더욱 높이 비상하는 한ㆍ강ㆍ변ㆍ아ㆍ파ㆍ트

한강변 재개발지역이 뜨고 있다.

서울시에서 최근 발표한 한강변 아파트와 한강 다리의 경관을 확 바꾸는 청사진인

'한강 르네상스 프로젝트'가 그 주된 이유이며 한강변 재개발지역의 경우 건축물 외형미를

갖추어 타워형아파트로 건축할 경우 용적률혜택과 층고제한에 대한 메리트를 부여하기로

방침을 세웠기 때문이다.

이에 따라 한강변 기존 아파트가격은 물론이고 리모델링예정 아파트가격 및 재건축아파트의

시세 또한 요동을 치고 있는 실정이다.
이 중에서 가장 큰 호재로 작용하여 다시 불타오르고 있는 지역이 바로 한강변 재개발지역의

대표주자인 한남뉴타운이다.

 

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우리나라 대표를 대표하는 상징성의 의미를 띄고 있는 한강 주변 개발이 주변이 녹지 및

자연지형을 손상시키고 건축물들이 단조롭게 일렬배치되 단조로운 경관을 형성하고 있어

도시의 숨통이 막히고 있다는 판단하에 한남뉴타운을 중심으로 한 한강 주변 공동주택의 외관에

‘디자인 가이드라인’을 적용하고 강 곳곳에 야간 경관조명을 설치할 계획이라는 사실은 이미 잘

알려진 사실이다. 
이에 따라 시는 우선 새로 건설되는 한강변 아파트 단지에 대해 디자인 가이드라인을 적용토록 해

고층 타워형, 중층 판상형, 저층 연도형등 다양한 주거동 배치가 가능토록 해 서울시 경관뿐 아니라 해당지역의 가치도 함께 높이는 방안을 모색하고 있다.

이렇게 되면 한남뉴타운이 서울시의 경관 공동주택으로 랜드마크화 될 뿐만 아니라 뉴타운내

한강조망에 대한 메리트 또한 엄청난 시너지 효과를 볼 것으로 예상되고 있다.
특히 시에서는 창의적인 건물외관과 공공기여도가 높다고 판단될 경우 건축위원회 심의를 거쳐 용적률, 건축물 높이 제한 등의 인센티브를 부여할 방침이어서 그동안 발목을 잡아왔던 용적률의 실마리를 풀 수 있지 않나 하는 기대감이 높아지고 있는 상황이다.

그리고 주변의 한강대교, 원효대교, 반포대교 등의 조명을 획기적으로 개선하고 잠수교를 인도교로 변경 리모델링 한다는 방침 또한 한남뉴타운의 사업성에 플러스적인 요인임이 분명하다.

거기다 반포대교에는 96억여원의 돈을 들여 교량 상,하행 난간부에 낙하분수를 설치 할 계획이다.



이렇게 조성된 한남뉴타운은 강변산책로와 문화공간으로 연결되고 기존의 조경과 맞물려서 서울의 중심지로서의 갖춰야 할 시민의 공간의 면모를 갖추게 될 것이다.
전문가들은 수변자원을 이용한 이동수단과 레크레이션을 통합하고 수변산책로와 동식물의 서식처, 습지, 지역사회의 역사유물, 문화재, 교육프로그램, 안내판등과 연계하여 종합적으로 계획을 수립해야 한다고 전망하고 있다.
한편 시는 한남뉴타운의 경우 단기적으로 도시건축공동위원회나 건축위원회를 통해 경관 심의

기준을 제시, 경관이 고려된 건축계획이 수립되도록 할 방침이다.

이래저래 한남뉴타운은 이번 한강 르네상스 프로젝트의 최대 수혜지역인 것이다.

 

 

 

요즘 한남뉴타운이 다시 타오르는 가장 큰 이유가 바로 촉진지구지정을 목전에 두고 있다는

점이다.

9월중순에 촉진지구신청을 진행하였으며 현재 의제처리형태로 빠르면 10월20일, 늦어도

11월초까지는 발표가 난다. 즉, 한남뉴타운이 촉진지구형태로 인허가절차가 진행이 된다는

얘기다. 이렇게되면 그동안 두리뭉실하며 진척의 기미가 보이지 않아 조합원들을 애태웠던

한남뉴타운 사업이 비로소 일사천리로 진행될 수 있는 뿌리가 세워지는 것이다.

촉진지구의 용적률 및 층고제한 혜택에 U-Turn 프로젝트 & 한강르네상스프로젝트에 대한

메리트를 더해 건축물 외형미 조성에 따른 추가적 용적률혜택까지 가미되는 한남뉴타운은

그 입지조건이 변하지 않는한 최고의 자리에서 최고의 모습으로 우리에게 나타날 그날이

멀지 않았다. 

 

 

'사두면 돈되는' 부동산 투자 시대가 막을 내린지는 이미 여러 해가 지났다.

