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집값이 오르는 진짜 이유 |민권식칼럼

2008-05-19 10:04

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[민권식칼럼 #95] 집값이 오르는 진짜 이유
 
'와~ 뉴타운 탈락지가 더 올랐네~'
 
'뉴타운(촉진지구)지정이 언제쯤 될까요?'
재개발 투자자분들의 가장 많이 질의사항 중에 하나가 바로 이것입니다.
물론 인허가절차를 거치며 상승하는 재개발 투자의 특성상 '가시화의 시작'이라는 개념의
뉴타운 지정 호재는 실로 엄청난 파급효과를 지니고 있는 것이 사실입니다.
하지만 뉴타운 지정 호재(혹은 재개발 정비구역 지정 호재)만이 그 재개발투자의 성패를
좌우하지는 않습니다.
 
2005년 3차뉴타운 선정발표가 앞두고 3차뉴타운 후보지는 투자광풍이 불었습니다.
현장은 말그대로 '부르는것이 값'이었고 매물은 찾아보기 힘들었습니다.
그로부터 며칠 후 뉴타운지정 발표가 났고 탈락지역은 예상대로 호가가 사라지고
매매가의 조정이 이루어졌습니다.
하지만 탈락했는데도 불구하고 매매가의 상승이 계속되는 기이현상이 나타나는 지역이
있었습니다.
그곳은 바로 3차뉴타운 후보지 중 가장 뛰어난 입지를 가진 A지역.
이 지역이 탈락지임에도 상승이 계속되었던 이유는 무엇일까요?
그것은 바로 '가치의 희소성' 때문이었습니다.
한강변, 테마파크, 중심지와의 접근성, 역세권, 지자체 및 서울시 전략개발지역 등
내외적 호재의 종합선물세트였던 A지역은 '이런 지역은 이제 없다'라는 희소성을
가진 지역이었다는 사실입니다.
이러한 까닭으로 뉴타운 지정 여부에 상관없이 A지역에 접근하는 수요는 계속 증가하여
가격의 상승을 꾸준히 나타내고 있었던 것입니다.
재밌는 것은 재개발 지분 시세의 상승률을 비교해본 결과 3차뉴타운 선정지역 보다
A지역이 더 큰 시세의 상승폭을 보인다는 것입니다.
이것은 '투자의 포커스를 어디에다 맞춰야 하는가'라는 질문의 해답을 제시해주는
사례이기도 합니다.
 
 
시세의 상승은 '수요층 유입'에 있다 
 
3차뉴타운(또는 1,2차뉴타운)의 시세가 상승한 것은 '개발호재의 가시화(인허가절차 진행)'
때문이기도 하지만 더 큰 이유는 바로 '수요층 유입'에 있습니다.
재개발이 가시화 되면 투자수요 뿐만아니라 해당 지역에 내집마련을 꿈꾸는 실수요까지
유입되기 때문에 수요층이 증가하여 매매가를 상승시킨다는 이론입니다.
이것이 진정한 '재개발 지분시세의 상승 이유'인 것입니다. 
재개발 뿐만아니라 모든 부동산투자의 시세상승 이유는 바로 '수요층 유입'에 있습니다.
별다른 개발호재가 없는 지역의 오래된 아파트가격이 상승하는 내막에는 
모두 '공급<수요'라는 등식이 성립하고 있었습니다.  
 
'투자의 시작은 시장경제의 원리에서'란 말이 있습니다.
자녀들을 교육시킬때 우리는 '기초부터 튼튼히 다져야 한다'라는 말을 합니다.
그러면서 자신이 진행하는 투자의 기초를 망각하는 것은 참으로 아이러니한 일이 아닐 수
없습니다.
제 주변에 있는 많은 투자자들 또한 '투자의 뿌리'를 망각한채 많은 리스크를 떠안고
투자를 진행하고 있는 현실입니다.
이 글을 읽는 분들 중에서 투자를 진행하고 있거나 투자를 계획 중인 분이 있다면
'투자의 뿌리'는 얼마나 튼튼한지를 한번 체크해 보는 시간을 가져보는 것은 어떨까요?
아무쪼록 여러분들의 성공투자를 기원합니다. 감사합니다.
 
 
저작권자 ⓒ 헤럴드경제 선정 2007년을 빛낸 경영인 - 민권식 소장 
 
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시세차익 10억 = 실패한 투자? |민권식칼럼

2008-05-13 09:39

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[민권식칼럼 #94] 시세차익 10억 = 실패한 투자?
 
 
◈ '잠이 안옵니다. 그냥 얼른 처분해주세요'
 
'오늘 재개발 관련 법이 개정되었다는 뉴스를 봤습니다.
이번 개정이 악재로 작용해서 제가 산 물건값이 떨어지는 것은 아닌지 불안한 마음에
잠을 이룰 수가 없네요. 그냥 제 물건 얼른 처분해주세요.'
 
