민권식칼럼(148)

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지역조합방식, 이런 것을 확인하라 |민권식칼럼

2008-07-21 09:58

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[민권식칼럼 #104] 지역조합방식, 이런 것을 확인하라
 
지역조합방식은 건설원가에 공급되므로 일반분양아파트에 비해 분양가가 싸고
청약통장이 필요 없다는 점에서 큰 메리트가 있습니다만 조합원 모집시 허위과장광고, 시공사의부도,
거주요건 강화로 인한 분양율 저하등의 문제점이 함께할 수 있는 개발방식입니다. 
오늘 이 시간에는 일반 재개발방식과는 여러가지 면에서 차이가 큰 지역조합방식을 접근할 때
꼭 숙지하여야 하는 유의사항 몇 가지를 소개할까 합니다.

1. 토지 매입정도를 확인하라.
도정법을 기틀로 하는 주택재개발은 80%의 주민동의가 있으면 나머지를 수용할 수 있으나,
지역조합은 주택법으로 사업을 시행하기 때문에 100%의 지분을 확보해야 하므로
토지매입약정서를 얼마나 확보 했는지 꼭 확인하여야 합니다.

2. 조합원수를 확인하라.
조합원 모집시 과거에는 인접시에서 가능 했으나 현재는 해당시에서만 모집할 수 있고
6개월간의 거주기간이 필요하므로 조합원모집이 얼마나 되었는지, 모집기간이 얼마나 걸릴지를
예측해서 사업지연 리스크에 대비해야 합니다.

3. 전매 가능 여부를 확인하라.
분양권 중에서 재개발 조합원소유의 분양권은 전매가 유일하게 허용되지만 투기과열지구에서는
일반분양아파트와 재건축아파트와 마찬가지로 소유권이전 등기시까지 전매가 금지되므로
전매 가능 여부를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

4. 착공 전에 내는 돈을 확인하라.
재개발과 달리 조합원들의 돈으로 토지를 공동매입하고 공동건축하게 되므로 지역조합개발방식은
아파트 착공 전에 비교적 많은 돈이 들어갑니다. 
착공 전에 지역조합신청금과 토지대금으로 분양가의 절반 이상을 내야하며
조합원 가입 후 1년 이내에 토지대금을 완납해야 합니다. 
조합운영을 위한 업무추진비 또한 별도로 지급해야 합니다.

5. 시공업체의 공신력을 확인하라.
대한주택보증의 시공보증 도입으로 예전보다 위험부담이 줄어들긴 했습니다만
시공업체의 공신력, 조합원모집비율, 탈퇴 가능성 등을 꼼꼼히 따져 봐야한다는 것은 변함이 없습니다.

6. 추가부담금 승계 여부를 확인하라.
투기과열지구외 지역에서 매입 희망 아파트가 조합원 것인지 일반분양분인지 확인 하여,
향후 조합원아파트의 경우 조합원 자격이 승계되므로 입주때 추가부담금 납부 책임이 발생 할 수
있습니다. 미리 조합과 시공사측에 추가부담금 발생 요인이 있는지 여부와 그 금액을 미리 파악해야
한다는 얘기입니다.
또한 매도자와 계약을 하면서 추가부담금이 발생한다면 누가 낼지 협의해야 합니다.

7. 토지이용계획 여부를 확인하라.
사업 부지가 공동주택이 허가되는 토지인지, 용적율은 몇 퍼센트인지 미리 구청에 문의하여
인지하고 있어야 합니다.
기존 용적율로 사업을 추진하던 중 종별세분화로 용적율이 감소하여 사업성이 떨어지거나
아예 공동주택을 지을 수 없는 경우도 발생할 수 있다는 점을 염두해 두시기 바랍니다.

 
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재개발의 시작, 종세분화와 호수밀도 |민권식칼럼

2008-07-14 09:49

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[민권식칼럼 #103] 재개발의 시작, 종세분화와 호수밀도
 
 (1) 종세분화
 
◈ '종세분화'란?
 
