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2010 하반기 주택시장 전망 |부동산노트

2010-05-21 10:43

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

세종시수정안에 대하여 정부는 올 여름내로 결론을 내려야 하겠지요.

그런데 이것이 왜 하반기 주택시장 전망과 연결될까요??

세종시수정안은 수도권에게는 규제완화 그리고 지방은 부동산시장 동향과 연결되어 있기 때문입니다.

 

경기회복을 위한 수도권규제 완화를 시행하기 전 세종시에 대한 결론을 내려야 하는 것이 정치이구요. 지방선거 일정 상 멈춰있는 세종시 수정안 논의는 선거결과에 좌우되며 가타부타 결론을 내려야지요.

지방선거가 지나면 이제부터는 현 정부는 집권하반기에 들어가는 것이고, 대권주자들은 대선준비의 워밍업을 시작할테니까요.

 

당장 6월2일에 있을 선거결과 예측을 여기서 할 이유도 없지만 저는 솔직히 어떻게 될지 진짜 모르겠습니다.

그렇다면 세종시 결론도 어떻게 될지 저는 모르겠습니다.

 

그럼에도 하반기 부동산전망을 예측할 수 있는 이유는 바로 지방선거가 끝나면 세종시에 대한 결론을 내릴 것이란 예측은 틀리지 않을 테고, 연이어 수도권규제완화의 검토는 주택시장에 있어 어떠한 변곡점이 되기 때문이지요.

 

만약 수도권규제완화가 미미하다 할지라도 반대로 규제완화가 대폭적이라도 예상되는 결과는 같습니다.

급등이지요.

 

왜냐면 수도권규제가 계속되며 수도권외곽에 대한 GTX사업 불허와 뉴타운사업 사실상 중단이 된다면 강남중심의 불패신화는 이어질 수 밖에 없습니다.

강남재건축이 다시 각광받을 것이고 강남이 이렇듯 요동치면 버블세븐은 기사회생 다시 살아나 부동산시장을 교란할 것입니다. 저금리시대의 재도래로 흔히 하는 말로 꽃놀이패의 폭탄돌리기 놀음은 다시 시작될 것입니다.(참고로 한국은행이 기준금리를 올리더라도 재벌기업들의 사상최대 실적을 바탕으로 풍부한 현금자산 덕에 연7%이상의 대출금리는 어려울 듯 합니다)

 

물론 수도권외곽의 미분양 누적은 불가피해보이나 이것은 수도권의 민영주택공급 자체를 막기때문에 2007년의 양상과 같이 순차적으로는 수도권외곽 역시 상승하게 되는 거지요.

 

반대로 수도권규제가 풀려서 경기북부의 군사지역과 경기남부의 공장지역의 신증설등 외곽지역에 대한 대대적인 규제해제가 되고 GTX의 도입으로 서울 도심까지의 공간이동이 개선되면 그자체의 호재로 서민주택이 강남에 대한 대안으로 급등하겠지요. 투기꾼들에게 시들해진 강남,과천 등지는 하향안정기조가 이어질테구요...투기세력들은 강남버블지역에서 서민주택지역으로 이동하게 되겠지요.

 

이 경우는  규제완화와 대규모교통시설 건설은 단시일내 진행되는 것이 아니기에 투기꾼들에 대한 투기억제정책을 편다면 상승의 폭이 어느정도 제한적일 수는 있을 겁니다만 경기회복이 생각보다 빠를때 출구전략이 재빨리 시행되지 않으면 폭등의 여지도 있지요.

 

지방선거이후 세종시에 대한 결론이 내려질테고 연이어 정부당국은 수도권규제완화 검토를 할텐데 대폭이든 소폭이든 아니면 아예 하질 않든 어떠한 경우라도 주택가격은 오른다는 제 예측을 여전히 이해하지 못하실 분들이 있을 겁니다.

 

저는 증권회사에 근무해봤기 때문에 투자자들의 투자심리를 창구에서 몸소 느껴본 경험이 있습니다.

