민권식칼럼(148)

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[TIP] 재개발투자, 이럴때 이렇게 상승한다. |민권식칼럼

2008-09-09 09:41

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재개발지분 성장이론

 

 

(1) 인.허가 사업이 한나씩 가식권에  접어드는 만큼  값이 상승한다.

 
(2) 개발 기대에 따른 가격이 상승하면, 이듬해에 개별공시가가 상승하게 되고 그 개별공시가에 곱하기 두배의 시세를 가격이 만들어지는 순환상승 한다.
 
 
 
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재개발투자, 지금이 기회다! |민권식칼럼

2008-08-11 09:53

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[민권식칼럼 #106] 재개발투자, 지금이 기회다!
 
재개발 투자처 선택 요령
 
* 재개발 투자의 포커스 세 가지
 
1) 조합원수-건립세대비율
: 건립세대에 비해 조합원수가 적을수록 투자수익률은 높아집니다.
입지조건이 좋다고 무조건 수익률이 훌륭한 것은 아니지만,
조합원수-건립세대비율이 좋으면 무조건 수익이 발생한다고 할 수 있을만큼
재개발에서 가장 중요한 요소라고 할 수 있습니다.
 
2) 입지조건
: 재개발투자에서 입지조건의 키워드는 '현재 아파트가격'과 '입주 후 아파트가격'입니다.
현재 아파트가격은 낮을수록 좋고, 입주 후 아파트가격은 높을수록 좋겠지요.
입지조건이 좋다고 무조건 수익률이 높다고 볼 수는 없습니다만,
입지조건이 훌륭하다는 말은 미래가치의 한계선이 높다는 얘기로서 투자수익률을 높일 수 있는
'대박투자'의 가능성이 높다는 말로 해석되어야 하겠습니다.
 
3) 사업지연 리스크
: 인허가절차를 거치면서 상승하는 재개발의 특성상, 사업이 지연되면 인허가절차 예상시기에
오차가 생기고 이것은 결국 설정한 매도시기의 오차로 이어지기 때문에 인허가절차 예상 오차가
적을수록 투자수익률은 높아집니다.
 
이 세 가지는 재개발 투자의 핵심요소로서
모두 훌륭한 점수를 받았다면 가장 훌륭한 재개발 투자처라 할 수 있을 것이고
모두 떨어진다면 기피해야할 투자처라 할 수 있겠습니다.
 
 
매물 선택 요령
 
위 세 가지를 모두 체크하여 투자처를 정했다면
그 지역의 매물을 알아봐야겠죠.
여기서 가장 중요한 것은 바로 '시세보다 가장 싼 매물'이 아닌
'투자수익률이 가장 높게 계산되는 매물'을 계약해야한다는 것입니다.
 
아래는 한 재개발 지역의 시세와 권리가액(감정평가액)입니다.
 
# A
- 20년된 대지지분 20평, 건평 15평의 단독주택
- 시세 : 평당 2500만원 (20 * 2500 = 5억원)
- 권리가액 : 대지기준 평당 1650만원 (20 * 1650 = 3억3천만원)
 
# B
- 20년된 대지지분 7평, 건평 15평의 빌라
- 시세 : 평당 4000만원 (7 * 4000 =2억8천만원)
- 권리가액 : 대지기준 평당 2900만원 (7 * 2900만원 = 2억3백만원)
 
 이 두 물건 다 34평형 아파트에 배정되었습니다.
그렇다면 투자수익률을 비교해 봅시다.
 
34평형 아파트의 조합원 분양가 3억9천6백만원, 일반분양가는 4억9천5백만원입니다.
 
# A 물건
 
조합원분양가 39600 - 권리가액 33000 = 추가부담금 6600만원
 
< 투자수익률 > 
 
* 총구입비용 = 재개발 주택 매입 비용 50000만원, 추가부담금 6600만원 = 56600만원
 
* 입주권 매매 시 순수익 = (일반분양가 49500, 로얄층 프리미엄 10000만원) - 56600만원
= 2900만원
 
* 아파트 입주 후 매매 시 순수익 = 입주후 아파트 시세 평당 2200만원
34 * 2200 = 74800만원 - 총투자비용 56600만원
= 18200만원 
 
 
# B 물건
 
조합원분양가 39600 - 권리가액 20300 = 추가부담금 19300만원
 
< 투자수익률 > 
 
*  총구입비용 = 재개발 주택 매입 비용 28000만원, 추가부담금 19300만원 = 47300만원
 
*  입주권 매매 시 순수익 = (일반분양가 49500, 로얄층 프리미엄 10000만원) - 47300만원
= 12200만원
 
*  아파트 입주 후 매매 시 순수익 = 입주후 아파트 시세 평당 2200만원
34 * 2200 = 74800만원 - 총투자비용 47300만원
= 27500만원
 
이 두 물건의 '평당 매매가'는 A물건인 단독주택이 2500만원,
B물건인 빌라가 4000만원이었습니다.
단적으로 '평당매매가'의 개념으로만 접근했던 김 모씨는 A물건을 매입하였지만
'평당매매가'가 비쌌던 B물건보다 투자수익률은 절반에 그쳤습니다.
 
이것이 바로 평당매매가를 가장 큰 비중으로 접근했을 때 발생하는 시행착오입니다.
'시세보다 가장 싼 매물'이 아닌  '투자수익률이 가장 높게 계산되는 매물'을 계약해야한다는
이유도 위 사례를 보면 쉽게 이해가 가실 듯 합니다.
 
