민권식칼럼(148)

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초보자를 위한 재개발 투자가이드 ② |민권식칼럼

2008-02-25 00:12

http://blog.drapt.com/aptmall/22751203865926524 주소복사

 [민권식칼럼 #83] 초보자를 위한 재개발 투자가이드 ②
 
'평당매매가'가 가장 싼 매물이 가장 좋은 매물인가요?
 
'평당 3천만원으로 다른 매물보다 평당 500만원이나 저렴하니 이 매물을 계약하세요.'
 
'뉴타운/재개발 전문'이라고 쓰여진 부동산에서 가장 흔하게 듣는 이 말은,
안타깝게도 '객관성'이 결여된 대표적인 발언입니다.   
 
그 이유는 다음의 사례에서 잘 나타나 있습니다.
 
# A
- 20년된 대지지분 20평, 건평 15평의 단독주택
- 시세 : 평당 2500만원 (20 * 2500 = 5억원)
- 권리가액 : 대지기준 평당 1650만원 (20 * 1650 = 3억3천만원)
 
# B
- 20년된 대지지분 7평, 건평 15평의 빌라
- 시세 : 평당 4000만원 (7 * 4000 =2억8천만원)
- 권리가액 : 대지기준 평당 2900만원 (7 * 2900만원 = 2억3백만원)
 
 
이 두 물건 다 34평형 아파트에 배정되었습니다.
그렇다면 투자수익률을 비교해 봅시다.
 
34평형 아파트의 조합원 분양가 3억9천6백만원, 일반분양가는 4억9천5백만원입니다.
 
# A 물건
* 조합원분양가 39600 - 권리가액 33000 = 추가부담금 6600만원
< 투자수익률 > 
* 총구입비용 = 재개발 주택 매입 비용 50000만원, 추가부담금 6600만원 = 56600만원
* 입주권 매매 시 순수익 = (일반분양가 49500, 로얄층 프리미엄 10000만원) - 56600만원
= 2900만원
* 아파트 입주 후 매매 시 순수익 = 입주후 아파트 시세 평당 2200만원
34 * 2200 = 74800만원 - 총투자비용 56600만원
= 18200만원 
 
# B 물건
* 조합원분양가 39600 - 권리가액 20300 = 추가부담금 19300만원
< 투자수익률 > 
*  총구입비용 = 재개발 주택 매입 비용 28000만원, 추가부담금 19300만원 = 47300만원
* 입주권 매매 시 순수익 = (일반분양가 49500, 로얄층 프리미엄 10000만원) - 47300만원
= 12200만원
* 아파트 입주 후 매매 시 순수익 = 입주후 아파트 시세 평당 2200만원
34 * 2200 = 74800만원 - 총투자비용 47300만원
= 27500만원
 
이 두 물건의 '평당 매매가'는 A물건인 단독주택이 2500만원,
B물건인 빌라가 4000만원이었습니다.
단적으로 '평당매매가'의 개념으로만 접근했던 김 모씨는 A물건을 매입하였지만
'평당매매가'가 비쌌던 B물건보다 투자수익률은 절반에 그쳤습니다.
 
이것이 바로 평당매매가를 큰 비중으로 접근했을 때 발생하는 시행착오입니다.
 
 
 
평당가가 아니라면 무엇으로 재개발을 접근해야 하나요?
 
재개발투자의 수익률과 직결되는 요소는 평당매매가가 아닌
조합원수, 아파트예상가, 개발이벤트입니다.
 
 
* 객관적인 재개발 권리분석법 
 
1) 조합원수가 건립세대에 비해 00%를 차지하고 있습니다.
-> 건립세대 대비 조합원수 비율은 곧 투자수익률!
이것은 일반분양가와 조합원분양가를 대변해주는 현장데이터로서 재개발투자의
심장이라 말할 수 있습니다.
입지조건이 아무런 뛰어난 지역이라도 건립세대에 비해 조합원수가 너무 많다면
재개발투자수익률은 상당히 낮아집니다.
말을 바꾸자면 입지선호도가 낮은 지역이라도 건립세대에 비해 조합원수가 매우 적은 수라면
투자수익률은 높게 분석됩니다.
곧, 재개발투자의 꽃은 '조합원수'라고 할 수 있겠습니다. 
 