사람들은 분위기가 좋으면 무슨 일이 생겨도 긍정적으로 해석하고, 분위기나 나쁘면 호재로 보이는 것도 악재로 치부해 버립니다.

 

기본적으로 경기회복에 따른 개인소득이 증가하고, 인구자체의 절대규모가 여전히 증가하고, 위축된 주택공급이 2-3년뒤 효과로 나타나고 이런 분위기조성이 없다면 아예 수도권규제를 통채로 전부 해제하더라도 주택가격의 상승은 삼일천하로 끝나겠지요.

더구나 경기회복이 아니라 일본, 중국까지 무너지면서 더블 딥으로 우리나라도 단군이래 사상최악의 불황쇼크가 덮친다면 상승이 문제가 아니라 대폭락하겠지요.

 

그러나 삼성전자는 사상최대의 실적을 구가하고 있습니다. 그리고 삼성그룹은 대대적인 공격경영을 선언했습니다.

미국의 리먼사태이후 아이슬랜드 그리고 그리스에까지 남유럽 지역에 대한 필사적인 국제사회 대처에 저는 희망을 걸어 봅니다. 돈을 잃는 자가 있으면 얻는자가 있습니다. 그래서 돌고 도는 것이 돈입니다.

 

미국발 금융위기는 삼성전자에게는 큰 기회가 되었습니다. 반도체시장에서의 삼성독주는 관련 업계를 경악시키고 있습니다.남유럽에 이어 일본이 무너진다해도 그러면 또 누군가가 돈을 법니다. 모두 망하는 것이 경제가 아닙니다.

남유럽에 의해 유로화가 붕괴될 조짐이 보이니 당장 미국이 헤택을 보는 겁니다. 달러가 휴지조각된다고 했는 데...이것이 바로 경제이지요.

 

그래서 향후 예측을  저는 경제회복쪽에 배팅을 하겠습니다.

이것이 수도권규제완화와 GTX같은 수도권에의 사회간접자본 투자 등과 연결되면서 2010년 하반기 주택시장을 뜨겁게 달굴것으로 저는 예측합니다. 이런 이유로 해서 2010년 하반기에는 주택시장 역시 급등할 여지가 충분해 보이는 겁니다.

 

출처 : 다음의 황금들녘(wkh***님)

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대한민국 주부들의 부동산 재테크 |부동산노트

2010-05-20 07:59

http://blog.drapt.com/aptmall/991274309997326 주소복사

출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

아파트값은 계속 오르기만하고, 자녀는 자라기만 하는데 정작 내집마련은 왜 이리 어렵기만 한지. 신혼 초부터 지출이 커 모아둔 자금도 많지 않다.

아이들은 하루가 다르게 커가면서 지금 살고 있는 집은 좁아지기만 한다. 결혼 전에 무리한 자금 소비로 카드 빚과 대출 등을 지니고 있고 적금통장도 해약해 모아놓은 돈이 거의 없다.

이런 생각이 들수록 자산 증식에 대한 고민은 절실하다. 넓은 내집 한 칸 있어야 하는데 현실은 그리 만만치 않다. 이럴 때 일수록 재테크 준비를 시작할 적절한 시기이다.

재테크를 위한 발판을 탄탄하게 준비하라. 우선 30대의 주부라면 이미 통장 서너개 보유하고 여유자금을 주식이나 부동산에 투자해 미래를 위한 준비를 해야 한다.

30대야 말로 목돈불리는 시기이므로 철저한 계획을 세워야 한다. 내가 가진 전셋집, 자금, 대출금 등을 상세히 따져보고, 원하는 평형의 아파트가 무엇인지 등 자세한 목표를 세워본다.

우선 목돈을 불리기 위해 금융상품을 적절히 이용하되 내 집마련 전략부터 시작하는 것은 기본. 금융상품인 근로자 우대저축 등 비과세 상품에 가입해 세금 우대혜택을 받는 상품을 골라본다. 그리고 예금은 총소득에 50%~60%정도를 저축하는 게 유리하다.

