민권식칼럼(148)

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내집마련ㆍ성공투자 위한 5가지 원칙 |민권식칼럼

2008-04-29 00:16

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[민권식칼럼 #92] 내집마련ㆍ성공투자 위한 5가지 원칙
 
 부동산 투자의 시작은 시장경제원리에서
집값은 시장경제의 원리(수요/공급의 원칙)에 따라 움직입니다.
수요가 공급을 초과하면 가격은 상승하고,
공급이 수요를 초과하면 가격은 하락한다는 이치입니다.
모든 전문가들이 시장가격을 예측할 때 가장 우선시하는 가장 기본적인 원리입니다.
여기서 좀더 깊이있게 들어간다면,
부동산에 적용되는 시장경제의 원리란 주택트렌드에 따른 가변적 수요/공급의 원리라는
것입니다.
도심으로 집중되는 수요/공급, 환경프리미엄이 뛰어난 곳으로 몰려드는 수요/공급,
인구는 늘어나지만 가족구성원수는 줄어들고 독립세대수는 늘어나는 트렌드적인 성격의
수요/공급이 핵심키워드란 것입니다.
부동산을 예측할때 숫자만으로 표현할 수 있는 단순한 수요/공급의 통계는 의미가 없습니다.
진정한 시대적 트렌드를 예측할 수 있는 '숫자 이념'의 통계만이 가치가 있다는 것입니다.
시장의 현실과 주택트렌드를 무시한 단순통계만으로 진행하는 우리 참여정부의 부동산정책의
한계성을 쉽게 찾아볼 수 있는 부분이기도 합니다.
 
3년마다 갈아타기
현재 주택의 대부분을 차지하고 있는 일반 판상형아파트는 시대적 트렌트의 변화에
대처하지 못하여 오래전부터 하향곡선을 그리고 있습니다.
판상형 아파트도 물론 새아파트 프리미엄을 취할 수 있습니다.
하지만 판상형 아파트의 새아파트 프리미엄은 3년으로 제한되어 있습니다.
흔히 표현하는 '아파트의 감가삼각시점은 3년'이라 말이 바로 이런 뜻입니다.
다시말해 자체 개발이벤트가 전혀 없고 주변환경개선이 이루어지지 않는
일반 판상형아파트는 절대 오르지 않습니다.
이러한 현상은 타워형 아파트의 보급이 본격적으로 시작된 현재의 시점부터
더욱 두드러지게 나타날 것입니다.
또한 3년이라는 시간이 주는 또다른 의미는 바로 세테크에 있습니다.
3년 보유(2년 거주) 이후에는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
 
'감가상각시점', '세테크', '트렌드 변화'의 요체크 시점인 '부동산 구입후 3년'마다
투자포인트를 갱신하는 것은 곧 효율적 부동산투자의 전형이라 하겠습니다.    
   
 
 똘똘한 집 한채
부동산 투자란 부동산 정책 분석에 따른 융통성이라고 말할 수 있을 정도로
부동산 정책은 투자수익률에 큰 비중을 차지하고 있습니다.
다수의 소형주택을 통한 투자는 현 부동산정책을 흐름과 역행하는 패턴입니다.
환금성이 떨어지는 비인기지역의 소형아파트를 여러채 사들이는 투자행위는
지양하여야 할 대표적인 투자의 패턴이며, 환금성이 훌륭한 인기지역에 랜드마크 아파트
한채를 소유하는 투자의 패턴을 지향하여야 합니다.
사회의 질 향상, 주거환경의 지속적 업그레이드라는 시대적 코드는 곧
공급은 한정되어 있는데 수요는 지속적으로 증가한다는 것을 의미합니다.
이러한 시장경제원리가 곧 '작은 것들 펼쳐놓기식 투자' 보다는 '똘똘한 집 한채'로
투자해야하는 이유를  뒷받침해준다 하겠습니다. 
 
 
매매가변동의 이정표 - 전세가
전세가 상승은 매매가 상승을 예시합니다.
전세 물량이 부족하여 값이 오르면 매매가 대비 전세가율이 높아집니다.
이렇게 되면 전세 수요자 중에 매입의 여력이 있는 자들이 전세에서 매매로 하나둘씩
눈을 돌리게 됩니다.
높은 상승률을 보이던 서울의 전세가는 2002년 가을을 기점으로 하락세로 돌아서게 됩니다.
이후 전세가는 하락의 긴 터널을 장시간 벗어나지 못했습니다.
매매가는 전세가가 하락세로 반전된 이후 정확히 한달만에 하락세로 돌아섰습니다.
이처럼 전세가는 매매가와 일정 시간을 두고 시장의 변화를 알려주는 매개체 역할을 합니다.
 