저희 중개사무소를 통해 재개발투자에 입성한 투자자 중에서 종종 이런 전화를 받습니다.
문제가 되는것은 계약 당시 매도시점을 3년~5년 이상 보는 중장기투자로 접근하셨던 분들이
대다수인데 3개월~6개월 만에 별 수익없이 투자를 종료시켰다는 점입니다.
 
병원을 찾는 사람들 중 절반 이상은 신경성, 스트레스성 환자란 통계를 본적이 있습니다.
이것은 곧 인생을 살아가는데 있어 마음가짐(Mind)이 얼마나 중요한지를 대변해 주기도 합니다.
부동산투자에 있어서도 이 '마인드'는 우리가 생각하는 것 이상으로 굉장히 큰 비중을 차지하고
있다고 말씀드리고 싶습니다.
다음 사례에서 '마인드'의 비중을 쉽게 엿볼 수 있습니다.
 
 
매도시점 변경 실패사례
 
# 사례1
중장기투자의 형태로 A뉴타운에 입성한 ㄱ씨는 기본계획수립이 무기한 연장된다는
루머를 접하고 며칠간 속앓이를 한 후 잔금 치룬지 채 한달도 안되서 2천만원이나
손해를 보고 급매로 처분해버린다.
그로부터 1년 후 ㄱ씨는 A뉴타운이 도시재정비촉진지구로 지정되어 시세의 큰 상승이 있다는
뉴스를 접하게 되고 큰 한숨을 내뱉는다.
 
# 사례2
매도기간은 5년을 바라보고 3차뉴타운 유력후보지인 B지역 지분을 매입한 ㄴ씨는
B지역이 뉴타운지정에서 탈락했다는 뉴스가 나온 당일, 지분가격이 급격한 하락할 것이라고
판단하여 매입 3개월 만에 한푼의 이익도 발생시키지 못하고 매각해버린다.
하지만 B지역은 3차뉴타운 탈락 이후에도 '언젠가는 될 것'이라며 요충지를 찾는 수요는
끊이지 않아 3차뉴타운에 선정된 타지역 보다 지분값의 상승폭이 더 큰 기이현상을 나타낸다.  
 
# 사례3
중장기투자의 개념으로 지구단위계획이 수립된 C지역을 매입한 ㄷ씨는
지구단위계획 자체가 무산된다는 소식을 입수하고 6개월만에 급처분을 해버린다.
예상대로 C지역의 지구단위계획이 무산되었다는 뉴스가 뜨자 신속하게 대처했다며
안도의 한숨을 내쉰 ㄷ씨는 그로부터 몇개월 후 C지역이 일반주거지역에서 준주거지역으로
용도변경되어 지구단위기본계획이 재수립되었다는 뉴스를 접하고 내막을 알아보니
준주거로의 용도변경을 위한 무산이었다는 얘길 듣고 망연자실하고 만다.
 
 
투자는 행복을 위한 도구
 
위 사례의 공통점은 중장기투자로 진행하였지만 악재를 접하고 급처분을 해버렸다는 것입니다.
이 급처분의 뿌리에는 바로 '마인드'가 있습니다.
투자를 결정하고 부동산매매계약을 한 이후 내가 매입한 매물의 시세변화에 촉각을 세울 수
밖에 없는 것은 지극히 당연지사입니다.
악재가 나면 초조해지고 불안해지며, 호재가 나면 자신도 모르게 입가에 미소가 지어지는 것이
바로 부동산투자죠. 
하지만 계약 당시 설정한 매도시점의 수정작업을 가하는 것은 매우 신중한 자세를 취해야합니다.
저는 개인적으로 매도시점을 수정하는 일은 금기사항 중에 하나라 생각합니다.
충분한 수익분석을 통해 설정한 매도시점을 수정한다는 얘기는 실패한 투자라는 것을
시인하는 것으로밖에 해석되지 않기 때문이죠.
 
우리가 투자를 하는 이유는 무엇입니까?
그것은 바로 자본주의 사회를 살아가는 만큼 '행복'의 척도라 할 수 있는 물질적 풍요를
누리기 위해서입니다.
하지만 '행복'이라는 종착역에 도달하기 위해 '투자'를 진행하는데 이 투자 때문에
스트레스를 받고 불행해진다면 투자를 진행하는 의미를 상실하게 됩니다.
마음을 편안하게 가지고 최초에 설정한 매도시점 그대로 투자를 진행하십시오.
그 투자로 인하여 극심한 심리적 불안감이 찾아와 그 스트레스로 인해 불행해진다면
그것은 최종매도시점의 시세차익 여부에 상관없이 실패한 투자인 것입니다.  
감사합니다. 
 
<투자자가 가져야할 마인드>
1. 악재에 흔들리지 마라. (나무 한그루를 가지고 숲 전체를 판단하지 마라.)
2. 호재에 흥분하지 마라.
3. 매도시점을 변경하지 마라.
4. 투자로 인해 스트레스 받지 마라.
5. 항상 편안하고 여유로운 마인드로 현장상황을 체크하라.
 
