민권식칼럼(148)

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내가 산 재개발 지분, 몇 평짜리 아파트 받나 |민권식칼럼

2008-06-09 09:55

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[민권식칼럼 #98] 내가 산 재개발 지분, 몇 평짜리 아파트 받나
 
 
* 4:4:2 법칙

먼저 재개발사업에 적용되는 도시및주거환경정비법(이하 도정법)의 평형배정 비율부터 살펴보도록 합시다.

재개발사업의 아파트 건립비율은 국민주택규모 초과(전용면적 85㎡ 이상
115㎡ 이하)와 국민주택규모 중 전용면적 60㎡ 이하로 구분되는데 국민주
규모 이상(전용면적 85㎡ 이상)은 건립세대수의 20% 이내로 하고 국민
주택 규모 이하는 건립세대수의 80%로 한다.
국민주택규모 이하 중 전용면적 60㎡ 이상 85㎡ 이하를 40%로 하고 국민
택규모 이하 중 전용면적 60㎡ 이하를 40%로 한다.
※ 규모별 건립비율을 구역사정에 의하여 서울시장의 인가를 받을 경우
10%  범위 내에서 조정할 수 있도록 한다.

☞ 법령해설
- 20평형대 : 40%
- 30평형대 : 40%
- 40평형대 이상 : 20%
※ 현장상황에 따라 10% 범위 내에서 조정가능

☞ 전체 건립세대 중 17%를 임대아파트로 건설하여야 합니다.


도시재정비촉진특별법이 적용되는 도시재정비촉진지구의 경우 20평형
20%, 30평형대 40%, 40평형대 이상 40%의 비율로 건립할 수 있는 혜
택을 줍니다.


* 조합원, 32평형 아파트는 받겠네!

이번 도정법 개정으로 조합원 지분의 30평형대 아파트 배정가능성
훨씬 높아진 상태입니다.
조합원 보상액(권리가액)이 건립최소평형 분양가 이상인 조합원이 30평형
아파트를 신청한 경우 잔여물량이 있다면 배정시킬 수 있게 되었기 때문
니다. 다시 말해 22평형 아파트가 건립최소평형이고 22평형 아파트 분양
가가 1억이라면, 보상액이 1억만 넘으면 32평형 아파트도 배정받을 수 있
다는 것입니다. 
중대형 건립세대의 50%를 일반분양분으로 책정해야 했던 제한도 사라
졌기 때문에 조합원의 중대형 아파트 배정 가능성 또한 크게 증가했습니다.


* 평형배정비율과 조합원비율

개정 법령 조합원 평형배정방식의 키워드는 ‘건립세대수’에 있습니다.
잔여물량이 많으면 많을수록 조합원들이 선택할 수 있는 폭 또한 넓어지기
때문이죠. 하지만 건립세대수만 많다고 해서 조합원들의 메리트가 커지는
은 아닙니다.
‘건립세대 중에서 조합원수가 얼마나 적은가‘ 바로 ’조합원비율‘이 진정한
 키워드가 되겠죠.
‘내 지분으로 몇 평짜리 아파트를 받을 수 있는가?’
이 질문에 답은 평형배정비율과 조합원비율인 것입니다.

* 평형배정 예측법
① 해당 재개발지역의 개발형태(민영재개발, 뉴타운, 도시재정비촉진지구
등)를 파악한다.
② 그 개발형태에 적용되는 평형배정비율(2:4:4, 4:4:2 등)을 도입한다.
③ 건립세대수를 체크한다.
④ 조합원수를 체크한다.
⑤ 보상액(권리가액)을 계산해본다.
⑥ 보상액이 20평형대 아파트 분양가 이상인지를 체크한다.
⑦ 종합하여 결론을 도출한다.
 
 

※ 예측 예시
① 개발형태 : 도시재정비촉진지구
② 평형배정비율 : 20평형대 20%, 30평형대 40%, 40평형대 이상 40%
③ 건립세대수 : 1000세대
④ 조합원수 : 700세대
⑤ 보상액(권리가액) : 2억원
⑥ 20평형대 아파트 예상 분양가 : 1억
20평형 아파트 예상분양가 이상이고, 30평형대 이상을 80%로 구
성할 수 있는 도시재정비촉진지구인데다 잔여세대수가 300세대나 되
므로 32평형 아파트 배정은 안정적!
 
