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알짜 급매물 잡기 노하우는 |부동산노트

2010-04-14 07:41

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

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‘급매물 있습니다!’, ‘아파트 로얄층 선착순 급매’, ‘상담환영, ××신도시 아파트 초급급매물’

최근 경기도 일대 중개업소에서 자주 눈에 띄는 광고 문구다. 주택경기 침체로 매수세가 위축되면서 주택 거래가 잘 되지 않자 급매물이 쌓이는 지역 중개업소에서 너도나도 ‘급매물’로 포장한 매물을 소비자에게 적극 권유하고 있는 것. 하지만 급매물이라고 해서 문의했더니 기대보다 싸지 않거나 경매물건을 대리 입찰해주겠다고 해 황당했다는 사람이 적지 않다. 급매물인줄 알고 매수를 했더니 얼마 안 돼 시세가 더 떨어져 급매물로서 의미가 없어진 경우도 있다.

요즘처럼 급매물이 쌓이는 시기에 진짜 급매물을 찾는 기준은 없을까. 부동산 대세 하락기에 진입했다는 분석이 나오는 상황에서 시세보다 조금 싸다고 급매물은 아닐 것이다. 그렇다고 마음에 맞는 물건이 시세보다 싸게 나왔는데 무작정 더 떨어지길 기다리는 것도 불안하다. 한번 매수시기를 놓치고 시세가 오르기 시작하면 매물을 잡기 더 어렵기 때문이다. 급매물 가운데서도 진짜 급매물을 가리는 노하우를 소개한다.

얼마나 싸야 급매물일까= 일반적으로 시세 보다 5~10% 정도 저렴하면 급매물로 통하지만 시장 상황과 해당 매물의 속한 지역에 따라 달라진다는 게 전문가들의 설명이다. 집값이 많이 떨어지고 있고 매수세가 없는 지역은 20~30%는 빠져야 급매물이고, 시장 침체로 집값이 빠지고 있지만 매수세는 어느 정도 받쳐주는 곳이라면 5~10%만 빠져도 급매물로 볼 수 있는 것이다.

투모컨설팅 강공석 사장은 “서울 강남권 주택은 시세보다 10%만 빠지면 급매물로 봐야 하지만 최근 집값이 많이 떨어지고 있는 1기 신도시 지역나 용인시 등은 20~30%는 싸야 급매물로 봐야 한다”고 말했다.

전문가들은 이 기준은 집값 전망과도 관련된다고 설명한다. 강남권은 당장은 하락세여도 실수요자가 탄탄히 대기하고 있어 중장기적으로 10% 이상 하락하진 않을 것으로 보는 것이다. 반면 하락폭이 큰 경기도 지역의 경우 30% 수준으로까지도 떨어질 가능성이 있다는 시각이 지배적이라는 이야기다. 

시세 기준은 어떻게 잡나= 급매물을 판정할 때 시세 기준은 어떻게 잡아야 할까. 전문가들은 과거 몇 년간 가장 높았던 최고가와 비교해선 안되고 최근 3~6개월 이내 국토해양부가 발표하는 실거래가가 기준이 돼야 한다고 지적한다.

예컨대 전국적으로 집값이 최고로 많이 올랐던 2006년 말을 기준으로 현재 집값을 따지면 집값 하락폭이 상당히 커 보이는 게 사실이다. 특히 당시 집값이 가장 많이 올랐던 서울 강남권, 목동, 용인, 분당 등 버블세븐 지역은 현재와 비교하면 30~40% 떨어진 곳이 수두룩하다. 이때를 기준으로 현재와 하락폭을 따지면 무조건 급매물일 수밖에 없다.

내집마련정보사 김영진 사장은 “최근 3개월 이내 국토해양부에서 고시된 실거래가와 비교해 실제로 얼마나 싼지 따져봐야 한다”고 말했다.

최근 1년 이내 단기 저점과 단기 고점을 파악하는 것도 중요하다. 미국발 금융위기 이후인 지난해 상승기 단기간에 집값이 너무 많이 올랐을수록 하락폭이 클 수 가능성이 크다는 것이다.

부동산부테크연구소 김부성 소장은 “미국발 금융위기가 끝나고 집값이 막 상승하던 지난해 3~4월께를 단기 저점, 그리고 상승세를 타다 다시 하락세로 꺾이기 시작한 지난해 10월께를 단기 고점으로 본다”며 “단기간에 얼마나 올랐고, 다시 얼마나 하락했는지를 참고하면 현재 집값의 적정선을 파악할 수 있다”고 말했다. 그는 “내재가치 없이 단기간에 급등한 지역은 상대적으로 많이 떨어질 수밖에 없다”며 “단기고점에 비해 얼마나 빠졌는지 따져본후 급매물 여부를 판단하라”고 조언했다.

