2010-12-09 12:49

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161291866572738

따라서 이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 역대 정부에서 왜 집권 4년차에 집값이 급등했는지를 살펴보고 2011년에도 과연 집값이 크게 오를 것인가? 를 예측해보겠습니다.

1990년대 이후 역대 정부의 집값 추이를 보면 김영삼 문민정부(1993~1997년)는 집권 1년차인 1993년에 전국 아파트값이 3.4% 하락했고, 김대중 국민의 정부(1998-2002년)도 1998년 IMF사태 여파로 아파트값 변동률이 -19.0%를 기록했습니다.

반면 노무현 참여정부(2003~2007년)의 경우 집권 1년차는 국민의 정부의 부동산 규제완화 효과가 본격화되면서 12.1% 상승했습니다.

집권 4년차에 문민정부는 1996년 8.8% 올랐고 국민의 정부는 2001년에 11.9% 상승했습니다. 특히 참여정부는 집권 4년차이던 2006년에 아파트값이 22.7%나 급등한 것으로 조사됐습니다.

MB정부도 이에 따른다면 집권  4년차인 2011년에 집값이 크게 오를 가능성이 높다는 것을 쉽게 예측할 수 있습니다.

그러면 과연 MB정부에서도 집권 4년차인 2011년에 아파트값이 급등할까요? 어디까지나 예측이지만 2011년에는 집값이 폭등까지는 아니더라도 반등할 가능성이 높다고 봅니다.

반등할 것으로 보는 첫 번째 근거는 규제완화의 누적적 효과입니다. MB정부가 과거 정부의 실패 사례를 교훈 삼아 규제완화를 제한적으로 시행했습니다. 하지만 2007년 가을 이후 3년 이상 주택시장이 침체되면서 2009년부터 본격적으로 규제완화책을 추진했고 2010년에 이어 2011년에 절정에 이를 것으로 예상됩니다.

더욱이 MB정부는 2010년에 이어 2011년에 전세난이 계속될 경우(계속될 가능성이 아주 높습니다) 주택시장을 정상화시키기 위해 분양가 상한제를 폐지하고 용적률 등 재건축 규제를 추가 완화해 강남 등 도심지에 신규주택공급을 확대할 것입니다.

특히 강남권은 2000년 이후 신규주택공급의 80%를 재건축이 담당했습니다. 하지만 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)이 2003년 시행된 후 2007년까지 각종 재건축 규제정책으로 재건축을 통한 신규주택 공급은 사실상 올스톱인 상태입니다. 이에 따라 강남권 신규 아파트 입주물량은 2009년 하반기부터 급감하기 시작해 2010년 3천9백가구, 2011년에는 2천가구(SH 물량 제외)에도 못 미치는 등 심각한 수준입니다.

전세난과 강남 입주물량 감소에 따른 수급 불균형을 단기간에 해결할 수 있는 방법은 재건축 규제를 완화해 도심권에 신규주택공급을 늘리는 방법 외에는 없습니다.

이와 관련 최근 강남 재건축 시세가 반등한 것을 주목해야 합니다. MB정부는 2009년부터 재건축 조합원 지위양도 허용, 임대주택 건설의무 폐지, 재건축 소형평형 의무비율 완화, 용적률 상향 등 재건축 규제완화를 본격화했고 층수제한 완화가 지방자체단체별로 추진하고 있습니다. 여기에 2011년 용적률 추가 완화(법적 상한 용적률까지 재건축 허용)가 예정돼 있습니다. 이에 투자자들은 3년 이상 하락세를 보인 재건축 단지 가격이 바닥을 쳤다고 보고 2010년 하반기부터 급매물을 중심으로 적극 매수에 나서고 있습니다.

한편 집권 4년차에 집값이 급등하는 것은 현행 대통령 5년 단임제의 태생적 한계로 볼 수 있습니다.

집권 초기(1, 2년차)에는 서민을 위한다는 명분으로 집값 안정을 최우선시 하며 강력한 규제책을 시행합니다. 하지만 레임덕이 시작되는 집권 4년차가 되면 정권 재창출에 총력을 기울여 경기(내수)를 살리는 게 최우선시 됩니다. 이에 따라 침체된 주택시장(건설업체)을 살리기 위해 청약, 재개발 및 재건축 규제책을 대폭 완화해 주택공급을 확대하게 됩니다.

