현재 시점에서, 이미 올라버린 수도권 부동산은 어찌해볼 수 없지만, 과연 향후 어찌 될건지를

아마도 많은 분들이 궁금하기도 하고 불안해 하실거 같아 이에 대해 얘기해 보고자 합니다.

 

글올리는게 별의미가 없는거 같아 안쓸려고 했지만, 이 부분은......

내집마련을 못하신분이나, 투자를 미뤘던분, 정부의 말만 믿고 집값이 떨어지기를 기다렸던

분들에겐 너무나도 중요한 갈림길이라 생각되어 개진해 보고자 합니다.

 

언론을 보면, 그리고 실제 부동산 가격을 보면, 이해하기 힘든 부분이 많을 것입니다.

직장생활을 50년이상해야 강남에 내집마련 할 수 있는 가격구조로 되어버린 부분등.......

아직도 많은 분들이 '수도권 부동산은 거품이다' 라는 생각을 하시는분들이 많을거 같아

이를 짚어보겠습니다.

 

'현재의 부동산 가격은 거품이다' 란 명제의 전제는 돈의 가치를 논하는 것이기 때문에......

반드시 '돈'의 유동성을 생각해 봐야만 합니다.   

그렇지 않고 아무런 논리도 없이 거품이라고 생각하는건 웃기는 일이지요.

 

김대중정부시설 160조정도였던 정부부채가 참여정부들어 분배론을 표방하면서,

전국균형발전이란 명목하에 기업도시,혁신도시,행정도시,관광특구등등......

도대체 뭐하는 도시인지도 모를 해괴한 명칭들을 갖다 붙이면서 전국을 개발하겠다고 나섭니다.

지구지정을 하고 수용을 하면서 엄청난 토지보상비용이 소요됩니다.

금년만 공공부분에서 약 20조가 수용비용으로 나갔고요 (민간부분도 약 20조가 됩니다)

내년도 20조 정도의 보상비용이 들어갑니다.

쓸데없는 검단신도시,송도신도시, 평택신도시등.....작은단위의 택지지구까지 다하면

셀 수도 없을정도 입니다.   아마도 내년에 집행될 20조 말고도 훨씬 많은 보상비용이 들어가야

할겁니다.

 

이리하여, 놈현, 참여정부의 부채는 금년말 약 300조라는 천문학적인 숫자로 불어나게 됩니다.

참여정부들어 늘어난 부채는.....자유당시절부터 김대중정부까지 늘어난 부채보다 더 많다고

하더군요.   그러면 정부는 뭔 돈으로 이렇게 부채를 키웠나요?

국채를 발행해서 돈을 무차별적으로 돈을 풀었는데요.....국채발행 이자만 얼마인지 아십니까?

내년부터는 아마도 국채발행 이자만 약 20조 정도가 소요됩니다.  

이비용은 어디서 나올까요?   정부가 딱지 찍듯이 찍으면 되나요?   아니면 한국은행가서 돈을

마구 프린트해서 찍어내면 되나요?

 

천문학적으로 불어난 정부부채는......국민이 세금으로 모든 부담을 해야만 합니다.

선거를 의식해서 지난 531선거끝난후 미뤄뒀던 공공요금, 물가인상을 대폭하였습니다.

아직 멀었습니다.   두고보시면 알게 되겠지만, 무지막지한 물가인상이 기다리고 있습니다.

금년말이나 내년초가 될겁니다.

 

2500원짜리 담배기준으로 500원 올라서 3000원될거고요.....년차적으로 5000원까지 올린다합니다.

명분은 세금 거둬야 한다는 소리는 못하니까, '국민건강을 위해서' 입니다.

기름값도 올리고요, 소주값도 올립니다.   이것또한, '환경을 위해서' '알콜중독자를 없애기위해서'

가 될겁니다.

 

과거 독재정권시절 독재자들도, 담배값, 소주값, 기름값 올리는데는 소심할 정도로 주의를 하였습니다.

되도록이면 이 세가지는 안올릴려고 애를 썼습니다.

왜냐하면, 사회적 약자인 서민들 부담이 되는건......독재자들도.....위정자들도 서민들 편에.....

설려고 노력은 하였습니다.

 

하지만, 서민들을 위한다는 슬로건을 내걸었던 참여정부에겐.....이미.....서민은 없습니다!

 

판교분양가 결정이 됬을때 채권입찰제로만 정부가 벌어들이는 돈이 약 1조 2천억이었습니다.

공교롭게도 그때, 정부가 북한에다가 금년말까지 퍼줘야 할 돈이 1조 2천억이었습니다.

웃기는 세상이지요?

한마디로, 거품은......정부가 거품입니다.    거품정권이 만들어낸, 풀어낸 돈의 양은......

상상을 초월할 정도입니다.

 

자, 여기서 다시 여러분께 묻겠습니다.   

부동산이 거품인가요?   아니면 돈이 거품인가요?

이 부분은 여러분이 반드시 이해를 잘 하셔야 할 부분입니다.

 

단언컨데, 지금은 넘쳐나는 돈으로 인한......돈이 거품입니다.

이 거품인 돈이 현물인 부동산 가격을 상승시키는 겁니다.

 

부동산이 거품이 아니고, 돈이 거품이란 겁니다.

거품인 돈이 밀어 올린 부동산 가격은......자본시장의 수요공급의 기본원리에 의한 시세일

뿐입니다.

 

시중 유동성 자금이 추석전 400조에서 100조가 늘어나 500조 정도가 된다 합니다.

매년 정부에선 토지보상비용으로 무지막지하게 풀어야 합니다.

시중에 돈은 넘쳐나고, 돈이 갈 데가 없습니다.

전국균형발전이란 명목하에 지방에 뿌린 돈은, 수도권으로 집중하게 되 있습니다.

 

강남 '타워펠리스' 의 소유권 분포를 보면 확연해 집니다.

강남지역 소유권이 49%, 강남외의 서울및 수도권 25%, 그리고.....지방에서 25%를 소유하고

있습니다.

지방의 부자들도 수도권, 특히 강남으로 집중한다는 얘기입니다.

 

돈이 넘쳐나면, 인플레는 기본이지요?    물가 상승 되겠지요?   집도 물건이지요?

조만간 세금으로 거둬들일 부분에 대한 공공요금, 물가인상등......인플레가 되는데.......

집값이 떨어질까요?

 

부동산이 거품이다.....라고 생각하시는 분은 집사면 안되는 거지요?

돈이 거품이다......라고 생각하시는 분은 무조건 집을 사야 되지요?

 

부동산이 거품인지, 돈이 거품인지 고민하시는 분들......선택의 기로에 서 있는 겁니다 !

여러분의 미래가 지금 부동산, 돈중 어떤게 거품인지의 판단에 달려 있습니다.

 

이미 올라버린 부동산 때문에 주저하시는 분들......고민 되시지요? 

살까....아니면 떨어지면 살까? ....하고 말입니다.

제가 이전에 올렸던 글에......지금 하고자 하는 말은 수도 없이 이미 했었습니다.

오늘 다시 말합니다.

 

- 내년 이사철이 돌아오면, '전세대란' 이 아니라.......'전세전쟁' 이 옵니다.

   신문에 자살하는 서민들 심심찮게 보게 될겁니다.

- 내년 집값 폭발적으로 오르면, 전세사시는 분들, 정부말만믿고 집사기를 미뤘던 분들.......

   화병나서 몸져 눕습니다.

 

이미 올라 버린 집값을 걱정하지 마시고, 무지막지하게 더 오를 집값을 고민하십시오 !!!

 

 

 

이하 아기곰동호회 하영수 고수님의 글입니다.