 
 지역커뮤니티 수준 체크
지역커뮤니티의 수준이란 기존 커뮤니티를 형성하고 있는 원주민의 수준 뿐만아니라
해당 지역으로 유입되는 수요층의 수준을 파악하라는 것을 의미합니다.
특히, 대규모 재개발 지역의 경우 지금 현재의 커뮤니티 수준보다는 사업이 완료되었을때의
수준을 예측하는 것이 중요합니다.
이 말은 곧 '현재가치 보다는 미래가치에 포커스를 맞춰서 접근하라'
'현재가치 대비 미래가치가 높은 곳을 접근하라'라는 말과 일맥상통하는 개념으로서
환금성을 알아볼 수 있는 척도이기도 합니다.
20, 30평형대가 지역커뮤니티로 형성되어 있는데 40평형대 이상의 중대형을 구입한다면
환금성이 떨어지겠지요?
 
 
저작권자 ⓒ 헤럴드경제 선정 2007년을 빛낸 경영인 - 민권식 소장 
 
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4차뉴타운을 지정해야 하는 이유 |민권식칼럼

2008-04-22 00:26

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[민권식칼럼 #91] 4차뉴타운을 지정해야 하는 이유 
 
4차뉴타운 논란이 최대 이슈로 떠오르고 있는 요즘입니다.
'도심재개발을 통한 주택공급 VS 뉴타운은 집값 자극요소'
이러한 대결구도 양상이 점차 심화되고 있는데..
그렇다면 어떤 말이 옳은 것일까요?
저는 그 답을 여론의 소리와 시장경제의 원리에서 찾으려 합니다.
 
 
'우리 동네를 뉴타운으로 지정해주세요'
 
서울/수도권 지역 총선에서 가장 큰 화두는 물론 뉴타운이었습니다.
뉴타운을 부르짖던 정당과 후보가 굉장한 호성적을 거두었다는 사실은 국민들이 무엇을
원하고 있는지를 잘 말해주는 사례입니다.
'더 잘사는 우리 동네', '내 아파트 가치 상승'이라는 이념은 누구나 꿈꾸는 객관적 가치입니다.
그것을 위해 우리는 한표를 던졌던 것이죠.
하지만 서울시는 '집값 자극 우려'라는 이유로 뉴타운사업의 보류 의지를 표명하고 있습니다.
 
여기서 뉴타운이라는 개념의 도시재정비촉진지구를 자세히 들여다봅시다.
'뉴타운으로 지정되었다'라는 얘기는 곧 '도시재정비촉진지구(이하 촉진지구)로
지정되었다'라는 뜻입니다.
촉진지구로 지정되면 강력한 토지거래허가제(대지면적 20제곱미터 이상)가 시행되어 
투자수요는 사실상 접근이 힘들어 집니다.
투기수요의 제거효과는 곧 재개발지분의 상승을 차단하는 효과로 이어지게 됩니다.
현재 뉴타운(촉진지구) 예정지는 투자수요에 대한 별도의 제한 장치가 없기 때문에
'투자수요의 장'이 되어버린 실정입니다.
촉진지구로 지정된 지역의 매매가는 보합세인데 반해 촉진지구예정지의 매매가는
강보합세로 지속적으로 상승하고 있는 이유가 바로 이 토지거래허가제 시행 유무때문입니다.
정리하자면 뉴타운(촉진지구) 지정은 집값을 자극시키는 불안요인이 아닌,
투자수요의 제거를 통한 집값잡기의 대안으로 해석되어야 합니다.
 
 
'제2의 새마을운동' - 뉴타운
 
뉴타운을 통한 도심재개발의 필요성은 참된 공급을 통한 장기적 집값 안정에 큰 도움이 됩니다.
신도시를 통한 공급방식의 한계성과 부작용은 이미 철저하게 폭로된 실패물입니다.
참된 공급(수요가 원하는 지역에 공급을 하는 것. 즉, 직장과 가깝고 생활인프라를 편리하게
이용할 수 있는 지역에 주택을 공급하는 것을 의미한다.)을 실현할 수 있는 도심재개발사업을
시대적 트렌드에 맞게 진행시키려면 촉진지구사업으로 진행하여야 한다는 것이 중론입니다. 
 
뉴타운(촉진지구)사업의 신속한 진행이 그 어느때보다 필요한 시기입니다.
대한민국의 심장인 서울/수도권을 뉴타운사업방식으로 업그레이드하는 것은
시대적 트렌드인 '주거환경의 질 향상'과,
참된 공급 & 투자수요제거에 따른 '집값안정'이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있다는 것을
다시한번 강조하는 바입니다.
시장경제의 원리에 입각한 '참된 공급창출'로 부작용 없이 조성된 '살기 좋은 우리동네'가
하루빨리 건립되길 기대해보겠습니다.
감사합니다.
 
