민권식칼럼(148)

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비수기에 사서 호황기에 팔아라 |민권식칼럼

2008-06-30 09:58

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[민권식칼럼 #101] 비수기에 사서 호황기에 팔아라
 
부동산정책에 대한 관망이 지속되면서 부동산시장 또한 이에 맞물려 침체기가 이어지고 있습니다.
이 침체기는 당분간 지속될 것이라는 전망이 지배적이기도 합니다. 
이러한 시기에 투자용으로 아파트를 산다던지, 재건축/재개발 지분을 구입한다던지 하는 행동은
'철새' 혹은 '개미'라 일컬어지는 일반인들에게는 도저히 이해가 안가는 행동으로 취급됩니다.
 
하지만,
 
이럴때 분주하게 움직이며 매수할 매물들을 찾아다니는 분들이 있습니다.
이 분들에게 그 이유를 묻는다면 이렇게 대답을 합니다.
'비수기에 사서 분위기 좋을때 팔아야 시세차익이 형성되죠.
시장분위기가 좋지 않을때는 매물선택의 폭이 넓어지게 되고 원하는 매물을 찾기가 수월합니다.
하지만 호황기로 접어들면 매물이 자취를 감춰서 내가 원하는 맞춤형 매물을 찾기가
하늘에 별따기가 되죠.
이것이 바로 시장경제의 원리대로 진행하는 투자법칙 아닐까요?'
 
이 분들의 얘기를 좀 더 세밀하게 접근해 봅시다.
일반적인 개미투자자들의 투자유형은 분명 이 분들과 정반대입니다. 
'9시 뉴스에도 나오고 인터넷 메인 창에 오르내리는 유망 투자처가 있다더라.
내일 같이 알아보러 가자구' 
이러한 개미들이 하나둘씩 모여들어 그 지역은 문전성시를 이루고 수요는 많은데 공급은
한정되어 있기 때문에 자연스럽게 매매가는 급상승하게 됩니다.
며칠 후 언론에서 그 지역의 과열투자열기를 꼬집고 그 영향으로 잠시 소강상태를 보이다
호가와 실제 매매가의 격차로 인해 매매는 이루어지지 않게 되고 결국 가끔씩 나오는
급매물만 거래되는 현상이 지속됩니다.
이러한 투자패턴은 '호황기에 사서 비수기에 파는 패턴'이라 할 수 있습니다. 
시장경제의 원리대로 이 패턴을 해석해볼때 분명 마이너스수익이란 결론이 도출됩니다.
안타까운 것은 대부분의 개미들이은 이러한 패턴으로 투자를 진행하고 있다는 것에 있습니다.
혹자는 '비수기에 사서 호황기에 파는' 패턴을 역발상투자이론이라 칭합니다. 
그러나 이것은 발상의 전환이라는 개념이 아닌 정석대로 진행해야하는 정발상투자이론으로
해석해야 합니다. 
즉, 항상 이러한 이론을 전제로 하여 투자를 진행하여야 한다는 것입니다. 
성공투자를 위해선 기초를 튼튼히 다지고, 기본 전제를 확실히 하는 것이라는 말에
이의를 표하는 분은 없을 것입니다.
잠깐 시간을 내서 자기의 투자기초는 얼마나 튼튼한지, 기본 전제는 얼마나 확실한지 꼼꼼하게
체크해보는 시간을 가져보시기 바랍니다. 
감사합니다.
 
* '비수기 매입, 호황기 매도' 패턴의 장점
1) 시장경제의 원리에 입각하여 이론적으로 '플러스 시세차익'을 누릴 수 있다.
2) 비수기는 매수자 우위시장이기 때문에 매물선택의 폭이 넓다.
3) 호황기에 비해 저렴한 시세로 매입할 수 있다.
 
 
 
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재개발 지분 이런 것을 사라 |민권식칼럼

2008-06-23 10:31

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[민권식칼럼 #100] 재개발 지분 이런 것을 사라
 
1. 시세보다 싼 매물 보단 미래가치보다 싼 매물을 사라
시세 보다 1천만원이 싼 매물이라고 해서 투자수익이 높을까요?
재개발지역에서 시세 보다 싼 매물이 나왔다는 것은 두 가지 이유 중에 하나입니다.
1) 매도인의 개인사정상 급처분이고,
2) 점점 하락기에 접어드는 해당 지역의 시세
케이스를 쭉 보면 두 가지 중에 2)번의 확률이 더 높게 나타납니다.
즉, 시세보다 싼 매물이라고 하여 무조건 투자수익률이 높다고 계산되는 것은 아니란 얘기입니다.
 
미래가치 보다 싼 매물이란 '매수시점에서 매도시점까지의 차익'이라는 투자의 기본개념과
일맥상통하는 말로서 '입주 후 아파트시세 - 총비용 = 플러스'라는 뜻입니다.
전문적인 재개발 권리분석을 통해 과학적으로 결론을 도출해낼 수 있다는 장점 또한 가지고
있습니다.
 
시세보다 싼 매물이라고 해서 덥석 계약하는 것 보단 과학적인 권리분석을 통해 플러스수익이
발생할 수 있는 매물을 계약하십시오. 
 