 

중아일보 세미나 자료중 일부 입니다

# 재개발 투자
재개발 투자의 매력은 구도심 중심지역의 지리적 요지에, 신규분양 아파트의 전세가격 정도에 불과한 종자돈을 투입하여 입주하거나 저축성 여유자금을 투자하여 임대함으로써, 중장기 투자 관점으로 높은 개발 이익을 거둘 수 있다는 점입니다.
따라서 재개발 가상 지역에 개발 초기 혹은 중기에 소액을 투자하여 내집마련 한다는 생각으로 접근하는 것이 바람직할 것입니다.
재개발 지역의 시세 흐름은, 초기 개발지역으로 발표 이전의 약세 시장에서 시작하여 관 또는 민 주도의 재개발 바람이 불면서 (관: 개발 용역 발주, 개발 계획 언론 보도 / 민: 재개발 추진 동의서 징구 등) 지역에 따라서 초기 30%~50% 이상 급상승하여 인접 지역 기존 아파트 가격의 60% 수준까지 상승하는 것이 근래의 추세입니다.
이후 재개발 구역에 대한 가시화 시기엔 (지구지정 지정, 공람, 뉴타운지역 지정 등) 오히려 주변 지역의 주택 가격을 선도 하면서 기존 주택가격(아파트)과 역전현상을 보이기도 합니다.
재개발 바람이 불어서 가격이 높게 형성된 지역은 재개발 사업성이 악화될 소지가 있습니다. 다시 말해 재개발 투자자와 원주민과 시행사간 적정한 사업성 확보를 위하여서는 분양가격을 적정하게 책정해야하고, 그 가격은 재개발 구역의 원천적인 토지감정가격에 의해 책정되기에 현재 땅값이 높고 생활환경이 우수할수록 차후 일반분양가가 높게 책정되고 조합원 수익이 보장되기 때문입니다.
재개발 투자에 있어서 세대수를 적정규모로 유지하는 인적구성요소와 적정한 분양가를 책정하지 못하고 일반분양에 부담을 전가하게 되면, 사업추진이 정상적으로 진행되지 않고 장기화 될 수 있음도 유의 하여야 할 것입니다.

# 재개발 투자 시 유의사항

1. 재개발 투자의 매입시점은 언제가 좋을까?
재개발구역의 개발이익은 중요한 사업단계의 고비를 넘기는 시점에서 주로 발생되므로 매입 타이밍을 고려하여야 한다. 구체적으로 보면 구역지정 단계, 시공사 선정 및 조합설립단계, 사업시행인가 단계, 관리처분단계가 있으며, 각 추진단계의 확정 직전이 가장 좋은 투자의 시기이다. 적정한 투자시점을 선택하기 위해서는 관심지역을 몇 개 선정하여 사업진행 추이를 관찰하고 면밀히 분석하는 것이 바람직하다.

2. 사업추진속도가 빠른 곳이 투자 위험성이 적다.
재개발사업은 사업기간이 길고 여러 단계를 거쳐야 하므로 자금이 장기간 묶일 수 있다. 또한 사업추진과정에서 돌발변수가 많기 때문에 투자에 따른 위험성이 높다고 하겠다. 실제로 경우에 따라서는 10년이 넘게 재개발이 지연되는 경우도 허다하다. 사업기간이 길어지면, 투자자 입장에서는 그 기간만큼 금융부담을 안게 되며, 해당 구역 내에 거주하는 원주민들 역시 재산권 행사에 제약을 받게 된다. 따라서 사업시행인가 전후나 관리처분단계에 있는 구역 가운데 주변 아파트 시세가 상대적으로 높게 형성되어 있어 재개발에 따른 시세차익을 누릴 수 있는 투자가 유리하다. 이러한 단계는 가격이 일정 선까지 올라 있어 수익성은 다소 떨어지지만 사업지연 등에 따른 위험성을 줄일 수 있다. 한편 “재개발사업이 원활히 추진되고 있는가”를 살펴보기 위해서 추진위원회나 조합을 방문해 사업추진상황 등을 점검해보는 것도 재개발 투자의 정석 중 하나이다.

3. 감정평가액이 높은 곳을 선택해야 한다.
토지 및 건물의 감정평가액 크기에 따라 향후 재개발 아파트의 평형 배정에 있어 유리한 위치를 차지하게 된다. 일반적으로 재개발 구역 내에서 같은 평수, 같은 가격으로 지분을 구입했다고 하더라도 주택의 상태나 입지 등에 따라 감정평가액이 달라진다. 따라서 평지에 위치하여 공사비용이 상대적으로 덜 드는 대지, 도로변에 위치하여 차량진입이 양호한 곳, 정방형이나 장방형의 토지 등의 지분을 매입하는 것이 유리하다. 또한 감정평가액은 공시지가와 연동되기 때문에 공시지가가 높은 곳을 매입하는 것도 재개발 투자의 노하우라 하겠다.

4. 개발이익 비례율이 높은 지역이 수익성도 좋다.
일반적으로 비례율 이라고 줄여서 부르는 개발이익 비례율은 일반분양을 통해 조합이 벌어들인 수익을 포함한 총 수익금에서 사업비를 뺀 금액을 재개발 구역내 토지 및 건물 감정평가액으로 나눈 금액을 말한다. 결과적으로 조합원 개인의 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이 조합원의 최종권리가액이 되는 것이다. 따라서 비례율이 높으면 높을수록 조합원의 추가부담이 적어 조합원 입장에서는 이익이 높아지게 된다. 비례율은 관리처분계획인가 시점에서 정확히 그 수치를 알 수 있는데, 일반적으로 볼 때는 국공유지보다 사유지의 비율이 높은 지역, 재개발 구역면적에 비해 조합원 및 세입자가 적은 지역, 건축비가 상대적으로 적은 평지가 많은 지역 등이 비례율이 높게 나온다.

* 비례율
비례율=(재개발 사업으로 인한 신축자산 가치 - 총사업비(공사비포함) / 종전자산가치(현 주택 감정평가 가격) X 100
이 비례율이 높을수록 종전 재산의 대가로 배분 받는 분양아파트의 무상 평수가 더 커지는 것이므로 비례율이 100％ 이상이면 일단은 양호한 투자지역이다. 비례율이 낮아지는 요인은 여러 가지가 있으나 사업비용이 과다 지출된 경우, 사업기간이 너무 오래된 경우, 종전재산의 평가액이 높은 경우 등이 있다. 특히 종전재산 평가액이 높을 경우 비례율은 낮아지고 매도자의 매도 희망가격은 높아지는 단점이 있다.

5. 대단지이면서 조합원수와 세입자 비율이 적은 곳이 수익성도 좋다.
조합원수와 세입자의 비율이 적은 곳은 일반분양분이 많기 때문에 조합원 추가부담이나 사업성 측면 등에서 볼 때 유리하다. 그리고 일반적으로 대단지라고 하면 세대수가 1,000세대를 넘는 곳을 말하는데, 이러한 대단지의 경우 자체적으로 단지 내에 다양한 생활편의시설이 갖춰지고, 학교 등 기반시설도 풍부하게 설치되어 주거생활에 있어 편리한 점이 많다. 때문에 주거선호도가 높으며 향후 아파트 가격 상승면에서도 장점을 가지고 있어 투자에 따른 수익도 높다고 하겠다.

6. 이주비 금액이 높은 곳은 초기투자비용을 줄일 수 있다.
재개발 투자에 있어 필수적으로 고려하는 것 가운데 하나가 이주비 항목이다. 일반적으로 시공사가 선정된 구역에서는 시공사가 제시한 일정수준의 이주비가 있는데, 이주비가 높은 구역의 지분을 구입하면 이를 통해 기존 세입자와의 임대차 비용을 충당하는 등에 있어 초기투자비용을 상대적으로 저렴하게 할 수 있다는 장점이 있다. 특히 적당한 시기에 매각을 목적으로 하는 투자자의 입장이라면 이주비가 많을수록 유리하다고 할 수 있다. 다만 이주비라는 것 자체가 결국은 조합원이 부담해야 되는 것이니 만큼 향후 자금계획과 연동해서 고려해야 할 것이다.

7. 교통, 학군, 환경 등 입지여건이 양호한 곳이 투자수익도 높다.
모든 아파트에 있어서 공통적으로 적용되는 것이지만 특히 재개발 아파트의 경우는 더욱 입지여건이 중요하다. 이는 재개발 사업의 경우 입지여건이 좋으면 그만큼 일반분양에 따른 분양수익이 높게 되어 이를 통해 조합원들의 부담을 상쇄할 수 있다는 장점이 있기 때문이다. 또한 입주 후에도 교통, 환경, 교육 등 입지여건이 우수한 지역의 아파트 가격 상승폭이 상대적으로 크기 때문에 투자수익도 뛰어나다고 할 수 있다. 특히 최근 들어 지하철 접근성 등 교통여건과 공원등의 입지여건이 주거선택에 있어 중요한 요인이 되고 있기 때문에 향후 도로계획이나 지하철 개통공원화 개발 등을 고려한 투자가 필요하다.