국민은행이나 조인스랜드 등 정보업체가 매주 발표하는 시세도 반드시 확인해야 한다.

유앤알 컨설팅 박상언 사장은 “정보업체가 매주 발표하는 시세는 최근 흐름을 이해하는 데 유용하다”며 “실거래가와 함께 가격 흐름을 판단하는 데 참고하면 급매물 여부를 쉽게 알 수 있다”고 조언했다. 박 사장은 “전세가격 비중이 높은 아파트는 가격 하락폭이 크지 않다”며 “전세가격이 국민은행 시세 기준으로 60% 이상인 주택의 가격이 단기간에 10%이상 빠졌다면 급매물로 봐도 된다”고 덧붙였다.

진짜 급매물은 발품을 팔아야= 전문가들은 급매물을 잡는 가장 확실한 방법은 발품을 파는 것이라고 조언한다.

박상언 사장은 “진짜 급매물은 시세나 정보업체 정보에 나타나지 않고 일부 중개업소에만 나오는 경우가 많다”면서 “부지런히 자신이 원하는 지역의 중개업소를 다니고 수시로 연락을 해야 진짜 알짜 급매물을 잡을 수 있다”고 말했다.

강공석 사장은 “현장을 돌면서 인근에 급매물이 얼마나 쌓였는지, 주변 지역 개발 호재는 어떤 게 있는지 등을 반드시 확인해야 한다”며 “중개업소를 돌면서 매수대기자로 등록하면서 매수 희망가를 낮춰 불러 놓으면 급매물 가격이 더 떨어지는 경우도 있다”고 뒤띰했다.

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[뚝섬3구역]실투 7억원,(보증금 2억원/월 1500만원) |부동산노트

2010-04-13 12:26

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부동산 버블 논란기에 투자 하는 법 7가지 |부동산노트

2010-04-13 07:58

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

'부동산 버블 논란기, 전통적인 아파트 투자에서 벗어나 1~2인가구와 양극화 시대에 대비하라'
 
 박상언 유앤알컨설팅 대표는 부동산 버블논란이 한층 진행중인 현 시점에서 향후 다가올 투자 패턴 변화에 미리 대처해야 한다고 주장했다.
 다음은 박 대표가 제시하는 7가지 투자전략에 대해 소개한다.
 
 ▷내재가치도 우수한 부동산에 집중하라
 
 향후 10년 이내에 다가올 인구감소와 고령화는 과거에 겪지 못했던 새로운 변화가 밀려들것이다. 따라서 부동산 시장에 접근시 새로운 시각조정과 패러다임의 대거 변화가 요구되어진다. 이럴 때일수록 실수요자가 선호하는 미래가치가 높고 내재가치도 우수한 부동산에 집중할 필요가 있다. 특히 내재가치가 우수한 부동산은 투자자보다 실수요자들의 비중이 높은 부동산이다. 대표적으로 역세권 소형 아파트, 도심권 소형 오피스텔, 아파트형 공장, 임대사업용 원룸텔, 대지지분이 커 활용가치가 큰 단독주택, 주택가가 밀집한 근린상가를 들 수 있다.
 
 ▷전통적인 아파트 투자에서 벗어나라
 
 지난 2006년 우리나라 전체 가구의 평균 자산 가운데 부동산은 76.8%이며 전ㆍ월세 보증금을 부동산으로 간주하면 부동산 비중은 81%가 된다.이는 미국(33.2%) 일본(39.0%) 영국(54.0%) 등 선진국보다 부동산이 가계 자산에서 차지하는 비중이 월등히 높다는 게 부동산 버블론의 한단서를 제공하고 있다. 현재 부동산 버블론이 제기되고 있는 주요한 타겟부동산은 아파트라 해도 과언이 아니다. 전체 자산에서 부동산 자산 비중이 높아서 버블론이 제기되고 있는 것보다 환금성 떨어지고 월세 한푼 안 나오면서 더구나 개발가능성까지 미약한 대형아파트나 단독주택, 지방의 땅등이 버블론의 표적이 되고 있는 것이다.
 
 ▷임대상품으로 서서히 전환하라
  
 2020년 전후로 인구가 본격적으로 줄어들 것으로 보여지고 1인 가구 증가와 고령화시대를 맞이하면 우리나라 경제구조도 장기간 저성장기조로 갈 수밖에 없다. 때문에 고도성장기시대의 단순한 시세차익보다 서서히 임대수익을 노리는 투자로 가야 한다.