 
2) 입주후 아파트 가치가 최고로 평가되므로 분양수익을 크게 할 수 있습니다.
-> 입주 후 아파트 예상가격은 곧 투자수익률의 한계선!
입주 후 아파트 예상가격은 인근 아파트시세를 기준으로 하여야 합니다.
미래가치(입주 후 아파트 예상가격)에서 입주 때까지 들어가는 모든 비용(재개발 주택 매입
비용과 철거 후 지불하는 추가부담금)을 뺀 것이 곧 투자수익이기 때문에 미래가치 계산에서
투자수익률 계산이 시작한다고 할 수 있겠습니다.
'입주 후 아파트 가치가 최고라고 평가받기 때문에 투자수익률까지 최고입니다'라고 하는 것은
객관성이 결여된 표현이고 분양수익의 한계성이 높아 투자수익률의 한계성 또한 높습니다라고
하는 것이 참된 권리분석법이라 할 수 있겠습니다.
 
3) 방향성이 제시된 개발호재로 인하여 재개발 주택가격의 상승이 예상됩니다.
-> 개발이벤트는 곧 재개발 지분가의 상승!
단순 재개발 지분가격의 상승을 통한 단기차익을 노린다면 방향성이 제시된 개발호재를
분석하여야 합니다.
이 때 개발호재는 해당 재개발지역 자체의 인허가절차 진행이라는 내적호재와
인접한 곳의 전철역 개통, 테마파크 조성 등의 외적호재로 나누어 접근하시기 바랍니다.
 
일반적으로 재개발 지분가격의 상승폭이 더 큰 지역은 다음과 같습니다.
1) 외적호재보다 내적호재가 많은 지역
2) 대규모 재개발지역 
3) 입지선호도가 높아 사회적 이슈가 많은 지역
4) 개발방향성이 뚜렷하게 표명되어 사업지연리스크가 적은 지역
 
 
아무쪼록 보다 객관적으로 재개발투자를 접근하시기 달콤한 결실이 함께 하시길 바랍니다.
감사합니다.
 
 
저작권자 ⓒ 헤럴드경제 선정 2007년을 빛낸 경영인 - 민권식 소장
 
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조합원분양가와 투자수익률의 관계 |민권식칼럼

2008-02-18 00:16

http://blog.drapt.com/aptmall/22751203261401480 주소복사

[민권식칼럼 #82] 조합원분양가와 투자수익률의 관계
 
최근에 관리처분이 끝난 재개발지역의 33평형 아파트 조합원분양가를 보면
평당 900만원인 지역이 있는 반면 평당 1800만원대로 산정된 지역도 나타나고 있습니다.
물론 입지조건이 크게 다르고 조합원수치의 양호함에 따라 이러한 차이가 날 수도 있지만
이 두 지역은 이 두가지 마져 차이가 없기 때문에 참으로 의아한 일이 아닐 수 없습니다.   

이렇게 책정된 조합원분양가의 문제점은 분양가 산정방식에 문제가 있는 것이 아니라
공사계약 체결방식에 있습니다.
그렇다면 조합과 시공사간에 이루어지는 공사계약 체결방식을 좀 더 자세히 들여다봅시다. 
 
 
 
공사계약 체결방식 자세히 들여다보기

재개발조합과 시공사 간의 공사계약 체결방식은 개발이익의 분배방법에 따라
도급제와 지분제로 구분됩니다.

