경매배우기(94) |
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경매배우기(94) |
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2007-01-09 13:43
http://blog.drapt.com/eunice68/3840941168317781452 
출처 : 상가뉴스레이다
원문 : http://blog.drapt.com/faceface
| 22. 입찰과 관련된 부분을 이해하자! 많은 경매강의, 특강등에서 경매절차의 이해 그리고 권리분석이 대단히 중요하다고 주장한 바 있습니다. 이 글을 읽는 많은 많은 분들께서도 그러한 부분을 충분히 공감하고 있으리라 판단합니다. 그러나 실제 그러한 부분을 이해하고도 입찰장에서 단 한번의 실수로 인하여 낙찰을 받지 못하는 경우가 발생할 수 있음에 유념하여야 하고 따라서 특히 입찰장에서의 집중력을 요구하고 싶습니다. 오늘은 입찰의 대리등 입찰과 관련된 부분에 대해서 문답식으로 언급하고자 한다. 1. 일반인이 돈받고 입찰의 대리가 가능한가? 원칙적으로 입찰의 대리는 누구나가 가능하다. 다만, 입찰의 대리와 관련하여 금전을 수수하게 되면, 변호사법 문제가 발생한다. 현행 법상 금전을 수수하고도 입찰의 대리를 할 수 있는 자로서는 변호사, 변호사 사무직원(실제로는 변호사가 하는 것과 같은 효력 발생), 법무사, 그리고 대법원에 경공매 대리에 관하여 등록된 공인중개사다. 2. 입찰표는 입찰법정에서 누구에게 제출하여야 하나? 입찰에 응찰하고자 하여 입찰표를 작성한 자는 입찰기일 입찰시간 완료전에 집행관(?)에게 제출하여야 한다. 실무에서는 입찰봉투를 입찰함에 투입함으로서 집행관에게 제출하는 것으로 본다. 위와 같은 입찰표의 투입은 매수의 신고를 한 것과 동일한 효력이 있다. 또한 한번 제출한 입찰표는 취소나 변경 등이 곤란하기 때문에 신중하게 작성하여 제출하여야 한다. 3. 입찰보증금은 얼마를 납부하여 하나? 입찰에 응찰하고자 하는 자는 입찰보증금을 납부하여야 한다. 물론 재경매등의 경우에는 최저매각대금 대비 20-30%의 입찰보증금을 납부하여야 하나, 통상적으로는 최저매각대금의 10% 해당하는 금액을 획일적으로 납부하여야 한다. 입찰보증금은 과거 2002. 7. 1. 이전에 접수된 사건(통상 ‘구법사건’이라 한다)에 대해서는 입찰자가 입찰하고자 하는 입찰가액의 10%를 입찰보증금으로 납부하였던 반면에 2002. 7. 1. 이후에 접수된 사건(통상 ‘신법사건’이라 한다)에 대해서는 입찰가액의 10%가 아닌 획일적으로 최저매각가격의 10%를 입찰보증금으로 납부한다. 4. 입찰보증금은 현금으로만 가능한가? 입찰보증금의 납부와 관련하여 지금까지는 금전과 자기앞수표 등이 주류를 이루었는데 반해 2004. 9. 이후부터는 지급보증위탁계약이 체결된 사실을 증명하는 문서로도 가능하다(보증료 부분에 대하여 궁금한 사항은 해당 보증보험 주식회사에 문의하면 된다) 5. 입찰기일날 입찰은 통상 몇시부터 몇시까지에 이루어지는가? 통상 입찰기일날 입찰시간은 오전 10시부터 11시 10분까지로 이 시간내에 매각물건명세서 등을 확인 한 다음, 입찰표를 작성하여 입찰봉투를 입찰함에 투입하여야 한다. 이후 약 20-30분 동안 법원직원들이 입찰봉투를 정리하고, 이후 집행관이 사건별로 입찰한 사람을 불러내어 그 앞에서 입찰봉투를 개찰하게 된다. 물론 입찰자가 많으면 개찰시간은 그만큼 증가하게 된다. 6. 최고가매수신고인과 차순위매수신고인은 어떻게 결정되나? 응찰자 중 최고의 가격으로 입찰가액을 기재하고 정해진 입찰보증금을 납부한 자가 최고가매수신고인으로 결정된다. 또한, 최고의 입찰가액으로 매수신청을 하고, 정해진 입찰보증금을 제출한 자가 두사람 이상일 경우에는 그들만을 상대로 추가입찰을 실시하고, 추가입찰의 입찰자는 전의 입찰가액에 미치지 못하는 가격으로는 응찰할 수 없으며, 전의 입찰가액에 못미치는 가격으로 응찰한 경우에는 입찰에 응하지 아니한 것으로 본다. 아울러, 최고가 매수신고인이 되지 못한 나머지 응찰자들은 집행관에게 입찰자용 수취증을 교부하고, 본인임을 확인한 다음 보증금을 돌려받는다. 아울러 최고가매수신고인은 사건 번호별로 작성하는 입찰조서와 법원보관금납부 명령서에 기명날인하고, 입찰보증금 영수증을 교부받는다. 응찰자 중 최고가매수신고인의 최고가매수신고액에서 그 입찰보증금액을 뺀 금액을 넘는 가격으로 입찰에 참가한 매수신고인은 매각기일을 마칠때까지 집행관에게 최고가 매수신고인이 대금지급기한까지 잔대금납부를 하지 아니하면 자기의 매수신고에 대해 매각을 허가하여 달라는 취지의 신고를 하게 되는 것이다. ※ 즉, 최저매각가격이 1억원이고, 최고가 매수신고인의 입찰가액이 1억3천만원이라면 : 1억3천만원 - 입찰보증금 1천만원 = 1억2천만원이상의 가액으로 응찰한 사람이 차순위매수신고인이 될 수 있다는 것이다.