주거래 은행은 만들어 집중적으로 이용해 향후 긴급자금이 필요할 때 대출받기 쉽고, 각종 혜택을 받을 수 있도록 한다. 이렇게 우선 30대 중, 후반시기 까지 알차게 모은다.

그럼 30대 후반기에는 내집을 장만할 수 있거나 충분한 목돈이 마련돼 있을 것이다.

이제부터 자산증식에 받침이 될 내집 마련이나 투자에 좀더 노력해 보자. 우선 내집마련을 하기 위해서는 아파트 보다 한푼이라도 싼 아파트를 찾아보는 것이 좋다.

비싼 아파트는 이미 많은 프리미엄이 상승했고 향후 내집 가격상승이 더딜 수 있으며 너무 높은 가격이어서 부담이 크다. 또 넓은 평수보다 적은 평수부터 시작하는 것이 좋다. 요즘 부동산 경기가 그리 좋지 않은 데다 중대형 평형대가 투자자들의 집중을 받고 있으므로 현재 시세 폭이 크지 않은 소형평형대가 유리하다.

또한 아파트를 저렴하게 구입하는 방법으로 재개발 지분을 찾아보는 것도 좋은 방법이다.

재개발 지역의 사업추진이 활발한 곳에 소형 주택지분을 매입한 뒤 일정기간이 지나 분양시점이 오면 조합원자격으로 로열층 아파트를 분양받을 수 있다.
이때는 일반 분양보다 20~30%이상은 싸게 장만할 수 있다. 특히 직장과 가까운 도심 재개발 지분은 반드시 눈여겨 볼만한 재테크 상품이다.

이외에도 경,공매에 나오는 아파트도 좋다. 우선 시세보다 저렴하게 구입이 가능하고 다시 리모델링해 새집으로 탈바꿈도 가능하다. 또 취득원가를 낮춰서 매입한 다음 시가보다 싸게 내놓으면 쉽게 팔리기 때문에 자산증식 재테크로 좋다.

어느 정도의 목돈이 마련됐다면 소형임대주택사업을 해도 좋다. 안정적인 월세 수익을 보장받을 수 있는 학교근처, 상업도시 등 유동인구가 많은 곳을 골라본다. 소액의 투자자금을 들여 월세 30~40 만원대의 수입이면 상대적으로 높은 수익의 재테크 수단이다. 요즘 유행하는 코업, 원룸, 투룸 빌라 등이 유리하다.

또한 미분양아파트도 좋다. 절세 혜택으로 소형아파트 2채를 구입해 임대사업자로 등록하면절세 혜택도 주어진다. 이때 전세를 안고 구입할 경우 두채 이상 구입할 수 있어 임대사업하기 적당하다.

적극적인 투자는 40대부터 시작하라. 40대라면 재테크를 목표로 부동산 투자를 통해 재산 가치를 높이는데 관심을 가지는 것이 좋다. 중년의 나이에는 자녀의 성장과 그만큼 많아진 지출로 노년 대비는 그리 쉽지만은 않다.

그래도 어느 정도 자리를 잡을 시기이므로 수입이 늘어나 있고 저축도 꾸준해 상당 자금을 가지고 있어야 한다.

이때 내 집을 마련하지 못했다면 부동산 경기의 흐름에 맞춰 내 집 마련에 총력을 기울여야 한다.

현재 좁은 평형의 아파트에 산다면 평수를 늘려본다. 20평대라면 30평대로, 30평대라면 40평대로 늘려보자. 바로 자산가치를 높이기 위해 좀더 위험을 감수할 필요가 있다.

오피스텔 중에 아파텔, 상가, 펜션. 개발지역, 경매, 공매 등 수익을 낼 수 있는 상품을 분석해본다. 더불어 수익성을 검토해보고, 현장을 직접 방문하는 발품도 팔아야 한다.