'국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 2003년 7월 1일부터 시행된 '일반주거지역 종세분화'는
 무분별한 고층 개발로 인한 도시환경과 자연경관 파괴를 막기 위해 상업이나 특수업무지구가 아닌
 일반주거지역을 1ㆍ2ㆍ3종(種)으로 나누고 종별로 용적률과 층수를 달리 규정하는 것을 말합니다.
 
여기서 말하는 주거지역은 개발밀도와 입지특성 등에 따라 전용주거지역과 일반주거지역,
준주거지역으로 구분되는데 전용주거지역은 저층 중심의 양호한 주거환경보전지역을 말하고
일반주거지역은 일상의 주거기능을 보호하기 위한 지역을 칭하며 준주거지역은 주거기능을
주로 하되 상업기능의 보완이 필요한 지역을 일컫습니다. 

그렇다면 재개발에서 주된 개념이 되는 '주거지역'의 종세분화에 대하여 집중적으로
알아봅시다.
이전까지는 구릉지, 평지, 역세권 등이 지역의 특성에 관계없이 동일하게 일반주거지역으로
지정되어 획일적으로 용적률과 용도제한 사항을 적용 받았었습니다.
그러나 그 결과 자연환경이 보호되어야 할 구릉지변에서 대규모 개발이나 주변여건 및
환경과 부조화를 이르는 돌출형 개발, 주택공급 위주의 재개발, 재건축 및 다세대,
다가구 주택의 고밀도 개발로 많은 도시문제가 발생하게 되었습니다.
이에 따라 건설교통부장관은 특별시·광역시·인구 50만 이상의 도시계획구역에서
주거환경을 보호하기 위해 필요한 경우 이 지역을 1종, 2종, 3종으로 세분화 시킵니다.

각 종별 용적률과 층수는 각 지방자치단체의 도시계획조례에 의해 조심씩 다릅니다.
서울시의 경우 일반주거지역 1종은 용적률 150%(4층 이하), 2종은 용적률 200%(7층이하와
12층이하), 3종은 용적률 250%(층수제한 없음)로 용적률과 층수의 상한을 정하고 있습니다.

1) 제1종 일반주거지역 : 저층주택 중심의 주거환경 조성이 필요한 지역
2) 제2종 일반주거지역 : 중층주택 중심의 주거환경 조성이 필요한 지역
3) 제3종 일반주거지역 : 도시기반시설이 정비돼 토지의 고도 이용이 가능토록 하는 지역
 
 
재개발 물건 선택의 뿌리, '종세분화'
 
1) 종세분화에 따라 건물의 형태와 용적률, 층고제한이 결정되고
2) 용적률과 층고제한은 곧 조합원수와 건립세대와 직결되며
3) 조합원와 건립세대 비율은 바로 재개발 투자수익률 창출에 있어서 심장 역할을 합니다.
 
 * 재개발 투자수익률의 핵심요소 ===> 조합원수와 건립세대 비율 ===> 용적률과 층고제한
 ===> 종세분화
 
위 개념도는 재개발 투자수익률을 결정짓는 핵심요소의 뿌리가 바로 '종세분화'라는 것을
말해주고 있습니다.
그렇습니다.
종세분화의 개념은 재개발의 기본 개념이며, 투자목적이든 실수요자 입장이든
재개발 물건을 선택하는 데 있어서 뿌리를 담당하고 있는 개념입니다.
재개발 물건을 알아볼때 가장 먼저 해당 물건이 제1종 일반주거지역인지, 준주거지역인지를
물어보십시오.
재개발의 시작은 종세분화의 개념에서 시작되기 때문입니다.
 
 
 
(2) 호수밀도
 
'호수밀도'란?
 
호수밀도는 말그대로 재개발 주택을 매입하여 조합원이 됐을때의 메리트를 알려주는
주요지표입니다.
일정 이상의 호수밀도수치는 재개발이 되기 위한 필요조건입니다만 호수밀도가 너무 높으면
조합원이 많다는 얘기로 수익성이 떨어질 수 있습니다.
먼저 기본적인 '호수밀도'의 개념에 대하여 알아봅시다.
 