 
지금이 기회다!
 
부동산시장 자체가 침체기로 접어든지 오래고 한동안 지속될 것이라는 예상이 지배적이지만
객관적인 투자수익률 계산방식에 따라 고수들은 가격의 조정이 이루어졌고 매물선택의 폭이 비교적
다양한 지금의 시장을 절호의 매입찬스라 생각하여 동분서주하고 있습니다.
 
분양가상한제 폐지 등 규제완화 기대심리와 이주대란, 인구변화 추이 그래프에도 나와있듯 장기적으로
도심재개발을 할 수 밖에 없는 실정에서 재개발투자가치는 여전히 유망합니다.
 
틈새시장을 공략하는 지혜를 발휘하여 재개발 투자처를 선택하고
그 지역의 '가장 시세가 싼 매물'이 아닌 '투자수익률'이 가장 높게 계산되는 매물'을 선택하여
부동산시장의 사이클변화에 미리 대비하실 것을 추천하는 바입니다.
감사합니다.
 
 
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재개발투자, 아는 것이 힘이다 |민권식칼럼

2008-08-04 10:03

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민권식칼럼 #105] 재개발투자, 아는 것이 힘이다
 
건립세대 예상법
 
조합원수와 건립세대 비율은 곧 재개발 투자 수익률이라는 말이 있습니다.
그만큼 조합원와 건립세대 비율이 중요하다는 얘기인데 기초단계에서 접근을 해야 더 큰
수익이 발생하는 재개발의 특성 상, 건립세대를 예상하는 것은 가장 중요한 사항이라도
할 수 있겠습니다.
 
기본적인 건립세대 계산법은 바로 구역별 면적에 순수한 아파트부지비율을 곱해준 후
다시 용적률을 곱하고 평균전용면적으로 나눠주는 것입니다.
 
예상 건립세대 = ( 사업부지면적 * 순수아파트부지비율 * 용적률 ) / 평균전용면적
 
물론 이 등식에서 평지와 구릉지 여부, 주택의 형태, 개발방식에 따른 기반시설 유무 및 그 비율
등이 플러스, 마이너스 요소들이라 하겠습니다.
 
 
 
다가구주택의 공유지분 분양자격 여부
 
제7조 (다가구주택의 분양기준에 관한 경과조치)
1997년1월15일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구 주택(1990년 4월21일
다가구주택제도 도입이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한
사실상의 다가구주택을 포함한다)은 제24조제2항제3호의 규정에 불구하고 다가구 주택으로
건축허가 받은 가구수에 한하여 가구별 각각 1인을 분양대상자로 한다.(개정 2005.11.10)
 
해석하자면,
1) 사실상의 다가구주택에 한하여
2) 건축허가를 90.4.21일 이전에 받고
3) 구분등기를 97.1.15일 이전에 했을 경우
가구별로 각각 분양자격이 나온다는 것입니다.
 
 
 
비례율이 높은 곳
 
일반적으로 비례율이라 칭하는 개발이익비례율은 일반분양을 통해 조합이 벌어들인 수익을
포함한 총 수익금에서 사업비를 뺀 금액을 재개발 구역내 토지 및 건물 감정평가액으로
나눈 금액을 말합니다.
조합원 개인이 소유한 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이 조합원의
최종권리가액이 되기 때문에 비례율이 높으면 높을수록 조합원의 추가부담금이 적어져
조합원 입장에서는 더욱 큰 이익을 창출할 수 있게 됩니다. 
 
< 비례율이 높은 재개발지역의 특징 >
1) 국공유지보다 사유지의 비율이 높은 지역
2) 구역면적 대비 조합원수가 적은 지역
3) 세입자가 적은 지역
4) 구릉지가 적고 평지가 많은 지역  
5) 사업속도가 빠른 지역
6) 쪼갠지분이 적은 지역
7) 임대아파트비율이 적은 지역
8) 중소형비율보다는 중대형평형이 많이 건립되는 지역
 
 
 
조합원수도 변한다.
 
사업시행인가시점에 더 큰 평형대을 받기 위해 적은 지분을 매입하는 현상이 일어나게 되어
기본계획단계에서 책정된 조합원수는 관리처분시점의 조합원수와 비교해봤을때 줄어드는 것이
일반적입니다. 
 
하지만 무허가건물이라는 변수가 있습니다.
사업시행인가는 서류상으로 확인할 수 없는 무허가건물을 점유한 조합원이 추가되는 시점이기
때문에 재개발 지역이 고지대이거나 구릉지일 경우 오히려 조합원수가 늘어나는 현상도 있을
수 있습니다.
 
 
 
토지거래허가제를 피하는 방법
 
도시재정비촉진지구 등 토지거래허가지역 내에서 토지거래허가를 받지 않아도 되는 경우는
다음과 같습니다.
 
1) 대가성이 없는 상속, 증여
2) 허가대상 면적 미만의 토지거래 (도시재정비촉진지구의 경우는 20제곱미터 미만)
3) 건물만의 거래
4) 거래당사자인 국가, 지차제, 정부투자기관이 허가권자와 협의한 경우
5) 보상법에 의한 수용, 민사집행법에 의한 경매
6) 주택건설촉진법, 택지개발촉진법, 도시개발법, 도시재개발법 등에 의한
토지의 공급, 농어촌정비법에 의한 농지매입
 
 
 
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