1) 도급제
이 방식은 일반적인 발주방식으로서 건축물의 평당공사비를 정하여 공사계약을 체결하는
것으로 사업이 진행되는 도중에 물가상승이나 설계변경 등 공사비 증가요인이 있을 경우
조합원의 추가부담이 필요합니다.
건축공사의 진행속도가 빠르고, 시공사는 공사비만 받게 되므로 개발이익이 고스란히
조합원에게 환원된다는 장점이 있지만 개발이익이 현실화되기 이전에 건축비를 추가적으로
지불하여야 하기 때문에 조합원에게 금전적 부담이 될 수 있다는 것이 단점입니다.

2) 지분제
이 방식은 조합원들이 소유한 토지면적 또는 건축면적에 따라 일정비율의 아파트를
조합원에게 제공하고 잔여주택과 상가·복리시설 등은 매각하여 공사비에 충당하는 
것입니다. 조합원의 부담금을 계약 당시로 고정시켜 주민들에게 확실한 개발이익이
보장된다는 안정성이 있지만 사업의 추가이익은 시공사에게 돌아가게 된다는 단점이
있는 방식입니다.
도급제와는 달리 조합원들의 추가건축비 지급에 따른 금전적 부담은 없지만
개발이익이 발생할 경우 이는 시공사가 갖게 됩니다.
 
관리처분 시점에서 조합은 시공사와 이러한 공사계약 체결방식을 선정하고
공람공고를 필수적으로 하여야 합니다.
 
 
 
재개발투자의 핵심은 조합원수와 입지조건!
 
이 공사계약 체결방식에서도 해당 지역의 투자수익성을 엿볼 수 있습니다. 
일반분양수익성이 취약한 지역(조합원이 많고, 입지조건이 떨어지는 지역)은
지분제를 선택할 수 밖에 없기 때문에 조합원분양가가 높아질 수 밖에 없고
일반분양수익성이 훌륭한 지역(조합원이 적고, 입지조건 선호도가 높은 지역)은
건축비용만을 지급하는 형태의 도급제를 적용시킬 수 있기 때문에 일반분양가와
조합원분양가의 격차가 크다는 것입니다.
 
이 도급제와 지분제의 차이점이 바로 조합원수와 입지조건이 곧 재개발투자의
핵심이라는 점을 대변해주는 소스이기도 합니다.
조합원은 사업의 주체로서 분양수익과 개발수익을 통해 사업을 진행한다는
기본 전제를 꼭 명심하시기 바랍니다.
감사합니다.
 
 
저작권자 ⓒ 헤럴드경제 선정 2007년을 빛낸 경영인 - 민권식 소장
 
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[현장리포트] ① 2억 있다면 이곳을 사라 |민권식칼럼

2008-02-11 00:23

http://blog.drapt.com/aptmall/22751202656985937 주소복사

<민권식칼럼 #81> [현장리포트] ① 2억 있다면 이곳을 사라
 
상담 내용을 그 뿌리로 하고있는 저의 칼럼은 재개발 또는 그 이상으로
여러분들이 궁금해하는 모든 사항들을 하나씩 하나씩 쉽게 쉽게 풀어드리자 하는 취지에서
시작되었습니다.
 
'투자금액 ***원이 있는데 재개발 투자처로 어디가 좋을까요'
 
상담을 하다보면 가장 많이 접하는 질의사항 중에 하나가 바로 이 질문입니다.
이 질문을 풀어드리기 위하여 몇 회에 걸쳐 금액별, 지역별로 나누어 현장리포트를
작성해보겠습니다.   
 
먼저 재개발 투자수익률과 직결되는 몇가지 사항부터 살펴보겠습니다.
 
 
* 재개발 투자수익률의 포커스
 
1) 조합원수-건립세대비율
: 건립세대에 비해 조합원수가 적을수록 투자수익률은 높아집니다.
 
2) 입지조건
: 입지조건이 좋을수록 미래가치의 한계선이 높기 때문에 투자수익률 또한 높아집니다.
 
