[스크랩] 깊은 내림은 급격한 오름을 예고한다

2008-12-07 22:12

http://blog.drapt.com/lhk9408/81228655564261

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=33117

안녕하세요? 겨울답지 않게 따뜻한 날씨가 계속되고 있습니다.

하지만 부동산 시장은 유례없는 한파가 몰아치고 있습니다. 2007년부터 시작된 가격 하락이 지속 되고 있고 미국발 금융위기가 실물 경제로 확산이 진행 되어 부동산 불패 신화 역시 의심받고 있는것이 사실입니다.

부동산 투자에 있어 가장 중요한것은 미래가치입니다. 이러한 미래가치가 의심받고 있는 상황에서는 규제 완화도 심리도 시장을 살려내기는 어려울 것입니다. 과연 부동산 대폭락 시대가 오는 것일까요?

부동산 시장의 급격한 가격 상승이 수도권에 편중 되어 있었고 지방 시장은 안정적입니다. 부동산 버블론은 전국적인 부동산 가격이 비이성적으로 상승 해야 가능 한 것입니다. 버블의 기초가 되는 부동산 대출 역시 DTI와 LTV등으로 막혀 있었습니다. 다만, 세계적인유동성의 과잉 속에서 이루어진 무분별한 PF자금 대출 문제는 이번 위기를 통해 해결되어야 할 부분입니다.

지금의 시세는 정확한 흐름이 아니라 생각합니다. 거래가 워낙 없다보니 호가와 급매 위주로 가격이 형성 되는 것이고 본격적인 투매가 시작 된 것은 아닙니다. 어떻게보면 지금의 부동산 시장은 연착륙 후에 안정기라 생각 할 수 있습니다.

그 누구도 시장을 예측하는것은 빠른 일일 수 있습니다. 오랜기간동안 많은 위기가 있었으며 그 위기의 탈출 시기를 정확히 맞춘 사람은 아무도 없었습니다. 비관이던 낙관이던 치우치지 않는 것이 중요한 때입니다. 최악의 상황을 가정하고 대안과 대책을 만들어야 합니다.

연말 부동산 시장은 큰 변화가 없이 우선 하향 안정세가 계속 될 것으로 보입니다. 유동성 위기 후 급격히 많은 자금이 풀림과 동시에 일시적으로 반등이 올 수 있겠지만 이는 반응이 빠른 증권시장에 국한 될 것입니다. 정말 중요한것은 내년 1/4분기 이후 부동산 시장의 변화 입니다.

내년 상반기에는 부동산 시장이 반등 또는 연착륙으로 저점 확인이 가능 할 것입니다. 지금의 역전세난과 경매 낙찰 가액을 기초로 보았을때 그렇습니다. 내년 상반기에 전세가격 상승, 경매 낙찰가액 상승, 분양권 시장 활성화라는 세가지 지표가 부동산 시장의 변화를 확인 할 수 있는 신호등이 될 것입니다.

지금이 외환위기보다 어렵다라고 이야기를 많이 하고 저 역시 그렇게 생각 합니다. 하지만 외환위기 당시에도 우리는 오일쇼크보다 어렵고 망국론과 좌절감이 가득했습니다. 지금의 위기도 반드시 지나 갈 것입니다. 부동산 가격의 하락 뒤에는 재 상승이 있습니다.

모든 시장원리에는 원인과 결과가 있으며 그 흐름이 있습니다. 흐름을 읽는 혜안이 중요한 때입니다.

1

펼치기 댓글(0) 스크랩(0)

[스크랩] 가치투자의 정점.., 2008~2009 겨울 |부동산노트

2008-12-07 22:02

http://blog.drapt.com/lhk9408/81228654950512

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=33161

시절이 매우 어렵습니다. 경제 전반에 불어닥친 신용경색과 유동성 위기로 인해 기업과 개인 사업자들이 유례없는 어려움을 호소하고 있고 실물자산 가치의 하락으로 인해 불안과 공포가 마치 악순환을 연계하는 고리처럼 대중에게 홍보되고 있으며 각종 언론과 정보 매개체들은 마치 작당한 듯이 어두운 미래를 호들갑스럽게 예단하고 일부 누리꾼과 논객들마저 부화뇌동하여 서로 어설픈 예측과 입방정으로 사회를 더욱 암울하게 부채질하는 형국입니다.

