부동산노트(3853)

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재개발상황 계약서에 꼭 써야 |부동산노트

2010-03-29 08:40

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

재개발이 예정돼 부동산 중개업소가 밀집해 영업 중인 용산 일대.
# 지난해 서울 반포에 있는 한 아파트에 전세로 입주한 강 모씨(44)는 요즘 갑자기 불안해졌다. 자녀들 학군 때문에 이사를 했는데 최근 재건축사업이 급물살을 타고 있다는 말을 들었기 때문이다. 강씨는 "아이들이 고등학교에 갈 때까지 4~5년 동안 살 계획이었는데 곧 이주하거나 철거될까봐 걱정스럽다"고 말했다. 인근 아파트로 옮기더라도 전세금이 강씨가 들어올 때보다 5000만원가량 올라 그마저 쉽지 않을 듯하다.

전세를 살다가 재개발이 된다는 소식에 쫓겨나는 세입자가 많다. 특히 개발 소식이 들리면 주변 전세금이 폭등하기 때문에 쫓겨나는 세입자들이 인근에 전세를 구하려면 기존 보증금에 비해 두세 배를 물기도 한다.

이런 사례를 막기 위해 앞으로 부동산 중개업자들은 뉴타운ㆍ재개발ㆍ재건축 등 정비사업 상황을 세입자들에게 정확히 설명하고 계약서에 설명 내용을 기재해야 한다.

최근 국토부 도시ㆍ주거환경정비법(도정법) 개정안 시행에 따라 서울시는 이 같은 내용을 관보에 게재하고 각 자치구에 공문을 보냈다.

이번 개정안에 따르면 중개업자는 △해당 지역 정비사업 추진단계 △퇴거 예정 시기(건축물 철거 시기 포함) △세입자 권리제한 △그 외 거래 상대방 권리ㆍ의무에 중대한 영향을 미치는 사항 등을 반드시 설명하고 계약서에 기재해야 한다. 지금까지는 이런 규정이 없었다.

서울시 관계자는 "정비계획에 대해 상세한 내용을 설명하고 계약서상 `이용제한 및 거래 규제사항` 난에 기록해야 한다"며 "기록을 하지 않으면 분쟁이 생겼을 때 중개사에게 불리하게 작용할 수 있다"고 말했다.

세입자는 입주할 동네에 재개발사업이 어떤 단계까지 와 있는지, 언제 이주나 철거 등 불이익을 당할 가능성이 있는지 등을 상세하게 설명 들을 수 있게 되는 셈이다. 한 공인중개사는 "혹시 발생할 분쟁에 대비하기 위해서라도 세입자에게 단순히 말로만 설명하지 않고 조합 홈페이지 설명 등을 출력해 설명한 후 첨부서류로 붙일 계획"이라고 말했다.

재개발지역에선 세입자들이 대부분 사업단계를 파악하고 입주하지만 아닌 사례도 꽤 있다고 업계에서는 지적한다. 업계 관계자는 "재개발지역 내 다가구ㆍ다세대 전세는 이주ㆍ철거에 대한 염려에도 불구하고 기반시설 노후 등으로 워낙 가격이 싸서 저소득층이 입주했다가 불이익을 보는 사례가 많다"고 말했다.

[김선걸 기자]

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3차 보금자리주택은 어디? |부동산노트

2010-03-26 09:01

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

3차 보금자리주택 발표 '임박'

ㆍ3차 보금자리 이르면 이달말 발표 [매일경제]
ㆍ3차 보금자리주택지구 이르면 이달말 발표 [연합뉴스]
ㆍ보금자리지구 3차 이달 말 확정·발표 [머니투데이]

 

3차 보금자리주택 후보지가 이달 말에는 발표될 전망이다.

 

국토해양부는 보금자리주택의 주요 사업시행자인 한국토지주택공사와 함께 서울 근교에 개략적인 후보지를 선정하고 관계부처와 지구 지정을 위한 막바지 협의를 벌이고 있는 것으로 알려졌다.

