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초보자가 꼭 알아둬야 할 재개발투자 체크포인트 (下) |민권식칼럼

2008-03-18 00:20

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[민권식칼럼 #86]
초보자를 위한 재개발 투자가이드 ④ 
초보자가 꼭 알아둬야 할 재개발투자 체크포인트 (下)
 
< 초보자가 꼭 알아둬야 할 재개발투자 체크포인트 >
1. 개발방식
2. 재개발 조합원 분양자격
3. 집합건물, 토지/건물
4. 평형배정방식, 임대아파트 건립비율, 예상배정평형
5. 이제까지 진행된 사업절차 / 앞으로 진행될 사업절차 
6. 매수시기 / 매도시기
7. 사업지연 리스크
8. 건축허가제한여부 / 기본계획수립여부
9. 개별공시지가 / 표준지공시지가 / 공동주택공시가격
10. 예상권리가액
11. 인근아파트 시세
12. 내적 호재 / 외적 호재
13. 투자수익률 계산 (1) 미래가치 - 총투자비용
14. 투자수익률 계산 (2) 조합원 입주권 전매
15. 투자수익률 계산 (3) 재개발 지분 시세차익
 
 
8. 건축허가제한여부 / 기본계획수립여부
건축허가제한여부는 해당 재개발지역의 사업성을 보호해 주는 역할을 합니다.
건축허가제한이 안되어 있는 지역은 조합원수가 기하급수적으로 늘 수 있기 때문이죠.
2004년 이후에 지분을 쪼개봤자 분양자격이 주어지지 않기 때문에 건축허가제한지역의
조합원수는 더 이상 늘어날 수없습니다.
 
기본계획수입여부는 크게 '방향성 제시', '기본계획 수립'으로 나누어 볼 수 있습니다.
기본계획수립 이전 주민공람공고자료 등 구체적인 방향성이 제시된 지역은 리스크는 적고
수익률을 극대화 시킬 수 있는 두마리 토끼잡이가 가능하여 투자자에게 가장 인기가
많습니다.
기본계획 수립이 되면 방향성 제시 단계보다 더 리스크는 적지만 그만큼의 시세상승분을
예상하여야 합니다.
이 두가지 모두 제시되지 않은 지역이라면 그만큼 투자의 리스크는 크지만 그만큼 잠재적
수익성은 높다 하겠습니다.  
 
 
9. 개별공시지가 / 표준지공시지가 / 공동주택공시가격
이 세가지는 권리가액을 결정짓는 요소로서 재개발 매물 선택에서도 중추적인 역할을 합니다.
지분의 형태에 따라 각각의 비중이 달라지므로 주택의 형태부터 파악하시기 바랍니다.
나대지, 단독주택은 개별공시지가와 표준지공시지가, 대지 면적의 비중이 큰 편이며
공동주택은 공동주택공시가격의 비중이 상대적으로 큽니다.
 
 
10. 예상권리가액 
권리가액이 높고 낮음에 따라 조합원 평형배정과 청산금(추가부담금)이 달라집니다.
또한 예상권리가액의 오차는 재개발 지분의 프리미엄과 투자수익률에 대한 오차를 말하기
때문에 그 오차를 줄일 수 있는 요소인 이 세가지를 꼭 체크하는 것이 곧 재개발 투자의
리스크를 줄일 수 있는 지름길입니다.
 
 
11. 인근아파트 시세
인근아파트 시세 또한 투자수익률에 대한 오차를 줄일 수 있는 요소입니다.
즉, 미래가치에서 총투자비용을 빼는 계산법의 객관성을 높여주는 기능을 한다 하겠습니다. 
또한 관리처분시점에서 재개발 지분 시세는 꼭지점까지 올라가게 되는 특성이 있기 때문에
인근아파트 시세분석에 따라 매입하는 물건의 시세 상승폭 또한 보다 객관적으로 예상할 수
있습니다.
인근아파트 시세에 따라 재개발 사업 종료 후 들어서는 아파트 시세를 예측하는 것은
무형적 가치분석의 전형이라 하겠습니다.
 
 
12. 내적호재 / 외적호재
이것은 매입한 재개발 주택의 시세상승에 따른 차익을 엿볼 수 있는 소스입니다.
특히 3년 이내의 단기차익으로 접근하는 투자의 경우 굉장히 많은 비중을 차지하고 있습니다.
 
내적호재란 '재개발 인허가절차의 진행'이라는 말과 일맥상통합니다.
재개발지역으로 지정, 구역지정, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분 등 인허가절차의 진행
이벤트에 따라 재개발 지분 시세는 상승합니다.
 
외적호재란 '인근 기반시설의 업그레이드'를 말합니다. 
전철역, 고속도로, 테마파크, 마천루, 랜드마크아파트, 학군 업그레이드 등이 바로 외적 호재에
속합니다.
 