 
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소액 내집마련의 꿈, 재개발에 답이 있다 |민권식칼럼

2008-06-02 10:11

http://blog.drapt.com/aptmall/22751212369110688 주소복사

[민권식칼럼 #97] 소액 내집마련의 꿈, 재개발에 답이 있다

가장 저렴한 초기비용
재개발투자 초기비용이란 낡은 집을 사는 것을 말합니다.
이 낡은 집은 기존 아파트를 매매하거나 신규 아파트를 분양받는 등 다른
형태의 내집마련 방법과 비교해 봤을때 초기비용부담이 가장 적습니다.
서울 수도권에서 1억 짜리 32평형 아파트는 찾아보기 힘들지만 32평형 아
트를 받을 수 있는 1억 짜리 재개발 지분은 굉장히 많습니다.

진정한 반값아파트는 바로 재개발
일반분양가에 비해 조합원분양가는 일반적으로 60%~80% 수준에 불과합
다. 조합원수가 적고 입지조건이 훌륭한 지역은 일반분양가의 절반 밖에
되는 조합원분양가가 책정되는 지역도 있습니다.
초기비용부담이 가장 적을 뿐만 아니라 새 아파트의 로얄층을 절반값으로
들어갈 수 있다는 것이 재개발의 대표적인 메리트입니다.  

조합원은 로얄층 우선 배정
재개발 아파트의 일반분양분은 일반적으로 1~4층, 15~20층입니다.
로얄층인 5~14층은 재개발 조합원분이기 때문입니다.
로얄층이냐 비로얄층이냐에 따라 아파트가격 또한 천차만별입니다.
특히 강조망권, 숲조망권 프리미엄이 가능한 아파트의 경우 그 차이가 더
합니다.
로얄층을 우선 배정받는 조합원은 추가프리미엄을 발생시킬 수 있으며
환금성 면에서도 비교우위를 선점할 수 있습니다.

도심 요충지 대단지 아파트는 재개발이 유일
서울 수도권 이른바 알맹이 지역에서 1000세대 이상 대규모 아파트단지를
건립할 수 있는 사업의 형태는 재개발, 재건축이 유일합니다.
하지만 재건축사업은 수익사업으로 분류되어 개발이익환수제, 소형평형의
비율, 조합원 전매 제한, 안전진단기준의 강화 등의 규제로 인하여 사실
사업진행이 불가능하고 투자수익성 또한 현저히 낮아졌습니다.  
그렇기 때문에 도심 요충지 대단지 아파트를 공급하기 위해선 재개발사업
유일하다고 볼 수 있습니다.
 
유주택자와 30대는 재개발에 올인하라  
2007년 9월부터 시행되고 있는 청약가첨제로 인해 유주택자나 신혼부부
젊은 층의 유망신도시나 알짜 단지로의 접근이 사실상 불가능해졌습니
다. 청약통장은 물론 청약가첨점수에 상관없이 내가 산 ‘낡은 집’만으로 내
집마련을 할 수 있는 재개발이 그래서 더욱 주목을 받고 있는 것입니다. 
 
 
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부동산투자는 '정보분류'의 전쟁이다 |민권식칼럼

2008-05-26 10:14

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[민권식칼럼 #96] 부동산투자는 '정보분류'의 전쟁이다
 
 
부동산투자는 정보분류의 전쟁이다
 
'부동산투자는 정보습득의 전쟁이다'라는 말이 있습니다.
인터넷이 보급되지 않았던 '그때 그 시절' 개발정보, 투자정보를 습득하는 것은 매우 어려운
일이었기에 생겨난 말입니다. 
물론 지금도 이 개념은 어느정도 상통합니다만 '부동산투자는 정보분류의 전쟁이다'라는 말이
더욱 현실에 맞는 격언이라 할 수 있겠습니다.
인터넷의 대중화와 언론매체의 발달로 '그때 그 시절'에 비해 지금은 정보습득이 굉장히
수월해졌습니다.
하지만 늘어난 편의성 만큼 우리가 할 일이 늘었습니다.
그것은 바로 '정보의 오염성 여부 체크' 작업입니다.
우리가 접하는 정보 중에는 '참된 정보'도 많지만 그렇지 않은 '오염된 정보'도 참으로 많습니다.
하나의 정보로 인해 수십억, 수천억의 향방이 달라질수 있는 부동산투자에서 '정보분류작업'의
중요성은 두말할 나위가 없습니다.  
 
애석하게도 공신력있는 일간지를 통해 매일 보도되고 있는 '부동산투자정보'에는
많은 오류가 발견되고 있습니다.
특히, 일반인들의 지식이 많이 취약한 '재개발' 관련 투자정보를 살펴보고 있노라면
투자를 진행하는데 치명적일 수 있는 '독'들이 널리 퍼져있는 현실에 큰 유감을 표하는 바입니다.
 