 

이번에 지정될 3차 보금자리주택은 시범지구 및 2차 보금자리주택과 마찬가지로 4~5곳, 8백만㎡ 안팎이 될 것으로 예상된다.

 

보금자리주택지구의 선정 기준은 서울 도심에서 15~21km 이내에 위치하고 도로 등 기반시설이 양호하여 대중교통이 용이한 지역, 보존가치가 낮은 개발제한구역 등이다.

 

현재 물망에 오르고 있는 지역은 아직까지 보금자리주택이 지정되지 않은 과천시, 광명시, 김포시와 지역 균형 지정을 위해 기존에 보금자리지구가 지정돼 있는 구리시, 하남시, 남양주시, 시흥시 등이 포함될 가능성도 제기되고 있다.

 

재건축 연한 30년으로 완화되나

ㆍ원희룡 "서울 재건축연한 30년으로 대폭 완화" [머니투데이]
ㆍ원희룡 "서울시 재건축연한 40→30년 완화" [아주경제]
ㆍ한나라 서울시장 후보들, 본격적 정책전 시동 [파이낸셜뉴스]

 

서울시장 출마를 선언한 한나라당 원희룡 국회의원이 서울시 아파트 재건축 연한을 현재 40년에서 30년으로 완화해야 한다고 밝혀 관심을 모으고 있다.

 

원 의원은 국회에서 기자회견을 갖고 “현행 40년에서 30년으로 완화하면 총 16만8천4백83가구에서 24만8천2백82가구로 7만9천7백99가구가 증가하고, 특히 강북의 경우 248%가 증가한다”고 주장했다.

 

그러나 당장의 실현가능성은 높지 않아 보인다. 서울시의회가 이미 수차례 재건축 연한 완화를 주요 골자로 하는 ‘도시 및 주거환경 정비조례 개정안’을 추진한 바 있으나 부동산시장에 미치는 파장이 너무 큰 탓에 본회의 상정이 번번이 무산됐기 때문.

 

또 은마아파트 사례에서 확인할 수 있었던 것처럼 사업성이 담보되지 않는 경우 추진 자체가 쉽지 않아 원 의원의 발언이 시장에 미치는 영향은 적을 것으로 전망된다.  

 

지방 미분양 양도세 감면 '논란'

ㆍ끊겼던 문의전화 살아나... '양도세 약발' 통할진 미지수 [동아일보]
ㆍ지방 미분양 양도세 연장 '약발 논란' [이투데이]
ㆍ지방 미분양 내년 4월까지 양도세감면 연장 [머니투데이]

 

지난 2월 11일 종료된 양도세 감면 혜택이 지방 미분양에 한해 내년 4월 30일까지로 연장됐다. 

 

단, 분양가 인하율에 따라 10%까지 인 하시에는 60% 감면, 10% 초과에서 20%까지 인 하시에는 80%, 20% 초과 인 하시에는 100% 감면하는 방안이 제시됐다.

 

실제로 우림건설은 충남 천안시 용곡동 우림필유 아파트 잔여분 1백가구를 당초 3.3㎡당 평균 7백60만원에서 6백40만원으로 낮췄다. 한라건설도 같은 지역에서 한라비발디 아파트의 분양가를 5천만원 낮췄고, 대구광역시 달서구 대천동 월배 태영 데시앙도 분양가의 최고 22%를 할인한 가격에 판매를 하고 있다. 

 

그러나 부작용도 적지 않다. 신규 계약자와의 분양가 차이가 수천만원에 달하자 기존 계약자들이 거세게 반발하고 있기 때문. 또 수도권에 비해 수요자가 많지 않은 지방 미분양에 한정해 대책을 내놓았기 때문에 시장에 큰 영향을 주지는 못할 것으로 예상된다.   

 

Ⅲ. 다음주 내집마련 키포인트

 

3차 보금자리주택 발표가 임박했다. 아직 어느 지역인지는 알 수 없지만 보금자리주택의 특성상 저렴한 분양가와 양호한 입지로 수요자들의 인기를 끌 것으로 예상되므로 주택구입 시기는 3차 보금자리주택 발표 이후로 미뤄도 좋을 듯하다.

