민권식칼럼(148)

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내가 한 재개발 투자, 얼마나 안전한가? |민권식칼럼

2008-04-08 00:12

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[민권식칼럼 #89] 내가 한 재개발 투자, 얼마나 안전한가?
 
'버블논란'이 큰 이슈가 되었던 해, 아파트값의 큰폭의 상승으로 인한 후유증이
아직까지 계속되고 있습니다. 
물론 그 직격탄을 맞은 것은 서민층이었습니다.
너무 훌쩍 올라버린 집값과 DTI규제로 인해 내집마련이 더더욱 힘겨워진 이 서민층에서
최근들어 소액재개발 투자붐이 일어나고 있습니다.
도심재개발을 부르짖고 있는 정부의 메아리를 쉽게 들을 수 있는 요즘, 재개발시장은 확실하게
탄력을 받고 있습니다.  
특히, 일반 아파트시장에 비해 소액으로 접근할 수 있다는 메리트가 부각을 받고 있으며
일반아파트에 비해 저렴한 분양가격, 로얄층 우선 배정, 청약경쟁 불필요 등 재개발 특유의
매력이 시대성과 잘 융화되어 하나의 트렌드를 형성하고 있는 실정입니다.
소액으로 투자와 내집마련을 동시에 취할 수 있는 시대적 트렌드로 자리잡은 재개발.
하지만 늘어난 메리트 만큼이나 리스크도 여전히 잔재하고 있어 그 어느때보다
세심한 접근이 필요한 때이기도 합니다.
 
재개발 투자의 대표적인 리스크는 바로 '사업지연'입니다.
재개발 인허가절차를 예상하여 매도기간을 설정하였는데 사업지연이 무기한 이어진다면
투자플랜의 틀 자체를 다시 짜야하는 사태가 발생할 수 있습니다.
그렇다면 이 사업지연리스크를 어떻게 대처해야 할까요?
사업지연에 대한 분석은 재개발투자의 시작과 함께 하여야 합니다.
현장상황에 맞춰 지연될 수 있는 기간을 미리 예측하여야 한다는 것이죠.
대출을 받는다면 그에 따른 금융비용을 추가로 계산하고
매도시기는 '2012년'이라는 설정보다는 '2011년~2013년'이라고 책정하여
개인사정과 접목시켜 탄력적으로 투자를 진행하는 지혜가 필요합니다.
재개발 투자수익성이 가장 높은 시기가 기본계획수립 시점인 만큼
사업지연리스크에 대한 분석은 어떻게보면 필수라 할 수 있습니다.
그렇기 때문에 현장분위기와 현장데이터에 따라 과학적으로 사연지연리스크를
분석하는 것이 바로 재개발투자의 성패를 좌우한다 할 수 있겠습니다.
 
사업지연리스크 외에 사전에 대비해야할 재개발투자의 리스크는 다음과 같습니다.
 
1) 전환다세대의 분양자격 및 배정평형 리스크
: 건립세대 대비 조합원수를 체크하시기 바랍니다.
 
2) 20제곱미터 미만 소형 지분의 현금청산 리스크
: 건립세대 대비 조합원수를 체크하시기 바랍니다.
 
3) 근린생활시설의 분양자격 여부
: 건립세대 대비 조합원수, 전체 조합원 중 상가조합원의 분포도를 체크하시고
입주 후 상권의 가치를 예측하여야 합니다.
 
4) 조합원 평형배정 관련 리스크
: 개발방식에 따른 평형배정비율, 전환다세대비율, 건립세대 대비 조합원수를 체크하고
표준지공시지가를 통해 권리가액을 계산해보시기 바랍니다.
  
재개발투자의 리스크를 분석하는 것은 투자의 안정성과 직결되는 사항으로서 
굉장히 큰 비중을 차지하고 있습니다.
보다 과학적이고 객관적으로 재개발을 접근하여 마음의 평온이 함께하는 성공투자를 빕니다.
감사합니다.
 
 
저작권자 ⓒ 헤럴드경제 선정 2007년을 빛낸 경영인 - 민권식 소장
 
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표준지공시지가를 알면 조합원 권리가액이 보인다 |민권식칼럼

2008-03-31 10:01

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[민권식칼럼 #88] 표준지공시지가를 알면 조합원 권리가액이 보인다
 
흔히 예측권리가액을 개별공시지가를 기준으로 하여 계산하는 경우가 많습니다.
하지만 권리가액 책정 기준 소스는 개별공시지가가 아닌 '표준지공지지가'입니다.
물론 개별공시지가와 표준지공시지가는 밀접한 관련이 있습니다.
개별공시지가의 변동수치와 표준지공시지가의 변동수치가 비슷하기 때문에
개별공시지가를 바탕으로 권리가액을 예측했다고 하여 틀린 계산법이라 할 수는 없겠습니다.
 
하지만 좀더 객관적이고 과학적으로 접근하여 예측권리가액의 오차를 줄이는 것은 곧
투자의 오차를 줄이는 것과 같습니다.
그래서 이번 시간에는 표준지공시지가를 통해 조합원 권리가액(보상액)을 좀 더 세밀하게
접근해보는 시간을 가져봅시다.
 
 
 
재개발 예측권리가액의 소스는? 
 
1. 단독주택
- 표준지공시지가
- 단독주택공시가격
- 개별공시지가
 
2. 공동주택 
- 표준지공시지가
- 공동주택공시가격
 
 
 

주택유형별 권리가액산정법 

1. 단독주택

단독주택은 대지와 건물 각각 나누어 평가를 한후 합산하여 권리가액을 산정합니다.
 
