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"내 돈 들여 전세난 막으라니.. " 분통 |부동산노트

2010-04-21 07:59

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

정부 재개발·재건축 이주시기 조절 방침에 "부담 증가" 지적 쏟아져

[아시아경제 황준호 기자] 정부가 전세난을 막기 위해 재개발·재건축 이주시기를 조절하겠다고 나섰다. 하지만 이를 바라보는 시장의 시선이 곱지만은 않다. 정비사업을 위한 요건을 갖췄음에도 억지로 사업 진행을 방해하는 꼴이어서 이중 규제 논란을 피하기 힘들 전망이다.

또 이주시기를 조절함에 따른 사업비 증가 등은 고스란히 조합원들의 몫으로 돌아가게 됐다.
국토해양부는 최근 시도지사가 직접 사업시행인가 및 관리처분인가 시기를 조정할 수 있도록 제도를 바꾸기로 하고 '도시 및 주거환경정비법 및 시행령·시행규칙' 개정안을 입법예고했다.

이같은 정부 계획에 재개발·재건축 조합원들의 반발이 나오고 있다.
서울시 금호동에 거주하고 있는 김모씨는 "재개발·재건축 사업시 인위적으로 사업시행·관리처분인가 시기를 결정한다는 것은 말이 안된다"며 "사업 진행을 위한 복잡한 요건을 모두 갖췄음에도 사업을 이중으로 규제해 사업 진행을 막는 꼴"이라고 말했다.

이어 "정부에서 민간주택건설 등을 규제해 발생한 전세난을 애매모호한 정비사업 조합원에게 덮어 씌우고 있다"며 "현재 서울시 전체가 공사판이라고 해도 과언이 아닌데 이같은 조치로 사업 속도는 더욱 늦어질 것"이라고 덧붙였다.

건설업계에서도 재개발·재건축 사업은 백지동의서 파문 등으로 현재도 제자리 걸음을 걷고 있는 상황에서 이주 속도 조절에 따른 전세난 해결이 어떤 의미를 갖고 있는지 반문하고 있다.

건설업계 관계자는 "전세난 문제를 재개발 재건축 조합원이 책임져야하는 근본적인 상관관계를 이해할 수 없다"며 "이주민이 대거 발생해 이주시기가 길어지는 등 사업 진행에 차질이 생기면 조합원들의 추가분담금만 증가한다"고 밝혔다.

이어 "전세가격 상승에 따른 전세민의 피해는 고려하면서 재개발·재건축 조합원들의 피해는 나몰라라 하는 상황"이라며 "사업장별 이주시기 조절시 발생되는 재산권 문제는 국가가 보상해야할 것"이라고 강조했다.

전세난 발생은 서울·수도권의 인구 증가와 택지 및 주택 부족, 민간 분양 위축 등에 기인한다. 특히 이같은 상황은 금융규제, 분양가 상한제 등으로 얼어붙은 현 부동산 상황에서 별다른 조치가 없는 한 계속 이어질 전망이다. 이에 재개발·재건축 사업을 통해 이주민의 수용과 신규 주택 공급이 이뤄져야 하나 정부는 이주민에 따른 전세가 상승만 고려한채 재개발·재건축 조합원들의 재산 피해만 가중시키고 있다는 게 이들의 의견이다.

국토부 관계자는 "재개발 재건축 이주시기 조절권이 시·도지사에게 넘어간 상태"라며 "시·도지사는 정비사업 속도가 빠른 곳을 늦추거나 느린 곳의 속도를 가속화할 수 있는 권한을 얻은 것"이라고 말했다.

이어 "추가분담금 등 조합원 재산권 문제를 고려하면 예산 상의 문제 등으로 어떤 정비사업의 속도도 조절할 수 없게 된다"며 "시·도 지사가 사업장별 상황을 최대한 고려해 이주시기를 결정할 것"이라고 설명했다.


황준호 기자 rephwang@asiae.co.kr

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수도권 수요는 급격히 줄지 않을 듯 |부동산노트

2010-04-20 09:05

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

◆ 격변기 재테크 환경 긴급점검 ◆
부동산 시장엔 침체 분위기가 짙어지면서 '대세 하락'의 공포가 엄습하고 있다.
수도권 지방 할 것 없이 아파트는 다 지어졌지만 입주율이 저조해 '불 꺼진 아파트'가 늘고 있고 아파트 입주에 맞춰 지어진 학교도 학생이 모자라 텅 비어 있다.

