2010-05-29 09:22

http://blog.drapt.com/aptmall/991275092537384

출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

< 앵커 > 앞으로 집값이 어떻게 움직일 지 궁금하신 분들이 많으실텐데요. 한국경제TV에서는 부동산시장을 바라보는 다양한 목소리를 들어 보겠습니다. 오늘은 인터넷 부동산전문가 아기곰으로, 상반기 조정기를 거쳐 하반기에 반등을 조심스럽게 점쳤습니다. 권영훈기자가 보도합니다. < 기자 > < 기자 브릿지 > "2008년 글로벌 금융위기 이후 떨어지고 있는 집값. 지난해 여름 반짝 상승세를 타긴 했지만 최근 서울 강남은 물론 강북과 수도권까지 주택규모에 상관없이 약세를 보이고 있습니다. 시장에선 `대세하락기다`, 바닥을 쳤다` 논란이 분분한 가운데 집값은 뚜렷한 방향성을 보이지 않고 있습니다. 집을 가진 사람은 집값이 더 떨어질까봐 불안하고 집이 없는 사람은 언제 집을 살 지 고민이 아닐 수 없습니다. 부동산시장의 진정한 미네르바가 필요한 시점입니다." 2008년 인터넷을 통해 집값 폭락을 정확히 예측해 화제가 된 문씨. 필명 아기곰으로 현재 실명회원 5만명을 거느린 인터넷 부동산동호회를 운영하고 있습니다. 문씨는 최근 집값 대세하락론자들이 미래 인구가 줄면 집값이 떨어진 것이란 주장에 정면으로 반대했습니다. < 인터뷰 - 아기곰(필명) / 아기곰동호회 운영자 > "인구가 줄더라도 가구수가 늘면 집값은 오르더라. 인구가 정체되더라도 유동성이 늘면 집값이 오르더라. 이런 측면에서 대세하락론은 소설같은 이야기다" 실례로 2009년 전라북도 인구는 2005년보다 5.1%나 줄었지만 집값은 4년동안 무려 13.2%가 올랐다고 말했습니다. 문씨는 지난해부터 신규 주택공급이 줄어들어 2~3년 후에 수요가 공급을 초과할 것이라고 주장했습니다. 또한 하반기 정부의 정책변화가 예상된다며 적극적인 주택 매수에 임할 것을 권고했습니다. < 인터뷰 - 아기곰(필명) / 아기곰동호회 운영자 > "저가 시장은 4분기 바닥. 중가~고가 시장은 그전에 반등. 투자자 입장에선 그 때가 타이밍이다. 주식의 경우 오늘 사서 오늘 팔 수 있지만 부동산은 투자자의 경우 최소 2년을, 1주택 실요자자는 3년을 기다려야 비과세 혜택때문에 최소 2~3년을 기다려야 한다" "국제금융위기 이후 규제를 풀어 경제를 살리려다가 너무 뜨거워 지니까 DTI 등 누르니까 소비심리가 줄어들어 지금은 반대의 액션을 취할 가능성이 높다" 문씨는 이와 함께 향후 10년 부동산시장을 이끌 상품으로 지금처럼 아파트가 주축이 될 것이라고 강조했습니다. 땅은 정보 부재와 환금성이 떨어진다는 점, 상가와 오피스 등 수익성부동산은 경기와 너무 밀접하다는 점을 투자리스크로 꼽았습니다. WOW-TV NEWS 권영훈입니다.

