는 의미입니다.

 

쉽게 말해 몇달후에 팔게되면 금융비용을 감안하더라도 지금보다는 훨씬 더 좋은 조건에 팔수있다고 생각될텐데, 매도자의 입장에서는 굳이 지금 팔 이유가 없다고 생각을 할것입니다. 그러므로 매도 호가와 매수 호가가 벌어지는 현상은 단순한 욕심외에도 대상 자산에 대한 가치 평가의 차이에서 비롯되는 경우가 많습니다.

 

이런 이유로 매도 희망 가격은 단기간에 벌어질 호재를 이미 반영했을 가능성이 높기때문에 어떤 물건을 매수한후 단기간에 높은 수익율을 거둘수 있는 가능성은 낮습니다.

 

< 시장가 형성의 유형 >

단기간에 예상되는 호재를 선반영한 매도 호가와 과거 거래 실적에 기반을 둔 매수 호가사이에서 거래는 보통 이루어지게 되는데, 경우에 따라서 매도 호가에 가깝게 또는 매수 호가에 가깝게 거래가 됩니다.

 

매수자가 매도 호가를 인정하는 경우는 매수자의 입장에서는 (단기적으로 그 가격에 만족을 하지 않지만) 장기적인 관점에서 접근하는 경우입니다. 이 경우는 매수자가 매도자보다도 더 높은 안목을 가지고 있어야 투자에 실패하지 않습니다.

 

상승기에는 매물이 적어지고 그나마 매도자가 호가를 높여부르기 때문에 신고가를 갱신하는 경우가 많습니다. 이에 따라 매도자의 기대 심리도 따라 높아져서 소위 팔아도 좋고, 안팔아도 그만식의 태도를 보이는 경우도 많습니다. 이때 매수자의 입장에서 추격 매수를 하는 경우 단기적 실질 가치보다 더 높은 가격으로 거래가 되는 경우가 많습니다. (오버 슈팅) 여기서 아기곰이 단기적실질 가치라는 용어를 쓴 것은 실질 가치는 유동성이나 수급 상황등에 따라 수시로 바뀌기 때문입니다.

 

이에 반해 매도자가 매수 호가를 인정하는 경우도 있습니다. 과거의 최고 거래치보다는 어느 정도 하향 조정된 가격으로 거래가 되기도 하는데, 이는 보통 비수기에는 여러가지 이유로 단기적 실질 가치 이하로 매물이 나오는 경우가 있기 때문입니다.

 

한시적 일가구 2주택자의 경우 양도세 중과를 피하기 위하여 시세보다 싸게 매물을 내놓는 경우가 있습니다. 2주택자의 경우 양도차익의 50%를 양도세로 내야하기 때문에, 집을 새로 산후 1년이내 이전 집을 팔아야만 합니다. 지난 몇년간 집값 폭등으로 인한 양도차익이 상당하기때문에 적기에 집을 파는 것이 어느 정도 가격을 조정해주는 것보다 훨씬 이익입니다.

 

집주인이 시세를 정확히 모르는 경우도 있습니다. 요즘은 인터넷에 접속하면 많은 정보들을 손쉽게 접할수 있습니다. 그러나 그 지역에 거주하지 않거나 인터넷에 익숙하지 않은 계층의 경우 동네 부동산 중개소의 말만 믿고 시세보다 싸게 내놓는 경우도 있습니다. 부동산 중개소의 입장에서도 거래를 성사시키기 위해서 매도인에게는 호가를 싸게 부르고 매수인에게는 호가를 비싸게 부르는 경향이 있을수 있기 때문입니다.

 

반대로 필요 이상으로 시세에 관심을 가지다 보면, 향후 집값이 내릴것이라는 일부 언론의 보도에 과민 반응을 보이는 경우도 있습니다. 귀가 얇은 분중에는 참여 정권 초기, 집값 하락을 점치며 집을 판후 다시는 그 집을 되사지 못한 분들도 있다고 합니다.

 

또 다른 경우는 현재 물건을 급하게 현금화해야 하는 경우에 시세보다 싼 가격에 매물이 나오기도 합니다. 주식이나 다른 아파트등 수익율이 높을것이라고 생각되는  다른 물건을 사기위하여 현금화가 필요할때도 있고, 만기가 돌아온 대출금을 상환하기 위해서 파는 경우도 있을 것입니다.