역사는 반복된다고 하지요. 투자자에겐 기회이겠지만, 서민의 입장에선 과거에도 그랬듯이 악순환이 반복되는 것입니다.

MB정부 집권 3~4년차에 과거 국민의 정부의 집권 초기(1~2년차) 부동산정책을 답습할 가능성이 높습니다. 그렇게 하지 않으려고 집권 3년차인 지금까지 발버둥을 쳐왔지만 말입니다. 집권 4년차인 2011년에 규제완화책이 대폭 시행되고 집값이 급등하면 이르면 2012년 하반기 또는 2013년에 다시 규제강화책이 도입되겠지요.

부동산 가치투자자라면 개미보다 한발 앞서 투자하고 한발 앞서 매도를 해야합니다.

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2010-11-18 16:59

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161290067173814

오래간만에 글을 올리네요. 한 달 만에 처음 글을 올리는 것 같습니다. 회원 분들 모두 건강하시지요. 오래간만에 글을 쓰는 이유는 뭔가 움직임과 변화가 보여서 글을 쓰고 싶어서입니다.

<결국 집가진 사람이 승자가 되었다.>

미래의 불확실성 때문에 현금보유를 주변에서 권하더군요. 세계 각 나라들은 경기가 경직화되기를 바라지 않기에 돈을 찍어내기 시작했다. 대표적인 주자는 역시 미국입니다. 미국이 엄청난 돈을 찍어내서 화폐가치의 하락의 선봉에 서고 있습니다. 다른 나라들은 긴장하며 환율을 방어한다고 하지만 모든 나라들 역시 경기가 얼어붙은 상태로 있기를 원치는 않을 것입니다.

요즘 상황을 보니 올해도 집같이 실물 가진 사람들이 승자가 되었습니다. 돈 값어치는 사정없이 떨어지고 말이죠.

직원 중에 결혼해서 신혼여행을 가려고 준비 중입니다. 동남아 중에서 저렴하게 다녀와도 4박5일에 300만원이 훌쩍 넘더군요. 과거에는 그 가격 반이면 충분했는데 말이죠. 물론 신혼여행으로 움직이면 무조건 가격들이 올라가기는 하지만 과거에 비해 확실히 돈 값어치는 떨어졌습니다.

결론적으로 올해의 승자는 결국 집같은 실물을 가진 사람이 되었습니다.

<11일 주식시장에 터진 10분의 매물 폭탄>

11일 우리나라 증시에서 10분 만에 2조 가량의 ‘매물폭탄’이 쏟아졌지요. 그것으로 인해 여러 운용사들이 심각한 타격을 입었습니다. 배후세력을 유럽계 증권사로 보는 사람도 있고 여러 배후를 의심하기도 합니다.

풋옵션을 판 투자자들은 엄청난 손실을 봐야 했습니다. 제가 아는 운용사 하시는 분도 수십억을 잃고 잠시 외국에 나가서 쉬고 계시더군요.

반면 증시가 급락할 경우 수익이 나는 파생상품을 샀던 투자자는 500배의 수익을 얻었다고 합니다. 만원만 투자해도 500만원을 거두는 것이고, 10만원 투자하면 5000만원인 것입니다.

이런 상황을 보며 느끼는 것은 사람은 한 치 앞을 보지 못한다는 것입니다.

<부동산은 그래도 한 치 정도는 볼 수 있지 않은가!>

지인 한 명이 현금을 보유하고 있는데 마땅히 돈 굴릴 곳이 마땅치 않다고 고민을 토로하는 것을 들었습니다. 주변 펀드매니저들 조언을 따라 주식을 좀 사드렸는데 수익은 났지만 아직 신통치는 않습니다.

제가 제일 잘 보는 것이 부동산인지라 부동산 쪽에 조언을 하나 했습니다. 일단 집은 있으시니, 수익형 부동산을 추천해 드렸습니다. 오피스텔을 하나 찍어 드렸습니다.

사실 오피스텔은 제가 극도로 추천 안하는 종목 중에 하나입니다. 100이라는 물량이 있다면 70은 가치 없는 애물단지라 평가 절하 해왔기 때문입니다. 그러나 그 중 상위 10%는 일반 주택 못지않은 효자 종목이기도 합니다.

