2007-12-26 08:44

http://blog.drapt.com/esbyun/22751198626284675

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

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[민권식칼럼 #61] 재개발로 30평형대 아파트 로얄층 들어가기   필자는 1년전 '재개발지역 33평형 아파트 배정받는법'이라는 글을 집필했었습니다. 하지만 최근 전환다세대 관련 법령이 개정됨으로서 현 시점에서 다시 짚어봐야 할 필요성이 농후하여 이번 시간에는 재개발의 또다른 핵심요소인 '재개발로 30평형대 아파트 진입하기'를 다루어 보겠습니다.   투자의 측면은 물론 내집마련의 실수요자 측면에서도 재개발 30평형대 진입여부는 굉장히 중요한 테마가 되어 버렸습니다. 청약가첨제가 전격적으로 실시됨에 따라 일정 이상의 청약점수를 확보하지 못한 실수요자들이 벌써부터 재개발에 노크하고 있습니다. 일반분양 이전에 로얄층으로 먼저 배정된다는 기본적인 메리트는 물론 현장데이터에 따라 많은 시세차익까지 노릴 수 있는 재개발시장... 이 재개발시장의 투자수익률과 직결되는 요소로서 30평형대 아파트 내집장만의 핵심키워드인 '재개발로 30평형대 아파트 로얄층 배정받는법'을 소개합니다.       ◈ '이 주택을 사면 30평형대 아파트를 배정받을 수 있나요?'   이것은 재개발 권리분석 관련 상담 중 가장 많은 비중을 차지하고 있는 질의사항입니다.   이 질의사항을 해결하기 위해서 기본적으로 필요한 것은   1) 전환다세대의 정확한 개념파악 2) 전환다세대 기본 법령 및 개정 법령의 이해 3) 조합원 중 전환다세대의 비율 4) 재개발방식 및 의무평형배정비율 파악 5) 예측권리가액 분포도 분석   입니다. 해당 항목을 하나하나 살펴보면서 30평대 진입의 안정성을 가늠해 봅시다.       ◈ 재개발로 30평형대 아파트 로얄층 배정받는법     step1. 전환다세대의 개념 파악하기 전환다세대(분리다세대, 쪼갠지분)란 건축준공 당시에는 다가구(소유권자 1인)였지만 분양자격을 여러개를 확보하여 수익을 늘리려는 취지로 다세대(소유권자를 각호수로 변경, 소유권자 수인)로 구분등기한 다세대주택형태를 말합니다. 등기부등본의 비고란에 '구분으로 인하여', '분할하여' 등으로 표기된 사항을 통해 알 수 있고 등기부등본의 최초 소유권자수와 현재 소유권자수의 비교를 통해 전환다세대인지를 발견할 수 있습니다.     step2. 전환다세대 해당 정관의 이해 < 쪼갠 지분 관련 법령 최근 개정 핵심 사항 두 가지> 1) 원빌라(쪼갠 지지 않은 지분, 원다세대) 조합원이 먼저 30평형대 아파트를 배정받고 잔여 분이 있을 경우 쪼갠 지분 소유 조합원도 30평형대를 아파트에 배정 할 수 있다. 2) 한명의 조합원이 같은 구역내에 두 개의 전환다세대를 소유하고 있는 경우 합친 전용면적이 60제곱미터를 초과한다면 원다세대로 인식된다. (쪼갠지분도 합산 취합이 가능하다는 얘기입니다. 개정전에는 불가능했죠.)   법령 개정으로 원다세대(원빌라)와 전환다세대의 메리트는, 1) 원다세대 전환다세대 평형배정 완화로 사업속도가 더욱 빨라짐으로서 금융비용 및 조합 운영비용 절감 등 기회비용이 절감되는 효과가 있습니다. 