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[스크랩] 조합원 입주권 명의변경 한눈에 보기 |우리동네이야기
2007-06-21 11:32
http://blog.drapt.com/jjunwook/4038561182393178688 
원문 : http://blog.drapt.com/aptmall
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재건축단지나 지역조합아파트 조합원 입주권을 샀다고 모두 아파트를 받을 수 있는 것은 아니다. 조합원 명의변경 제한으로 지역, 조합설립인가 시점, 매매시기 등에 따라 그 결과는 달라진다.
재건축의 경우 조합설립인가를 받기 전까지는 매매가 자유롭고 권리 제약 사항도 없다. 하지만 조합설립인가를 받은 다음부터는 조합원 지위 양도가 금지된다. (단, 2003년 12월 30일까지 조합설립인가를 받은 경우 1회 명의변경 가능)
이는 지역 또는 직장 조합아파트도 마찬가지이다. 조합설립인가 이후 입주자지위 전매가 제한된다. (2003년 6월 30일까지 조합설립인가 받은 경우 1회 명의변경 가능)
즉, 조합원 아파트를 매매하더라도 거래 자체는 인정되지만 향후 재건축되는 아파트를 배정받을 수 없다. 매수한 아파트에 대한 감정평가를 통해 일정 금액 현금으로 돌려받게 된다.
때문에 조합설립인가 이후 매수한다면 사실상 조합원으로서 권리는 없게 된다. 투자용이던 실수요 목적이던 현금청산받고 아파트를 배정받지 못한다면 일반적으로 실패한 투자로 손실이 크다.
반대로 조합설립인가 직전에 매수했거나 조합설립인가일까지 매도하지 못한 경우 재건축아파트 등기시점까지 보유해야돼 장기간 투자금이 묶이는 결과를 초래하게 된다.
따라서 재건축 아파트 투자시 조합설립인가 시점에 따라 아파트를 받을 수 있는지 확인하고 투자기간을 고려해 최종 투자 여부를 결정해야 한다.
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[스크랩] [필독]은평뉴타운분석"입주시점에 전매가능" |우리동네이야기
2007-06-21 11:27
http://blog.drapt.com/jjunwook/4038561182392856288
출처 : 좋은현상으로...Good actual condition
원문 : http://blog.drapt.com/koyongso
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[필독]은평뉴타운분석'
은평뉴타운은 105만7천평의 부지에 15000여세대가 들어섭니다
바로옆의 택지지구인 삼송지구와 지축지구를 합치면 웬만한 신도시급의 주거타운이 형성됩니다 가격을 주도하는 아파트는 은평뉴타운이 되겠죠^^ 일단 지금 화제거리는 얼마에 분양을 하느냐입니다 작년에 1100~1500에 분양하려다가 여론의 뭇매를맞고 주변아파트 가격을 많이상승시켰던 주범이 은평뉴타운입니다 그만큼 은평뉴타운의대한 기대도 높고 투자가치도 높습니다 서울시에서는 분양가를 인하한다고는 하지만 그리많이 낮아지진 않을듯합니다 은평뉴타운에서 올해분양하는 아파트는 분양가상한제가 적용되지 않습니다 9월1일부터는 가점제 대상이지만 9월1일 이전에 사업승인을 받은 아파트는 12월1일 전에만 분양하면 분양가상한제는 적용받지 않습니다 분양가상한제가 적용되지 않으면 입주후 전매가 가능합니다 따라서 입주시점에 전매가 허용될것으로 보입니다 은평뉴타운의 입주는 내년부터입니다 경쟁률이 어마어마할수밖에 없는 이유가 여기에 있습니다 같은시기에 분양하는 다른아파트는 최하5년~10년까지 전매가 금지되는데 내년에 전매가 허용된다면 어마어마한 경쟁이벌어지지 않을까요? 전용25.7평 미만은 청약저축만 해당됩니다 SH공사(서울도시개발공사)에서 추진하는 사업이기때문입니다 25.7평 초과 아파트는 청약예금통장으로 청약이 가능합니다~ 거주제한이 있기때문에 서울거주자만이 청약할수 있습니다^^ 은평뉴타운은 시범뉴타운지구이고 뉴타운사업중에서는 가장 규모가 큽니다 녹지율 또한 풍부하죠(44%)쾌적한 주거환경의 아파트가 될겁니다 위치나 교통도 좋습니다 투자가치로서는 그만이죠 고양시는 계속 개발되고 있습니다 바로옆에 삼송.지축지구 그리고 향동.풍동.덕이지구등 고양시가 개발이 되구요 안쪽으로는 파주 운정신도시가 개발이 됩니다 운정에는 8만세대가 들어섭니다 고양시가 추가 개발되고 파주운정신도시에 엄청난 세대수가 들어서면서 은평뉴타운에 어떤영향을 미칠까요? 어떤식으로든 그많은 아파트에 수요들이 몰리겠죠 그러면서 점점 은평 뉴타운의 가치는 상승할수밖에 없습니다 인구가 많아진다는건 그만큼 수요층이 두터워진다는 뜻입니다 수요가 많아질수록 좋은 아파트의 투자가치또한 상승하는법이구요^^ 거기다가 내년부터 명의변경이 되는 몇안되는 아파트가 될겁니다 전매가 허용되는 투자가치높은 아파트들은 점점 사라질거구요 그러면서 은평뉴타운에서 올해분양하는 아파트는 가치가 높아집니다 내년부터 분양하는 은평뉴타운의 아파트 또한 전매가 금지됩니다 물론 분양가는 조금 더 낮아지겠죠^^ 경쟁은 엄청날겁니다 1주택자들이 엄청나게 들어올거구요 가점제가 높은사람.낮은사람.집을소유한사람.소유하지 않은사람 모두 청약을 할테니까요 그만큼의 투자가치가 있기때문이죠^^ 은평뉴타운 놓치지마시고 그냥 넘어가지 마시고 꼭 도전해볼만한 투자가치 높은 아파트입니다~~~~ 분양정보 잘파악해 두셨다가 꼭 도전하세요~~~~~~^_^ 자료원 : 신도시 분양가이드 |