가령 5억짜리 30평 아파트를 임대하면 110만 원 정도 월세를 받는다 치면, 그 가격의 반인 2억 5천짜리 20평대 오피스텔을 임대해도 그 정도의 월세를 받을 수 있으니까 말입니다.

물론 가격의 상승세는 아파트 같은 제대로 사는 곳이 갖추어진 곳이 더 낫습니다. 그러나 주택시장이 가파르게 상승하지 않는 상태에서는 좋은 입지의 오피스텔이 더 낫습니다.

지인에게 오피스텔을 하나 찍어 드렸습니다. 저야 오피스텔을 고를 때 3가지를 봅니다. 첫째는 입지입니다. 부동산은 과거에도 그랬고 앞으로도 마찬가지입니다. 입지가 최고입니다.

대단지에 편의시설 많으면 좋기는 하지만 월등한 나 홀로 입지의 아파트가 가격이 더 강세인 것을 보았습니다. 아파트도 그러니 오피스텔은 말로 할 것 없지요.

두 번째는 수요입니다. 그 주변에 사람들이 일하는 업무단지나 교통수단이 몰려 있는 곳은 수요가 항상 들끓습니다. 셋째는 경쟁 오피스텔의 진입이 제한되어 있는 곳입니다. 경쟁자가 늘어나면 임대료는 떨어지게 되어 있습니다.

이것을 종합해서 서울역 뒤쪽에 오피스텔을 추천했습니다. 일단 경부고속철도 뿐 아니라 공항간의 직통 철도가 개설되었습니다. 서울역 주변의 많은 업무단지에 비해 오피스텔 수요가 적었기 때문입니다. 지인은 제 조언을 따라 계약하고 로얄층을 저렴하게 매입하여 잔금을 치르려고 기다리는 중입니다. 앞으로 그 분에게는 좋은 노후 설비가 되리라 봅니다. 2억 조금 넘는 돈으로 매달 100만원 정도의 수익을 안전하게 창출할 재테크는 그리 많지는 않기 때문입니다.

제가 아는 후배중에 하나는 최근 시프트에 당첨이 됬더군요. 상암동쪽인데 당첨 이유가 재미있습니다. 자신이 원하지 않게 제조업쪽에 일하게 되었습니다. 그랬더니 제조업쪽 종사자에게 가산점 3점을 부여해서 당첨되는데 일조를 했다고 합니다. 그 쪽 회사 갈때만 해도 불만이었는데 상황이 반전된 것입니다.

부동산 역시 상황에 따라 우와 좌가 바뀌기도 합니다. 그렇다고 본질적인 것을 무시하며 매수해서는 안됩니다. 본질적으로 좋은 부동산. 남들도 생각하는 부동산에 관심을 가져야 합니다.

<부동산은 바닥을 찍은 것 같다>

요즘 부동산에 가면 조금씩 매매가 됨을 봅니다. 물론 블루칩이나 좋은 수익형 부동산이 우선을 이룹니다. 아직 옐로우 칩이나 그리 집중되지 않는 부동산은 입질이 오지를 않습니다. 확실히 대세 상승기는 아닙니다.

일단 블루칩들이 움직인다는 것은 돈이 부동산으로 흘러간다는 증거입니다. 최근 재건축 아파트들의 매물이 소화 된다는 것도 부동산의 움직임을 보여 주는 것입니다.

<세금에도 유리한 부동산>

요즘 미술품에 대한 양도세를 매기느냐 마느냐에 대해 미술계가 국회의 결정을 민감히 기다린다는 이야기를 듣습니다.

그림 같은 미술품에 세금이 없었기에 상속이나 증여에 상당히 유리한 부분이 있었습니다. 여기에 세금이 매겨지면 거품도 꺼지겠지만, 미술시장계가 움츠려들까 걱정하고 있답니다.

이전에도 말씀드렸지만 앞으로는 세금이 강화됩니다. 가령 여러분의 부모님이 돌아가시면, 부모님 생전의 10년간의 계좌와 여러 재산현황들이 조사되어 상속세금이 매겨집니다. 물론 전 국민을 대상으로 조사할 수 없기에 찍어서 조사합니다. 여하튼 조사대상이 되면 울며 겨자 먹기로 세금을 낼 수밖에 없습니다. 그때에 비교적 현금자산보다 더 저렴하게 상속받을 수 있는 것이 부동산입니다. 부동산은 상속에도 유리합니다.