또한 임대아파트와 20평형대 아파트 비율이 줄어들고 30평형대 아파트가 늘어남으로서 커뮤니티의 질적 상승이라는 메리트까지 취할 수 있습니다.    물론 원다세대가 먼저 30평형대를 배정받고 잔여물량에 한하여 전환다세대가 30평형대를 배정받는 시스템이기 때문에 원다세대의 평형배정에 대한 핸디캡은 없습니다.    2) 전환다세대 이번 개정의 최대 수혜자는 바로 전환다세대입니다. 이전까지 30평형대 진입이 사실상 불가능했던 전환다세대는 이제 30평형대 아파트 진입의 길이 열림으로서 미운 오리에서 황금알을 낳는 거위로 탈바꿈하였습니다.       step3. 조합원 수 중 전환다세대 비율 계산하기 전환다세대비율을 알려면 조합원수와 전환다세대수가 필요합니다. 도정법이 적용되는 재개발에서는 20:40:40 혹은 40:40:20 과 같은 의무평형비율이 있기 때문에 30평형대 진입여부의 핵심은 바로 전체 조합원 중 전환다세대 비율입니다.     step4. 현행 평형배정비율의 이해 보통 재개발 지역의 평형배정비율은 20평형대 40%, 30평형대 40%, 40평형대 이상 20% (흔히 4:4:2라고 말하죠) 입니다. 하지만 뉴타운/재개발사업을 더욱 촉진시키고 재개발아파트의 질을 향상시키려는 취지로 정부에서는 '20평형대 20%, 30평형대 40%, 40평형대 이상 40%'로의 법 개정을 검토하고 있습니다. (2:4:4라고 칭합니다.) 이 2:4:4 평형배정비율은 벌써부터 도시재정비촉진지구에 적용시킴으로서 그 의지를 분명히 하고 있습니다. 정리하자면, 가장 안정적인 분석은 4:4:2이고 보다 현실적이며 긍정적인 분석은 2:4:4라고 말씀드릴 수 있습니다.     step5. 평형배정비율에 전환다세대수치 대입하기 4:4:2의 평형배정비율에 30%의 전환다세대수치를 대입해봅시다. 법령을 정확히 이해했다면 30%의 전환다세대수치가 나타나는 재개발 구역은 전환다세대가 아닌 원다세대(원빌라) 조합원의 경우 30평형대 진입이 확정적이라는 결과를 인지할 수 있을 것입니다. 재개발 지역의 20평형대 건립비율인 40% 중 30%가 전환다세대로 채워지고 남은 10%는 임대아파트와 일반분양분으로 모두 충당이 되기 때문입니다. 대체적으로 전환다세대수치가 20~30% 된다면 원다세대 조합원은 30평형대가 안정적이라고 말씀드릴 수 있습니다.     step6. 예측 권리가액 분포도 조사 전환다세대비율이 20% 미만이라면 해당 재개발구역의 예측권리가액 분포도를 조사해 보아햐 합니다. 20평형대 건립비율인 40% 중 전환다세대 및 일반분양분, 임대아파트 배정분을 모두 빼더라도 20평형대로 지어지는 아파트의 잔여분이 존재하기 때문에 권리가액이 낮은 원다세대는 30평형대 아파트가 아닌 20평형대 아파트로 배정되는 불상사가 있을 수 있습니다.     ☞ 민권식 TIP 1) 도시재정비촉진지구의 경우, 기본 평형배정비율 자체가 2:4:4이기 때문에 원다세대 조합원들은 권리가액이 높고 낮음을 떠나서 30평형대 아파트로 배정될 것으로 분석됩니다.   2) 원다세대 조합원의 30평형대 아파트 배정이 완료되고 잔여물량이 있다면 전환다세대 조합원 또한 30평형대를 배정받을 수 있습니다.     저작권자 ⓒ 내집마련ㆍ성공투자의 벗,   소장 민권식