일반적으로 재개발 지분은 외적호재보다 내적호재에 더 큰 영향을 받습니다만
파장이 큰 외적호재의 경우 내적호재보다 더 큰 영향을 주기도 합니다.
 
 
13. 투자수익률 계산 (1) 미래가치 - 총투자비용 
5년 정도의 중장기로 투자기간을 설정하였을 때 적용되는 것이 바로 미래가치에서 총투자비용을
빼는 계산방식입니다.
인근아파트의 시세와 내적호재와 외적호재를 바탕으로 미래가치(입주후 아파트 시세)를
책정한 후 총투자비용(지분매입비용 추가부담금 금융비용)을 계산합니다.
필자가 추천해드리고 싶은 투자기간과 투자패턴이기도 합니다.
 
 
14. 투자수익률 계산 (2) 조합원 입주권 전매
투자기간 3~5년 정도로 잡는다면 투자의 포인트는 바로 재개발 조합원 입주권 전매입니다.
기본적인 수익구조는 '분양가-추가부담금 프리미엄'이므로 비교적 저렴한 비용으로
최대의 효과를 누릴 수 있다는 장점이 있습니다.
또한 입주권 매매는 주택수에 상관없이 양도세가 일반과세를 적용받는다는 사실은 
굉장한 투자메리트입니다.
 
 
15. 투자수익률 계산 (3) 재개발 지분 시세차익
투자기간 3년 이내로 설정하여 진행하는 단기차익성 수익모델의 경우
내가 매입한 지분이 얼마나 더 오를 것인가에 포커스를 맞추어야 합니다.
다시말해 내적호재와 외적호재만으로 투자수익률을 분석하여야 한다는 것입니다.
이제까지 진행된 인허가절차, 앞으로 진행될 인허가절차 분석과 인근 지역의 현황 분석은
단기차익을 극대화 시킬 수 있는 요소로 작용합니다.
 
 
 
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초보자가 꼭 알아둬야 할 재개발투자 체크포인트 |민권식칼럼

2008-03-10 09:46

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[민권식칼럼 #85]
초보자를 위한 재개발 투자가이드 ④ 
초보자가 꼭 알아둬야 할 재개발투자 체크포인트 (上)
 
재개발 투자를 결정하셨다면 다음 사항을 꼭 체크하시기 바랍니다.
 
< 초보자가 꼭 알아둬야 할 재개발투자 체크포인트 >
1. 개발방식
2. 재개발 조합원 분양자격
3. 집합건물, 토지/건물
4. 평형배정방식, 임대아파트 건립비율, 예상배정평형
5. 이제까지 진행된 사업절차 / 앞으로 진행될 사업절차 
6. 매수시기 / 매도시기
7. 사업지연 리스크
8. 건축허가제한여부 / 기본계획수립여부
9. 개별공시지가 / 표준지공시지가 / 공동주택공시가격
10. 예상권리가액
11. 인근아파트 시세
12. 내적 호재 / 외적 호재
13. 투자수익률 계산 (1) 미래가치 - 총투자비용
14. 투자수익률 계산 (2) 조합원 입주권 전매
15. 투자수익률 계산 (3) 재개발 지분 시세차익
 
 
그럼 이 사항들을 하나하나 살펴봅시다.
 
 
1. 개발방식
재개발, 재건축, 뉴타운, 촉진지구, 지구단위계획, 지역주택조합 등등..
정비사업에는 무수히 많은 개발방식이 있습니다.
투자하고자 하는 지역의 개발방식에 따라 조합원 분양자격도 달라질 수 있기 때문에
분양자격 보다 우선적으로 체크해야할 사항이라 하겠습니다.
 
 
2. 재개발 조합원 분양자격
분양자격이 주어지고 안주어지고에 따라 해당 물건의 가치가 좌우되기 때문에
재개발 투자의 기본이자 핵심이라 할 수 있겠습니다.
지구단위계획구역, 뉴타운, 재개발, 촉진지구 등 개발방식에 따라 분양자격이
달라질 수 있으니 개발방식을 미리 인지한 후 분양자격 유무를 정확하게 체크하시기 바랍니다. 
  
 
3. 집합건물, 토지/건물
등기부등본을 열람할때는 집합건물과 토지/건물 두가지로 나누어 열람하여야 합니다.
재개발 투자에서는 이 사항도 상당한 비중을 차지하고 있습니다.
특히, 30평형대 아파트를 배정받기 위해서는 핵심사항이 바로 집합건물 유무입니다.
재개발에서는 집합건물로 열람이 되는 건축물을 공동주택(다세대)이라 칭하고
토지/건물로 열람해야하는 건축물은 단독주택(다가구)라 칭합니다. 
 