과거에 행하던 대로 묻지마 부동산 투자를 하다간 낭패를 볼 수 있다는 것은 누구나 아는

사실이 되어버렸다.

과거 부동산정책의 패턴을 그 당시의 사회환경과 접목시켜 면밀히 분석하고 현재 흐름의 맥을

짚고 미래를 내다볼 줄 아는 안목을 키움으로서 '그래도 부동산', '성공투자'의 올바른 길로

한걸음 한걸음 나아가 보도록 하자.  

 

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해마다 이사철이 되면 전세난은 어김없는 단골손님이다.

하지만 올해는 전세매물이 아예 자취를 감추어 버렸고, 물건이 나온다 하여도

상당한 고가의 전세가를 자랑(?)하고 있는 상황이다.

올해 전세난은 계절적인 요인도 있지만 각종 보유세가 강화되면서 매매보다는 전세를 지향하는

수요가 많아진 것이 그 주된 요인이다.

전세가 사라지고 전세가격 자체가 상승한다는 것은 매매가에도 큰 영향을 끼친다.

이것은 시기적으로 단순히 스쳐지나가는 전세대란이 아닌 본격적인 이주대란으로 이어지는

서막인 것이다.   

 

 

 

* 현재 서울시에서만 299개 지역의 재개발 기본계획이 수립되었다.

 

* 뉴타운 사업

- 1차 뉴타운 (왕십리, 길음, 은평)

- 2차 뉴타운 (한남, 천호, 중화, 전농, 영등포, 아현, 신정, 미아, 방화, 노량진, 교남, 가좌)

- 3차 뉴타운 (거여/마천, 흑석, 시흥, 수색, 장위, 신림, 신길, 북아현, 상계, 이문)

: 현재 총 26개 지역의 뉴타운지역이 있으며 추가적으로 24개 지역을 뉴타운으로 지정하여

70년대 새마을운동이후 최대규모의 도심/주거 재개발사업이 착공될 예정이다.

최근 발표된 도시재정비촉진시범지구 3곳과 전 뉴타운을 촉진지구화 하겠다는

서울시의 입장 표명은 이주대란을 더욱 앞당기는 촉진제 역할을 할 것이다.

 

* 주거환경개선사업

- 1차 균형발전촉진지구 (가리봉, 합정, 홍제, 미아, 청량리)

- 2차 균형발전촉진지구 (천호, 망우, 구의)

 

* 신시가지 재개발사업

- 판교지구

- 교하지구

- 송파지구

 

* 강남재건축

- 개포, 대치, 논현, 도곡, 삼성, 세곡, 일원, 신사, 압구정, 역삼 등 강남재건축만 111개에 다라며

서초구, 송파구까지 포함할 경우 강남권의 200개 지역에 리모델링/재건축 사업이 진행될 예정이다.

 

 

 

 

강북 지역의 50%가 재개발 지역으로 선정되거나 이미 기본계획이 수립된 상태이며

서울시 인구 중 35%가 재개발지역에 포함되어 있다.

또한 최근 YTN의 조사 결과 김영삼정권 후반기부터 시작된 경기침체로 인해 손보지 못했던,

재건축/재개발을 희망하는 결의서를 제출한 지역만 하여도 서울/수도권 지역에서 70%가 넘는

수치를 보였다.

 

점점 더 붉어지고 있는 전세대란과 이미 서울/수도권 여러지역에서 착공되고 있는 

뉴타운/재개발사업, 리모델링/재건축사업 등은 현재의 부동산현황을 알 수 있는 데이터이며

서울시 리모델링의 중심축인 U-Turn Project, 보다 체계적인 재개발사업의 모토인

도시재정비촉진특별법, 균형발전의 중심축인 강북재개발/뉴타업사업 등은 현 정부와 미래 정부의

부동산정책을 대변해주는 중요한 뼈대인 것이다.

 

'2~3년 뒤 집값상승 우려' - 주택시장의 침체로 인해 올해 주택시장물량이 80%수준에 머물렀고

내년에도 비슷한 상황이 지속될 것으로 예상됩니다. 이러한 추세가 지속되면 주택공급부족현상이

심화되고...(YTN보도자료 중)

 

 

 

필자는 지난 겨울, 올 가을에 있을 전세대란에 대한 글을 집필한 적이 있었다.

매년 가을이면 자연스럽게 나타나는 현상인 전세난이 올 가을엔 더더욱 심각하게 나타날 것

이라는 내용이 주요 골자였다.

지금 현 시점에서 필자는 전세대란의 후발주자인 '이주대란' 태풍에 대한 경보를 발령한다.

부동산정책과 현재의 재건축/재개발사업의 추진속도로 짐작하여 볼때 2007년도에서 2010년도

중반까지는 이주대란의 시대이다.

다시말해, 또한번의 집값인플레폭풍의 시대가 도래하는 것이다.