[스크랩] ‘지분 쪼개기’ 많은 지역 투자하면 낭패 |우리동네이야기
2007-06-20 11:53
http://blog.drapt.com/jjunwook/2964511182307996382
출처 : 진성효의 부동산클리닉
원문 : http://blog.drapt.com/j1280
  3억짜리 전세·여윳돈 5억으로 재개발 주택 사려는데…
Q. 대기업 부장으로 근무하던 박모(43)씨는 얼마 전 회사를 옮기면서 2억원의 퇴직금을 받았다. 박씨는 이 기회에 자신의 자산 포트폴리오를 재구성해 은퇴 후 창업과 노후를 준비할 예정이다. 박씨는 송파구에 32평형 아파트에 전세(시세 3억원)를 살고 있고 은행 정기예금 3억원을 갖고 있으며, 월 300만원씩 저축이 가능하다. 평소 뉴타운 재개발 투자에 관심이 많았던 박씨는 투자 상담과 금융자산 재구성을 위해 은행 PB센터를 찾았다.
A. 박씨는 33평 아파트를 분양 받을 수 있다는 서울 흑석동의 대지면적 5.8평, 매매가 2억5000만원의 다세대 주택을 염두에 두고 있었다. 박씨의 경우 분양 자격부터 따져봐야 한다.
서울시 조례에 따르면, 다세대 주택은 처음부터 집합 건물이었다면 각 세대에 모두 분양권을 주지만, 2003년 12월 30일 이후에 집합 건물로 전환되었다면 건물 전체를 통틀어 1세대에만 분양권을 준다. 또 2003년 12월 30일 이전에 집합건물로 전환되었어도 건물면적이 60㎡(약18.15평) 이하라면 전용면적 60㎡이하 주택이나 임대주택 분양자격만 주어진다.
부동산 공부를 확인해 보니 박씨가 고려 중인 주택은 2002년 3월에 다세대로 전환된 주택이며, 건물 면적이 68㎡였다. 따라서 박씨는 국민주택규모(33평)를 분양 받을 수 있다.
분양 자격을 확인했으니 투자 가치를 살펴 볼 차례다. 흑석동의 경우 한강 조망권인데다 지하철 9호선 개통 예정이고, 강남·여의도·용산과 인접해 있어 입지도 좋은 편이다. 박씨가 사려는 다세대 주택은 예상되는 추가부담금이 2억5000만~3억원 정도로 총 투자금액은 5억~5억 5000만원 정도다. 주변 33평형 시세가 6억5000만원 전후이므로 투자 가치가 있다.
또 재정비촉진지구에서 토지 거래 시 면적이 20㎡(약6평) 이상인 경우면 토지거래 허가를 받아야 하는데, 이 주택의 면적은 5.8평으로 허가를 받지 않아도 되는 이점이 있다.
재개발 투자에서 가장 중요한 점은 사업추진 속도다. 재개발은 사업기간이 길어 자금이 묶일 염려가 있다. 사업추진과정의 돌발 변수나 금융 비용도 고려해야 한다. 또 같은 재개발 지역도 주변 입지여건에 따라 감정 평가액이 큰 곳이 향후 평형 배정에서 유리하다.
다세대 주택 매입 후 취득·등록세 550만원과 중개수수료 등을 내고 남는 자금은 2억4000만원. 박씨의 투자성향, 연령들을 감안할 때 은퇴 후 창업을 위한 자본 마련을 위해 금융자산은 안전자산과 투자자산의 비율을 3대7로 구성하기로 했다.
우선 해외펀드에 1억을 투자하는데, 다소 공격적으로 아시아와 중남미 지역 등 신흥시장에 투자하는 펀드를 추천했다. 또 6000만원은 주가지수연동예금에 가입하는 것을 권했다. 보통 1년 단위의 상품인데, 주가의 상승·하락 예측에 따라 다양하게 상품을 구성할 수 있다.
마지막 남은 8000만원은 정기예금에 가입하는 것을 권했다. 이 때 주가지수 연동상품과 함께 패키지로 가입하면 추가로 우대금리 적용이 가능한 경우가 많으므로 이를 활용하는 것이 좋다.
매월 저축하는 적립식 상품으로는 적립식펀드와 변액연금보험을 통해 투자형 전략으로 진행하는 것을 권했다. 적립식펀드의 경우도 분산투자효과를 위해 국내외 펀드로 분산 가입하는 것이 좋고, 변액연금보험은 10년 후 연금개시 때 비과세 및 원금보장이 가능한 만큼 장기투자를 통해 노후 대비를 보완하는 전략으로 활용하는 것이 좋다.
[신한Private Bank 자문그룹 부동산재테크팀장 고준석]
[부동산전문가 이춘우]
[서동욱]
[세무사 이창신]
[올림픽선수촌 PB팀장 한상언] |
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