 

이와 더불어 4월에는 2차 보금자리주택 사전예약이 예정돼 있으므로 본인이 보금자리주택 자격을 갖추고 있는지에 대한 확인을 미리 해두는 것도 좋겠다.

 

위례신도시 보금자리주택 사전예약이 마무리됐지만 민간분양시장은 아직 썰렁한 모습이다. 수도권에서는 3월 31일 서울시 성동구 금호동2가 금호자이1차가 1순위 청약접수를 받는 것이 유일하다.

 

4월 2일에는 서울시 동대문구 이문동 대성유니드, 서울시 강남구 역삼동 서해더블루의 모델하우스 오픈이 예정돼 있으나 두 단지 모두 1백가구 미만의 소규모 단지라는 점은 염두에 둬야 한다. 

 

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리모델링 막장까지 끌어내린 ‘순환보직제’ |부동산노트

2010-03-24 09:27

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

- 담당사무관 교체에 따른 미묘한 정책 변화에 업계 칼바람 불어
- 전문성 높일 수 있는 프로그램 및 중장기 직위분류제로 바꿔야

 

공무원들의 전문성 향상을 위해서는 정기적으로 자리를 바꿔주는 순환보직제를 대폭 손질해야 한다는 주장이 나왔다. 공무원이 툭하면 자리를 옮기다보니 업무의 연속성과 일관성이 떨어지고 나중에 책임소재도 불분명해진다는 것이다.

한국개발연구원(KDI)이 21일 발간한 ‘정부부문의 전문성 제고를 위한 인사제도의 개선보고서’에 따르면 실무를 맡는 과장의 평균 재임기간이 1년 남짓에 불과해 업무를 파악 및 숙지하는 것만으로도 벅차 전문성 축적은 고사하고 정부의 역량이 경쟁국에 미치지도 못하고 있는 것으로 파악됐다.

특히, 전문지식을 요하는 리모델링 분야의 경우 패해가 더욱 심각한 상태다. 1년마다 담당사무관이 바뀜에 따라 정책 역시 자연스레 변하기 때문에 일선 현장에서는 갈팡질팡 할 수밖에 없는 구조가 될 수밖에 없기 때문이다.

이에 따라 공동주택 리모델링의 그림자처럼 따라다니는 말 중 하나가 재건축의 대안이란 말이다. 때문에 리모델링을 추진하는 단지 뿐만 아니라 업계 역시 암울한 그림자로 인해 많은 어려움을 겪으며 때내려 안간힘을 써보지만 그림자기 때문에 떨어지지 않는다.

재개발․재건축만큼이나 건설분야에 리모델링 역시 절대적인 한 요소임에도 불구하고 정부의 미온적 태도와 주민인식 문제 등이 복합적으로 관계를 맺고 있어서다. 실례로 리모델링 관련 각종 세미나의 자료집을 보면 서구유럽의 경우 리모델링의 비율이 건설시장의 50%를 차지할 만큼 활성화 돼 있으며, 가까운 일본의 경우에도 ‘일본주택리폼센터’처럼 행정기관 내 전담 특화부서를 만들어 리모델링을 활성화 하고 있는 실정이다.

더불어 전 세계적으로 녹색성장이라는 공통된 키워드로 산업 전반을 관장하고 있고, MB정부 역시 시대적 흐름에 동반하기 위해 녹생성장이라는 키워드에 부합하는 산업을 전략육성하겠다고 발표했음에도 불구하고 리모델링 시장은 오히려 참여정부 시절보다 후퇴하며 쇠락의 길을 걷고 있는 것이 국내의 현실이다.

이에 관련전문가들은 공통적으로 시장의 문제와 제도의 문제 그리고 노후아파트의 문제가 산재해 있기 때문에 리모델링이 활성화 되지 못하고 있다고 말한다. 하지만 이보다 더 큰 문제가 바로 공무원들의 비리를 방지하기 위해 정부에서 시행하고 있는 공무원 순환보직제의 문제다.