이미 어두운 터널의 한가운데 진입한 상황에서 마치 시작도 안된 것처럼 앞으로 더욱 처참한 상황이 전개되리란 나팔수들이 시장을 유린하고 있습니다.

본객이 얼마전(10월) TV와 PC를 부수고 차라리 눈과 귀를 막아 버림이 도움이다. 라는 말을 한바 있는데, 이미 나팔의 수위는 정점을 지나고 있는 듯 합니다.

판단컨대.., 현재 터널의 한복판을 지나고 있으며 그 길이는 올 겨울을 정점으로 2009 시장의 분기별 새로운 판짜기를 거쳐 재도약의 발판을 마련하리라 봅니다.

그간 부동산 규제의 총화로 연계되어온 신정부 출범 첫해인 2008년엔 그 규제의 영향으로 인해 비교적 영향을 덜 받을 저평가 지역과 저가주택 위주의 강세로 기나긴 여름을 보내왔고 상대적으로 불리한 고가주택과 고평가 지역을 중심으로 철저히 외면당해 소위 버블의 붕괴라는 마켓 이미징이 속도감 있게 진행되어 오고 있습니다. 그리고 지금 현재.. 위 두 시장은 철저하게 동반된 가치의 하방 경직성으로 한배를 탄 듯이 보이고 있습니다.

그러나 우리는 그 이면에 녹아있는 제도적 정책적 변화들을 간과하지 말아야 합니다. 두 시장이 동반 경직성을 보이기 시작할 무렵이 바로 대대적인 규제완화의 물꼬가 터져 나오기 시작한 무렵이라는 점이고 그 제도와 정책적 변화가 시장에 주입되기 시작하는 실행시기가 바로 올 겨울이라는 아주 깊은 터널의 끝 머리 2009년 상반기 즈음이라는것을 주시해야 합니다.

물론 그 겨울의 끝이 시장이 전반적으로 반전되는 시기라는 점은 아니나 분명한 것은 어두운 터널의 정점임을 느낄 수 있고.. 그것은 바로 올 2008년 초 언급했던 화두 "가치투자"의 정점 시기라는 것에 비중을 둘 수 있습니다.

부동산 투자가 단기 몇 개월만의 수익을 창출하는 대상이 아닐지니 지난 저평가 내지 저가지역에 대한 투자가 따라서 중기적으로 바람직스럽지 못함은 근자의 변화와 향후 전개될 단계별 판구축 시기에서 그 적나라함을 보게될 것 같습니다.

본객이 말하는 가치투자의 적(適)지는 혹자들이 말하는 전통적인 우위지역 보다 철저하게 개발 호재가 있는 지역을 말함입니다. 이들 지역은 이미 일정부분 선 반영된 가치로 인해 지난 저평가 지역의 상승기 때도 움직임이 거의 없었으며 호재의 버팀으로 인해 고평가 지역의 붕괴 시에도 아주 큰 변화는 없습니다.

이러한 곳은 시장의 천당과 지옥행 롤러코스터에서도 대략 둔감한듯 합니다. 시장이 이머징 리빌딩으로 재편되는 상황에서 이들은 확실한 주도주가 되리란 것을 신뢰합니다.

지난해 이전부터 그러한 무풍의 밀림으로 야수가 되어 찿아 들어가라 라고 했던바.. 그 '정점'의 시기가 바로 위 시기임을 판단해 봅니다.

규제의 변화가 제도적으로 완비되고 통화량의 증가와 유동성 문제가 어느 정도 실마리를 찿아 가는 시기가 우리가 흔히 듣는 그러한 예상 시기보다 좀더 빠를 수 있음을 감지해 봅니다.