투자대상 물건에 대한 분석은 투자의 기본이다. "무릎에 사서 어깨에 팔라"는 투자자의 격언을 다시 한번 상기하고 매도, 매수를 위한 전략을 다시 세워보자.

우선 단지내 상가와 택지지구의 근린상가 등을 투자대상으로 노려보자. 상가는 고정적인 월세수입 뿐아니라 창업용으로도 활용할 수 있는 투자종목이다.

신도시 주변이나 대단지 배후에 있는 상가가 프리미엄이 높은 것도 좋은 예이다. 목 좋은 신규분양상가, 수익보장형 상가 등 눈에 띄어 이거다 싶으면 남들보다 먼저 뛰어 계약부터 하는 게 우선이다. 여기서 계약에 들어가는 돈을 아껴서는 안된다. 좋은 투자를 위해 한 푼 아끼고자 하는 절약정신은 발휘하지 않는 게 좋다.

더불어 관광지 인근의 소규모 펜션, 카페 등도 생각해 봄직하다. 여행이나 휴식을 원하는 젊은층, 중년층, 노년층 등을 대상으로 하는 시설도 투자가치가 높다.

또 싼값에 나오는 수도권의 전원주택지나 그린벨트 토지를 장기적인 안목으로 소규모 개발하면 향후에 높은 자산증식을 실현시킬 수 있다.
 

출처 - 생활의 달인이 추천하는 부동산 재테크  

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[05월 19일 주택시장지수] 60선 회복, 주택경기 바닥 치나? |부동산노트

2010-05-19 09:01

http://blog.drapt.com/aptmall/991274227319406 주소복사

출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

- 매수세·매물량·가격전망지수 오름세 보여
- 강남권 등에서 급매물 찾는 매수세 유입된 탓
- 전세 수요 정리되면서 거래량지수는 ↓

지난 2월부터 연일 하락하던 주택시장지수가 4월 말 하락을 멈추고 60선 아래에서 횡보하더니 5주 만에 다시 60선을 회복하는 모습을 보였다.


거래가 얼어붙어 있는 상황은 여전하나 간간히 급매물에 관심을 두는 매수세가 유입되고 있으며 매도자들도 급한 사람들을 제외하고는 가격을 크게 내리지 않는 분위기. 이에 가격하락을 점치던 중개업소가 4월 말 35.3%까지 늘기도 했으나 금주는 30%대 아래로 내려갔다.


매수세지수, 매물량지수, 가격전망지수가 모두 오른 반면 거래량지수는 금주 유일하게 하락했다. 매매거래가 어려운데다 전세마저 수요가 정리돼가면서 계약이 줄어든 탓으로 분석된다.

 


부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 전국 4백65개 중개업소를 대상으로 5월 셋째주(5월 12일~5월 18일) 주택시장지수를 조사한 결과 지난주(58.0)보다 2.1포인트 오른 60.1을 기록한 것으로 나타났다.


■ 매수세지수


이번 주 매수세지수는 지난주(40.0)보다 1.6포인트 오른 41.6을 기록한 것으로 나타났다.


경기, 인천 등 수도권 전반적으로 여전히 약세를 보이고 있는 반면 서울이 올라 영향을 미쳤다. 강남권 등으로 일부 급매물을 찾는 수요가 유입된 탓이다. 또 지방도 지난주보다 소폭 오름세를 보였다.


강동구 둔촌동 행운공인은 "연초대비 아파트값이 5천만원에서 1억원가까이 하락하자 더 이상 큰 하락이 없을 것으로 판단한 매수자들이 급매물 중심으로 문의를 해오고 있다"며 "거래 분위기도 지난달보다 나아졌다"고 분위기를 전했다.


부산광역시 사상구 주례동 합동공인은 "사상산업단지 등 인근 산업단지로 출퇴근이 편리한 곳이다 보니 이 일대는 근로자수요층이 두터운 편이다. 최근 전세난으로 물건이 없자 매매로 전환하는 실수요자들이 늘고 있다"고 말했다.


