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일부 언론에서는 미분양 문제는 건설사의 경영과실에서 비롯된 것이라고 해석한다.

그러나 주택산업연구원 장성수 선임연구위원은 미분양 양산은 건설사의 잘못 외에 노무현 정부의 불합리한 부동산개발정책과 투기억제정책의 영향이 크다고 분석한다. 장 연구위원의 최근 보고서 ‘대규모 미분양 주택의 발생원인과 진행 그리고 교훈’을 요약했다.
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 ；국토해양부는 2010년 2월 말 현재 전국 미분양주택수를 11만6000여 가구로 집계.이 물량은 연간 민간 건설업체가 건설하여 공급하는 주택수인 약 30만가구의 30%가 넘는 규모. 업계에서는 5∼10% 즉 1만5000~3만가구의 미분양이 감내할 수 있는 수준으로 파악. 현 미분양 주택수는 감내할 수준의 약 4배에 이르는 막대한 규모.
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세계경제위기에 따른 부동산 개발시장의 불황과 주택분양시장의 침체로 인한 자금회수곤란 등의 원인으로 2006년 50조원이던 금융권의 프로젝트 파이낸싱 대출총액이 2007년 70조5000억여원에서 2009년에도 82조4000억여원으로 증가. 프로젝트 파이낸싱 대출로 인해 연간 6조4000억원 정도의 이자가 발생.

본고는 작금의 미분양 주택이 발생하게 된 몇가지 원인들을 살펴 그 해소 대안 모색의 합리성을 제고하는 한편 미분양의 책임을 둘러싼 오해와 무지에서 비롯된 불필요한 의견대립을 불식하고자 함.

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◇미분양 양산 배경은＝미분양을 초래한 요인으로는 크게 다음과 같은 사항을 거론할 수 있음. 정책적 요인으로 2003년의 노무현 정부의 지역균형개발 전략의 추진에 따른 정부 주도의 대대적 부동산 개발 분위기와 수도권에서의 지방주택시장으로의 이주 수요 예상.

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노무현 정부의 주택 부동산시장규제. 주택건설업체의 경영측면의 요인으로서 서울 수도권 지역 재건축사업 규제에 따른 대체 시장개발, PF와 시행사를 통한 토지확보와 경쟁적 건설 등.

노무현 정부 시기 지방에 건설된 주택은 기본적으로 서울ㆍ수도권에서의 향후 이주수요, 이를 염두에 둔 투자수요 그리고 지역에서의 매우 제한된 고소득계층을 전제한 것이므로 정부의 부동산 시장 정책 및 경제 여건에 따라 변동의 폭이 크다는 특징이 있음.

지역의 소득수준을 넘어서는 고가의 아파트, 그리고 공공임대 아파트가 분양전환되었기 때문에 중소형 주택의 수요가 고갈되면서 대형 주택수요 계층을 타겟으로한 주택이 공급되었다는 점이 그 반증임.

이렇게 2번째 주택 또는 향후 가격 상승을 전제로한 투자 수요는 주택시장에 대한 정부의 투기대책에 상당히 민감할 수 밖에 없다는 특징이 있음. 이러한 지방 주택시장에 대한 거래규제가 사후적으로 진행되므로서 서울ㆍ수도권 등의 투자 수요를 전제로 추진되었던 지방에서의 주택건설사업은 급작스런 정책 변화에 따른 수요층의 외면이라는 위험을 초래하는 정책 위험 즉, 미분양에 직면하게 됨.

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◇시행사의 대두와 PF 대출 일반화＝국내의 부동산개발사업에서 이루어지는 PF형태 대출은 금융권이 사업에 대한 사업성을 분석하고 이에 기초하여 대출을 일으킨 것이 아니고,부동산개발사의 신용부족을 시공권을 확보한 중대형 건설업체의 지급보증을 세운 후 대출한 것이기 때문에 부동산개발사의 대출금 상환불능은 바로 건설산업 전반의 부실로 확산될 위험을 내포.

 ；시공사로 참여한 대형주택건설업체의 경우 지급보증을 서더라도 간이 재무제표상으로 부채로 잡히지 않았고, 위험 발생가능성이 80%를 넘어서야 부채로 게상되었기 때문에 경쟁적으로 지급보증 방식의 사업 추진. 2000년대 초반 전세계적으로 유례 없던 호경기와 이어진 부동산 개발 붐이 우리나라에도 불어닥쳤고, 저금리 상황에서 투자처를 찾지 못한 많은 여유자금은 부동산개발로 몰려들어 황금거위의 환상을 불러왔음.
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이에 기름을 부은 것이 노무현 정부의 지역균형개발과 98조원의 토지 보상금.이러한 배경에서 서울 ㆍ수도권의 주택시장규제로 주택사업의 추진이 난관에 봉착했던 주택건설업체로서는 혁신도시와 기업도시가 건설될 경우 서울ㆍ 수도권의 인구가 대규모로 지역으로 이주하면서 지방의 주택수요가 크게 늘 것이라는 것을 외면할 수 없는 상황이 전개된 것임.
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◇갑작스런 부동산시장 규제로 수요위축＝그런데 갑작스런 부동산시장 규제책으로 극도로 수요 위축. 2002년 3월 과도한 주택청약경쟁의 방지를 주목적으로 ‘투기과열지구’신설. 전용면적 85㎡ 이하 분양물량의 75%를 무주택 세대주에게 우선 공급하고 유주택자의 1순위 청약자격 제한(2003년 12월). 노무현 정부 들어 동 제도는 전매제한의 근거로 그 성실이 변화.

즉, 2003년의 5.23 대책 발표에 따라 6월부터는 분양받은 주택의 취득 등기시까지 분양권 전매를 금지, 10.29대책을 통해서는 분양권 전매제한을 20가구 이상의 주상복합으로 확대하는 등의 규제 장치로 변질.투기과열지구에 적용하는 규제 장치중 분양권 전매금지제의 본격화.노무현 정부는 2003년 5.23대책을 통해 분양권 전매를 등기 시까지 금지하는 내용을 발표.

지방에 건설된 주택은 기본적으로 서울수도권에서의 이주수요 그리고 지역에서의 고소득계층을 전제한 것임.그런데 이렇게 수요억제책이 나오면서 시장 위축.
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직접적으로는 주택산업을 오늘날에 상황에 처하게 근본적인 요인은 목전에 이익에 눈이 어두워 부동산 개발시 고려해야 할 중요한 요인인 경기변수와 정책 변수에 대한 위험을 충분히 고려하지 못하고, 불합리한 정부정책을 추종한다는 것이 얼마나 위험한 것인가를 간과한 경영의 결과임.

또한 부동산시장의 특징을 도외시한 채 단기적인 정책 목표 달성에 치중하면서 부동산시장에 개입을 주저치 않는 정책의 과오임을 부인할 수 없음.
이번사태를 교훈으로 수요없는 곳에 공급 없다는 원칙에 천착하여 정부와 주택산업이 함께 미분양의 발생을 사전예방할 수 있는 다음과 같은 장치의 정비가 필요함.

프로젝트 파이낸싱 시 공신력 있는 사업성분석기구의 사업성 분석 의무화,분양보증시 엄격한 사업성분석에 따른 보증율의 차등,지역주택시장 상황에 대한 모니터링 체계의 구축 등임.