한때 '버블 세븐'으로 불리며 집값 상승을 주도했던 분당 용인의 집값은 5개월째 힘없이 하락하고 있고, 지난해 청약 열풍을 일으켰던 청라지구에서까지 마이너스 프리미엄 단지가 등장했다.

'부동산 불패' 신화의 진원인 서울 강남권 재건축 아파트조차 안전진단 통과나 용적률 상향 조정 등의 대형 호재도 먹히지 않는 장세가 계속되고 있다.

주택거래가 줄고 투자심리가 위축된 상황에서 각종 경제연구소들은 집값 버블을 경고하는 보고서를 잇달아 내놓고 있어 부동산 시장의 위기감은 어느 때 보다 높다.

일본식 침체냐, 조정 후 회복이냐에 대한 전망은 엇갈리지만 당분간 거래부진과 이에 따른 시세하락이 불가피하다는 데는 전문가들의 의견이 대체로 일치한다.

대세하락론자들이 가장 주목하는 것은 인구구조 변화.
미국과 일본도 저금리, 유동성에 힘입어 과도하게 오른 집값이 베이비붐 세대 은퇴와 함께 부동산 수요 감소로 나타났기 때문이다. 일본 토지가격은 40~59세 인구 비중이 줄어들기 시작한 이후 하락추세를 이어가고 있고, 미국 역시 40~59세 인구비중이 2006년 정점에 도달한 이후 2007년부터 주택 가격이 하락했다.

한국에서도 주택 주 수요층인 35~54세 인구가 올해 1655만4000명으로 정점을 보인 후 감소세로 돌아설 전망이다. 지방에서는 35~54세 인구 감소가 2009년 시작됐고 수도권은 2018년부터 나타난다는 것이 통계청 예상이다.

산은경제연구소와 현대경제연구원은 주택 핵심소비계층인 35~54세 인구 감소 등 인구구조 변화를 이유로 집값이 하락할 수 있다고 최근 보고서를 통해 경고했다.

이상영 미래에셋 부동산연구소장도 "수도권은 당분간 주택 주 수요층인 35~54세 인구가 줄지 않아 급격한 수요 위축이 나타나지 않겠지만 베이비붐 세대(55~83년생)의 은퇴가 5~10년 이내 시작되면 지방부터 주택수요가 감소해 수도권으로 확산될 것"이라고 전망했다.

주택보급률이 높아지고 있는데다 도시화 속도가 느려지는 것도 주택가격의 지속적인 상승 전망을 어렵게 한다.

평균 연봉을 받는 근로자가 서울에서 66㎡ 아파트를 장만하기 위해서는 13년간 연봉을 모아야 할 정도로 주택가격의 절대수준이 높고, 가계의 가처분소득 대비 금융부채비율이 139%(2008년 말 현재)로 미국과 일본에 비해 높은 것도 대세상승 기대를 감소시키는 요인이다.

'집으로 돈 버는 시대는 지났다'는 인식이 확산되면서 시장 참여자들이 '안전투자'에 주력하고 있는 것도 확실한 변화다.

1~2인 가구 증가는 호재

그러나 이 같은 변화가 곧바로 장기하강국면의 시작을 의미한다고 단정하기는 어렵다.
우선 인구 감소에도 불구하고 1~2인 가구 증가로 가구수는 2030년까지 늘어날 전망이다. 또 전체적인 주택수요가 감소하더라도 경기순환 상 상승과 하강국면, 지역별 수급 불균형은 지속적으로 나타날 수 있다는 점에도 주목해야 한다.

주택보급률이 충분히 높고 인구가 감소한 선진국 주택 가격이 급등했다는 점에서 2000년 초반 글로벌 부동산 가격 급등이 좋은 사례다.

박원갑 스피드뱅크 연구소장은 "'대세상승기 마무리=대세하락 또는 폭락'이라 주장하는 것은 비약"이라며 "조정에는 기간조정과 가격조정이 있는데 강남은 기간조정의 모습을 보이고 있어 국내 시장은 장기간에 걸친 가격 약보합세 내지 상승폭 둔화가 지속될 것"이라고 전망했다.

김현아 건설산업연구원 연구위원은 "부동산 담보대출 확대로 대표되는 가구의 금융건전성 악화와 인구 감소 등으로 선진국과 유사한 패턴을 그릴 가능성이 크지만 한국은 여전히 소득 증가에 따른 주택구매·교체 수요 증가 가능성이 있다"며 "적극적인 이민정책 도입이나 남북통일 등으로 인구가 다시 증가할 가능성도 있다"고 지적했다.