 

이런 이유로 매수자의 입장에서는 시세 상승기보다는 하락기나 바닥을 다지는 시기에 매수를 해야 가격주도권을 갖게 되는것입니다. 누구나 알수있는 단기적 시장 추이는 이미 시장 가격에 반영되어 있기때문에, 단기간의 급등락보다는 긴호흡을 가지고 장기추세선에 초점을 맞추는 것이 성공 투자의 요체입니다. 

 

< 매매 타이밍 >

이렇듯 성수기보다는 비수기에 내집마련을 하는 것이 협상의 칼자루를 쥘수있기때문에 좋은 조건에서 매수를 할수있음에도 불구하고 많은 사람들이 이때는 움직이지 않고있다가 언론에서 부동산 가격이 오른다고 할때에서야 추격 매수를 하고는 합니다.

 

이론적으로야 오르기 직전까지 기다렸다가 동트기 직전에 사는 것이 가장 좋겠지만, 그 타이밍을 잡아내는 것이 쉽지 않다는 것이 문제입니다. 지금 사서 더 떨어지면 어떻게될까라는 두려움이 있기때문입니다.

 

그 시점이 대세하락기인지 아니면 일시적 조정장세인지를 정확히 알수있다면 판단하기가 쉬울 것인데, 그것을 알기가 쉽지않다는 것이 문제입니다. 더구나 요즈음과 같은 정보의 홍수속에 사는 우리로서는 서로 상반된 징후를 나타내는 정보를 매일 접할수 있습니다. 대세하락기라고 믿는 사람에게는 그러한 정보만이 보이는 것이고, 일시적 조정장세라고 믿는 사람에게는 그런 정보만 보이는 것도 전혀 이상한 일이 아닙니다.

 

그러므로 현재의 장세, 또 앞으로 벌어질 주요 사안에 대해 최대한 객관적으로 정리를 해보는 것이 집을 팔지또는 집을 살지상반된 의사 결정을 하는데 도움이 될것입니다.

 

< 현재의 하락 요인 >

지역에 따라 지난 가을 최고치를 기준으로 10% 이상 빠진 곳이 속출하고 있습니다. 정부의 부동산 값 안정 의지도 그 어느때보다도 높은 것 같고, 세금 폭탄에 대한 위력도 실수요자들이  인식하기 시작한 것 같습니다. 현재의 하락 요인을 정리해 보겠습니다.

 

첫째, 정부의 부동산 시장 안정 의지가 그 어느때 보다 높습니다.

노대통령은 기회가 있을때마다 참여정부의 공과를 살펴보면 부동산말고는 꿇릴것이 없다고 공언해왔습니다. 당장 숫자로 나타나는 부동산 분야에서만큼은 참여정부의 과실을 인정하고 있는 것입니다. 이 이야기는 어떤 수단과 방법을 동원하든 부동산분야에서만 어느 정도 실적을 보여준다면 나머지는 대국민 홍보를 통하여 참여정부의 실적을 부각시킬수 있다고 보는 것입니다. 최근 주식시장의 호조를 참여정부의 치적이라고 자화자찬하는 것도 그 맥락의 하나입니다.

 

특히 올해는 참여정권의 마지막 임기이자 대선이 있는 정치의 계절입니다. 대선과 이듬해 봄에 있을 총선에서 승리 또는 최소한 참패를 면하기 위해서는 가시적인 성과가 필요한 것입니다. 이것 때문에 다소 무리가 되더라도 현재 부동산 대책을 강화하고 있는 것입니다.

 

만약 시장 상황이 반등을 한다하더라도 수단과 방법을 가리지 않고 동원해서 연말까지는 어떡하든 시장 상황을 현재 수준으로 끌고나가자는 것이 현정권의 생각일 것입니다. 그러한 무리한 정책으로 생길 부작용은 그 다음 정권의 몫이기 때문에 자기 책임이 아니라고 생각하는듯합니다.

 

둘째, 세금 폭탄의 위력을 실수요자들이 느끼기 시작했습니다.

그 동안 적은 보유세에 익숙한 실수요자들로서는 작년 연말에 부과된 종부세가 상당히 부담이 되었을 것입니다. 게다가 이러한 보유세 부담이 점점 더 오른다고 하니 불안한 생각이 더 들것입니다. 안정된 수입원이 있는 계층보다는 노후에 필요한 현금이 충분히 확보되지 않은 계층일수록 이런 불안감을 더 느낄 것입니다.