즉 전통적인 아파트투자 일변도에서 벗어나 임대형 상품이라고 할수 있는 오피스텔, 다가구, 원룸 .상가 등에 서서히 관심을 가져야 한다. 특히 국내 체류 외국인 110만 명' 시대(2009년 말 기준) 외국인들을 대상으로 하는 임대사업은 IMF때에도 활황세를 보였는데 우리나라가 개방경제를 지속하는 한 외국인대상임대수요는 증가할 수밖에 없다. 대개 '깔세'라 하여 1년치 임대료(연8~10%)를 한꺼번에 내기 때문에 월세가 밀리는 고민이 없는 게 장점이다.특히 외국인을 대상으로 하는 사업용으로 임대를 놓을시, 재계약시즌이 돌아와도 임대료 인상분에 대해 그다지 민감하지 않다.

대부분 경우 외국인을 고용하는 회사나 국가에서 임대료를 지급해주기 때문이다. 세금계산서로 처리되는 임대료의 경우는 지출된 만큼 추후 소득세를 절감할 수 있다. 외국인들의 수요가 풍부한 도심이나 부도심에 위치한 역세권 오피스텔이 그 대상이다.
 
 ▷도심역세권지역에 관심가져라

 불황기일수록 사람들은 일자리가 풍부한 도심권으로 몰리기 마련이다.
 미국 유럽,일본등선진국일수록 국민소득은 우리나라보다 훨씬 높으나 오랫동안 저성장 늪에 빠져 있다. 따라서 저성장 늪에 빠진 유럽, 일본 부동산 시장만 보더라도 그나마 일자리가 풍부하고 편리한 도심지역에 위치한 부동산에 수요가 몰려있다는 걸 알 수 있다. 반면 일자리가 빈약한 외곽에 위치한 주택,상가등은 침체 양상을 걷고 있다. 특히 우리나라의 경우 도심주변에 가깝게 위치한 보금자리 주택의 대거 물량 공급으로 수도권 외곽쪽에 위치한 주택보다 도심에 위치한 주택이 버블론이 횡행하고 있는 이때, 오랫동안 견딜수 있는 부동산이다 .
 
 특히 재개발·재건축정비사업 이 가능한 도심역세권에 위치한 소형 빌라나 아파트를 눈여겨 볼 필요가 있다. 서울시의 2010 민간시프트 공급확대 방안'을 따르면 역세권 내에선 주택 재개발·재건축정비사업 용적률을 최대 500%까지 완화, 고밀개발이 가능토록 하고, 이중 증가분의 2분의 1에 해당하는 용적률만큼 시프트로 공급받도록 하는게 주요 요지다.

역으로부터 250m 이내의 1차 역세권은 원칙적으로 용도지역을 준주거지역으로 상향, 용적률을 500%까지 완화하고 역에서 250m~500m 이내의 2차 역세권은 제3종일반주거지역으로 상향해 용적률을 300%까지 완화하는 등 용도지역과 밀도를 차등 적용할 예정이다. 따라서 용적율 상향이 가능한 지하철 역세권 위주로 투자반경을 좁힐 필요가 있다.
 
 ▷분산투자가 해법이다

  부동산 버블론이 다시 제기되고 있는 이때 덩어리가 큰 부동산에 몰빵 투자 하는 것보다 투자금액이 적은 부동산에 분산투자해 놓는 게 유리할 수 있다. 분산투자해 놓으면 매수자 입장에서도 보다 쉽게 투자할 수 있어 환금성 면에서 뛰어나기 때문이다 . 현행 세법측면에서도 주택과 상가, 오피스텔,토지등으로 나눠서 투자해 놓으면 여러모로 유리한 면이 많다. 즉 6억원의 투자금이 있다고 치면 , 2억원가량의 대출을 끼고 8억원정도 가치가 되는 부동산에 무리하게 몰빵투자하는 것 보다 부동산 상품별로 2억원짜리 물건 3개에 분산투자 하는 게 버블논란기 부동산 투자법이다.
 
 ▷1~2인 가구 시대를 대비하라 (중대형보다는 소형에 집중하라)

 급격한 '초고령화 사회' 진입으로 인해 주택가격이 중장기적으로 하향 안정세를 보일 것으로 전망됨에 따라 부동산 투자자들도 서서히 패러다임변화를 인식해야 한다..
 예를 들어, 1인 가구 증가와 고령화시대를 맞이하면 우리나라 경제구조도 필히 저성장구조로 갈 수밖에 없어 자연스레 중대형 주택의 감소로 이어질 수 있다.
 
 따라서 정부대책이나 경기등락에 큰 영향을 받지 않으면서도 쉽게 현금화할 수 있는 지역을 선별하여 투자금액이 비교적 낮은 소형물건 위주로 투자전략을 짜야 한다
 
 통계청에 따르면 저출산 현상이 지속되면서 인구는 줄어도 가구 수는 지속적으로 증가할것으로 기대된다.
 