국내 부동산 시장이 본격적인 하락으로 접어들었다고 보기 어려운 국내 시장만의 특수한 상황도 여전히 많다.

우선 서울 수도권을 중심으로 진행되고 있는 뉴타운·재건축·재개발을 들 수 있다.
재개발 등으로 살던 집을 철거하면 철거민들의 이주수요가 발생하는데 이는 사실상 주택시장에는 인구증가와 같은 효과를 내기 때문이다.

김선덕 건설산업전략연구소장은 "현 단계를 장기 대세 하락이라고 보기 어려운 이유 가운데 하나는 재건축 재개발에 따른 이주수요"라며 "이주수요가 부동산 가격 정점을 연장시키고 있다"고 말했다.

부실 가능성이 거론되고는 있지만 낮은 담보대출 연체율과 저금리 역시 큰 폭의 주택가격 하락이 없을 것으로 전망하게 하는 요인이다.

강민석 메리츠종금증권 부동산금융연구소 수석연구원은 "미국은 모기지 연체가 곧바로 주택 압류로 이어지지만 한국은 담보대출 연체가 바로 공매로 연결되는 경우가 많지 않다"며 "저금리가 지속되고 있는 상황에서 대출이자 부담을 못 견뎌 집을 처분하려는 투매는 일어나지 않을 것"이라고 전망했다.

올해 30조원이 넘을 것으로 예상되는 토지보상금과 시중 부동자금 등 풍부한 유동성 역시 부동산 시장의 장단기 불안요인이다.

규제완화 변수도 남아있다.
정부는 총부채상환비율(DTI) 주택담보인정비율(LTV) 등 수요를 억누르는 정책을 펴고 있는데 규제가 일부 완화될 경우 부동자금이 부동산 시장으로 몰릴 가능성은 여전하다.

[이은아 기자]

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서초구, 5년간 집값 최고 상승..평균 4억원 올라 |부동산노트

2010-04-15 08:13

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

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[아시아경제 조민서 기자]지난 5년간 서울에서 아파트 가격이 가장 많이 오른 지역은 서초구인 것으로 조사됐다.

14일 부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 지난 2005년 4월15일부터 현재까지 5년간 서울 25개구 가운데 서초구의 아파트 가격이 가장 많이 올랐다. 이 기간 서초구 아파트의 가구당 평균매매가격은 총 4억2307만원 올라, 서울시 상승액인 2억1856만원을 2배 이상 웃돌았다.

지난 2005년 4월 6억7718만원을 기록했던 서초구 아파트는 올해 4월 현재 가구당 평균매매가격이 11억25만원인 것으로 나타났다. 지난 2005~2006년 아파트 가격 급등기를 거치면서 매매가가 10억원을 넘게 됐다.

다음으로는 용산구가 5년전 5억7913만원에서 9억7839만원으로 3억9926만원 올라 두번째로 높은 상승액을 보였다. 2007~2008년에 대우월드마크타워용산, 시티파크1·2단지, 용산파크타워 등 고가 아파트 입주가 시작되면서 평균 매매가가 크게 올랐다.

강남구는 3억9769만원 올라 세번째로 높은 상승액을 기록했다. 현재 강남구의 가구당 평균매매가격은 11억4949만원으로, 서초구와의 가구당 평균매매가격 격차가 점차 줄어들고 있는 양상이다.

반면 금천구는 가구당 1억11만원 올라 서울시 중 가장 적은 상승액을 보였다. 최근 2년간 새 아파트 입주가 없었고, 시흥뉴타운 등의 개발진행이 늦어지면서 주거개선 효과가 없었던 것이 원인이다.

한편 같은 기간 아파트 가구당 평균전세가격이 가장 크게 오른 지역도 서초구가 차지했다. 서초구의 가구당 평균전세가격은 5년전보다 1억2675만원 상승한 3억8274만원이다. 이는 서울 가구당 평균 상승액인 6518만원의 두 배에 달한다.

가장 낮은 전세가 상승액을 기록한 지역은 도봉구다. 이 지역의 노후아파트 비율이 높아 전세가 상승에 제한이 있었다는 분석이다. 4월 현재 도봉구의 가구당 평균전세가격은 1억3812만원이다.

조민서 기자 summer@asiae.co.kr

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