 
저작권자 ⓒ 헤럴드경제 선정 2007년을 빛낸 경영인 - 민권식 소장 
 
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성공투자 뿌리되는 재개발 기초용어 몇가지 |민권식칼럼

2008-04-15 00:13

http://blog.drapt.com/aptmall/22751208185980315 주소복사

[민권식칼럼 #90] 성공투자 뿌리되는 재개발 기초용어 몇가지
 
1. 조합원과 조합원지분
'조합원'이라 함은 재개발이나 재건축 시 새로 신축되는 공동주택에 입주할 수 있는
권리를 가지고 있는 사람을 의미합니다.
재개발 조합원의 자격은 재개발 구역 내에서 토지 및 건축물을 소유한 사람이나 그 지상권자로
한정하는데 여기서 하나의 건축물이나 토지에 대한 지상권을 다수의 사람이 공동소유하고 있는
경우에는 이중에서 1명만 조합원으로 인정되어 1채의 입주권만 나오기 때문에 조합원 분양자격에
대한 세심한 주의가 필요합니다.
정리하자면, 재개발이 되는 곳에 집이나 땅을 갖고 있으면 소유주에게 아파트분양권이
주어지는데 이 소유주를 '조합원'이라 하고 이 조합원이 가지고 있는 집이나 땅을
'조합원지분'이라 합니다.  
또한 원주민과 투자자간에 성사되는 지분거래를 '재개발 조합원지분 거래'라 칭합니다. 
 
2. 다가구주택
사전적인 의미로는 전체층이 3층이하이고 전체층의 바닥면적의 합(연면적)이 200평(660㎡)
이하인 주택을 일컫는 말입니다. 
지난 1990년대에 정부가 도시 주택난을 완화하기 위해 도입한 주택형태인 다가구주택은
각 가구별로 구분등기가 불가능하여 각 가구를 분리해 사고 팔 수 없다는 것이
재개발에서는 중요합니다. 
즉, 건물 전체 단위로만 매매가 가능하다는 말입니다.

3. 다세대주택
사전적 의미로는 건물에 다수의 세대가 거주할 수 있도록 주거공간이 별도로 분리되어 있는
주택형태로서 주택건설촉진법에 의한 공동주택의 일종으로 동당 건축 연면적이
660㎡ 이하이고 4층 이하인 주택을 우리는 다세대주택이라 부릅니다. 
각 세대별로 등기를 별도로 하여 소유나 분양이 가능하다는 것이 재개발에서 다가구주택과 
구분되는 가장 큰 차이점으로 다가구주택은 호수에 상관없이 분양권이 하나지만 다세대주택은
호수별로 각각 분양권이 주어집니다. 
 
4. 권리가액
권리가액이라 함은 관리처분계획기준일을 기준으로 산정된 종전 토지나 건물 등의
총보상액의 합계를 말합니다.
종전의 토지 또는 건축물의 가격은 시장, 군수가 추천하는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 감정평가사 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정합니다. 
각각의 주택형태에 따라 표준지공시지가, 주택공시가격 등이 이 권리가액을 책정하는데
있어 기본 소스가 된다는 점에서 표준지공시지가와 개별공시지가, 단독주택공시가격,
공동주택공시가격 등의 체크는 이제 필수사항이 되어버렸습니다.
여기서 한가지 덫붙히자면 같은 대지면적, 같은 건평이라 하여 모든 지역의 권리가액이
전부 똑같이 계산되는 것은 아니라는 것입니다.
지역별 아파트시세나 땅값의 차이에 따라 천차만별로 계산되는 것이 바로 조합원의
권리가액입니다.      
 
5. 쪼갠 지분(전환다세대)
전환다세대, 분리다세대란 일명 '쪼갠 지분'으로 일컬어 지는 재개발 용어로서
준공 당시엔 다가구주택이었으나, 다세대주택으로 변경한(각 호수별로 명의를 부여한)
공동주택을 말합니다.
일반적으로 분양권을 여러 개 받음으로서 더 큰 이익을 취하기 위해 행하여 지며 2000년대에
들어와 이러한 지분쪼개기가 극성을 부려 재개발 사업성에 큰 타격이 되자
2003년 관련법 개정으로 인해 2004년 이후에 지분을 쪼갤 경우에는 분양자격이 주어지지
않게 되었습니다.
이 주택이 전환다세대인지, 원다세대(전환다세대의 반대개념으로 준공 당시부터 다세대였던
주택을 칭함)인지를 확인하기 위해선 등기부등본의 '등기원인및기타사항'란에
'구분으로 인하여','분할하여' 등으로 표기된 사항이 있는지 없는지를 보면 됩니다. 
얼마전까지 전환다세대는 투자기피순위 0순위, 사업성을 저해시키는 가장 큰 장애물로서
인식되었지만 최근 법령 개정으로 인해 지금은 오히려 상대적으로 투자성이 점점 높아지고
있습니다.
 
 
저작권자 ⓒ 헤럴드경제 선정 2007년을 빛낸 경영인 - 민권식 소장 
 
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