 1인 가구는 2008년 336만 가구에서 2018년 398만 가구, 2030년에는 471만 가구로 늘어난다. 2009년말 현재 1~2인가구는 728만4684가구로 전체가구의 43.06%에 달한다. 이는 9년 전인 2000년(34.65%)에 비해 8.41%포인트 늘어난 것이다. 2030년이 되면 1~2인가구는 전체의 51.81%로 절반을 훌쩍 뛰어넘는다.
 
 1~2인가구의 증가는 곧바로 소형 부동산수요를 확대를 의미한다. 부동산 버블이 폭발로 장기간 경기침체를 겪고 있는 일본의 경우만 보더라도 중대형보다는 소형 주택 수요가 크게 늘어나고 있다.정부에서도 늘어가는 1~2인가구를 대비해 오피스텔 바닥 난방 허용기준을 전용 85㎡ 이하로 확대하고, 욕실공간도 5㎡까지 지을 수 있도록 관련 규정을 완화했을 정도다.
 
 ▷ 양극화 시대 대비하라 (버블논란이후 경기회복속 차별화 대비해야)
 
 버블논란이 잠잠해고 경기도 회복세로 돌아서면 부동산시장의 차별화 현상은 더욱더 심화될 것이다. 즉 오르는 곳만 오르고 그렇지 않은 지역은 철저히 외면받는 '부익부빈익빈' 현상이 가속화될 것이다. 현재 주택시장의 트렌드만 보더라도 실수요자로 대표되는 소형주택과 자산가들을 타겟으로 하는 펜트하우스만 인기가 있고 중대형은 인기가 급락하고 있다. 일반적으로 소득수준이 높아질수록 자산가들이 선호하는 지역과 그렇지 않은 지역으로 양극화가 심화되기 마련이다. 주택을 고르는데 중요한 요소가 된 조망권만 놓고 보더라도 자산가들은 강조망권을 최우선시하고 있다.

그 다음으로 공원, 산 순이다. '국민소득이 증가할수록 양극화가 심화되면서 자산가들의 고급명품주택에 대한 수요는 꾸준하다는 것은 두어달 전 필자가 직접 방문했던 싱가포르주택시장이 이를 방증한다. 1인당 국민소득이 3만불 달하는 싱가포르는 요트와 유람선이 떠다니는 도심강변에 고급주택과 빌딩등이 대거 몰려있다. 해당지역 주택 한채가격이 20억~100억정도를 호가할 정도인데도 국내뿐만 아니라 아시아 각국의 부 자들을 끌어들이고 있다.
 
 반면에 정부에서 지원하는 HDB공공아파트의 3.3㎡ 분양가는 800만원에도 채 미치지 못하고 있지만 싱가포르의 중심업무지역이 오차드 로드를 중심으로 형성되어 있는 민간 고급 아파트의 평균 가격은 3.3㎡ 3000~3500만원을 웃돌고 있다. 이는 HDB아파트보다 3~4배 이상 높은 가격이다.
 
 특히 서울 한강변에 위치한 주택처럼 싱가포르도 금융센타와 카지노등이 몰려 있는 강변쪽에 위치한 주택가격이 수십억원을 호가할 정도인데 지난 몇 년간 중국,인도, 유럽등지의 부유층들의 대거 매집에 나섰을 정도다.
 
 투자자의 관점에서 본 강남권에 위치한 주택시장 선호도도 서서히 변화하고 있다. 그 동안 각광을 받았던 대치,도곡동.개포동에서 현재는 한강변 조망권에 대한 관심으로 압구정.반포동일대로 급격히 이동하고 있다. 대표적으로 역세권 개발 계획과 한강변 수혜까지 동시에 보는 망원지구, 당산동~양평동 일대를 관심있게 지켜볼 필요가 있다.

현재 망원지구, 유도정비구역일대 연립·다세대 지분가격이3.3㎡당 3300~3600만원 안팎에 형성돼 있다. 영등포구 당산~양평동 일대도 망원지구와 지분값이 비슷하게 형성되어 있다. 전략정비구역과 달리 유도정비구역은 3~4억대의 주택이 대부분이어서 전세를 안고 1억5천만원내외로 접근이 가능하다.
 
 서울시에서 추진중인 '한강르네상스 계획'이 차근차근 계획대로 실현되고 동시에 경제성장율도 높아질수록 싱가포르 강변쪽에 위치해 있는 주택처럼 한강변에 위치한 주택들은 한 단계 더 각광 받을 것이다.
 
 강주남 기자/namkang@heraldm.com

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