<부동산에서는 서민도 승자가 될 수 있다.>

부동산은 비쌀수록 좋다는 절대 명언이 있습니다. 좋은 것은 사람들이 알아보는 것이죠.

사람들이 알아보니 수요가 많고 비쌉니다.

여러분에게 한 번 묻겠습니다. 좋은 블루칩 부동산이 뭐라고 생각하십니까? 마음속으로 몇 가지 생각해 보십시오.

아마 흔히 잘 알려진 강남의 몇 개 재건축 단지, 서초구에 새로 재건축된 완성된 아파트 용산이나 송파구의 공원 옆의 대단지 아파트. 상업 입지로 좋은 상가들.

이정도가 아닐까요? 맞습니다. 이런 아파트들은 블루칩이라 해도 손색없이 좋은 곳입니다.

그러나 부동산도 역시 현금화하여 내 인생에 활용되어야 가치 있는 것입니다. 10억이 넘는 30평대 강남 아파트를 가지고 있어도 현금화 시키지 못하고 깔고 살다가 세금 많이 내고 상속하면 그리 남는 장사도 아닙니다. 반면 2,3억짜리 입지 좋은 오피스텔 하나를 사 놓더라도 매달 100만원씩이라도 월세를 받는다면 생활에 도움이 되는 것 아니겠습니까?

제가 있는 곳이 용산이다 보니 주변의 아파트 단지 중에 한두 개 예를 들어 보겠습니다. 씨티파트나 파크타워같이 새로 지은 곳에서는 현재 미국이나 외국 사람의 랜트 비율이 30%가 넘어가고 있습니다. 원래 외국인들이 월 500만원씩 월세를 주고 있던 곳이 동부이촌동인데 건너편이 새아파트이고 공원 옆이다 보니 수요가 창출되었습니다. 집 주인들이 그렇게 월세가 잘 나오는데 굳이 거기서 살겠습니까? 월세 받으며 자신은 조용한 다른 곳에서 살면 되지요. 제 말은 돈이 있어 좋은 아파트에 사는 사람이나 돈이 없어 작은 오피스텔 하나 가진 사람이나 수익을 잘 창출할 수 있으면 좋다는 것입니다.

지금 빌라던, 아파트든, 오피스텔이던 좋은 입지에 남들이 보지 못하는 저렴한 물건이 있습니다. 그것을 한 번 돌아보십시오. 자신의 자산을 다시 포트폴리오 할 필요가 있습니다. 아파트 하나 있어서 주거와 재테크를 겸하실 분은 그냥 머물러도 됩니다. 그러나 조금이라도 움직여서 수익 창출을 원하시는 분은 잘 생각하면 기회가 보입니다.

<결론>

회원님들과 오랜만에 글로 만나지만 할 말이 많이 있습니다. 회사 일한다는 핑계로 한 달에 한두 번밖에 못 들어오는 제가 부끄럽군요. 대신 여가시간에는 열심히 운동해서 건강이 무척 좋습니다. 저도 눈높이를 낮추어서 부동산을 바라보니 블루칩이 강남권이나 꼭 재건축 , 좋은 몇 층짜리 상가뿐 아니더군요. 서민들도 노력하면 접근할 수 있는 다양한 부동산이 더 눈에 들어 왔습니다. 제 부자 지인 중에 한 분은 엄청난 부가 있으면서도 재미로 재건축 시장에 자투리땅이나 작은 지분을 사서 1억씩 버는 분이 있습니다. 그 분에게는 1억이 큰돈이 아닙니다. 그럼에도 중개비 100만원 깎아주지 않으면 계약 안하겠다고 버팁니다. 제가 보기에는 구두쇠같이 보이지만 그 분은 그것이 재미이자 삶의 방식입니다. 세상을 살면서 누구를 비판하고 누가 잘 산다고 이야기 할 수 있겠습니까? 자기 나름대로 사는 방식을 터득해서 수익창출하고 이겨나가면 되는 것이지요. 짧지만 여러분과 다시 글로 만나 행복했습니다. 또 시간 나면 몇 자 적지요~

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2010-11-13 15:45

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