 
4. 평형배정방식, 임대아파트 건립비율, 예상배정평형
이 사항 또한 개발방식에 따라 천차만별로 차이가 큰 만큼 꼭 체크해야할 사항입니다.
20평형대, 30평형대, 40평형대 이상으로 나누어 접근하여야 하는데
최근 법개정에 의해 전환다세대의 가치가 높아졌고 조합원의 중대형 배정 확률도 증가된
사항을 꼭 인지하시기 바랍니다.
 
 
5. 이제까지 진행된 사업절차 / 앞으로 진행될 사업절차 
개발방식에 따라 사업절차도를 그려본 후 이제까지 진행된 사업절차와 현재의 상태 및
앞으로 진행될 사업절차를 체크하셔야 합니다.
이것은 곧 매수시기가 얼마나 적절한지, 매도시기를 언제로 잡을 것인지를 결정짓는
기준이 되므로 섬세한 접근이 필요한 시기이기도 합니다.
 
 
6. 매수시기 / 매도시기
앞에서 설명드린 사업절차도를 바탕으로 매수시기를 잡고 매도시기를 설정해야 하는데
1) 3년이하의 단기차익
2) 3년~5년 정도의 중기차익
3) 5년 이상의 장기차익 
이 세가지의 큰 틀을 바탕으로 설정하시기 바랍니다.  
 
 
7. 사업지연 리스크
사업절차에 의하여 매도시기를 설정한 만큼 인허가절차가 지연될 경우까지 참작하여
사업지연 리스크에 대한 분석이 필요합니다.
체크사항은 기본계획수립여부, 주민 사이의 갈등, 조합의 투명성, 지자체와 주민 사이의
갈등 등 입니다.
 
 
다음주에 (下)편으로 이어집니다.
감사합니다.
 
 
 
 
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초보자를 위한 재개발 투자가이드 ③ |민권식칼럼

2008-03-03 09:54

http://blog.drapt.com/aptmall/22751204505642822 주소복사

[민권식칼럼 #84] 초보자를 위한 재개발 투자가이드 ③
 
이번 시간에는 특히 미개발지역 소액투자와 밀접한 관련이 있는
재개발 정비구역 지정 요건에 대하여 살펴보겠습니다.
입지조건을 떠나서 '재개발 정비구역 지정'이라는 이벤트는 내적 개발호재로서
상당한 시세차익을 얻을 수 있는 이벤트이기 때문에 다음 사항은 꼭 유념해 두시기 바랍니다.
 
<기존 재개발정비구역 지정요건>
 
* 노후ㆍ불량 건축물의 수가 대상 구역 안의 건축물 총수의 60% 이상인 지역
 
* 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지, 부정형 또는 세장형 필지 수가 50% 이상인 지역
 
* 상습 침수지역ㆍ재해위험지역 등 재해 발생이 우려되는 지역으로서
신속히 사업 시행이 필요한 지역
 
* 주택 접도율이 30% 이하인 지역
 
* 호수밀도가 ㏊당 60호 이상인 지역
 
이 중 최소 두 가지 이상의 요건을 충족한 지역이 재개발 정비구역 지정될 수 있습니다.
 하지만 이번에 발표된 개정안은 기존 요건보다 훨씬 완화된 내용을 확인 할 수 있습니다.
 
<이번에 개정된 재개발 정비구역 요건>  
 
* 호수밀도 산정 시 비주거용 건축물인 경우, 90㎡를 초과하면 건축면적당 90㎡를 한 동으로
산정한다. -> 호수밀도 기준 완화
 
* 접도율 기존 30%에서 50% 이하로 완화 -> 도로접근성이 양호한 지역도 재개발 가능 
 
물론 이러한 정비구역 요건의 완화는 재개발사업에 탄력을 가져오는 것은 물론이고
투자성이 더욱 뛰어나졌다는 것을 의미합니다.
재개발 정비사업이 정책적인 지원을 받고 있다는 것은 더욱 고무적인 일이겠지요.
 
여기서 이번 개정안 내용을 더 살펴보면,
 
* 권리가액이 주민주택 규모를 넘어서는 조합원의 경우 희망 평형에 대한 선택권 부여
-> 쉽게 말하자면 30평형대 밖에 신청할 수 없었던 조합원 또한 30평형대는 물론
40평형대 아파트까지 신청할 수 있다는 것입니다.
이것은 곧 재개발 투자의 수익성 증가는 물론 사업속도까지 증가시키는 요소로 작용합니다.
 
* 구릉지나 경관 보전이 필요하다 인정되는 지역, 7층 이하의 저밀도로 개발되는 지역은
도시계획 도로시설의 비용을 전부 시가 부담.

개정안의 숙지는 곧 재개발투자를 보다 객관적이고 과학적으로 접근할 수 있도록 인도하는
등불과도 같은 존재입니다.
아무쪼록 여러분의 성공투자를 빕니다.
감사합니다.
 
 
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