* 대지
대지에 대한 평가액 산정은 대지면적에 표준지공시지가, 지가변동률, 지역요인, 개별요인,
기타요인 등을 곱하는 방식입니다.
- 지가변동률 : 표준지공시지가 선정일 ~ 평가액 산정일까지의 변동률
- 지역요인 : 해당 지역의 우열을 보정
- 개별요인 : 도로, 형상, 지세의 우열을 보정
- 기타요인 : 시세와 공시지가의 괴리를 보정
 
* 건물
건물은 구조와 용재에 따라 평가가 좌우되는데 상태에 따라 평당 100만원~200만원까지
다양하게 평가됩니다.
일반적으로 철근슬라브>연와조슬라브>연와조기와>목조기와>브럭기와>브럭스레트 순으로
높게 평가됩니다.
 
 
2. 공동주택
공동주택은 단독주택처럼 토지,건물로 각각 평가하는 방식이 아닌 거래사례비교법을 통하여
평가합니다.
따라서 단독주택에 비해 표준지공시가격의 비중이 낮지만 여전히 가장 큰 비중을 가지고
있다는 것이 중요합니다.
최근들어 공동주택공시가격이 시세를 대변해주는 실정이다 보니 이 공동주택공시가격의
비중이 점점 높아지고 있는 추세입니다.  
 
 
표준지공시지가는 개별공시지가나 공동주택공시가격처럼 인터넷으로 쉽게 열람할 수 있습니다.
표준지공시지가를 통해 해당 물건의 권리가액을 예측하는 것이야말로, 
재개발 투자를 보다 객관적이고 과학적으로 분석하는 것이라 하겠습니다.
아무쪼록 저의 식견이 여러분의 성공투자에 조금이나마 도움이 되셨으면 합니다.
감사합니다.
 
 
 
저작권자 ⓒ 헤럴드경제 선정 2007년을 빛낸 경영인 - 민권식 소장
 
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재개발투자 할땐 이렇게 물어보세요 |민권식칼럼

2008-03-25 00:26

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[민권식칼럼 #87] 재개발투자 할땐 이렇게 물어보세요
 
 < 초보자가 꼭 알아둬야 할 재개발투자 체크포인트 >
1. 개발방식
2. 재개발 조합원 분양자격
3. 집합건물, 토지/건물
4. 평형배정방식, 임대아파트 건립비율, 예상배정평형
5. 이제까지 진행된 사업절차 / 앞으로 진행될 사업절차 
6. 매수시기 / 매도시기
7. 사업지연 리스크
8. 건축허가제한여부 / 기본계획수립여부
9. 개별공시지가 / 표준지공시지가 / 공동주택공시가격
10. 예상권리가액
11. 인근아파트 시세
12. 내적 호재 / 외적 호재
13. 투자수익률 계산 (1) 미래가치 - 총투자비용
14. 투자수익률 계산 (2) 조합원 입주권 전매
15. 투자수익률 계산 (3) 재개발 지분 시세차익
 
1. 이 지역의 개발방식은 어떻게 됩니까?
* 개발방식에는 뉴타운, 재개발, 도시재정비촉진지구, 균형발전촉진지구,
재건축, 리모델링, 지구단위계획구역, 특별계획구역, 지역주택조합 등이 있습니다.
 
2. 이 매물이 조합원 분양자격이 확실하게 주어집니까? 또한 그 근거는?
* 도정법, 주택법, 도시재정비촉진특별법 등의 법령에 따라 분양자격이 틀려질 수 있습니다.
 
3. 등기부등본을 열람할때 토지/건물로 따로나오나요? 아님 집합건물로 나오는지요?
* 등기부등본을 열람해봄으로서 확인이 가능합니다.
 
4. 개발방식에 따른  평형배정비율과 임대아파트 건립비율은 어떻게 됩니까?
또한 이 매물로 배정받을 수 있는 평형대는 몇평입니까?
* 각 개발방식마다 위 사항들이 다르니 세심하게 체크하시기 바랍니다.
 
5. 이제까지 진행된 절차는 무엇이며 앞으로 진행될 절차는 무엇입니까?
* 각각의 년도를 제시하면서 절차도를 그려 정리하여야 합니다.
 
6. 지금이 적절한 매수타이밍입니까? 또한 추천하는 매도시기는 언제입니까?
* 단기(3년 미만), 중기(3년~5년), 장기(5년 이상)으로 나누어 접근하십시오.  
 
7. 사업이 지연될 수 있는 요소는 무엇무엇이 있는지요?
주민동의율, 개발열의, 전환다세대 수치, 지자체와 주민의 마찰 등이 체크사항입니다.
 
8. 건축허가는 제한되어 있는지요? 기본계획수립 발표는 있었나요?
* 건축허가 제한 여부는 조합원수의 증가를 막아줍니다.
 
9. 개별공시지가(또는 공동주택공시가격)을 확인할 수 있을까요?
또한 표준지 공시가격은 어떻습니까?
* 인터넷으로도 위 사항의 확인이 가능합니다. 
 
10. 관리처분때 있을 권리가액을 예측한다면?
* 단독주택, 공동주택 각각 권리가액 예측법에 차이가 있습니다.
 
11. 인근아파트는 얼마정도 갑니까?
* 미래가치 책정에 있어서 필수적인 요소입니다.
 
12. 인허가절차는 언제쯤 진행되며 구체적으로 표명된 인근 지역의
개발호재, 이벤트 등은 어떤 것이 있는지요?
* 인허가절차의 진행은 내적호재 인근지역의 개발호재, 이벤트는 외적호재입니다. 
 
13. 단기/중기/장기로 나누어 각각 예상되는 투자수익률은 얼마입니까?
* 단기(3년 미만), 중기(3년~5년), 장기(5년 이상)으로 나누어 접근하십시오.  
 
 
 
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