8. 전문가의 조언을 받아서 투자하라!
투자하고자 하는 구역에 직접 거주하거나 특별한 연고가 있어 정확한 정보를 알 수 있는 경우에는 결코 투자를 망설일 필요가 없다. 그러나 재개발구역 투자자는 다른 지역에 거주하는 경우가 대부분이고, 투자를 결정하기 전에 모든 재개발지역현장을 다니면서 정보 수집을 하기 위해서는 많은 시간이 필요하며, 공부를 하여야하고, 정보분석능력 등 어려움이 많다.그러므로 신속하고 안전한 투자를 하기 위해서는 전문가의 조언을 구하여 결정하는 것이 최선의 방법일 수 있다.


# 재개발 투자 유망지역

내년 상반기로 예정된 서울시 4차 뉴타운 선정을 앞두고 후보 예상지역이 벌써 투자 열풍에 휩싸여 있다. 서울시가 내년 초 4차 뉴타운 후보지 선정 작업에 들어갈 것으로 알려지면서 후보 예정지를 중심으로 주택 등 부동산에 대한 외지 투자자의 문의가 급증하고 가격도 들썩이고 있다.
4차 뉴타운은 2007년 상반기 무렵 윤곽이 드러날 전망이다. 서울시는 내년 초에 각 구청으로부터 뉴타운 지정 신청을 받아 선정 작업을 거친 뒤 상반기에 최종 확정할 계획이다.
서울시 관계자는 “3차 뉴타운지구 재정비촉진계획 수립을 끝마친 뒤 4차 뉴타운을 지정할 것”이라며 “3차 뉴타운 재정비촉진계획 수립을 내년 3월 말까지 조기 완료한다는 게 서울시의 방침”이라고 말했다. 이에 따라 이르면 내년 4월 이후 4차 뉴타운이 지정될 것으로 보인다.

# 서울 4차 뉴타운 후보로 거론되는 주요 지역들
용산구 : 서계·청파동 면적 6만2300평 용산구，중심지형 도시재정비촉진지구 추진
강서구 : 화곡본·2·4·6·8동 66만평 노후주택 정비． 현 구청장 지방선거 공약 사항
성동구 : 성수1·3동 17만1060평 준공업지역 정비(3차 뉴타운 탈락)
중 구 : 신당동 21만5920평 노후주택 정비
도봉구 : 창2·3동29만3610평 준공업지 및 일반주거지 정비 2，3차 뉴타운 탈락
성북구 : 정릉동 26만9970평 노후주택 정비， 길음뉴타운과 인접 3차 뉴타운 탈락
강북구 : 미아1·2·8동 및 수유1동 28만9490평 노후주택 정비
구로구 : 구로 본·2동 21만9460평

* 기타 참고 지역
강북구 : 수유3동 번1동 23만평~30만평 균형발전촉진지구 노후주택정비
성북구 : 석관 1,2동 균형발전촉진지구 노후주택정비
강서구 : 화곡1동,7동 노후주택 정비
광진구 : 중곡 1,2동 군자동 화양동 균형발전촉진지구 노후주택정비
동작구 : 사당1,3,4동 일대

# 인천광역시
인천은 경제자유구역 개발을 통한 국제 교역 물류 중심지로 조성되고, 구 도심지역을 리메이크하여 항만과 공단 이미지를 탈피하여 국제해양도시, 첨단 산업도시로 바뀌는 모습으로 지역권 관문도시에서 동북아 관문도시로 육성되고 있다.
인천의 발전방향중심은 경제자유구역 조성과 함께 주거환경개선 및 쇄락한 도시의 문제점 해소와 인천항 주변지역 기존 도심의 기능을 회복시켜 동북아 거점도시로의 자력성장에 힘쓰고 있다.
수도권 제2외곽순환고속도로 연계로 남부의 평택항으로부터 북부의 파주(개성)에 이르는 국제물류라인으로써 새로운 국제수준의 첨단 산업벨트 형성을 꾀하고 있으며 구도심지의 경인고속도로 역시 청라택지개발지구와 (송도/영종도) 서울 강서구의 마곡, 마포구의 상암 지역과의 연계개발이 준비되어 있다.
인천은 이러한 내, 외부적 변환의 일환으로 동북아허브 첨단물류 해양관광도시로 발전키 위하여 용유•무의도관광단지 (213만평)개발, 송도•청라 개발과 병행한 제2연륙교, 제3경인고속도로를 건설하는 등 동북아 인적수송과 원활한 물류수송을 위한 연계수송망을 구축하고 인천(물류)~서울(금융/아이티:상암 마곡)~개성(제조)간의 삼각축 역할을 수행하며 발전할 것으로 생각된다.

* 송도, 영종, 청라지구 국제도시

송도, 영종, 청라지구 국제도시 개발 계획 그리고 인천 국제공항철도 및 국제공항고속도로 축선과 함께 연계한 신도시, 구도심 경인고속도로 직선화 사업구간에 따른 기존 및 신규 아파트, 경인고속도로 간선화 사업에 따른 도시 재생사업구간, 가좌 I.C 도시재생사업구역, 인천대학교 이전과 병행하여 개발되는 도화개발지구 및 제물포 역세권 사업구역, 인천역 주변 도시재생사업구역, 검단 신도시 개발예정지역 인근과 인천지하철2호선 및 국제공항철도가 교차하는 경서역 인근의 기존 택지개발지구, 부평 역세권 기능 개선사업구역, 그 외 향후 서울지하철 7호선연장에 따른 수혜지역 등을 눈여겨보아야 할 것이다.

* 인천광역시 주요사업 현황

1. 경인고속도로 직선화 사업 :기본및 실시설계 용역 발주
2. 가정오거리 도시재생사업 :기본구상(안)수립 도시 개발구역 지정
3. 인천역주변 도시재생사업 :1단계(복합역사)타당성조사용역 완료
위 치 : 인천광역시 중구 인천역 주변
도시계획 : 일반상업지역, 1,2종일반주거지역
사업방식 : 도시개발사업, 도시환경정비사업, 재정비촉진사업 등
(1단계 인천역및광장 4300평 일반상업및 복합역사 개발,
2단계 파라 다이스호텔 및 동일아파트 14700평 불량주거주택 정비및
상업지역 개발, 3단계 인천역북측 철도부지 27086평 이주단지및
교육 연구 복지운동시설 )
4. 숭의 운동장 도시재생사업 :사업시행주체 결정
위 치 :남구 숭의동 180-6번지 일원 약 27,263평 (숭의운동장,
목재상가, 숭의자유시장)
도시계획 : 상업지역, 2,3종일반주거지역
사업방식 : 도시개발사업, 도시환경정비사업
-도원역과 사업예정지 간 지하보도, 공중통로 (보행 deck)로 연결
하여 보차분리 실현
-지하, 지상, 공중공간 등의 구분으로 완벽한 입체도시구조 실현
-썬큰가든 및 Open Space 확보로 도심 내 휴식공간 제공
-주거, 상업, 업무, 체육, 여가 등 복합단지 조성

5. 제물포역세권 도시재생사업 :개발기본구상 용역 완료
위 치 : 인천광역시 남구 도화동 272번지일원일대 301,522평
도시계획 : 일반상업지역, 1,2종일반주거지역
사업방식 : 도시개발사업, 도시환경정비사업, 재정비촉진사업 등

6. 경인고속도로 간선화 구간 :기본계획 수립 용역 발주
위 치 : 인천광역시서구 가정동 서인천IC~남구 용현동 고속시점
약 1,166,000평 사업기간 2008 ~2013 년
도시계획 : 상업지역, 2,3종일반주거지역 공원화사업
사업방식 : 도시개발사업, 도시환경정비사업, 재정비촉진사업