 
2. 환금성이 뛰어난 매물을 사라
'환금성이 뛰어난 지역'라는 말은 실수요이든 투자수요이든 접근하는 수요가 많아 언제든지
사고팔 수 있는 지역을 말합니다.
환금성의 중요성은 이제 투자수요에만 해당되는 말이 아닙니다.
분양시장의 0순위 조건으로 부각됨은 물론 입주 후에도 그 아파트 가격을 결정하는 첫번째
요소로 자리매김하였지요.
소액이라고 해서 무조건 가장 적은 돈으로 투자할 수 있는 지역 보다는 같은 돈이면 환금성이
높은 지역으로 접근하실 것을 추천하는 바입니다.
날로 커지는 자본의 빈부격차 만큼이나 부동산거래의 빈부격차 또한 커진다는 점을
항상 염두해시기 바랍니다.
 
 
3. 주택을 사라
이번 법령 개정 이후에 주택의 선호도가 더욱 높아졌지요.
투자로 재개발을 접근할 경우 주택수 부담 때문에 나대지나 도로부지, 근생 등을 선호하시는
분들이 꽤 있었습니다만 주택을 매입할 경우에도 철거이후에 매매하게 되면 주택수에 상관없이
양도세 중과세를 피할 수 있기 때문에 '분양자격'이라는 안정성과 '시세차익'이라는 투자성을
함께 취할 수 있다는 주택의 장점이 더욱 크게 부각되고 있는 요즘입니다.
법령의 흐름과 투자의 트렌드를 제대로 짚었다면 제대로 된 재개발 투자는 '주택'을 매입하는
것으로 시작한다고 해도 과언이 아니라 할 수 있겠습니다.    
물론 무조건 주택을 매입한다고 투자의 안정성과 수익성이 높다는 것은 아닙니다.
지역 현장데이터에 따라 근생, 나대지, 도로부지 등의 메리트가 더 클 수도 있습니다.
 
 
4. 실수요자는 사업시행인가를 받은 지분을 사라
사업시행인가 시점이 지나면 배정평형, 청산금(추가부담금), 이주비, 입주시기 등을
정확하게 예측할 수 있습니다.
물론 그만큼 수익성은 줄어듭니다만 '도심요충지 로얄층에 내집마련' 개념의 실수요자는
안정성에 키워드를 맞춰 진행할 것을 추천하는 바입니다.
 
 
5. 투자자는 사업시행인가를 받지 않은 지분을 사라
투자는 시세차익을 위해 취하는 액션입니다.
재개발에서 사업시행인가라는 것은 곧 '시세의 꼭지점'을 의미하죠.
안전하다고 해서 '시세의 꼭지점'에서 투자를 시작한다면 아파트가 완공되었다해도
큰 시세차익을 바라는 것은 무리입니다.
개발사업 기초단계에서 보다 객관적이고 과학적인 투자수익률 분석을 통해 재개발을
접근하시기 바랍니다. 
 
 
 
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3~5년 보고 재개발에 투자하라 |민권식칼럼

2008-06-16 09:59

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[민권식칼럼 #99] 3~5년 보고 재개발에 투자하라 
 
<추천 재개발투자 패턴>
투자기간 : 3년~5년
키워드 : 입주권 전매
중기차익을 노리기에 적합한 사업단계 : 사업시행인가, 관리처분인가

재건축과는 달리 재개발은 조합원 입주권 전매가 가능합니다.
철거시점에서 일반분양 직전에 로얄층을 대상으로 조합원동호수추첨이 진행
되는데 이때 받은 조합원 입주권을 언제든지 전매할 수가 있는 것이 재개발
만의 특권입니다. 또한 주택수를 여러 개 보유하고 있어도 이 조합원 입주권
전매를 먼저 진행할 경우에는 양도세 중과세가 아닌 일반과세가 적용된다는
절세효과까지 누릴 수 있습니다.

개발초기단계에서 재개발 조합원 지분을 매입했다면 조합원 입주권 전매 가
능시점까지는 대략 3년~5년이 소요됩니다.
조합원 입주권 시세를 결정짓는 기준은 아파트의 일반분양가이기 때문에
지분의 꼭지점 시세로 처분할 수 있고 입주하는 아파트의 프리미엄까지 덧
붙일 수 있다는 장점이 있기 때문에 투자기간을 설정할 때 가장 추천하고
싶은 패턴이 바로 이 ‘중기차익 투자법’입니다.
‘재개발 투자의 꽃은 조합원 입주권 전매’라는 말이 생겨난 것도 이러한 이
유에서입니다.

☞ 조합원 입주권 전매는 입지가 좋고 희소성과 무형적 가치가 높은 지역일
수록 더 많은 프리미엄이 붙습니다.

3~5년 투자기간을 잡고 중기차익을 노린다면 단기차익과는 달리 조합원 분
양자격, 예상 권리가액, 예정 평형대 등 모든 분야를 두루두루 분석하여야
합니다.




중기차익 체크사항

조합원 분양자격은 확실하게 주어지는가?
② 예상 권리가액은 얼마 정도로 계산되며 추가부담금은 얼마 정도 생각해
둬야 하는가?
몇 평형 아파트에 배정되는가?
④ 현재 인근아파트 시세와 철거시점, 완공시점의 아파트 예상가격은 얼마인
가? 
 

중기차익 투자수익 계산법
 
(일반분양가 & 프리미엄) - (지분매입비용 & 청산금 & 금융비용 &
기타비용) = 투자수익

※ 계산 예시
- 조합원 지분매입비용 : 3억원
- 청산금(추가부담금) : 1억원
- 금융비용 : 5천만원
- 기타비용 : 1천만원
- 일반분양가 : 6억원
- 프리미엄 : 5천만원

(6억원 & 5천만원) - (3억원 & 1억원 & 5천만원 & 1천만원)
= 투자수익 1억9천만원
 
 
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