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2010-05-29 09:07

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

＂한국 부동산 시장 회복기＂ 부동산 전문가들, ＂지난해부터 회복 시작돼＂ 국내외 전문가들은 최근 침체에 빠진 한국 부동산 시장이 이미 회복을 시작했다고 분석했다. 28일 그랜드하얏트호텔에서 열린 와튼스쿨 글로벌 동문 포럼의 `부동산 : 거품이 꺼지는 것인가, 예측할 수 있는 주기인가'란 주제의 토론회에서 각국 부동산전문가들은 국내 부동산 시장이 회복기에 접어들었다는데 의견을 같이했다. 피에트로 도란 도란캐피탈파트너스 회장과 김관영 제이엘자산관리회사 대표, 곽룽 홍초이 링크매니지먼스 대표는 천안함, 핵문제 등 북한 리스크에도 상업용과 프리미엄을 중심으로 부동산 가격이 올라가고 있다고 입을 모았다. 상업용 부동산 중심으로 가격 올라가고 있어 나오시 오기쿠보 다이아몬드리얼티 사장도 ＂지난해부터 한국 부동산 시장이 회복하고 있다＂며 ＂이에 따라 국내 부동산 가격이 올라가면서 한국 투자가들이 상대적으로 가격이 싼 일본 부동산을 사 모으고 있다＂고 분석했다. 최근 부동산 시장의 침체가 경기 주기나 거품 붕괴 때문이 아닌 한국만의 고유한 구조적인 문제라는 지적도 있었다. 피에트로 회장은 ＂글로벌 위기와 상관이 없는 한국의 문제는 부동산 시장이 서울과 그 나머지로 구분된 것＂이라며 ＂다른 나라와 달리 한국 부동산 시장은 대출 규제, 공공주택 건설 등 정부 정책의 영향을 매우 크게 받는다＂고 지적했다. 안재현 SK D&D 사장은 ＂최근 국제 경제와 한국 부동산시장은 분리되고 있다＂며 ＂한국은 국제 경제위기에서 가장 빨리 회복했지만, 시장이 복잡해지면서 부동산 투자가 쉬워지지 않았다＂고 분석했다. 인구감소ㆍ친환경 건축이 이슈될 것 한편 전문가들은 앞으로 국내 부동산 시장에서 인구 감소와 친환경 건축이 큰 이슈로 부각할 것으로 내다봤다. 안 사장은 ＂한국은 세계에서 인구가 가장 빨리 줄어드는 나라＂라며 ＂올해부터 베이비 붐 세대가 은퇴하면서 큰 집을 갖고 있는 사람들이 집을 팔고 현금화에 나설 것＂이라고 인구 감소를 부동산 시장의 불안요소로 지적했다. 윤동 씨비리차드엘리스코리아 대표는 ＂앞으로 10년 동안 유지에 에너지가 많이 필요한 초고층 빌딩은 많이 생기지 않을 것＂이라며 정부 차원에서 친환경 건축물에 대한 인센티브와 함께 투자자본도 이에 대한 노력이 필요하다고 주장했다. 연합뉴스