7. 가좌I.C주변 도시재생사업 :기본계획수립 용역 발주
위 치 : 인천광역시 서구 가좌3동 가좌IC 주변지역 약 174000평)
도시계획 : 상업지역, 2,3종일반주거지역 공원화사업
보행자가 우선하는 입체도시 개발
- 지 상 : 일반 교통중심
- 지 하 : BRT, 도시철도( 대중교통 활성화를 위한 도시철도지구내 유 입)
- 인천방향의 효율적 진.출입을 위한 나들목 신설 시민의 숲 조성
(다양한 계층이 이용할 수 있는 가족중심의 근린권 생활공원화 테마 별, 공간별 특성화된 공원 조성)
사업방식 : 도시개발사업, 도시환경정비사업, 재정비촉진사업



# 용어설명
1. 도시재정비촉진지구
특별법의 지원을 받아 낙후된 도심을 15만평 이상(주거지형) 단위로 개발하는 사업. 개별구역은 요건에 따라 재개발(주로 낡은 단독주택지역 개발)ㆍ재건축(대부분 노후 아파트를 허물고 신축) 등으로 나눠지지만 대부분 재개발이다. 재개발에는 용적률 상향 등의 혜택이 있다.
2. 뉴타운
용적률 등의 혜택 없이 서울시가 지원해 벌이는 대규모 도심 개발. 뉴타운 안의 개별 사업은 재건축ㆍ재개발 등이지만 재개발이 대부분이다.
3. 일반 재개발구역
재정비지구나 뉴타운에 속하지 않는 지역의 재개발구역. 공공의 지원이 없어 용적률 상향 등 별다른 혜택은 없다.
4. 균형발전촉진지구
지역간 균형발전이 이루어질 수 있도록 지역생활권중심으로서의 성장 잠재력이 큰 거점지역
에 대해 토지이용을 합리적으로 조정하고 도시기반시설을 체계적으로 확충함으로써 상업·유통·업무·정보산업 등의 도시기능을 집중적으로 증진시키는 제반 사업을 말하며
촉진지구사업의 정책적 개념은 자치구별 중심 거점지역을 균형발전촉진지구로 지정·육성하여 도심 및 강남 중심의 서울 도시공간구조를 실질적인 다핵화로 전환함으로써 주민소득이 지역 내에서 소비되는 공간구조와 지역별 자력성장기반을 구축하여 교통·주택·환경 등 각종 도시문제의 근본적 개선을 도모하고자 하는 사업이다
※ (균형발전촉진지구가) 뉴타운사업과 다른 점
지역균형발전사업은 크게 뉴타운사업과 촉진지구사업으로 구분하며 뉴타운사업이 주거환경 개선사업이라면, 균형발전촉진지구사업은 서울 도시공간구조를 다핵화로 전환하기 위하여상대적으로 개발이 이루어지지 않아 낙후된 지역중심지를 실질적인 중심지로 육성하는 사업

# 기존 아파트 투자전략

1. 9호선 개통에 따른 저평가 아파트 찾기

9호선은 김포공항~여의도~고속터미널~코엑스~방이동을 하나로 연결시킨다. 총 38㎞구간에 37개의 정거장이 건설되며 13개 정거장에서 다른 노선으로 갈아탈 수 있다. 9호선이 개통되면 김포에서 강남까지가 1시간 이내로 단축된다.
9호선은 1, 2, 3단계로 나눠서 건설된다. 1단계 구간은 김포공항에서 시작해 가양동 염창동을 지나 여의도 노량진 흑석동 반포동 고속터미널까지 연결되는 구간으로 내년 12월 완공을 목표로 하고 있다.
2단계 구간은 고속터미널부터 종합운동장까지로 현재 실시계획이 진행 중이며 내년에 개발계획이 확정될 것으로 보인다. 3단계는 종합운동장부터 송파동과 방이동을 연결하는 구간으로 오는 2020년 완공을 목표로 하고 있다.

저평가됐던 강서구는 9호선과 마곡지구 발산지구 방화뉴타운 등 각종 개발 호재들이 한꺼번에 발표되면서 강세가 계속되고 있다. 국민은행이 조사한 서울지역 구별 주택매매가격 종합지수에 따르면 지난해 9월 기준 강서구 매매지수는 전년 대비 마이너스 1.5였고 강남구는 11.8이었다. 하지만 지난 9월에 조사한 결과에서는 강서구와 강남구가 13.3과 14.5로 격차를 줄였다. 이는 지하철 9호선 건설에 따른 기대감이 아파트 값에 많은 영향을 미친 결과로 볼 수 있다.

9호선 개통에 따라 가장 많은 수혜를 누리는 곳은 과연 어디일까.

지하철 건설 공사가 막바지에 다다르면서 각 지역마다 개통 효과가 이미 반영된 상태지만 그래도 여전히 저평가된 곳은 있다. 가양동 방화동으로 이곳은 서울에서도 가장 외곽지역에 위치해 있어 그동안 매매값이 상대적으로 적게 오른 지역이라 생각한다

염창동은 강변북로와 성산대교, 서부간선도로를 편리하게 이용할 수 있는 곳으로 한강 조망권이 형성된 단지들의 상승이 예상되고 있다.

* 9호선 개통의 직접적 수혜아파트는 아니지만 강서구 등촌동 현대아이파크 아파트는 향후 주변지역 개발과 더불어 주목해보아야 할 것으로 보인다.

2호선과 환승되는 당산역은 여의도, 강남으로 대표되는 꿈의 금융벨트 초입에 있어 상당한 프리미엄이 예상된다. 당산동 삼성래미안, 강변 삼성래미안, 동보, 한신아파트등 아직도 저평가 되어있다고 생각한다.

여의도에서는 국회의사당 부근 서여의도 권역과 5호선과 환승되는 여의도역 부근의 사무실 임대료가 직접적인 영향을 받을 전망이다. 서여의도는 용적률이 낮고 지하철 연계가 불편해 그동안 동여의도에 비해 임대료가 낮았다. 노량진동과 흑석동은 뉴타운 및 재개발 구역과 연계된 곳이 유망지역으로 분류된다.
여의도 대우 트럼프월드 등을 비롯한 최근 건축된 주상복합아파트와 기존아파트는 강남권역과 비교 시 저평가된 지역으로 보이며 흑석동은 명수대 현대와 같이 한강을 바로 조망할 수 있는 아파트 단지는 주목해 보아야할 지역이다.

2. 주변지역 개발에 따른 수혜아파트 찾기
뉴타운 재개발 재건축 및 공원화사업이 가시화되는 시점에는 개발 지역주민의 이주수요와 주변 주거여건의 개선효과와 더불어 미개발지역으로 인한 상대적으로 정체되었던 개발지역내 주택가격이 개발지역 일반 분양가의해 기존 주택 가격과 신규 주택가격의 현실화되는 사례가 많다.
따라서 실수요자 입장에서 거주와 부수적 투자수단으로 기존의 저렴한 아파트에 대한 관심을 가져 볼만하다고 생각한다.

용산구 :
용산역사 개발과 미군기지 공원화 사업 한남뉴타운 등 전방위 개발이 진행되고 있다.
100만평의 미군기지 이전, 그곳에 조성되는 100만평의 공원과 고속철도, 국내최대의 민자역사, 용산역 철도 기지창 지역에 건설될 103층, 88층 랜드마크 타워의 국제업무지구 등, 용산은 국제업무, 국제금융, 도심주거, 공공행정, 공원 등이 계획된 최고 800% 용적률로 개발되어 용산역은 인천 국제공항과 마곡, 상암 등과 연계한 구도심 개발의 큰 축이되고있으며 북한과 관계개선에 따른 경의선 복구시 북한의 연결거점으로 이용될 수 있는 등 중요성이 앞으로도 더욱 커질 전망이다.
외국인 학교 건립, 100만평 공원과 한강을 동시에 조망하는 국내 처음이자 마지막 조망권을 가진 대규모 초고층 주상복합타운, 지하철 1.4.6호선이 지나고 경부선. 경의선 철도에 고속전철(KTX)까지 지나며 향후 신분당선 구성 등 사통팔달의 교통망을 갖추어 향후의 용산은 교통, 환경, 교육의 3박자를 완벽하게 갖춘 서울의 주거,업무, 문화의 신 중심축인, 새로운 용산으로 재탄생 될 것입니다.