지역별로는 서울이 4.2포인트 오른 36.6, 지방이 1.9포인트 오른 80.7이다. 반면 경기는 0.7포인트 하락한 31.8, 신도시는 13.3포인트 하락한 20.0이며 인천은 보합(10.0)이다.


■ 거래량지수


이번 주 거래량지수는 지난주(42.0)보다 1.7포인트 떨어진 40.3을 기록, 금주 지수들 중 유일하게 하락했다.


일부지역 급매물이 간혹 거래되는 것을 제외하고는 매매거래가 여전히 얼어붙어 있는 상황인데다 그동안 가파른 오름세를 보이던 전세마저 수요가 정리되면서 계약이 뜸해졌기 때문.


성남시 신흥동 일신공인은 "성남비행장 주변 고도제한을 완화한다는 호재가 발표됐지만 매도자들만 매물을 회수하거나 호가를 올릴 뿐 매수세는 움직임이 없어 거래가 소강상태다"라며 "이미 호재가 반영됐다는 인식이 강하고 최근 침체된 부동산 경기도 영향을 미치는 것 같다"고 말했다.


강북구 미아동 부동산뱅크공인은 "세입자수요는 차츰 줄어들고 있는 반면 이달 말 미아뉴타운 2천5백여가구 입주물량이 쏟아질 예정이어서 오히려 전세물건이 여유를 보이고 있는 상황이다. 시세보다 낮은 전세가에도 계약하려는 수요가 많지 않다"라고 분위기를 전했다.


지역별로는 서울이 3.3포인트 하락한 33.1, 신도시가 11.7포인트 하락한 30.0, 지방이 5.0포인트 하락한 57.4이며 경기는 1.0포인트 오른 39.6이다.


■ 매물량지수


이번 주 매물량지수는 지난주(74.6)보다 5.2포인트 오른 79.8인 것으로 나타났다.


강남권, 도심권 등에서 간간히 급매물이 소진되고 있고 신규로 쌓이는 매물도 많지 않아 지수가 오른 것으로 분석된다. 실제 전주대비 매물량 변동에 대한 설문조사 결과 매물이 쌓이고 있다는 중개업소는 전주대비 줄었으며(32.2%→30.3%) 소진된다는 곳은 10%대(10.3%)로 지난주(7.2%)보다 늘어났다.


그러나 지수가 여전히 기준지수 100에 미치지 못하고 있어 적체돼있는 매물이 아직 활발하게 소화되고 있지는 못함을 알 수 있다.


지역별로는 서울이 5.9포인트 오른 76.6, 경기가 4.1포인트 오른 72.8, 인천이 10.0포인트 오른 65.0, 지방이 4.6포인트 오른 103.4이며 신도시는 3.3포인트 떨어진 80.0이다.


■ 가격전망지수


이번 주 가격전망지수는 지난주(75.5)보다 3.0포인트 오른 78.5다.


5월 들어 강남권 등 일부 지역에서 급매물을 찾는 수요가 조금씩 늘면서 하락을 점치는 중개업소가 감소하고 있는 것으로 보인다.


실제 4월 말 향후 아파트값이 하락할 것이라고 전망하는 중개업소는 35.3%까지 늘었으나 5월 들어서부터 비율이 감소하기 시작해 금주는 29.5%에 그친 것으로 나타났다.


강동구 둔촌동 탑공인은 "시세보다 1천만~2천만원 저렴한 매물은 거래가 수월하게 이뤄지고 있는 상황으로, 급매물이 대부분 소진되면서 호가를 높이는 매도자들이 늘고 있다. 시공사가 선정되고 무상지분율이 확정되면 향후 아파트값이 다시 움직일 가능성이 높다고 본다"고 전망했다.


지역별로는 서울이 3.3포인트 오른 70.3, 경기가 1.6포인트 오른 76.3, 지방이 0.1포인트 오른 96.6이며 신도시는 3.3포인트 떨어진 80.0을 기록했다.

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