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2007-12-26 08:43

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출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

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[민권식칼럼 #63] 재개발 알짜배기 매물 선택 요령 (1) 종세분화     재개발 투자의 핵심은 바로 물건 선택에 있습니다.   투자수익률이 뛰어날 것이라 분석되는 유망 재개발 지역이라 하여도 물건 선택을 잘못하면   낭패를 볼 수 있죠.   이번 주부터 재개발 알짜배기 물건 고르는 요령에 대하여 몇 주에 걸쳐서 항목별로 나누어   짚어보겠습니다.   아무쪼록 저의 식견이 조금이나마 도움이 되셨음 합니다.       ◈ '종세분화'의 개념 자세히 들여다보기   '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 2003년 7월 1일부터 시행된 '일반주거지역 종세분화'는   무분별한 고층 개발로 인한 도시환경과 자연경관 파괴를 막기 위해 상업이나 특수업무지구가 아닌   일반주거지역을 1ㆍ2ㆍ3종(種)으로 나누고 종별로 용적률과 층수를 달리 규정하는 것을 말합니다.     여기서 말하는 주거지역은 개발밀도와 입지특성 등에 따라 전용주거지역과 일반주거지역,   준주거지역으로 구분되는데 전용주거지역은 저층 중심의 양호한 주거환경보전지역을 말하고   일반주거지역은 일상의 주거기능을 보호하기 위한 지역을 칭하며 준주거지역은 주거기능을   주로 하되 상업기능의 보완이 필요한 지역을 일컫습니다.  그렇다면 재개발에서 주된 개념이 되는 '주거지역'의 종세분화에 대하여 집중적으로   알아봅시다. 이전까지는 구릉지, 평지, 역세권 등이 지역의 특성에 관계없이 동일하게 일반주거지역으로   지정되어 획일적으로 용적률과 용도제한 사항을 적용 받았었습니다.   그러나 그 결과 자연환경이 보호되어야 할 구릉지변에서 대규모 개발이나 주변여건 및   환경과 부조화를 이르는 돌출형 개발, 주택공급 위주의 재개발, 재건축 및 다세대,   다가구 주택의 고밀도 개발로 많은 도시문제가 발생하게 되었습니다. 이에 따라 건설교통부장관은 특별시·광역시·인구 50만 이상의 도시계획구역에서   주거환경을 보호하기 위해 필요한 경우 이 지역을 1종, 2종, 3종으로 세분화 시킵니다. 각 종별 용적률과 층수는 각 지방자치단체의 도시계획조례에 의해 조심씩 다릅니다.   서울시의 경우 일반주거지역 1종은 용적률 150%(4층 이하), 2종은 용적률 200%(7층이하와   12층이하), 3종은 용적률 250%(층수제한 없음)로 용적률과 층수의 상한을 정하고 있습니다.   1) 제1종 일반주거지역 : 저층주택 중심의 주거환경 조성이 필요한 지역   2) 제2종 일반주거지역 : 중층주택 중심의 주거환경 조성이 필요한 지역   3) 제3종 일반주거지역 : 도시기반시설이 정비돼 토지의 고도 이용이 가능토록 하는 지역       ◈ 재개발 물건 선택의 뿌리, '종세분화'   1) 종세분화에 따라 건물의 형태와 용적률, 층고제한이 결정되고   2) 용적률과 층고제한은 곧 조합원수와 건립세대와 직결되며   3) 조합원와 건립세대 비율은 바로 재개발 투자수익률 창출에 있어서 심장 역할을 합니다.     <민권식 TIP>   * 재개발 투자수익률의 핵심요소 ===> 조합원수와 건립세대 비율 ===> 용적률과 층고제한   ===> 종세분화     위 개념도는 재개발 투자수익률을 결정짓는 핵심요소의 뿌리가 바로 '종세분화'라는 것을   말해주고 있습니다.   그렇습니다.   종세분화의 개념은 재개발의 기본 개념이며, 투자목적이든 실수요자 입장이든   재개발 물건을 선택하는 데 있어서 뿌리를 담당하고 있는 개념입니다.   재개발 물건을 알아볼때 가장 먼저 해당 물건이 제1종 일반주거지역인지, 준주거지역인지를   물어보십시오.   재개발의 시작은 종세분화의 개념에서 시작되기 때문입니다.              저작권자 ⓒ 내집마련ㆍ성공투자의 벗,   소장 민권식