* 용산구 주요사업 현황
(1) 동자동 제2구역
위 치 : 동자동15-1 일대 3,191평
용 도 : 숙박시설 및 업무시설 공동주택
층 수 : 지상24층/지하8층
(2) 동자동 구역 제8지구
위 치 : 동자동14-25 일대 2,404평
용 도 : 업무시설 공동주택 판매 운동시설
층 수 : 지상22층/지하7층

(3) 용산역 전면 도시환경정비구역
위 치 : 한강로 3가 40번지일대 18,900평
용 도 : 국제업무 단지와 연계한 업무단지조성
층 수 : 허용용적률 800% 최고높이 150m 이하

(4) 국제빌딩 주변 도시환경 정비구역
위 치 : 한강로 3가63번지일대 28,000평
용 도 : 국제업무단지와 연계한 개발 및 광역 녹지 네트워크 및 장래 고속철 입지 에 따른 녹지 확보
층 수 : 허용용적률 600~800% 최고 높이 150m 이내

(5) 용산 공원 남측 도시환경 정비구역
위 치 : 용산동 5가 19번지일대 15,000평
용 도 : 주상복합 7개동 건립
층 수 : 지상 23~40층/지하4층

(6) 신계주택 재개발 특별계획구역
위 치 : 신계동1-1번지일대 17720평
용 도 : 노후 불량주택 정비 및 공원조성
층 수 : 지상20층/지하2층

(7) 서울역사 특별사업계획구역
위 치 : 동자동 43-205번지일대 71,200평
경부고속철도 및 관련시설 입지와 관련한 연계개발
층 수 : 지상5층 지하2층(기존역사 대수선 및 증축)

(8) 상명여고 특별계획구역
위 치 : 한강로 1가 50-1호외 4,700평
용 도 : 주상복합 5개동
층 수 : 지상36층/지하5층

(9) 상명여고 북측 특별계획구역
위 치 : 한강로 1가 30-3번지일대 3,070평
용 도 : 복합용도 2개동(아파트 및 오피스텔)
층 수 : 지상40층/지하6층

(10) 전쟁기년관 전면 특별계획구역
위 치 : 한강로 1가 9번지일대 2390평
용 도 : 복합용도 3개동(아파트 및 오피스텔)
층 수 : 지상10~15층/지하3층

(11) 문배지구 특별계획구역
위 치 : 문배동24-6번지일대 9380평
용 도 : 복합용도 4개동(아파트 및 오피스텔)
층 수 : 지상32층/지하3층

(12) 태평양부지 특별계획구역
위 치 : 한강로 2가 159-5번지일대 2366평
용 도 : 업무및 업무 지원시설
층 수 : 허용용적률 800% 150m이내 건축

(13) 용산 국제업무지구 특별계획구역
위 치 : 한강로 3가 40-1번지일대 134,113평
용 도 : 허용용적률 800% 150m이내
(14) 세계일보사 부지 특별계획구역

(15) 용산역사 특별계획구역
위 치 : 한강로 3가 40-1번지일대 35,540평

(16) 이태원 지구 단위 계획
위 치 : 용산구이태원동 ,한남동일대 78,427평
이태원 관광특구 활성화 및 주변지역 개발/가로경관 개선 및 교통체계 개선

(17) 한남 지구 단위계획
위 치 : 용산구 한남동일원
도시의 기능 미관 및 환경 개선
한남역주변 상업/업무 주거 복합기능유도(한강대로변 동측구릉지 고급주택군은 유지)
(18) 용산 뉴타운 개발 사업
위 치 : 용산구 보광. 한남. 이태원. 동빙고동 일원 약331,500평

(19) 용산 미군기지 공원화계획
위 치 : 용산구 용산동1가일대 810,000평
자연 녹지지역 조성 및 북한산 ~남산~용산~관악산으로 연결하는 남.북 녹지축과 동서로 흐르는 한강 수변 녹지축을 구축하여 강남북 도시의 균형발전과 환경친화적인 도시를 건설 할 수 있도록 연건 조성

- 사업수혜지역으로 동부이촌동 및 서부이촌동지역 기존아파트와 이태원동 청화아파트 후암동 미주, 브라운스톤 아파트

마포구 :
마포구는 용산구 개발에 따른 부수적 수혜와 영등포구 여의도라는 기존의경제적 인프라가 형성되어있으며 강북 중심 도심 진입이 유리한 지리적 이점을 가지고 있다 또한 한강변 인접지역이라는 특성은 재개발 시 한강 조망에 따른 프리미엄이 형성될 유력한 후보 지역이다 마포구지역은 현제 지역적으로 소규모 재개발이 지속적으로 추진되고 있어 기존아파트 및 재발지욕에 대한 관심을 가져볼 만하다 다만 개발지역이 지역주민에 의한 소규모개발이라는 단점은 기존 도심 인프라 구축이 미흡할 수 있어 지리적 이점을 충분히 살리지 못할 소지가 있다 이러한 점은 민,관의 합리적 개발 계획에 의한 체계적인 개발이 요망된다.

중구/성동구 :
신당동삼성, 동아약수, 대우 아파트 응봉동 대림 1,2차 대림강변 동아리버그린 대우 아파트 등은 기존 도심지라는 이점과 인접지역인 금호구역 재개발과 왕십리 뉴타운사업 성동구 뚝섬 서울숲 개발에 따른 인근지역 아파트가격과 상당한 가격 차이를 보이이고 있어 향후 일정시점이후 조정될 것으로 보인다.

송파구 :
송파구는 잠실재건축 단지의 입주와 더불어 새롭게 태어나고 있다.
잠실 재건축단지 입주 후에는 송파권역이 잠실 중심으로 교육 문화 상업 비즈니스의 부도심 역할을 하게 되면서 신설되는 고급생활권을 형성함으로써 강남권역에 새로운 활력을 불어넣을 것으로 기대된다.
또한 향후 거여 마천뉴타운 개발, 송파 미니신도시 건설, 문정지구 장지지구 개발사업 등이 기다리고 있어 송파구의 아파트 가격은 지속적으로 상승할 것으로 보인다.
장지지구 및 송파 미니신도시 인근의 소규모 아파트를 주목해야 할 것으로 보인다.
문정동 삼성래미안, 현대1차, 건영, 대우아파트, 가락동 한신, 미륭, 쌍용1차, 극동, 삼환, 동부센트레빌 아파트등 소규모 기존 아파트에 대한 관심을 가져 볼만하다.

강남구 :
‘분당선’ 축은 ‘교육 라인’ 역할을 담당할 것으로 예상된다. 특히, ‘분당선’의 [성동-강남-분당-용인 구간의 ‘역세권 아파트’]는 시간이 흐를수록 [공교육 사교육]을 총체적으로 융합하는 역할을 담당하는 명예로운 아파트로 각인될 가능성이 높다.
강남구의 전반적인 가격은 서울시에서 가장 높게 형성되고 있어 가격에 대한 적정성 여부는 투자자 본인의 판단에 맡기는 것이 현명할 것으로 생각한다.
강남구 내에서 일원동 및 수서동 지역 ‘분당선’ 축은 환경과 교통 및 특히 학군 등이 완비되어있음에도 가격 비교만으로는 상대적으로 낮기 때문에 ‘실거주 투자’ 측면에서 적당하다고 생각한다.
‘강남대로 신분당선’, ‘지하철 9호선’, ‘분당선’ 축을 중심으로 중심상업지구와 연접할 수 있는 지역을 찾아야 하겠다.
강남대로 신분당선 라인의 서초IC 강남교보 인근에는 최근 강남 일대 기획부동산의 움직임이 보인다. 이 지역은 지하철 9호선 축과 환승역세권으로써 선점투자 성격이라 할 것이다.
강남역 삼성타운 입주예정지역 주변 아파트는 지속적인 상승이 예상된다.
양재역~양재대로 사거리 ‘신분당선’ 축은 장기적으로 복합적인 공간개발 양상으로 특정한 시점에서 폭발적인 개발이 진행될 것으로 예상된다.
지하철 9호선 강남구간은 이미 계획개발과는 거리가 있게 개별 필지별로 나홀로 개발이 진행되고 있으며, 지상 도로환경이 열악하여 지상교통과 연계된 발전은 난제가 많다고 할 것이다.

