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"부동산펀드 내년부터 다시 성장할것" |부동산노트

2010-04-10 08:54

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

모든 것은 하나의 펀드에서 시작되었다. 2004년 6월 파주출판단지 내 타운하우스인 헤르만하우스에 투자하는 '맵스프런티어부동산투자신탁 제1호'는 부동산 간접투자 시장의 서막을 열었다. 448억원을 모아 부동산 사업에 투자하고, 준공 후 수익을 투자자에게 나눈 최초의 부동산펀드가 나온 지 6년, 부동산펀드 시장은 순자산 기준 11조6000억원 규모의 시장으로 성장했다.

◆ 기업 순수 투자 는다…내년쯤 부동산펀드 다시 성장세로
= 국내 최초 부동산펀드 설계를 주도했던 신봉교 마이다스에셋자산운용 부동산운용본부장을 7일 만났다. 그는 여전히 시장 성장잠재력을 높게 평가했다.

신 본부장은 "글로벌 금융위기 때 거의 중단되다시피 했던 기업들의 순수 투자가 늘기 시작했다"며 "내년부터는 연기금과 은행 등 기관투자가들의 넘치는 유동성이 펀드 시장으로 다시 돌아와 흐렸던 투자 기상도가 서서히 갤 것"이라고 말했다.

지난해 3조5000억원 증가하며 거의 제자리걸음만 했던 부동산펀드 시장이지만 유동성이 늘고, 경기가 호전되면서 전환점을 맞았다는 것이다. 장기적으로 볼 때는 잠재력이 더 크다. 부동산펀드의 주요 투자 종목인 대형 오피스빌딩이 2014년 이후 공급이 줄어들 예정이라 희소가치가 높아지기 때문이란다.

소액 투자자가 여럿 모여 강남 빌딩에, 대형 상가 개발사업에 투자하는 부동산 간접투자 시장 방식은 부동산펀드와 리츠 두 개로 나뉜다. 이 중 부동산펀드가 시장의 70% 이상을 차지한다. 여러 명이 공동으로 대형 오피스 빌딩에 투자해 임대수익을 올리고 매각 시 시세차익을 거두는 임대형이 대표적이다. 취득ㆍ등록세가 30% 감면되고, 법인세와 양도소득세가 면제되는 등 세제 혜택을 누릴 수 있는 것이 강점이다.

아직까지 상품을 설계하기 쉬운 대출형 펀드가 절반 이상을 차지하지만 현재 '성장기'라는 부동산펀드 시장이 성숙할수록 상품 종류는 다양해지게 마련이다.

신 본부장은 "아무래도 이제까지는 경기 변동에 영향을 덜 받는 대형 오피스빌딩 위주로 투자하는 펀드가 많았지만 상가나 미분양 아파트 등 기타 부동산 자산에 투자하는 펀드도 늘어날 것"이라고 말했다.

대형 상가를 통매입해 점포 입점 등을 관리하고 상가를 활성화시켜 높은 가격에 매각하는 형태도 유망하다는 설명이다.

◆ 큰돈 모아 운용하는 '블라인드 펀드' 시대 온다
= 현재 전체 부동산펀드의 92%는 사모형이다. 연기금이나 기관 등을 통해 거액을 모아 투자하면 운용수수료를 줄일 수 있기 때문이다.

하지만 일반투자자를 상대로 하는 공모시장도 성장에 대한 압력이 거세다. 평균 수익률은 임대형 펀드와 대출형 펀드가 연 7~10% 선이지만 시세차익을 고려하면 수익률이 높아진다.

2004년 초기 설정해 4~6년 만에 청산한 공모형 부동산 펀드는 연 20~36%의 고수익을 올렸다.

신 본부장은 " '전 재산을 투자하지 않은 게 후회된다'며 다른 공모형 부동산펀드를 만들어 달라는 요구가 많다"며 "공모형 펀드도 늘어날 것"이라고 봤다.

그는 "이전 부동산펀드가 프로젝트를 정하고, 필요한 돈을 모으는 형태였다면 내년부터는 1조~2조원 규모의 투자금을 먼저 모으고 부동산 자산에 투자하는 블라인드 펀드가 등장하는 단계"라고 말했다.

◆ 안정성 추구한다면 '대형 실물형', 고수익은 '테마형' 상품 추천
= 부동산 펀드는 전문가가 운용해 부동산 직접투자보다는 안전하다는 평가다. 5년 이상 장기투자 상품이 대부분이라 경기 리스크도 낮은 편. 하지만 종류가 워낙 다양해 투자 성향에 적합한 상품을 고르는 것이 중요하다.

신 본부장은 은퇴를 준비하는 60대에는 대형 오피스빌딩에 투자하는 '실물형 부동산 펀드' 종류를 추천했다. 연 7~8% 수익이 안정적으로 배당되고, 빌딩 매각 시 시세차익을 함께 노릴 수 있는 상품이기 때문이다.

마냥 공격적인 투자만 할 수는 없는 40대 투자자는 안정적인 상품인 오피스빌딩에 투자하는 코어에셋 펀드류에 70%가량, 개발사업에 투자하는 개발형 펀드에 30%가량 분산투자하도록 조언했다.

목돈 없는 20대라고 실망할 일은 아니다. 신 본부장은 "미분양 펀드 등 리스크가 있지만 기대수익도 그만큼 높은 테마형 펀드에 도전해볼 만하다"고 말했다.

펀드 투자자에게는 일정 비율 할인된 가격으로 주택 매입 기회를 주는 등 내집 마련을 겸해 투자수익을 올릴 수 있는 펀드도 고려해 볼 수 있다.