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2010-05-21 11:13

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

부동산 시장이 보합세에 머무르고 거래도 줄어들자 대세 하락기에 들어섰다는 주장이 일부에서 나오고 있다. 과연 그런지 살펴보도록 하자. 대세 하락기에 들어섰다는 주장은 수요가 감소하고 있다는 전망에 근거한다. 우리나라 인구가 점점 감소해 주택 수요가 줄어들 것이라는 논지다. 이런 인구 감소론이 확대 재생산되면서 지금부터 인구가 줄어들고 있는 것으로 오해하는 사람까지 나오고 있는 실정이다. 우리나라 인구가 줄어들 것이라는 전망은 2005년도 인구조사를 근거로 통계청이 2006년에 추정한 것에 따른다. 이 인구 추계에 따르면 우리나라 인구는 2018년 4934만 명을 정점으로 2019년부터 조금씩 줄어드는 것으로 나와 있다. 통계청은 미래의 인구를 어떻게 알 수 있을까. 출산율이나 사망률, 이민을 떠나는 사람 수나 우리나라로 들어오려는 외국인 이주자 등 인구에 영향을 줄 수 있는 변수들을 감안해 추정하는 것이다. 그런데 이런 변수들을 어떻게 추정하는지에 따라 미래의 인구 전망은 완전히 달라진다. 통계청 예상과 실제의 차이 산아 제한 정책을 폈던 1980년대는 물론 지금도 우리나라 인구는 5000만 명을 넘은 적이 한 번도 없다. 추정에 들어가는 출산율 등의 변수가 달라졌기 때문이다. 이와 마찬가지로 2006년의 통계청 추계도 하나의 전망이지, 2019년에 가서 인구가 실제로 줄어든다는 것과는 거리가 멀다. 실제로 통계청 추정치와 최근 5년간의 실제치를 비교하면 많은 차이가 있다. 〈표 1〉에서 보는 바와 같이 지난 5년간 통계청이 예상했던 수치보다 6만4000명이 더 태어났으며 7만6000명이 덜 사망했다. 자연 증가분에서만 14만 명의 차이가 나게 된 것이다. 통계청이 당초 예상했던 출산율보다 실제 출산율이 높게 나타나고 있고 사망률은 실제로는 더 낮게 나타났다. 여기에 이민 등 해외로 이주하는 사람은 점점 줄어들고 대신 해외로부터 한국으로 들어오는 외국인의 수가 점점 늘어나는 추세도 통계청의 추계치와 크게 다르게 나타나고 있다. 2008년의 경우 통계청은 출입국에 따른 인구 감소가 3만8000명에 달할 것이라고 예측했지만 실제로는 오히려 6만 명이나 증가한 것으로 나타났다. 이 때문에 2005년부터 2008년까지 4년간 30만 명 정도의 오차가 나게 된 것이다. 결국 이런 요소들이 모여서 2008년도의 실제 인구는 4911만 명으로, 통계청의 추계 인구보다 50만 명이나 더 많게 나타나게 됐다. 추계한 지 4년 만에 오차 범위가 1% 이상 벌어진 것이다. 그러면 이런 통계가 어떤 의미를 가질까. 당초 통계청이 추정한 것에 따르면 2030년의 인구는 인구가 가장 많이 늘어날 것으로 예상되는 2018년보다 70만 명 정도 줄어들 것으로 예상됐다. 12년에 걸쳐서 70만 명이 줄어들기 때문에 인구가 감소해 집값이 폭락한다는 과장도 이 때문에 생긴 것이다. 그런데 이제 4년이 지났건만 벌써 추계치보다 50만 명의 인구가 더 늘고 있다는 것이다. 올해 하반기에 인구조사가 실시되고 내년에 보다 정밀한 인구 추계가 나와 봐야 알겠지만 현재의 추세를 감안하면 2030년에 가도 인구가 줄어들 요소는 없어 보인다. 그러나 인구가 줄지 않고 오히려 늘고 있다고 해서 이것을 주택 가격의 급등 원인으로 해석하는 것도 무리가 있다. 2005년부터 2009년까지 4년간 우리나라 전체 인구는 1.3% 늘어난 반면 서울의 인구는 0.3% 늘어난데 그쳤다. 하지만 같은 기간 동안 집값 상승률은 전국이 20.4%, 서울이 35.1%로 서울이 훨씬 높았던 것이다. 반대로 인구가 감소하면 집값이 내린다는 단순한 명제가 성립한다면 지난 몇 년간 인구가 감소해 온 지방의 주택 값이 올랐던 것은 어떻게 설명할 수 있을까. 예를 들면 전북의 경우 2005년부터 2009년까지 4년간 인구는 5.1% 줄었지만 집값은 오히려 13.2%가 올랐다. 결국 주택의 수요는 인구의 증감이 아니라 가구 수의 증감에 영향을 받고 있고 그나마 이런 변수는 유동성 증가 등 다른 변수보다 집값 등락에 미치는 영향이 적기 때문이다. 수요에 비해 아직도 공급 부족 그렇다면 유동성 증가나 공급 문제는 차치하고서라도 현재 수요는 줄고 있나. 그것은 아니다. 수요 공급에 민감한 것은 매매 시장보다 임대 시장이다. 임대 시장은 철저히 실수요에 의해 움직이지만 매매 시장은 미래의 수익을 노린 가수요가 생겼다 없어졌다 하기 때문에 수요 공급의 영향을 상대적으로 적게 받는다. 국민은행 시세표에 따르면 지난 1년간 전국의 아파트 값 상승률은 3.7%에 달한 반면 아파트 전세 값 상승률은 8.1%에 달했다. 그 차이가 두 배 이상 나는 것이다. 범위를 수도권으로 좁혀보면 그 차이는 극명하게 나타난다. 같은 기간 아파트 매매가 상승률은 2.6%에 그친 반면 전세가 상승률은 9.3%에 달한다. 상승률 차이가 세 배 이상 나고 있다. 수요가 줄고 있다면 매매 시장보다 임대 시장이 먼저 반응한다. 빈집이 많고 전세를 골라서 들어갈 수 있다면 전세 값을 굳이 올려 줄 필요가 없기 때문이다. 하지만 수도권의 경우 지금은 전세를 구하기조차 어렵다고 한다. 어떤 사람은 보금자리주택 당첨 확률을 높이기 위해 기존의 세입자가 이사를 가지 않아 그렇다는 이유를 댄다. 하지만 이런 논리는 이유가 될 수 없다. 그 세입자가 다른 곳으로 이사 간다면 그 지역에는 여유가 생길지 모르지만 반대로 이사 가려는 곳에선 전세 부족 상태가 발생할 것이기 때문이다. 결국 전세가 부족하다는 것은 수요에 비해 아직도 공급이 부족하다는 결정적인 증거다. 그러면 매매가가 전세가보다 적게 오르는 것은 어떤 이유일까. 주택 수요는 꾸준히 증가하고 있지만 불경기가 지속되고 있고, 그나마 있는 수요가 보금자리주택을 노리는 대기 수요화되기 때문이다. 매매 수요와 임대 수요가 별도로 존재하는 것은 아니다. 전세가 유리하다고 생각하면 임대 수요가 더 느는 것이고, 매매가 유리하다고 생각되면 그중 일부가 언제든 매매 수요로 바뀔 수 있는 것이 임대 수요다. 일부 폭락론자들이 주장하는 것과 같이 12년간 인구가 1.4% 줄어들어서 집값이 폭락할 것이라는 논리를 믿는다면 올해부터 향후 20년간 인구가 23% 늘어나는 경기도에 투자하라. 통계청에 따르면 1164만 명인 2010년도의 경기도의 추계 인구는 2030년에 가면 1405만 명으로 늘어날 것이기 때문이다. 그러나 집값과 인구 증감 간의 상관관계는 그다지 높지 않다. 결론적으로 보금자리주택 청약 등의 이유로 현재 시장의 수요가 임대 수요 형태로 나타나고 있는 것이다. 이런 상황을 두고 주택 수요 자체가 줄고 있다고 해석하는 대세 하락론은 지나친 반응이라고 할 수 있다.

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