노원구, 도봉구 :
노원구와 도봉구은 지리적으로 서울 북부에 위치하여 투자자들의 관심이 상대적으로 적은 지역이었다. 그러나 택지 개발 지구로서의 특성인 도심 인프라가 잘 구축되어있고 입주 이후 20여년이 넘어가고 있어 향후 재건축과 리모델링 등이 예상되고 있으며 상대적으로 작은 투자 금액으로 투자 할 수 있는 높은 임대 수익률 등이 최근 투자자의 관심을 끌고 있다 따라서 최근의 전세 값 강세영향과 향후 개발에 따른 수익 등을 고려한 장기투자자의 관심을 끌고 있는 지역이다

- 노원구, 도봉구 내 최근에 상승하지 않은 역세권 지역
실수요자 입장에서 거주 우선의 저렴한 아파트는 도봉구지역의 창동(주공아파트 단지 일대), 방학동(삼성래미안 단지 및 방학역일대 역세권아파트) 등의 역세권 중심상업지구 아파트를 추천한다.

3. 택지개발지구

남양주시 호평, 평내 택지개발지구
호평/평내지구는 택지개발지구는 현재 서울~퇴계원~호평~마석으로 통하는 자동차 전용도로가 개통되어 교통이 원활이 소통되고 서울~춘천간 전철이 2009년에 개통될 예정이며 국철로 다니는 기차는 전철 개통 전까지 신축한 평내역사로 증편하여 운행될 예정이라 서울로 출퇴근 시 이용이 가능하며 서울~춘천~·양양 고속도로가 착공되어 공사가 한창 진행되고 있고 강북도로가 연결되는 남양주시 수석동과 남양주 호평/평내를 관통하는 46번도로와 평내동 지점에서 연결하는 민자고속도로가 확정 발표 되어 향후 서울로의 진,출입이 더욱 편리해 질 것으로 보인다.
현재 평내/호평지역의 아파트가격은 경기도권내의 기존 택지 개발 지구 중 가장 저렴한 곳 중 하나 일 것이다 택지개발지구로서의 인프라와 환경 등이 잘 갖추어져있다.
통상 택지개발지구는 대부분 입주 후 5년차까지 꾸준히 상승을 하게 되는 경향이 많다.
이곳 호평지구는 입주 초기시장으로 상승여력이 내재되어 있고 특히 전철, 고속도로 등이 완공되는 2009년도 시점이 가까워질수록 서울과의 접근성이 좋아져 잠재된 가치가 발현되고 쾌적한 주거환경을 찾는 고객을 부를 것으로 보인다.

남양주시 가운/별내 택지개발지구
서울 지하철 8호선 연장선상 주변에 위치한 남양주시 가운/별내 택지개발지구는 주변환경이 쾌적하면서 서울 강남 출퇴근이 가능한 입지로써 용적률과 건폐율이 현재 계획된 범위에서 많이 후퇴하지 않는다면 향후 인기있는 전원주거지로 각광받을 수 있다고 본다.


# 성남 광역재개발ㅡ송파신도시ㅡ하남역사문화 축

성남시
성남시는 북쪽으로 서울 송파구와 강남구와 접하며 남쪽으로는 개발 바람이 뜨거운 용인을 접한 경부고속도로 축선 요지에 위치한 도시이다.
성남시의 구성은 제2의 강남이라 불리워지는 분당 신도시 그리고 많은 투자자의 관심을 끌었던 판교신도시와 더불어 1960년대 이후부터 형성된 주거 밀집지로 이루어진 구시가지로 이루어져 있다.
성남 구시가지는 1960년대에 도시빈민의 주거이전 차원으로 추진된 이주계획에 의하여 탄생되었으며 이러한 의미에선 바둑판모양의 구획도로와 밀집된 주거지로 이루어졌다고 할 수 있다.
그러나 도시계획 차원이 아닌 급조된 빈민거주지의 한계로써, 좁은 도로, 사회간접자본시설의 미비로 인한 열악한 생활환경 등으로 2000년 대망의 밀레니엄시대 이후 새로운 도시 재배치 차원의 대대적인 도시 재개발이 추진되고 있다.
성남시의 재개발 이슈는 순환재개발 개념의 도입에 그 의의가 있었으나, 도시재개발비용부재, 각 지구별 단지별 이해관계 대립, 침체된 지역상권을 활성화시킬 대안부재 및 재개발 시 보상대책 부재, 영세성을 면치 못하는 지역주민의 생활 대책 부재 등으로 인하여, 순환재개발이 본 뜻을 살리지 못하고 표류하고 있다.
성남시 자체가 안고 있는 위와 같은 근본적인 문제점에도 불구하고, 앞서 언급된 성남시의 지리적 이점은 서울 강남권과 연계되는 수도권 도시 중 자연친화적인 하이테크 도시로 변모될 가능성이 가장 높다고 할 것이다. 현재 운행 중인 도시철도와 도로?>

어느 사회나 부유층, 중산층과 극빈층은 존재합니다.
정의에 따라 각각의 구성 비율이 달라지겠지만

저는 편의상 10%, 80%, 10%로 정의하겠습니다.

 

10%에 속하는 극빈층은 현재나 향후 5년간 특별히 경제적 상황이 나아질 것 같지 않는 사람들입니다. 인정하기 싫은 문제지만 낮은 교육 수준으로 인한 저소득이 세습되는 듯한 경향까지 있습니다.

 

정부에서는 이 분들이 사회 구성원으로서의 소속감을 잃지 않도록 특별 보호 프로그램을 준비해야 할 것입니다. 보다 많은 임대 주택 건설, 철저한 신분 조사를 통한 엄정한 입주자 선정, 획기적인 주거비용 경감, 교육 기회 확대 등의 조치가 있어야 합니다.

10%에 달하는 부유층들은 큰 걱정이 없습니다.

한국 경제가 인플레이션이 되던, 디플레이션이던, 부동산이 폭락하던, 부동산이 급등하던 그 사람들은 이미 자산의 포트폴리오를 완벽하게 갖추었기 때문에 상대적으로 느긋하고, 경제적 변동이 심할 때 그때 그때에 맞는 전략만 세우면 돈을 쉽게 벌 수 있는 처지에 있는 분들입니다.

 

즉, 부동산이 올라도 벌고, 내려도 벌고, 주식이 올라도 벌고, 내려도 벌고... 이 사람들이 싫어하는 것은 아무 일도 없는 것, 즉, 흐름이 완만해서 아무것도 할 일이 없는 때입니다.

이 분들은 과거와 같이 단순히 자산을 물려줌으로서 부를 세습하는 것만 아니라 교육을 통하여 부를 세습을 하고 있습니다. 즉, 이 사람들의 자녀들은 미국 MBA 또는 PhD가 되어 귀국해서 부모의 회사를 물려 받던지, 다른 회사에 취업하여 경험을 쌓던지 보장된 미래라는 조건 하에 한마디로 잘 나가고 있습니다.

 

많이 배운 사람이 돈도 많아지는 사회. 이것은 한국 사회에만 국한된 일은 아니고 싫던 좋던 어느 사회에나 있는 일입니다. 미국의 현실에 대해 좀더 알고 싶은 분은 동아일보 김순덕 기자가 쓴 뉴욕 일기라는 책중 '학벌은 권력입니다.'라는 글을 읽어 보기 바랍니다.

문제는 80%에 달하는 중산층입니다.
이 분들은 위치나 평수의 차이는 있겠지만 지금 집을 소유하고 있거나 5년 이내에 자신의 집을 마련할 수 있는 처지에 있는 사람들입니다. 그러나 이 분들 모두 유주택자는 아닙니다.

 

본인들의 처지나 성향에 따라 집을 소유한 분들도 있고 아닌 분들도 있습니다. 30대 초반의 연령층, 직장인(샐러리맨), 남성들은 부동산 보다는 주식을 선호하고, 40,50대의 연령층, 자영업자, 여성들은 주식보다 부동산을 선호하는 것 같습니다.

그러면 이 80%의 중산층을 대상으로 ‘왜 집을 사야 하는지’에 대한 심리적인 측면과 경제적인 측면을 살펴보겠습니다.