[이유진 기자 / 사진 = 박상선 기자]

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베이징 부동산 가격 폭등…전년비 128%↑ |부동산노트

2010-04-08 05:17

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

베이징 부동산 가격 폭등…전년비 128%↑
연휴 껴서 거래 20% 줄었는데도 거래가 상승
중국 수도 베이징에서 지난 청명절(淸明節) 연휴(3~5일) 사흘간 거래된 부동산의 ㎡당 평균 가격이 지난해 같은 기간에 비해 128%나 상승한 것으로 조사됐다.

베이징에서 발행되는 신경보(新京報)는 7일 베이징에서 거래된 상업용 일반주택의 ㎡당 가격이 2만5010위안(약 411만원)으로 지난해 같은 기간(1만947위안)에 비해 128%나 상승했다고 보도했다. 베이징의 4월 초 부동산 평균 가격은 한달전인 3월에 비해서도 28%나 증가한 것이다.

특히 올해 청명절 연휴기간에는 작년에 비해 거래건수가 20% 가까이 줄었음에도 오히려 ㎡당 거래가는 크게 올라갔다. 기존에 분양된 이른바 '중고주택'의 경우 연휴 사흘간 거래량이 지난해에 비해 50%나 급등해 부동산 가격 상승을 이끌었다.

정부가 집값 잡겠다는 발언이후에도 계속 올라

중국의 부동산은 중국 정부가 양회(兩會)를 통해 반드시 잡겠다고 천명한 이후에도 여전히 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있다. 청년시보(靑年時報)는 지난달 23일 저장(浙江)성 항저우(杭州)의 부동산 시장에 투자자들이 몰리면서 하룻밤 사이에 가격이 10만 위안(1600만 원) 오르는 등 과열 양상을 보이고 있다고 보도했다.

중국 언론들은 부동산 과열현상에 대한 뉴스를 쏟아내며 서민들의 근심을 전달하고 있지만 지방정부 와 국유기업이 직접 나서 부동산 개발과 투자에 나서고 있어 한번 과열된 부동산 시장은 쉽게 가라앉지 않을 전망이다.

연합뉴스 제공

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집값 장기안정국면 들어가나 |부동산노트

2010-04-08 05:09

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

집값 장기안정국면 들어가나
1990년대 초반과 유사…보금자리주택이 1기 신도시 이상 역할
집값 논쟁이 한창이다. 최근 현대경제연구원ㆍ산은경제연구소ㆍ하나금융경영연구소 등은 집값이 하락할 가능성이 크다는 분석보고서를 잇따라 냈다. 연구기관들은 인구 감소, 소득대비 크게 오른 집값 등을 근거로 집값이 장기하향 안정국면에 접어들었다고 주장한다.

정부의 보금자리주택 정책이 집값 안정세에 결정적인 영향을 미치고 있다는 분석도 요즘 들어 설득력을 얻는다. 집값에 가장 민감하게 영향을 미치는 것은 수급인데 지금 상황은 보금자리주택 공급 발표로 인해 수요가 크게 위축돼 있다는 것이다.

1990년대 초반 상황과 지금 상황이 아주 유사하다는 분석도 많다. 서울올림픽이 열렸던 1988년에 집값은 천정부지로 뛰었다. 행정고시를 패스한 공무원이 평생 월급을 모아도 서울에 집을 장만하기 어려울 정도였다. 노태우 정부(1987~1992년)는 집값을 잡기 위해 1988년 주택 200만가구 공급계획을 발표했고, 분당 등의 1기신도시 아파트가 입주하기 시작한 1991년부터 집값은 장기 안정국면으로 접어들었다. 갑자기 입주 물량이 늘어나면서 빈집이 늘어났고, 집값 및 전셋값 하락으로 이어진 것이다.

단기적으로 주택공급이 연간주택 기본수요를 훨씬 초과하는 과잉상태에 놓이면서 미분양 물량은 항상 10만가구를 상회할 정도로 적체되었다. 당시 주택보급률이 70%대에 불과했지만 일시적 공급 증가는 주택시장에 큰 영향을 미친 것이다.


<주택가격 지수 장기 분석>



미분양 적체 상황에서 보금자리 공급으로 수요 크게 위축

일부에서는 지난해 MB정부가 발표한 보금자리주택이 수도권 1기신도시보다 더 큰 위력을 발휘하고 있다는 주장도 나온다. 현재 주택보급률은 110%대. 여기에다 양도소득세 한시감면 혜택을 받기 위해 올 2월11일전에 건설업체들이 분양물량을 쏟아내면서 현재 수도권 미분양 물량은 16만 가구 이상인 것으로 추정된다.

이런 상황에서 서울 강남권 등 분당ㆍ일산 등 1기신도시보다 입지 여건이 훨씬 좋은 곳에 보금자리주택 60만가구가 나온다고 하니 대기수요가 늘어날 수 밖에 없다는 것이다. 즉 실질적인 물량 충격에 앞서 심리적 요인이 시장을 지배하고 있다는 것.

최근 20여년간 집값 추이를 분석한 그래프를 보면 1980년대말 치솟은 집값은 1990년대 초반부터 10년간 안정세를 보였다. 지금이 1990년대 초반과 유사하다는 분석이 계속나오는 건 공급 상황 등 주택시장을 둘러싼 여러 여건이 비슷하기 때문이다. 국민은행 박합수 부동산팀장은 “지금 상황이 장기안정국면의 초입일 가능성이 적지 않다”고 분석했다.
 
<25년간 전국아파트 매매가격 추이>


함종선 기자

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