 
오염된 뉴스 사례 
 
# 사례 1
2006년 10월, 뛰어난 입지로 가장 많은 관심을 받고 있는 A뉴타운의 촉진지구 지정 관련
뉴스가 줄을 이었던 때였다.
투기세력으로 인한 큰 폭의 땅값상승 부작용과 현장데이터의 부족으로 A뉴타운은
촉진지구로 지정받지 못하는 것은 물론 기본계획수립기한 초과로 '뉴타운취소' 직전이라는
현장리포트가 ㄱ일간지에 실렸다.
하지만,
그 기사가 보도된지 이주일 후, A뉴타운은 촉진지구로 지정되었다. 
 
# 사례 2
2008년 3월, B재개발예정지에는 지구단위계획구역, 촉진지구예정지, 테크노벨리예정지의
테마로 개발이 진행되고 있었다. 이 지역의 투자성과 현장상황을 담은 ㄴ일간지에는
지구단위계획구역을 촉진지구예정지으로 오해하여 구역을 잘못 표기했고
2~3년 전 시세를 기재하는 등 큰 우를 범하여 지역관계자로부터 수많은 민원을 받는다.
하지만 내용 수정 및 사과 기사는 나오지 않았다.  
 
# 사례 3
내집마련을 결정한 C씨는 부동산 관련 뉴스를 보다가 평소 관심이 많았던
ㄷ아파트의 분양이 시작한다는 기사를 보고 기사안에 기재되어 있는 분양사무실로 전화를
걸었다.
'감사합니다. 만리장성입니다'
C씨를 반갑게 맞이해준 것은 분양사무실 여직원이 아닌 중국집 카운터 여직원이었다.
 
 
참된 뉴스만 내것으로 만들자
 
이 두가지 사례에는 언론기사의 문제점이 그대로 드러나 있습니다.
수박 겉핥기식의 추측성 보도, 주관적인 개인 사견을 통한 결론 도출, 관련 기초 지식 부족,
호기심 자극 위한 데이터 과대 포장 등이 바로 그것입니다.
물론 독자가 읽어주어야 생계를 유지할 수 있는 '매스미디어'라는 단체를
전혀 이해 못하는 것은 아닙니다.
하지만 '흥미 유발', '특종'이라는 그들만의 이유로 인해 오염된 정보가 유포되고 그것이
투자자에게 전이되어 큰 금전적 손해까지 이어진다면 이것은 국민들의 '알 권리'를 무참히
짓밟는 행위로서 법적 소송 대상으로도 충분하다는 것이 개인적인 사견입니다.  
 
하지만 정보화시대를 살아가는 우리는 매스미디어에 의지하여 정보를 제공받을 수 밖에
없습니다.
그렇기 때문에 사회를 오염시키는 역기능은 사라지고 삶을 더욱 풍요롭게 하는 순기능
역할만 하는 '참된 매스미디어'가 이 세상에 채워지는 날이 얼른 와야 합니다.
 
그 날이 오기전까지 우리가 해야 할 일이 있습니다.
그것은 바로 '정보 분류'겠지요.
이것이 오염된 정보인지 참된 정보인지를 구별하는 능력을 키워야합니다. 
물론 정보 분류를 제대로 하기 위해선 관련 기초 지식을 많이 쌓는 것이라 할 수 있겠습니다.
해박한 기초 지식은 '참된 정보 분류'를 가능케 하므로 오염된 정보로부터 자신을 지켜주는
면역입니다.
'아는 것이 힘이다' 
힘찬 대한민국을 꿈꿔 봅니다.
 
 <재개발 뉴스 볼때 참고하세요>
1. 평당매매가는 실제 현장에서 거래되는 시세보다 대체적으로 낮다.
2. 평당매매가 만으로 '거품', '꼭지점'이라는 결론을 도출한 기사는 신뢰성이 떨어진다.
3. 재개발 유망지 투자정보 기사에 끝에는 항상 '묻지마투자는 금물'이라는 멘트가 있다.
4. 정말 중요한 기사나 조금이라도 미심쩍은 기사를 접했다면 해당 시청(혹은 구청)
도시개발과나 기사에 기재된 전화번호를 통해 직접 확인한다.     
5. 정책성 기사(부동산시장의 흐름을 조정하려는 공적 기획기사)인지를 체크하라.
 
 
저작권자 ⓒ 헤럴드경제 선정 2007년을 빛낸 경영인 - 민권식 소장 
 
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