 

세째, 대출 규제로 인한 자금 유입이 차단되고 있습니다.

담보 대출 요건 강화로 정규적인 수입이 없는 노인층과 전업주부의 주택 구입을 원천적으로 봉쇄함으로서 가수요를 최대한 억제 하고 있습니다. LTV는 담보물의 가치에 따라 대출액이 결정되지만 DTI는 대출신청자의 소득에 따라 대출액이 결정되기 때문입니다.

 

네째, 작년 가을장에 너무 오른것이 시장에 부담이 되고있습니다. 작년 4/4분기는 분기 기준으로 17년만에 최대치의 상승을 보였고, 그 거래량도 상당했습니다. 여기에 두가지 문제점이 있었는데, ‘시장 가격이 너무 급격하게 올랐다는 것과 거래량이 그 이전에 비해 상당히 많았다는 것입니다. 이것은 구입 능력이 되는 사람은 대부분 그때 내집마련을 했다는 의미입니다. , 시장에너지가 고갈됐다는 의미입니다.

 

이러한 네가지 요인중 앞의 세가지는 시장 외적 요건이고 네번째 것은 시장내적 요인입니다.

 

위의 네가지 요인을 살펴보면 어느 하나 만만한 것이 없습니다. 그러면 주택 시장은 여러 사람들이 주장하는대로 대세 하락기에 접어든것인가? 그것은 시각을 어디에 맞추냐에 따라 그 대답이 달라질것입니다.

 

단기적인 시각으로 보면, 자본은 고수익과 안정성을 찾아 이동하므로 주택 시장보다 다른 자산이 더 매력적으로 보인다면 그쪽으로 움직일 것입니다. 쉽게 말씀드려 집값이 당장 오를것 같지 않다고 믿는 사람이 많으면, 당분간 전세를 살면서 나머지 자금으로 주식 시장에서 운용해서 수익을 극대화하는 전략을 쓰려는 사람이 늘어난다는 의미입니다.

 

그러나 장기적인 시각으로 보면, ‘자산 시장의 대세 하락이라는 것은 한국 경제의 몰락이라는 말과 같은 의미입니다. 경제가 활성화되고, 수출이 잘되서 유동성이 증가하는데, 자산의 가치가 떨어진다는 것은 불가능하기 때문입니다. 이 부분에 대해서 좀 더 자세히 알고 싶은 분은 아기곰 컬럼 1탄인 원숭이 나라 이야기를 찾아서 읽어보시기 바랍니다.

 

주식 시장과 부동산 시장과의 관계를 설명하는 말중에 주식 시장이 뜨고 난후 6개월이 지나면 부동산 시장도 뜬다는 것이 있습니다. 주식 시장에서 어느 정도 수익을 거두었다면, 내집마련 부담이 그만큼 적어진다는 의미로도 해석될수 있지만, 유동성 증가에 따른 돈가치의 하락이 시점의 차이를 두고 자산 시장에서는 공통적인 현상으로 나타난다는 의미입니다.

 

그런 맥락에서 보면 앞서 열거한 네가지 하락 요인중 가장 강력한 것은 네번째 것입니다. 작년 가을 시장 에너지를 너무 한꺼번에 소진했기때문에 에너지가 다시 분출될때까지는 충전의 시간이 필요한 것입니다. 작년 말 가격 수준에 부담을 느끼는 계층이 많다는 의미이기도합니다.

그러나 이 이야기는 만약 가격 수준이 작년 9월 이전으로 조정된다면 그때 기회를 놓친 수요자들이 움직일수 있는 계기를 줄수 있다는 의미도 됩니다.

 

시장의 입장에서 보면 주식 시장이 활황을 보이던지, 수출 시장이 호조를 보이던지, 내수 시장이 활성화가 되던지, 국내외 금리차이를 노린 자금 유입이 늘어나는 것과 같은 시장 에너지 충전의 시간이 필요했던 것입니다.

 

나머지 세가지 하락 요인에 대해서는 아기곰은 그다지 위협적으로 보지 않습니다. 이들 하락 요인은 시장 외적인 목적으로 갑자기 생긴것과 마찬가지로 시장 외적 이유로 없어질 가능성도 있기때문입니다.