 
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`시세`가 아닌 `시세차익`으로 투자하라 |민권식칼럼

2008-05-06 00:12

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[민권식칼럼 #93] `시세`가 아닌 `시세차익`으로 투자하라
 
'저평가된 지역이 어딘지 추천 좀 해주세요'
 
부동산투자를 진행할때 단골손님처럼 등장하는 단어 중에 하나가 바로 이 '저평가'란 단어입니다.
저평가라는 용어는 '자산의 시장가격이 실질가치보다 낮은 수준에서 형성되어 있다고
믿어지는 것'이란 뜻으로 다분히 주관적인 판단에 기인하고 있습니다.
그렇기 때문에 '전문가들이 추천하는 저평가된 지역'이라는 것도 지극히 주관적 서술로서,
참고에 그쳐야만 합니다.
저평가라는 개념은 '싸게 사서 비싸게 팔아 수익을 창출하는 행위'라는 투자의 기본개념과
일맥상통함으로서 투자분석자료의 정중앙에 위치하고 있습니다.
오늘은 이 '저평가'라는 개념을 조금더 자세히 들여다보겠습니다. 
 
 
시세보다 싸게 나온 매물 = 저평가 매물? 
 
시세보다 싸게 나온 급매물이라고 하여 무조건 저평가된 틈새매물로 판단하는 경우가
허다합니다.
해당 지역에서 시세하강곡선의 시작선에 있는 매물일수도 있고 물건 자체의 하자가 있을 수도
있으니 현장 상황과 물건 권리분석을 꼼꼼하게 체크하는 자세가 필요합니다.
 
* 급매물 판단법
1) 인근 지역 악재 유무 체크
2) 시장경제의 원리에 입각한 공급물량과 수요층 유입여부 체크 
(매도자우위시장/매수자우위시장 여부, 전월세 가격 변동 및 공실빈도, 
아파트 실거래가 매매 빈도 - 인터넷으로도 확인 가능)
3) 재개발/재건축 관련 방향성 및 추진여부 체크 
(시청, 도청, 구청 등 지자체 도시개발과 담당자와의 통화, 해당 지번의 토지이용계획확인원
등으로 확인 가능)
4) 전반적인 부동산시장의 흐름 분석 및 예측 
 
급매물과 시세보다 저렴한 매물은 성공투자의 보증수표인 '저평가된 틈새 매물'일수도 있지만
실패투자의 나락으로 떨어지는 '덫'일 수도 있음을 항상 명심하셔야 합니다. 
 
 
참된 저평가란?
 
반대로 시세보다 비싸게 나온 매물이 저평가된 매물일 수도 있습니다.
재개발/재건축/리모델링 등 개발 호재를 바탕으로 지역 업그레이드에 따른 '시세상승의
시작선'일 수도 있기 때문입니다.
 
여기서 중요한 소스를 하나 발견할 수 있습니다.
그것은 바로 단순 '시세'의 비중을 크게하여 부동산투자를 접근할때 겪을 수 있는
시행착오에 대한 부분입니다. 
결론부터 말씀드리자면 투자를 진행하는데 있어서 가장 큰 비중은 '시세'가 아닌
'시세차익'에 있어야 합니다.
 
시세차익이란 파는 시점에서 파는 시점까지 들어간 총비용이란 말입니다.
부동산 매매 계약을 결정할 시점부터 가장 명확해야 될 것이 바로 '언제 팔 것인가'입니다.
그 매도시점에 주된 포커스를 맞추어 투자하여야 한다는 것입니다.
제가 항상 강조하는 '무형적 가치(보이지 않는 가치)'에 이 시세차익이 숨어있습니다.
무형적 가치는 유형적 가치로 변하기 전까지는 시세에 반영이 안되기 때문입니다.
'유형적 가치(보이는 가치)'는 이미 시세에 반영이 된 가치로서 시세차익과는 거리가 멉니다.
멋지게 들어서 있는 아파트는 누구나 쉽게 캐치할 수 있는 '보이는' 부분으로서 유형적
가치입니다.
이 반대개념이 바로 '저평가'의 참된 의미라 할 수 있는 '무형적 가치'라 할 수 있겠습니다.
이 참된 저평가의 의미대로 투자를 진행하는 것이 시대적 흐름에 발맞춘 과학적 투자방법이라
하겠습니다.
참된 '저평가'의 의미를 다시 한번 정리하면서 이만 글을 줄이겠습니다. 
 
* 참된 '저평가'의 의미
1) '사는 시점' 보다 '파는 시점'에 포커스를 맞춰야
2) '시세'보다는 '시세차익'의 개념으로 접근해야
3) 시세차익이란 '유형적 가치'가 아닌 '무형적 가치'에
 
 
 
 
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