실제로 지난 2006년 참여정부시절 반석래 사무관의 경우 당시 정책기조가 재개발․재건축보다는 리모델링에 치우쳐 있기도 했지만 긍정적으로 리모델링을 바라보고 적극적으로 추진위와 업계관계자들을 도왔기 때문에 리모델링 분야의 발전에 큰 기여를 했다는 것이 업계관계자들의 중론이다. 그 후 내정자였던 강혜덕 사무관서부터 박진열 사무관까지 리모델링에 대한 전문성 결여와 비관적인 입장으로 인해 각종 파열음에 시달렸고, 올해 초 리모델링 담당자로 온 정준원 사무관 역시 여러모로 추진위와 업계를 도우려는 적극적인 모습을 보이고 있음에도 업계에서는 조금 더 지켜봐야 한다는 회의적인 입장을 보이고 있다.

이와 관련해 김문기 동부건설 차장은 “공무원 순환보직제가 부패방지의 기능은 있지만 전문적 지식을 요하거나 신규사업 분야에서는 오히려 발목을 잡고 있다”며 “실무담당자가 지난 10여 년간 진행돼 왔던 그간의 과정을 모르는 경우도 있고, 모 사무관의 경우 자신의 부처에서 나온 질의회신 내용조차 모르는 경우도 왕왕 있었기 때문에 추진위와 업계가 그동안 많은 실망을 했기 때문에 그런 것”이라고 말했다.

유동규 1기 신도시 리모델링연합회 회장 역시 “현재 정부의 정책이 잠시 머물다 떠다는 시스템이기 때문에 담당사무관들이 책임도 소신도 없는 상태”라며 “이를 방지하기 위해 민가과 함께 할 수 있는 TF팀을 구성해 순환보직제를 감시할 수 있는 시스템을 구축할 필요성이 있다”는 의견을 제시했다.

이에 관련전문가들은 동일 보직 장기근무에 따른 침체 방지(공무원임용령)를 이유로 정기적으로 자리를 바꿔주는 순환보직제 때문에 인사철이 되면 동시다발적으로 업무 인수․인계가 일어나 ‘마찰적 비효율’이 생긴다며 우려를 표하고 있는 실정이다. 또한 순환보직제에 대한 현실적 감시장치가 없기 때문에 전문지식을 키우려는 노력보다는 철밥통식 행정으로 국가 행정서비스의 손실을 초래하고 있다고 입을 모은다.

따라서 이런 부분들을 방지하고 공무원들의 전문성을 높이이기 위해 보직순환의 범위를 최대한 줄이고 한 자리를 맡으면 일정기간 이상 일할 수 있게 전보 제한을 강화해야 한다고 주장했다. 더불어 중장기적으로는 공직의 분류체계를 현행 계급제(1~9급)에서 각각의 보직에다 적임자를 앉히는 직위분류제로 바꾸고 전문성에 따라 보수를 더 받는 연봉제도 도입해야 한다고 지적했다.

이와 관련해 차정윤 한국리모델링협회 사무총장 역시 “정책의 일관성 면에서 순환보직은 말이 되지 않는다”며 “리모델링이 건설시장 내에서 차지하고 있는 비율이 굉장히 큰 시장임에도 불구하고 정부의 역할이 미비한 만큼 일본처럼 리모델링 전문사무관과 3~4명으로 구성된 전문그룹이 구성해야 된다”고 역설했다.

한편, 일각에서는 지방자치제 실시 후 중앙정부와 지방정부의 공무원 인사교류가 침체된 부분 역시 리모델링 법령 해석을 담당공무원들이 자의적으로 판단하게 만드는 요소로 전락시켰다는 의견도 제기됐다.

이에 윤영선 건설산업연구원 박사는 “공무원 충원 때부터 전문성을 고려해야 하겠지만, 더 중요한 것은 채용 이후 전문성을 확보할 수 있도록 구체적인 프로그램을 발구해야 할 필요성이 있다”며 “정부가 아직까지 리모델링에 대한 원칙과 방향에 대한 철학이 없어 숲을 보지 못하고 나무만 보고 있지만 지금이라도 이런 부분이 시급히 시정돼야 한다”고 강조했다.

 
이호정 기자

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