 

집값 하락의 첫번째 요인인 정부의 정책은 시간이 현정권의 편이 아니라는 점에서 한계가 있습니다. 짧으면 대선이 있는 올해 연말까지 7달 정도의 시간이 남아있고, 길면 총선이 있는 내년 봄까지 1년의 기간이 있습니다.

 

정도의 차이가 있기는 하지만 여야중 누가 대선과 총선에서 승리하더라도 현재의 부동산 정책은 손질이 될수 밖에 없습니다. 누가 정권을 잡더라도 인기가 없는참여정부와는 일정 거리를 두며, 정책 차별화를 꾀할것입니다. 노대통령까지도 실패로 규정한 참여정부의 부동산 정책이 그 첫번째 타겟이 될것입니다.   

 

물론 참여정부의 모든 부동산 정책이 정권이 바뀐다고 하루 아침에 바뀌는 것은 아닙니다. 차기 정권의 성격에 따라 조금은 달라지겠지만 참여정부의 부동산 정책중에서도 계승 발전시킬 좋은 정책도 있는 것입니다. 그러면 정권이 바뀌면 달라질 정책과 존속하게될 정책은 어떻게 구분하면 될까요?

 

가장 쉬운 방법은 그 정책 수립을 누가 주도했는가를 보면됩니다. 건교부등 실무부처에서 입안한 정책은 일관성을 가지고 계승 발전될 가능성이 높습니다. 그러나 청와대 참모등 정치권의 입김에 의해 수립된 정책은 대부분 폐기될 가능성이 높습니다.

 

이런 이유로 올해안에 반드시 자산을 처분해야할 이유가 있는 투자가를 제외하고는 싫건 좋건 몇개월 밖에 그 수명이 남지 않았을지도 모를 정책에 일희일비할 필요는 없다고 봅니다. 그러므로 기사 한두개에 신경을 쓰는 것 보다는 긴호흡으로 1년후의 시장이 어떻게 변할까에 관심을 가지는 것이 현재 시점에서는 바람직한 태도일 것입니다.  한나라당 후보인 이명박씨나 근혜씨가 정권을 잡게되면 어떠한 정책이 예상되고, 범여권 후보인 손학규씨나 정동영씨가 정권을 잡게되면 어떤 일이 벌어질 것인지 그분들의 참모가 된 기분으로 정책을 입안해보시면 향후 부동산 시장이 어떻게 될것인지 큰 그림이 보일 것입니다.

 

물론 올해안에 부동산 시장이 다시 급반등할 경우 더욱 강력한 정부의 대책을 불러올수도 있습니다. 그러나 이러한 단기 효과 위주의 정책일수록 차기 정권에서 현정권의 부동산 정책을 폐기해야 하는 이유와 명분만을 더 높여주는 것입니다.

 

집값 하락의 두번째 요인인 세금 폭탄부분에 있어서는 시장의 적응 기간이 필요합니다.

미국, 영국등 선진국들의 경우 보유세는 그 동안 상당히 높았습니다. 그럼에도 불구하고 지난 10여년간의 상승율을 비교하면 이들 나라의 주택 가격 상승율이 우리나라 보다 높습니다. 이것은 집값 상승과 보유세 부과 사이에 직접적인 연관 관계가 적다는 것을 의미합니다.

 

오히려 보유세의 강화는 고가주택의 소유권 분포도까지 변화시킬 것입니다. , 자산만을 가진 집부자’, ‘땅부자들이 빠져나오고 대신에 고소득자들이 그 자리를 메우게될 것입니다. 그러므로 보유세의 강화는 또 다른 차별화의 시작이지 장기적인 주택 가격의 하락으로 연결되지는 않습니다.

 

집값 하락의 세번째 요인인 대출 규제로 인한 자금 유입 차단은 그 실체를 정확히 봐야 합니다.

지난 가을 상승장을 전후로 대출 총량이 엄청나게 늘었습니다. 수요자의 매수 여력이 떨어지자 대출을 끼고 집을 사려는 사람이 너무 늘어나기 때문에 향후 금융 시장에 있을지도 모를 부담을 줄이기 위해서 선제 조치를 취한 것입니다. 그후에 대출 총액이 줄었을까요? 그렇지는 않습니다.

한마디로 속도 조절을 한 것입니다.