 * 호수밀도 산출방법 (서울시 도시및주거환경정비조례 제2조 5항)
 
1) 호수밀도라 함은 정비구역 면적1헥타아르 당 건축되어 있는 건축물의 동수로서
다음 각목의 기준에 의하여 산정한 밀도를 말한다.
 
가. 공동주택은 기준층의 소유권이 구분된 1가구를 1동으로 보며 기준층 이외의 가구는
계상하지 아니한다.
 
나. 신발생무허가건축물은 건축물 동수 산정에서 제외한다.
 
다. 기존 공원의 일부 또는 전부를 존치하여야 하는 경우에는 정비구역안의 총 건축물 동수를
존치면적을 제외한 면적으로 나누어 산정한다.
 
라. 단독 또는 다가구주택을 건축물 준공 후 다세대주택으로 전환한 경우에는 구분소유등기에
불구하고 전환전의 건축물동수에 의하여 산정한다.
 
마. 준공업지역안에서 정비사업으로 기존 공장의 재배치가 필요한 경우에는 정비구역 면적 중
공장용지 및 공장건축물은 제외하고 산정한다.
 
2) 기준층 동수 산정방법 : 공동주택 빌라(다세대), 연립, 아파트의 기준층 동수 계산방법은
각 층수 중 가장 많은 세대가 있는 층을 기준층으로 본다.
 
 
호수밀도가 부족해도 재개발이 가능하다
 
여기서 중요한 것은 최근 개정내용입니다.
호수밀도 60호/ha 이상 기준을 필수에서 선택규정으로 하여 호수밀도 기준을 포함하여
다섯가지 구역지정 요건(노후불량 건축물비율 60%, 주택접도율 30%이하, 과소필지/부정형/
세장형토지 50%이상, 상습침수 및 재해위험지역, 호수밀도 60호/ha) 중 2개 이상을 충족하는
경우 재개발 정비구역 지정이 가능해졌다는 내용이 바로 그것입니다.
즉, 호수밀도가 충족되지 않아도 재개발이 가능하다는 것이죠.
 
 
호수밀도와 투자수익성의 관계
 
그렇다면 수익성의 측면에서 호수밀도수치를 바라봅시다.
호수밀도가 낮은 지역, 즉 조합원이 적은 지역은 재개발 정비구역 지정에는 문제가 없고
조합원의 이익은 상대적으로 많아지기 때문에 투자처선택에 있어서 비교우위에 있다고
할 수 있습니다.
재개발 물건선택에 있어서 물론 입지조건이 가장 큰 비중을 차지합니다만
대표적인 현장데이터인 종세분화, 호수밀도의 비중 또한 크다는 점을 꼭 유의하시고
이러한 현장데이터를 꼼꼼하게 체크하여 물건을 선택하는 지혜를 발휘하시기 바랍니다.
 
 
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1㎡ 도로부지의 위력 |민권식칼럼

2008-07-07 10:06

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[민권식칼럼 #102] 1㎡ 도로부지의 위력
 
도로부지 사면 낭패본다?
 
도로부지는 재개발매물 중에서도 가장 리스크가 많아 투자기피대상0순위로 인식되어
있는 것이 사실입니다.
하지만 분양자격이 확실히 주어지는지, 일반 매물시세보다 얼마나 싼지 등의 사항만
면밀히 분석해보면 가장 높은 수익성을 자랑하는 것이 또한 도로부지입니다. 
물론 도로부지를 통한 투자의 시작이자 핵심은 바로 분양자격요건입니다.
의외로 도로부지의 분양자격요건은 간단하게 정리할 수 있습니다. 
 