  

그렇다면 이주대란에 대처하는 참된 방법은 무엇일까?

이주대란의 시대... 전세물건이 자취를 감추고 전세가가 큰폭의 상승률을 기록함에 따라

우리는 매매가 또한 수직상승하는 시대를 목전에 두고 있다.

부동산투자의 성패는 타이밍에 있다.

과연 지금 사는게 매수적기인가? 이 시점에서 파는것이 매도적기인가?

'전세대란'과 '이주대란'이라는 현 부동산시장의 가장 큰 이슈를 파악하고 정책의 흐름만

정확히 짚을 줄 안다면 성공투자의 달콤한 열매가 당신과 함께 할 것이라고 단정하는 바이다.

 

지금 우리가 살아가는 이 시간, 지금 이 시점이 바로 매수적기 인 것이다. 

매수타이밍과 매도타이밍의 올바른 선택에 대한 중요성은 두말할 나위가 없다.

 

  

 

  

 

재개발지역 33평형아파트 배정받는법의 핵심은 전환다세대의 개념 파악에 있었다.

전환다세대의 개념과 구분하는 법을 인지한 후 가장 안정적인 분석방법인 40:40:20의

평형배정비율에 전환다세대수치를 대입하는 방법을 통해 33평형 진입의 안정성을 살펴보았다.

다시 말해, 해당 재개발지역의 전환다세대수치를 확보했다면 33평형 배정의 안정성여부는

비교적 쉽게 판단할 수 있다는 결론을 도출할 수 있다.

 

 

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전환다세대의 개념파악이 핵심인 33평형과는 달리 43평형아파트를 배정받을 수 있는지의 여부는

예측권리가액의 분포도분석이 중심축이다.

예측권리가액이란 관리처분시점에서 책정되는 종전 토지와 건축물에 대한 보상액(평가액)의

객관적인 기준에 의한 예측액을 말한다.

 

객관적인 기준이 되는 요소들은 개별공시지가, 단독주택공시가격, 공동주택공시가격이다.

대지만을 소유한 경우나 나대지에 대한 예측권리가액은 개별공시지가가 사용되며,

등기부등본상으로 토지와 건물을 따로 열람하여야하는 구옥의 형태는 단독주택공시가격,

집합건물로 열람가능한 다세대, 연립, 빌라, 아파트 등은 공동주택공시가격이 사용된다.

(집합건물 유무와 주택의 형태에 따른 기준을 무시하고 개별공시지가만으로 예측권리가액을

분석할 경우 오차의 범위가 커짐을 유의하기 바란다.)

 

1) 40:40:20

평형배정방식의 객관화여부는 배정안정성과 비례하므로 최악의 비율인 40:40:20

(20평대를 40%, 30평형대를 40%, 40평형이상의 대형평수를 20%)에 의한 분석을 필수요소로 한다.

다시말해 예측권리가액이 상위 20%안에만 들면 40평형 진입은 '확정'이라고 단정지을 수 있는

근거가 되는 것이다.

2) 36:36:28

대부분의 현장에서는 1)의 평형배정비율 중 해당 재개발지역 자체내에서 4%의 유동성을

부여한다. 다시 말해 40:40:20의 비율 중 각각 4%씩은 조절이 가능하다는 것이다.

그리하여 사업성을 극대화하기 위하여 36:36:28의 평형배정비율로 적용이 된다는 것이 더욱

현실적인 평형배정비율이라고 할 수 있다.

3) 20:40:40

어떻게 보면 가장 현실적인 수치라 할 수 있다.

빠르면 올해안으로 바로 적용이 될것이라 보여지는 이 수치는 말그대로 40평형대 이상의

대형평수를 40%이상을 지을 수 있는 혜택이 주어진다는 얘기이다.

하지만 아직 확정된 사항이 아니기 때문에 예측권리가액이 상위40%안에만 들면 대형평수진입

'가능'이라는 표현을 써야 올바른 표현이라 하겠다.

(평형배정비율 중 임대아파트 건립비율은 20평형대의 비율에 포함된다.)  

 

 

해당 재개발구역의 공시가격(개별공시지가, 단독주택공시가격, 공동주택공시가격)분포도를

파악하기 위해선 인근 컨설팅능력을 보유한 중개업소를 방문하여야 할 것이다.

특히, 재개발은 서울시 정관보다 그 지역의 조합정관과 현장데이터가 우선시되기 때문에

현장 데이터 확보가 가장 어려운 부분이며 또한 가장 중요한 부분이라 할 수 있겠다.

공시가격분포도를 파악했다면 매입할 지분이 상위 몇퍼센트 안에 속하는가를 꼭 체크해보길

바란다. 앞에서 언급했듯이 상위 20%(확정), 28%(안정), 40%(가능)의 기준으로 접근하는 것은

두 말할 나위가 없다.