 

기본적으로 은행은 돈을 빌려주고 그 이자를 수입원으로 삼는 일종의 기업입니다. 과당 경쟁으로 인한 대출부실이 문제가 되는 것이지, 대출 자체가 문제가 되는것은 아닙니다. 극단적으로 표현하면 은행에서 대출 수입이 없다면, 은행에 맡겨둔 예금에다 이자 대신에 수수료가 부과될지도 모릅니다.

 

주택 담보 대출은 은행 입장에서는 가장 안전한 대출 상품입니다. 기업 대출의 경우 우량 기업일수록 현금이 남아돌고 있으므로 대출을 할 이유는 없고, 대출 수요가 있는 기업일수록 담보 능력이 부족하기 때문입니다.

 

현재는 서슬이 시퍼런 정부의 눈치때문이지만, 이러한 대출 시장의 왜곡 현상이 오래갈수는 없습니다.

 

< 향후 시장 전망 >

내년 이후의 시장은 오히려 전망하기가 쉽습니다. 그 동안 여러 경로를 통하여 후보들의 경제관을 엿볼수 있는 기회가 있었으므로 부동산 정책도 큰 틀안에서 움직일 것임을 쉽게 예상할수 있습니다.

 

그러나 현정권의 여러가지 규제로 얼룩진 현재 시장은 한치 앞을 내다보기가 어려우실 것입니다.

올해는 두개의 변곡점이 있습니다. 이 두개의 변곡점을 잘 이용해야 집을 새로 사는 분이던 팔려는 분이던 만족할 만한 결과를 거둘것입니다.

 

첫번째 변곡점은 6 1일입니다.

현재 약세장의 원인중 하나가 종부세 과세 강화에 따른 보유 심리의 약화때문이라고 말씀드렸습니다. 그중 종부세 측면에서는 6 1일이 변곡점입니다.

 

6 2일이후 잔금이 지급되거나 등기가 넘어오는 물건에 대해서는 (올해가 아니라) 내년 12월에나 과세가 됩니다. 그 사이에 대선도 있고 총선도 있지요. 종부세가 전면 취소되지는 않더라도 그 기준이 완화될것이라고 믿는 사람이 많습니다. 이말은 그때가서 실제로 기준이 완화되지 않더라도 이를 기대하고 올해 6월부터 매수세가 따라 붙을 것이라는 의미입니다.

 

지금 급매로 내놓은 사람들은 누구일까요? 이 사람들도 종부세를 피하려는 사람들입니다. 6 1일 이전에 등기가 넘어가는 조건으로 매도를 하는 것이죠. 그러므로 이말은 6 1일이 넘어가면 그나마 있는 급매물도 사라질 것이라는 이야기입니다.

 

, 6 1일을 기점으로 매수세는 늘게되고 매물은 줄어드는 역전 현상이 나타나게 될것입니다.

 

두번째 변곡점은 10월 말 정도입니다.

작년 가을장에서 많은 사람들이 갈아타기에 나섰습니다. 그래서 한시적인 1가구 2주택자가 늘어난 상태입니다. 이들은 올해안에 종전 집을 처분해야하므로 매물이 계속 나올수 밖에 없는 구조입니다. 이 시점이 넘어가야 매물 공세가 줄어들 것입니다.

 

그러면 첫번째 변곡점과 두번째 변곡점사이에 모순이 있지 않는가?

아닙니다. 그 차이는 고가 주택인가 여부에 달려있습니다. 갈아타기라고 하면 일반적으로 싼 주택에서 보다 비싼 주택으로 갈아타는 것을 말합니다. 이 말은 매물로 나올 종전 주택은 고가 주택이 아니라 상대적으로 싼 주택을 말합니다. , 양도세 비과세가 되는 매물은 기존에 보유하고 있던 주택이어야하기 때문입니다.

 

그러므로 이를 종합하면, 올 여름장은 블루칩 아파트가 주도를 할 것이고, 저가 주택 시장은 매물이 소진되는 가을 장이후에나 상승 대열에 합류할수 있을 것이라는 결론에 다다릅니다. 이미 일부 강남 재건축 시장에서는 급매물이 급속도로 소진되는 조짐을 보이고 있습니다. 시장이 본격적으로 활황이 되기까지는 6억원에서 9억원 정도가 되는 중소형 블루칩 아파트가 가장 유망해 보입니다. 이 가격대가 종부세의 영향에 가장 민감하게 반응하기 때문입니다.