- 자료 인용시 인테넷주소 www.sangganews.com"와 한글상호 "상가뉴스레이다"를 |
2007-01-09 13:42
http://blog.drapt.com/eunice68/3840941168317748636
출처 : 상가뉴스레이다
원문 : http://blog.drapt.com/faceface
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어느새 입찰의 형태에까지 학습을 하게되었다.
이제 여러분은 입찰표를 작성하여 입찰기일날 유효하게 입찰에 참여할 수 있을 것이다. 입찰 그리고 입찰표의 작성, 입찰함에 투찰 등 처음엔 다소 생소하고 떨릴지도 모른다. 그러나 이러한 두려움은 입찰기일의 참여와 입찰표의 작성등의 첫 경험을 통해 점차 자신감으로 변할 수 있을 것이다. 우리 여러분이 보다 열심히 해야할 시점이다. 이번시간에는 입찰의 형태 그리고 공유자의 우선매수신청권등에 대해서 알아보기로 한다. 1. 입찰의 형태 입찰은 본인이 직접 입찰기일에 출석해서 낙찰을 받을 수 있고, 입찰자의 대리권을 수임받아 하는 대리입찰의 방법이 있고, 더불어 2인 이상이 한 물건에 대해 지분권을 가지고 입찰에 참여하는 공동입찰의 방법이 있다. 본인이 직접 출석하여 입찰을 할때에 특별한 어려움은 없겠으나, 만일 제3자를 대리하여 대리입찰을 할 경우에는 본인의 위임장 및 인감증명서등이 필요하겠고, 공동으로 입찰에 참여하는 경우에는 각 참여자(즉 공유자)는 참여자별로 입찰표후단에 지분을 표시하여야 한다. 만일 지분을 표시하지 아니하면 균등한 비율로 낙찰받는 것으로 본다. 2002. 7. 1.전까지 민사소송법하에서 경매를 규율하였을 때에 공동입찰을 할 경우 공동입찰에 대해 매각전에 집행법원의 허가를 득하였어야 하나, 이후 민사집행법하에서 경매를 규율하는 최근에는 집행법원의 허가없이 신고로서만으로도 가능하다. 2. 경매의 형태 한 사건에 매각부동산이 여러개인 경우, 통상 아파트들일 경우, 각 부동산 별로 최저매각가격을 정하여 매각하여야 하는 것이 개별경매의 원칙이고, 한 사건에 매각부동산이 여러개인 경우, 통상 다가구주택의 토지와 건물인 경우, 또는 나대지상에 저당권을 설정할 당시에는 건물이 존재하지 않았으나, 저당권 설정이후, 건물이 신축되고 이후 경매를 통해 매각하여야 하는 것이라면 위 저당권자는 위 토지와 함께 건물에 대해서도 일괄하여 경매를 청구할 수 있다. 다만, 이때에는 저당권자는 건물의 매각대금에서는 우선변제를 받지 못한다. 3. 공유자의 우선매수신청권 법원경매시에는 공매(공매에서는 공유자우선매수신청권이 없다)와는 달리 공유자의 우선매수신청권을 인정하고 있다. 이는 공유물에 이용과 관리등에 대해서는 공유자들간에 협의가 있어야 하는 등의 어려움이 있기 때문에 공유지분의 매각에 대해서는 새로운 사람이 공유자가 되는 것 보다는 기존 공유자에게 우선권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 주는 데 그 의의가 있다. 다른 공유자는 매각기일까지 매수신청에 필요한 입출보증금을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있고, 이 경우 집행법원은 최고가매수신고인이 있다하더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다. 이때 최고가매수신고인은 차순위지위를 얻을 수 있다. 단, 공유물분할판결에 기하여 경매시에는 공유자의 우선매수신청권은 인정하지 않는다. 공유자가 우선매수신고를 하였으나, 다른 매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 최고매수신고가격으로 보아, 우선매수를 인정한다. 가령 예를들어, 공유자 “갑”, “을”, “병”의 각 1/3소유지분으로 되어 있는 토지가 있다고 가정해보자, 이후 “갑”이 은행에 또는 제3자에게 돈을 빌리고 그 돈을 변제하지 않아 은행 또는 제3자가 경매를 신청하였을 경우에 “을”과 “병”은 공유자우선매수신청권을 행사하여 다른 일반 입찰자보다 우선해서 “갑”의 지분을 매수할 수 있게 되는 것이다.