* 도로부지의 분양자격
1) 지목이 '도로'이며, 현 이용상태도 '도로'인 경우
- 면적이 90㎡ 이상이면 분양자격 有

2) 지목이 '대' 이며, 현 이용상태는 '도로'인 경우
- 면적이 30㎡ 이상이고 무주택자면 분양자격 有
 
3) 도로부지 또한 합산취합 가능 
- 두 개의 지분이 합쳐서 90㎡ 이상이면 분양자격 有
 
 
90안되는 도로부지를 주목하라
 
'도로부지는 90제곱미터 이상이 되어야 분양자격이 주어진다.'
보통 도로부지의 분양자격을 얘기할때 쓰이는 말입니다.
하지만 이 말은 정확히 얘기하면 틀린 말입니다.
위 분양자격표에도 나와있지만 27평이 되지 않아도 분양자격을 받을 수 있기 때문입니다.
여기에 도로부지 투자의 틈새가 있습니다.
재개발지역에서 27평이 넘는 도로부지와 27평이 안되는 도로부지의 시세를 비교해 보십시오.
대부분의 지역에서 시세의 큰 차이가 발견될 것입니다.
27평이 넘는 도로부지는 '아파트입주권이 나오는 매물'로 인식되어 있기 때문에
'제 값'을 다 받을 수 있으나 27평이 안되면 현금청산이라는 개념으로 해석되어 '제 값'은 커녕
재개발지분으로 분류되지도 못합니다.
이렇기 때문에 같은 도로부지라도 시세의 차이가 현격하게 차이가 나는 것이죠.
 
다음의 예시에 틈새 도로부지 투자의 정석이 있습니다.
 
A매물 - 90제곱미터 도로부지 : 3억원
B매물 - 30제곱미터 도로부지 : 5천만원
C매물 - 60제곱미터 도로부지 : 1억원 
* A,B,C 모두 같은 구역(혹은 블럭)내에 있는 도로부지임.
 
이 세가지 매물의 선호도를 보면 단연 A매물이 월등히 높습니다.
90제곱미터가 넘기 때문에 '이거 분양권 나오겠네'로 해석되어 수요가 많기 때문입니다.
이에 비해 B,C매물은 90제곱미터가 안된다는 이유만으로 수요가 없습니다.
하지만,
B,C매물은 같은 구역(블럭)내에 있는 도로부지입니다.
같은 구역(블럭)내에 있는 도로부지는 합산취합이 가능합니다. (도로부지의 분양자격 3번 참조)
즉, B와 C매물을 동시에 소유하고 있다면 90제곱미터 이상이 되기 때문에
분양자격이 주어지고 'A = B C'라는 공식이 수립된다는 얘기입니다.
B와 C를 매입하는데 들어간 돈은 A의 절반이죠.
'찬밥' B와 C가 '더운밥' A보다 투자수익성이 높습니다.
이것이 바로 틈새 도로부지 투자의 전형이라 할 수 있습니다.
여기서 한가지 유의할 점은 같은 구역(블럭)내에 있는 도로부지라는 것을 확실히 해야한다는
것입니다.
 
 
 1㎡ 도로부지의 위력
 
도로부지를 접할때 공시지가(개별공시지가, 표준지공시지가 등)보다 저렴한 시세로
매물이 나오는 경우가 있습니다.
이러한 도로부지는 1제곱미터짜리라 해도 꼭 매입하여야 합니다.
현금보상의 기준이 되는 공시지가 보다 시세가 싸다라는 얘기는 현금청산된다 하여도
시세 이상을 보상받을 수 있기 때문입니다.
공시지가 보다 시세가 높다해도 이렇게 '아주 작은' 도로부지들은 '써먹을 곳'이 많습니다.
관리처분인가가 내일모레인데 89제곱미터 도로부지를 소유하고 있어 아파트 분양자격을 못받는
조합원이 있다면 같은 구역내에 있는 1제곱미터 도로부지는 그 조합원에게는 황금이 되겠죠.
물론 1제곱미터 도로부지 가치도 황금으로 변하게 됩니다.
 
재개발사업이 진행될수록, 관리처분인가에 가까울수록 이러한 조그마한 도로부지들의 가치는
점점 상승하기 때문에 사업초기단계에서 매입할수록 그 수익성은 더욱 커지게 됩니다.
재개발을 투자목적으로 접근한다면 사업초기단계인 지역을 선택해야 한다는 사실을
다시한번 체크해두시기 바랍니다. 
감사합니다.
 
 
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