집이란 우리에게 어떤 의미일까요? “집은 주거를 위한 장소입니다.”라는 명제에 이의가 있는 분은 없을 것입니다. 그러나 전세나 월세의 형태가 있음에도 불구하고 많은 사람들이 집을 소유를 하려는 것은 무엇 때문일까요? 그것이 반드시 시세 차익 때문이라고는 생각하지 않습니다.

 

내집마련에 성공한 분들의 글을 읽어 보면 공통적으로 나오는 말이 “이렇게 마음이 뿌듯할 줄은 예전에 몰랐어요.”입니다. 무엇이 그렇게 뿌듯할까요? 그 심리의 저변에는 몇 가지 요인이 있는 것 같습니다.

첫째, 심리적 안정감.

처음 내집을 갖는 사람이 맨처음 느끼는 기분은 “어쨌든 이제부터는 세상 부러울것 없다”입니다. 집을 사서 이사한 순간부터는 “누가 우리집 와서 구경 안해주나?” 기다려지고, 자꾸 집으로 사람을 초대하고 싶은 기분은 처음으로 내집 마련한 사람만이 느끼는 행복입니다.

반면 전세를 살면, 집을 옮길 때마다 집주인이 어떤 사람인지 상당히 신경이 쓰입니다. “사업하는 사람은 집을 담보로 맡긴다던데, 우리가 살고 있는 집이 혹시라도 잘못되어 전세금을 떼이는 것은 아닐까?” 그러다 은행에서 집주인에게 날라온 이자 연체 통보서라도 받아보면 빚을 갚지 않는 집주인보다 오히려 더 걱정을 하고는 합니다.

둘째, 집에 대한 애착.

전세를 살면 아쉬운 점이 많습니다. 지저분한 싱크대도 갈아 버리고 싶지만 백여만원 넘는 돈을 남의 집에 투자하기는 싫습니다.

 

헌 싱크대를 계약 기간 동안 달리 보관할 장소도 없을 뿐더러 이년후 이사 갈 때 헌 싱크대를 도로 달아 놓고 새 싱크대를 떼어 가기도 쉽지 않습니다. 이래서 밤새도록 아내와 때에 절은 싱크대를 비눗물로 닦기도 했을 것입니다.

세째 성취감.

우리나라 사람들은 집에 대한 애착이 유달리 강합니다. 장가를 가서 부모님의 도움 없이 내집 마련을 하는 순간이 경제적으로 완전히 성인이 되는 것으로까지 여겨지기도 합니다.

 

특히 나이 드신 부모님이 계시는 경우는 내집 마련을 했을 경우 당사자보다 부모님이 더 기뻐하셨을 것입니다. 아래 두 대화를 비교해 보죠.

대화 1
이장 : “어이 김서방 어디 다녀오나?”
김씨 : “이번에 작은 아들이 서울에 집을 샀다고 해서 구경다녀 오는 거야.”
이장 : “집을?”
김씨 : “응. 이번에 아파트를 샀다고 하는데. 대궐이야 대궐”
이장 : “허허. 그 코흘리개가 벌써 커서 집을 다 사고. 대견하구먼.”
김씨 : “새 아기가 워낙 알뜰하거든…”
이장 : “자넨 며느리 복도 많으이. 막걸리나 한 사발 사게.”
김씨 : “그럼. 막걸리가 대수인가? 자. 가세 가”

대화 2
이장 : “어이 김서방 어디 다녀오나?”
김씨 : “이번에 작은 아들이 삼성전자 주식 천주를 샀다고 해서 구경다녀 오는 거야.”
이장 : “삼성전자 주식을?”
김씨 : “응. 자네 삼성전자가 얼마나 좋은 회사인줄 아나?”
이장 : “몰라”
김씨 : “텔레비도 만들어”
이장 : “자넨 복도 많으이. 막걸리나 한 사발 사게.”
김씨 : “내가 자네한테 막걸리를 왜 사?”

어떤 대화가 더 자연스러운가요?

넷째, 개인사업하시는 분들 입장에서는 자금동원력에도 차이가 있습니다.

내집이 있는 상태에서 사업하는 것과, 내집없이 사업하는 것에 대한 장단점을 사업해보신 분들은 아실 것입니다.

 

물론 “집살 돈이면 사업 더 키울수 있는데 무슨소리야?”라고 반론도 있겠지만, 내집이 있다는 것은 절박한 순간에 수호천사가 될 수 도 있습니다. 일종의 보험 효과입니다.

이런 것들 때문에 많은 분들이 집을 사는 것입니다. 그 분들에게 집값이 떨어지면 어쩌냐고 물어도 대부분의 대답은 “어차피 내가 편하게 살려고 산 집인데 떨어지거나 오르거나 무슨 상관이냐?”고 반문합니다.

그러나 아무리 그렇더라도 집값이 폭락하여 힘들게 모은 돈을 잃는다는 것은 억울한 일입니다. 이번에는 집을 살 경우의 경제적 의미를 살펴보죠.

만약 1억원의 여유가 있다 하면 투자 측면에서 어떻게 하는 것이 좋을까요?
주식과 부동산은 성격이 판이하기때문에 직접 비교는 어렵고, 아파트와 회사채의 수익률로 비교해 보겠습니다. 기간도 장기 투자 (10~15년)과 단기 투자 (3~5년)로 나누어서 분석해 보겠습니다.

우선 위험도(risk) 분석을 해보면 90년대에 두 차례 아파트 값이 내린 경험이 있습니다. 회사채의 경우도 수익은 국공채 보다는 높지만, 대우의 예를 보아서 원금도 100% 회수 못하는 상황이 올 수 있습니다. 그러므로 두 가지 투자에 있어서 위험도는 비슷하다고 가정할 수 있습니다.

우선 아파트의 수익율을 살펴 보겠습니다.

통계청 자료를 보면 1986년도 서울 아파트 가격이 100이라 했을 때, 2002년의 가격은 266이었습니다. 즉, 연평균 6.3%씩 집값이 오른 것입니다. 이에 비해 3년짜리 회사채를 보면 1986년도 회사채 가격을 100이라 했을 때, 2002년의 가격은 555였습니다.

 

연평균 수익 율이 11.3%나 달합니다. 이렇게 단순 비교하면 집을 사는 것 보다는 회사채를 사두는 것이 연 5%나 더 수익률이 높아 보입니다. 그런데 이렇게 분석을 하면 돈을 잃습니다. '돈 버는 분, 돈 잃는 분'은 그것을 지적한 글입니다.

아파트는 지렛대 (Leverage)효과가 있습니다.

즉, 1억 가지고 1억원 짜리 집을 사는 것이 아니고 2억원의 전세를 끼고 3억원 짜리 집을 사는 것입니다. 이때의 전세금 2억원은 당연히 무이자기 때문에 지렛대 효과가 발생하는 것입니다.

 

그러므로 1986년에 100을 투자했다는 의미는 사실은 300의 투자 효과를 가져 온 것이고 이렇게 하였을 때 2002년도 가격은 797입니다.

 

즉 지난 16년간 실적을 분석해 보면 회사채의 투자 회수율 (ROI, Return Of Investment)는 455%이고, 서울 아파트의 ROI는 497%로서 42% 정도 아파트 투자가 높습니다.

그런데 이렇게 계산을 해도 무언가 빠진 게 있습니다. 바로 세금입니다. 아파트에는 취득세, 등록세가 의무적으로 붙고, 양도소득세도 있습니다.

 

1가구 1주택일 경우 일정 기간 보유 및 주거를 하면 양도소득세는 면세가 되지만, 30%의 양도소득세를 낸다고 가정하고 계산하면 ROI는 327%가 됩니다.

 

회사채에도 세금이 원천 징수되므로 이를 감안하면 ROI는 300% 정도입니다. 과거 90년대에 아파트값 하락이 있었습니다. 이를 다 감안하고도 세금을 최대한 낸다 하더라도 아파트 투자는 회사채 보다 수익률이 높은 것을 알 수 있습니다.

그러면 단기 투자의 경우는 어떨까요? 똑같은 방법으로 1998년에 두 군데에 투자하였을 때 ROI는 아파트가 110%, 회사채가 34%로 세 배 이상 아파트 투자가 수익률이 높았습니다.