3) 사업지연 리스크
: 인허가절차를 거치면서 상승하는 재개발의 특성상 사업이 지연되면 인허가절차 예상시기에
오차가 생기고 이것은 결국 설정한 매도시기의 오차로 이어져 인허가절차 예상 오차가
적을수록 투자수익률은 높아집니다.
 
 
필자가 뚝섬 지구단위 특별계획구역으로 현장리포트를 시작한 것은 이 세가지 사항을
모두 적용시켜 봤을때 가장 큰 투자수익률이 예상되는 지역이기 때문입니다.
그럼 본격적으로 이 지역을 자세히 들여다봅시다.
 
 
 
 투자포커스 I. 조합원수치 
 
총 12개 구역으로 구성된 뚝섬 특별계획구역은 각 구역별 평균 조합원수치가 건립세대에 비해
절반이하로 계산됩니다.
일반적인 재개발의 조합원수치는 건립세대의 80%~120%로서 건립세대와 조합원수가 거의
일치하는 현장데이터를 나타냅니다.
조합원수치 100%라는 말은 일반분양세대가 전혀 없고 건립되는 전 세대가 조합원분량이라는
얘기입니다.
이런 지역에서는 일반분양가와 조합원분양가가 똑같으므로 조합원이 됨으로서 수익률 취하는
재개발 투자에 있어서 상당한 마이너스요인으로 작용합니다.
하지만 뚝섬 특별계획구역은 조합원수치가 50% 미만입니다.
서울/수도권에서 조합원수치가 50% 미만인 재개발 지역은 전무합니다.
쉽게 말해서 뚝섬 특별계획구역의 조합원이 됨으로서 취하는 투자수익률은 서울/수도권에서
톱이라는 얘기입니다.
 
그렇다면 뚝섬 특별계획구역의 조합원수가 이렇게 적은 이유는 무엇일까요?
그것은 바로 전 지역이 평지인데다 일반적인 재개발지역의 용적률이 170%~190%인데 반해
250%~350%를 적용받았으며 공동주택 및 다세대는 거의 찾아볼 수 없고 다가구주택 위주로
구성된 주택의 분포도 때문입니다.
더욱 높이 지을 수 있고 각 호수별로 조합원수가 각각 나뉘어 있는 것이 아닌,
건물하나에 조합원수가 하나밖에 없으므로 조합원수치가 가장 뛰어날 수 밖에 없는 것이죠.
또한 이 지역은 건축허가가 제한되어 있고 2004년 이후에는 다가구주택을 다세대로 쪼개봤자
분양자격이 주어지지 않기 때문에 조합원수는 더이상 늘어날 수 없습니다.  
 
 
 
 투자포커스 II. 입지조건
 
며칠전 평당 4598만원으로 사상최고 분양가를 경신한 한화, 대림 주상복합과 연계하여
서울숲 및 2호선 뚝섬역과 인접해 있고 성수대교-영동대교 북단에 위치해 있어 압구정/청담동과
마주보고 있는 뚝섬 특별계획구역의 타고난 입지는 이미 너무나도 잘 알려진 사실입니다.
   
양재 시민의숲과 여의도공원의 5배인 35만평 규모로 현존하는 최고의 테마파크인
서울숲과 한강을 함께 남향으로 바라보고 있고, 기존 2호선 뚝섬역 및 분당-강남-왕십리를 잇는
분당선 서울숲역(가칭, 2010년 개통예정) 더블역세권이라는 기본 입지메리트는
미래가치의 한계선이 가장 꼭대기에 있는 지역이라고 할 수 있겠습니다.
앞에서 잠깐 소개한대로 '평당가 4598만원'으로 시작하는 한화, 대림 주상복합이
특별계획구역의 가치를 벌써부터 잘 말해주고 있다 할 수 있겠습니다. 
 