 

< 시장의 복수 >

현재 시장의 문제는 가격이 떨어진다는 것보다는 거래가 없다는 것입니다. 정부의 심리전으로 인해 매수 대기자들이 시장 추이를 지켜보고 있는 것이 문제입니다.

 

아기곰이 문제라고 지적하는 것은 작년 가을에 갈아타기한 한시적 1가구 2주택자들이 처분해야 할 매물을 사줄 사람이 없다는 것이 아닙니다. 매도자에게는 문제가 될수 있어도 매수자에게는 기회가 될수도 있습니다. 시장이 흔들림 없이 오르기만 한다면, 누가 매물을 내놓겠습니까? 이렇게되면 무주택자들이 내집마련할수 있는 기회는 점점 어려워지기 때문입니다. 아기곰의 역활은 객관적인 시장전망을 내놓는 것이지, 어느 한쪽 편의 이익을 대변하는 것은 아니라고 봅니다.

 

아기곰이 진짜 문제라고 생각하는 것은 거래 단절로 인한 시장 왜곡 현상입니다. 만약 올해 10월말까지 지금과 같은 상황이 지속된다면 어떻게 될까요? 그렇게되면 작년 가을에 갈아타기를 했던 한시적1가구 2주택자들이 (본인의 의사와는 상관없이) 본격적인 2주택자가 되는 것입니다. 이분들이 소유하고 있는 종전 주택의 경우 양도차익이 최소한 몇억 이상은 될테니까, (1가구 2주택자에 대한 양도세 중과 규정에 따라) 50%의 양도세를 적용하면 억대의 세금을 내야 합니다.

 

종부세가 아무리 강화되었다고 하더라도, 한꺼번에 억대의 세금을 내는 것에 비길수는 없습니다. 그러므로 본의아니게 2주택자가 된 소유주들은 양도세 규정이 완화될때까지 종전 주택을 계속 보유할 가능성이 높은 것입니다.

 

이것은 내년 이후 매물 부족 현상을 불러 일으킬것입니다.  결혼등으로 인한 가구수 증가로 매년 50만 가구의 신규 수요가 늘어나기때문에 매해 적정한 수의 공급은 필요합니다. 현재로서는 서울이나 수도권 요지에는 택지가 부족합니다. 그러므로 신규 공급이라고 해봐야 수요자들이 원하는 곳에서 점점 멀리 떨어진 곳에 아파트를 지을수 밖에 없습니다. 이런 와중에 기존 주택의 매물 부족 현상까지 겹치면 부동산 시장은 또 한차례 홍역을 치를가능성이 있는 것입니다.

 

작년 1 25일에 아기곰이 블루칩으로 가는 마지막 비상구라는 컬럼(69)을 통해 정부의 섯부른 정책으로 인한 시장의 왜곡 현상과 이로 인한 시장의 복수를 예고했었고, 그 해 봄 네달에 걸쳐 블루칩 시장은 16%의 급등을 보인바 있습니다.

 

시장의 문제는 시장내에서 풀어야 하는 것입니다. 아마추어들이 책상에서 만들어 낸 이론을 가지고 시장에서 실험하려고 들때, 시장은 권력에 굴복하는 것처럼 보여도 복수의 칼날을 갈고 있는 것입니다. 문제는 그 피해자가 그 정책을 입안한 사람이 아니라 우리 모두가 된다는 점입니다.

 

< 맺음말 >

올해는 싫던 좋던 부동산 시장이 정치의 바람을 타는 정치의 계절입니다. 이런 시기를 잘 이용하면 실질 가치보다 좋은 가격에 내집마련을 할수도 있습니다.

 

현재의 시장 환경하에서는 급등이나 급락 모두 가능성이 작은 시나리오입니다. 그러나 현재 시장 환경을 구성하는 많은 요건이 내년 이후에는 바꾸어질 가능성이 있습니다. 그러므로 단기등락에 호흡을 맞추기보다는 내년 이후 시장을 염두에 둔 긴 호흡이 필요할 때입니다. 어느 누구도 시장 전체를 좌지우지할수는 없습니다. 그러나 시장의 복수라는 칼날에 희생양이 될지, 아니면 그 반대편에 서게될른지는 우리의 선택입니다.

 

 

 

 

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