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2007-12-26 08:43

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[민권식칼럼 #66] 재개발 알짜배기 매물 선택 요령 (2) 호수밀도     ◈ '호수밀도'의 개념 자세히 들여다보기    호수밀도는 말그대로 재개발 주택을 매입하여 조합원이 됐을때의 메리트를 알려주는   주요지표입니다.   일정 이상의 호수밀도수치는 재개발이 되기 위한 필요조건입니다만 호수밀도가 너무 높으면   조합원이 많다는 얘기로 수익성이 떨어질 수 있습니다.   먼저 기본적인 '호수밀도'의 개념에 대하여 알아봅시다.     * 호수밀도 산출방법 (서울시 도시및주거환경정비조례 제2조 5항)   1) 호수밀도라 함은 정비구역 면적1헥타아르 당 건축되어 있는 건축물의 동수로서   다음 각목의 기준에 의하여 산정한 밀도를 말한다.   가. 공동주택은 기준층의 소유권이 구분된 1가구를 1동으로 보며 기준층 이외의 가구는   계상하지 아니한다.   나. 신발생무허가건축물은 건축물 동수 산정에서 제외한다.   다. 기존 공원의 일부 또는 전부를 존치하여야 하는 경우에는 정비구역안의 총 건축물 동수를   존치면적을 제외한 면적으로 나누어 산정한다.   라. 단독 또는 다가구주택을 건축물 준공 후 다세대주택으로 전환한 경우에는 구분소유등기에   불구하고 전환전의 건축물동수에 의하여 산정한다.   마. 준공업지역안에서 정비사업으로 기존 공장의 재배치가 필요한 경우에는 정비구역 면적 중   공장용지 및 공장건축물은 제외하고 산정한다.     2) 기준층 동수 산정방법 : 공동주택 빌라(다세대), 연립, 아파트의 기준층 동수 계산방법은   각 층수 중 가장 많은 세대가 있는 층을 기준층으로 본다.       ◈ 호수밀도가 부족해도 재개발이 가능하다.   여기서 중요한 것은 최근 개정내용입니다.   호수밀도 60호/ha 이상 기준을 필수에서 선택규정으로 하여 호수밀도 기준을 포함하여   다섯가지 구역지정 요건(노후불량 건축물비율 60%, 주택접도율 30%이하, 과소필지/부정형/   세장형토지 50%이상, 상습침수 및 재해위험지역, 호수밀도 60호/ha) 중 2개 이상을 충족하는   경우 재개발 정비구역 지정이 가능해졌다는 내용이 바로 그것입니다.   즉, 호수밀도가 충족되지 않아도 재개발이 가능하다는 것이죠.       ◈ 호수밀도 또한 투자수익성과 밀접한 관계에 있다.   그렇다면 수익성의 측면에서 호수밀도수치를 바라봅시다.   호수밀도가 낮은 지역, 즉 조합원이 적은 지역은 재개발 정비구역 지정에는 문제가 없고   조합원의 이익은 상대적으로 많아지기 때문에 투자처선택에 있어서 비교우위에 있다고   할 수 있습니다.   재개발 물건선택에 있어서 물론 입지조건이 가장 큰 비중을 차지합니다만   대표적인 현장데이터인 종세분화, 호수밀도의 비중 또한 크다는 점을 꼭 유의하시고   이러한 현장데이터를 꼼꼼하게 체크하여 물건을 선택하는 지혜를 발휘하시기 바랍니다.   감사합니다.    저작권자 ⓒ 내집마련ㆍ성공투자의 벗,   소장 민권식

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