- 자료 인용시 인터넷주소 'www.sangganews.com'와 한글상호 '상가뉴스레이다'를
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2007-01-09 13:42
http://blog.drapt.com/eunice68/3840941168317725281
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24. 매각결정절차의 첫 번째 이야기
파릇파릇한 개나리가 올림픽대로의 가로변을 뜸뿍 누비고 있는 지금은 완연한 봄입니다. 가끔 봄을 시샘하는 추위가 기승을 부리기도 하지만 이제 그 추위는 봄의 뒤안길로 사라진 듯 합니다. 경매시장의 분위기도 이 봄과 함께 활짝 그 기재개를 펴길 바랍니다. 이글을 읽는 여러분들도 재테크의 한 수단인 경매를 통해 수익을 한번 내보시길 강권합니다 오늘은 매각결정절차등에 대해서 알아보기로 한다. 1. 매각결정기일이란 어떤 기일을 이야기하는가? 매각결정기일이란 집행법원 즉 경매법원이 매각기일이 끝난 후 과연 매각이 적법하게 진행되었는지 등 이의사유가 있는지 여부를 조사하고 아울러 이해관계인들의 진술을 듣고 매각의 허부를 선고하는 날이다. 2. 매각결정기일의 지정, 공고, 통지는 어떻게 해야 하나? 통상 매각결정기일은 매각기일(입찰기일) 후 1주일 이내로 함께 공고되고, 1주가 경과하여도 법적으론 문제없다. 아울러 매각결정기일은 이해관계인에게 통지하여야 한다. 3. 매각결정기일에 진술하는 이해관계인은 누구인가? 여기서 이해관계인은 앞서 언급한 민사집행법 90조의 이해관계인보다 넓은 개념으로, 거기에는 최고가매수신고인 등도 포함된다. 또한, 이해관계인의 진술은 매각결정기일에 구두나 서면으로 작성하여 제출하여도 괜찮다. 4. 매각허가에 대한 이의사유에는 어떤것들이 있나? ① 강제집행을 허가할 수 없거나, 집행을 계속 진행할 수 없을 때 ② 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때 ③ 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때 ④ 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가 매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 민사집행법 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때 ⑤ 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때 ⑥ 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실, 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 매각절차의 진행 중에 밝혀진 때 ⑦ 매각절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때 5. 매각허가에 대한 이의의 제한 이해관계인은 매각허가에 대한 이의시 자신의 권리에 관한 이유에 의하여만 하고 타 이해관계인의 권리에 관한 이유로 이의를 신청하지 못한다. 가령 잉여의 가망없는 경매로 판단하여(경매를 신청한 채권자에게 단한푼의 배당금도 지급되지 않는다면 그 경매는 잉여의 가망없는 경매로 취소되어야 하는 것이다) 민사집행법 제102조의 절차를 밟도록 한 것은 압류채권자 또는 우선채권자의 보호를 위한 것이므로 채무자는 위 절차를 거치지 아니하였다는 이유로 이의할 수 없는 것이고, 아울러 다른 이해관계인에게 매각기일등의 통지가 결여되었음을 이유로 이의신청할 수 없다는 것이다. 집행법원은 이해관계인들의 이의신청이 정당하다고 판정한 때에는 매각을 허가하지 아니하고, 또한 이의를 진술한 이해관계인도 이의가 받아들여지지 아니한 경우에는 매각허가 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있다. 6. 매각을 불허가하여야 하는 경우는? ① 이해관계인의 이의가 정당하다고 인정할 때 매각결정기일날 출석하여 진술한 이해관계인들의 매각허가에 대한 이의가 정당하다고 인정하는 때에는 매각을 허가하지 아니하고, ② 직권으로 매각불허가할 사유가 있을 때 이해관계인의 특별한 이의진술이 없이도, 집행법원이 직권으로 조사하여 제121조 1호 내지 7호에 열거된 이의사유가 있다고 인정되는 때에는 직권으로 매각을 불허가 하여야 하고, ③ 과잉매각으로 되는 때 원칙적으로 채무자 소유의 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 그 중 한 개의 매각대금으로 강제집행비용과 모든 채권자의 채권액을 변제하기에 충분하다면 다른 부동산에 대한 매각을 허가하여서는 안된다. 다만, 토지와 그 위의 건물을 일괄매각하는 경우 그리고 재산을 분리하여 매각하면 그 경제적 효용가치가 현저하게 떨어지는 경우, 또는 채무자의 동의가 있어서 일괄매각결정을 한 경우에는 과잉매각금지규정은 적용되지 아니한다. 아울러 과잉매각의 경우에 채무자는 그 여러 부동산 중 매각할 부동산을 서면으로 지정할 수 있고, 이는 매각허가결정이 선고되기 전까지 행사하여야 하고, 매각허가결정이 선고된 후에는 이를 행사할 수 없음에 유념하여야 한다. 아울러 과잉매각금지에 위반하여 매각허가결정을 한 경우, 이 결정에 따라 불이익을 당하는 이해관계인은 즉시항고 할 수 있다.
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