 
 
 투자포커스 III. 사업지연 리스크 
 
주민들이 구청에 재개발 정비구역 신청서를 제출하면 구청에서 노후도 및 타당성 조사를
완료한 후에 '정비구역'으로 지정해 주는 것이 일반적인 재개발 정비구역 지정 절차입니다.   
하지만 특별계획구역은 주민의 신청이 있기 전에 지자체에서 필요성에 의하여 자체적으로
재개발지역으로 먼저 지정한 곳입니다.
'서울숲주거환경개선지구' 이것이 곧 특별계획구역의 또다른 이름입니다.
서울숲이 랜드마크의 이름으로 개장을 하고 인근 지역을 상징적인 테마를 담아 최고의 지역으로
탈바꿈 시키기 위한 첫번째 작업이 뚝섬 주상복합 상업용지 한화,대림이며 그 두번째가 바로
뚝섬 지구단위 특별계획구역입니다.
그 다음 작업은 성수신도시 마스터플랜에도 잘 나와있듯이 기존 준공업지역의 업그레이드
작업인 뚝섬 테크노벨리 조성, 성수뉴타운(촉진지구)개발 등을 들 수 있겠습니다.
 
필자가 이것을 강조한 이유는 특별계획구역의 사업지연 리스크가 왜 적은가를 피력하기
위해서입니다.
이미 구역(총 12개 구역), 용적률(250~350%), 층고(120m~150m) 등의 기본 방향성이
제시된 상태이기 때문에 기본계획도 수립되어 있지 않은 지역보다 재개발 리스크가 현저히
적을 뿐만아니라 특별계획구역의 조성 취지에도 잘 나타나 있는 사업지연리스크의 '제로'.
이것이 곧 투자수익률을 대변해 주는 핵심 사항이라 하겠습니다.   
 
 
 
 2억 있다면 뚝섬 특별계획구역의 '작은 지분'을 사라
 
특별계획구역 또한 투자핸디캡을 가지고 있습니다.
앞에서도 언급했지만 이 지역은 작은 지분은 찾아보기 힘들고 대부분 전부 큰 대지를 소유한
조합원으로 구성되어 있습니다.
특별계획구역은 일반적으로 대지 30평이 넘으니 매매가는 10억 이상이 훨씬 넘는 지분이
대다수라는 얘기입니다.
매매가가 10억이 넘어버리면 세를 끼고 대출한도를 활용해도 5억 이상의 여유자금이 준비되어
있어야만 하므로 2억으로는 특별계획구역의 조합원이 될 수 없습니다.
 
하지만 이 지역에도 작은 지분들이 존재합니다.
뚝섬 특별계획구역 구역안에 포함되어 있는 얼마 되지 않는 작은 지분들.
이 지분들이 바로 2억으로 특별계획구역의 조합원이 될 수 있는 유일한 조합원 지분입니다.
 
현장리포트 첫번째 시간에는 뚝섬 지구단위 특별계획구역을 들여다봤습니다.
지구단위 특별계획구역이 소유한 현장데이터(조합원수치, 입지조건, 사업지연리스크)를
바탕으로 분석할때 투자수익률이 가장 높을 것으로 예상되는 지역임이 틀림없습니다만,
특별계획구역을 접근하기 위해선 대지가 큰 다가구주택을 소유한 조합원이 대부분이기 때문에
비교적 많은 투자자금이 필요하다는 점이 유일한 핸디캡이었습니다.
 
하지만 뚝섬 특별계획구역에도 작은 조합원 지분이 존재합니다.
이 유일한 핸디캡이 작은 조합원 지분의 투자메리트를 잘 대변해 준다 하겠습니다.
 
아무쪼록 현장데이터를 바탕으로 한 저의 식견이 여러분의 성공투자에 조금이나마
도움이 되셨으면 좋겠습니다.
감사합니다.    
   
 
저작권자 ⓒ 헤럴드경제 선정 2007년을 빛낸 경영인 - 민권식 소장
 
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