그리고 리빌딩 되는 2009년을 거쳐 그이후 일정기간은 예상치 못한 또 다른 경직 (상방)성을 경험하게 될 확률도 지대해 보입니다. 수급과 정책의 불완전한 파고 속에서 어쩌면 그러한 사이클은 숙명처럼 우리를 농락하게 될 겁니다. 불온한 나팔과 춤추는 부화뇌동의 江湖에서..밀림을 찿아 들어가는 야수의 생존본능이 절실한 시절입니다.

------------ maximus // Che Guevara

1

펼치기 댓글(0) 스크랩(0)

[스크랩] 깊은 내림은 급격한 오름을 예고한다 |부동산노트

2008-12-07 21:49

http://blog.drapt.com/lhk9408/81228654195776

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=527

최근 주택시장에 대해 제 생각과 일치하는 현상(?)을 여러번 겪었습니다. 저와 같은 생각을 하는 사람들이 늘어나고 있구나 하는 느낌을 받았구요.
이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 투자를 하는데 필요한 2가지 요소인 현금 자산(실탄)과 실행력(저지름)을 갖춘 사람들이 주목하고 있는 이야기를 소개할까 합니다. 가볍게 읽고 판단은 부자노트 독자님들이 하세요.

이야기1: 양도세 한시적 면제 도입설

이미 언론을 통해 간헐적으로 나오고 있습니다. 김대중 국민의정부 시절 도입된 미분양 아파트에 대한 양도세 한시적 면제 조치가 임박하다는 생각이 들었습니다. 조세특례제한법 즉 법률 개정이 필요하지만 말입니다.

이런 시점에 지난주 메일로 지인으로부터 아래 글이 전송됐습니다. 증권사 애널리스트의 개인적인 예측으로 보입니다.

“지방 미분양아파트에 대해 5년간 양도세 면제 추진
- 건설주 주가에 긍정적 영향.
- 외환위기때 부동산정책 부활의 신호탄으로 평가.
- 향후 수도권까지 적용하는 정책이 나오면(내년 2분기 예상)
그 시점이 주택가격 반등의 계기가 될 것.
- 98. 5월의 정책과 유사함. 주택가격 반등 98.12부터 시작.”

1단계로 12월중 지방 미분양 아파트에 도입되고 2단계로 수도권 미분양에 대해서도 2009년 2분기 중 시행될 것이라는 내용입니다. 그리고 2분기부터 주택시장은 반등될 것이라는 예측입니다.

이미 알려졌고 예상된 시나리오지만 문제는 도입 시기입니다. 이명박정부는 빠르게 전면적으로 양도세 한시적 면제를 시행해 거래량을 늘리는 조치를 선제적으로 취해야 합니다. 주택공급을 늘리는 것은 후순위입니다.

물론 1998년처럼 양도세 한시적 면제가 시행되고 7개월 이후 시장이 반등될 가능성은 높지 않습니다. 그렇지만 가능성이 전혀 없는 것은 아닙니다.

양도세 한시적 면제에 이어 분양가 상한제 폐지 및 분양권 전매 전면 자유화도 하루빨리 시행돼야 합니다.

이야기2: 미분양 투자 임박설

최근 오랜만에 장용동 부동산 투자전략 연구소(www.changapt.co.kr) 사이트에 들어가게 됐습니다. 2003년부터 운영된 사이트입니다.

장용동 선배는 제가 동아일보에서 부동산 담당 기자 시절 알게 된 대선배입니다. 지금은 헤럴드경제 편집국장이 되셨네요. 부동산 전문기자로 경제지에서 편집국장이 된 것은 아마 처음으로 알고 있는데 서면으로 나마 뒤늦게 축하드립니다.

장용동 선배가 저와 똑같은 생각을 11월말 메모식으로 정리해 올린 글이 눈에 띄었습니다.