 

이런 차이는 98년도 이후에 아파트 값 하락 사태가 없었고, 또 하나는 회사채 수익률이 점점 떨어지는 추세를 보이고 있기 때문입니다.

결론적으로 말하면 아파트를 사고자 생각한 분은 아파트를 사도 좋을 것입니다.

그것이 투기가 아니라 실수요이고 10여년간 보유하고자 생각한다면 그 어느 투자 보다 좋은 투자가 될 것입니다. 단 사는 시점과 지역에 따라 수익율이 차이가 나겠지만, 이전의 제 글들을 읽고 본인 스스로 최선책을 찾아야 합니다.

 

IMF위기가 닥치기 직전인 1996년이나 1997년에 집을 구입한 분들은 1998년도에는 무척 후회를 했을 것입니다. 그러나 현시점에서 보면 그때 집을 사 둔 것이 회사채 수익률과 비교할 때 잘못된 선택은 아니였습니다. 물론 그 당시에 회사채에 투자를 하였다가 1998년이나 1999년도에 집을 샀다 하면 가장 좋은 선택이었을 것입니다.

 

그러나 현재의 시점에서 과거를 바라보는 것은 쉽지만 현재의 시점에서 미래를 예측하는 것은 전문가라 하더라도 아주 어렵기 때문에 매입 시점의 선택이 어려운 것입니다. 시점에 대한 선택에 대한 또 하나의 어려운 점은 각자 저마다 처한 입지가 다르다는 것입니다.

 

은행에서 많은 자금을 대출 받아 주택을 구입한 분은 집값의 상승 폭이 대출이자보다 낮게 되면 집을 산것이 손해라고 생각할 수도 있습니다. 반면 ! 은행에 여유 자금을 예치해 놓은 분의 입장에서는 주택 가격의 상승 폭이 은행 예금 금리보다 높게 되면 집을 산것이 이익이라고 생각할 수도 있습니다.

 

예금 금리와 대출 금리가 다르기 때문에 자기 입장에서만 생각한다면 서로 이해하기 어려운 것입니다. 참고로 지난 3월말 현재 연 평균 예금 금리는 4.3%였고, 대출 금리는 6.5%였습니다.

마지막으로 실 수요자 분들을 위해 집값이 폭락하지 않을 이유에 대해 말해 볼까 합니다. 과거 우리나라에서 집값이 내린 경우는 딱 두 번 있었습니다. 90년대 초반과 90년대 종반입니다. 어떤 분들은 이것을 가지고 10년 주기설 운운하는데, 10년이라고 정해진 것은 없습니다.

 

시장 에너지가 축적되면 어느 순간 급등을 하다 시장 에너지가 고갈되면 정체하면서 에너지를 축적하는 과정이 있는 것이 부동산 시장의 특징이므로 이 기간이 꼭 10년이라고는 누구도 말할 수 없습니다.

 

경제 활동이 활성화되면 시장 에너지가 급속도로 충전되는 것이고 불황이 계속되면 시장에너지가 고갈되는 것입니다. 이것이 시장에서는 수요로 나타나게 됩니다. 시장 경제에서 수요와 공급 원리를 앞지르는 어떤 원리도 없습니다.

90년대 초반 집값이 하락하게 된 것은 공급이 수요보다 급격하게 늘어났기 때문입니다. 신도시가 대거 건설되면서 기존에 강남 등지에서 살던 분들이 보다 나은 환경을 찾아 신도시로 가게 되면서 집값이 떨어지게 된 것입니다.

 

 

첫째, (공급 측면에서 볼 때) 특히 서울지역에서는 당분간 재건축이나 재개발로 인한 공급은 쉽지가 않을 것이기 때문에 공급이 급격히 늘어나게 될 일은 전혀 없습니다. 재건축을 제외하고는 서울에는 더 이상 지을 땅도 없으며 강남을 대체할 고급 신도시 운운하지만 이미 90년대에 한차례 쓰라린 경험이 있기 때문에 수요자들이 쉽사리 옮기지는 못할 것입니다.

 

 정부에서 정책의 신뢰를 회복하여 신도시가 성공하는 데에는 15~20년 정도가 소요되리라 예상합니다. 주택 보급율만 올린다고 지방에 마구잡이로 아파트를 짓는 것은 대규모 미분양 사태만을 가져올 것이기 때문에 정부나 업체가 추진하기에는 무리가 많습니다.

두 번째, (수요 측면에서 볼 때) IMF때와 같은 수요 감소 현상은 또 다시 없을 것입니다.
지금의 경제가 그때와 같이 허약하지도 않거니와 그때 그 불편함을 겪어 본 분들은 다시는 본가나 처가살이는 하지 않을 것입니다.

 

더구나 독신 가구가 급격히 늘고 있기 때문에 주택 수요는 그때 보다 훨씬 늘었다고 보는 것이 맞습니다. 그러므로 현재 상태에서는 급격한 공급의 증가나 급격한 수요의 감소는 기대하기 힘듭니다.

세번째, 정부의 정책면에서 볼때, 요즈음 각종 부동산 규제책이 쏟아집니다. 하지만 어느나라 정부든지 국민을 무주택자로 만드는 정책을 쓰지는 않습니다.

 

정부에서 원하는 것은 소유의 불균형을 잡자는 것이지 유주택자를 무주택자로 만들거나, 무주택자가 계속 무주택자로 남아 있게 하는 정책을 펴지는 않습니다.
그러므로 실수요자라 하면 아파트값 폭락에 대한 걱정을 할 필요가 없다는 것이 제 의견입니다.

첨언) 이 글에 대한 반론이 많을 듯 합니다. 전에 어떤 분이 올린 글이 기억납니다. “집값이 떨어질것이 훤히 보이는데도 집을 사라고 하는 사람들의 심리를 모르겠다.”는 요지였는데, 그 글 보고 “이런 고수가 닥터에 숨어있다니!!”하고 깜짝 놀랐습니다.

 

미래를 ‘훤히’ 볼수 있다면 돈버는 것은 무척 쉽습니다. 그런 능력이 있는 분들은 주식 시장으로 빨리 가십시오. 10만원만 있으면 몇억원 버는 것은 일도 아닙니다. 상한가 칠 주식만 계속 사면됩니다. ^^

경제는 살아있는 동물입니다. 여러 요인에 의해 영향을 받습니다. 그렇기 때문에 언제나 조건이 따라다니게 됩니다. “이라크 전쟁이 한달안에 끝나면 집값은 3% 오른다. 6개월 이상 끌면 10%도 떨어 질수 있다.” 뭐 이런식입니다. 제 글도 그 범주를 벗어나지 않습니다.

 

그 동안에 제 글을 통해서 몇가지 공식을 이끌어 내신 분들이 있을 것입니다. “모기지 론 제도가 도입되면, 역세권의 소형 평수가 오른다.” “1가구 다주택자에 대한 세제가 강화되면 소형평수는 떨어지고, 블루칩은 영향을 받지 않는다.” “행정수도가 이전되면 특정 도시 집값은 떨어진다.” “후분양제가 실시되면 건설사 주가는 차별화된다.” 모두 조건과 예상을 같이하고 있습니다.

 

이 말은 조건이 달라지면 예상도 달라진다는 의미입니다. 그리고 조건은 언제나 외부 변수에 의해 영향을 받습니다. 이렇기 때문에 박사급 연구원 수십명이 달라 붙어도 미래를 예측하는 것은 불가능한 것입니다.

누구도 미래에 대해 정확히 알수는 없습니다. 다만 여러 다양한 변수들을 고려하여 누가 가장 비슷하게 맞추는가가 관건입니다.

 

이런 측면에서 이러한 다양한 변수가 주택 시장에 미칠 영향은 평균적일 것이라고 가정하고, 과거 십수년의 데이타를 분석하여 미래를 보고자 하는 시도를 한 것이 이번 글입니다.

실수요자 입장에서는 무리하지 않는 선에서 내집 마련을 하는 시기가 적기입니다. 그것이 지금이라고 말하는 것은 아닙니다. 그리고 여력이 안되는 분들은 절대 무리하지 않는 것이 좋습니다. 내집 마련에 마지막 찬스란 말은 절대 없습니다. 열심히 준비하다 보면 좋은 기회가 여러번 오게 될 것입니다.