“미분양이나 강남권 아파트에 대한 관심을 가져볼 만. 최소한 내년 3~4월까지 하락하면서 전세가마저 떨어져 집주인들이 고통을 받을 것으로 예상됨. 집주인 사전대처가 필요한 상황.

투자자입장에서 보면 매입시기가 도래하고 있는 것은 사실. 특히 강남권이나 개포, 둔촌재건축 아파트 등을 눈여겨 볼만. 요지권 미분양아파트에 대해서도 관심 가질만합니다.

내주초부터 정밀분석한 살만한 새아파트나 미분양아파트를 사이트에 올려놓을 계획입니다. 많은 참고바랍니다.”

이야기3: 현금자산가들의 움직임

지인들로부터 최근 2가지 이야기를 들었습니다. 1998년 학습효과 때문인지 몰라도 역시 미분양 투자에 관한 것입니다.

부동산 전업투자자가 현금을 50억원이상 보유하고 있는 자산가들과 함께 미분양 투자시기 및 규모, 지역을 놓고 논의를 하고 있다는 소식입니다. 투자자들 2~3명이 공동으로 특정 미분양단지를 골라 분양가의 최소 10%에서 최대 50%까지 할인받아 사들이는 속칭 통매입을 시도하려고 움직이고 있다는 것입니다.

이번 주에는 또 한분으로부터도 30억원 이상 현금을 보유한 부동산 투자자가 연립주택 미분양을 분양가의 절반 가격으로 할인받아 매입하고 있다는 이야기를 들었습니다. 아마 여기서 연립주택이란 일반아파트가 아니라 지역별 주택업자가 지어 분양하는 다세대(빌라 등) 또는 건축법에 따른 아파트 등을 지칭하는 것이라고 봅니다.

미국 등 경기침체에 대한 단상

미국 경기침체 여부를 판단하는 전미경제조사국(NBER)은 미국이 2007년 12월부터 경기침체 국면에 진입했다고 12월 1일(현지시간) 발표했습니다.

이번 경기침체는 1970년대 이후 지난 1981년 7월부터 시작된 16개월간의 침체기 이후 가장 긴 침체기를 맞고 있다고 합니다.

경기침체에 관련된 통계 시차가 통상 3~4개월이 걸려 경기 상황을 거의 시차 없이 알려주는 월간 소비자신뢰지수의 경우도 절대적인 수치가 낮은 상황에서 개선 및 악화 등 혼조세를 보이고 있습니다.

미국 컨퍼런스보드의 11월 소비자신뢰지수가 44.9를 기록해 전달 38.8에서 크게 상승한 반면 미시건대 11월 지수는 55.3으로 전달 57.9보다 나빠졌습니다.

통계수치로 경제예측을 하기보다는 차라리 '1997년 미국 연례보고서'의 저자인 메레디스 백비처럼 스타벅스에 들러 커피 맛을 보고 경기를 진단하는게 낫다는 생각입니다. 경기부진이 예상되면 비용절감을 위해 커피 농도를 줄이기 때문에 보통 때보다 커피 맛이 옅어진다고 하더군요.

두서없는 칼럼 내용이 현재의 불안을 노출하고 있네요. 하락 뒤에 무엇이 있을까요? 깡통만 있다고 생각하는 독자들이 있는가 하면 상승이 있다는 믿음을 가진 독자들도 있습니다.

2008년 12월 현재 부자들이 매우 보수적인 투자를 하고 있지만 기회를 잡으려는 의지는 강합니다. 따라서 개미보다 투자를 실행하는 속도도 빠릅니다.

깊은 내림이 언제까지 지속될지, 그리고 급격한 오름이 언제 시작될지 주목됩니다.

연말을 맞아 부자노트 독자님에게 조그만한 선물을 준비했습니다. 아래 200자 촌철살부 양도세 퀴즈를 풀어 댓글(만 단위까지 표기)을 달아주세요. 정답을 맞춘 선착순 5명에게 선물을 드리겠습니다. 2008년 12월 10일(수)까지입니다.

1

펼치기 댓글(0) 스크랩(0)