이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 현실적 낙관주의자인 오윤섭이 집사려는 사람들을 위해 즉문즉설(則問則說)을 하고자 합니다.

Q. 집을 언제 사야하나?

집사려는 사람들을 위한 즉문즉설이니까 당연히 늦어도 내년까지 집을 사겠다는 사람을 대상으로 답변해드립니다. 지금 전셋값은 폭등하고 월세는 부담스러운 상황임에도 집을 사고 싶은 사람들이 매수를 주저하는 이유는 단하나입니다. 내가 산 다음에 집이 떨어지지 않을까? 하는 걱정 때문입니다.

물론 집을 사고 집값이 떨어질 수도 있지요. 하지만 지금 주택시장은 바닥을 다지고 있는 단계입니다. 바닥을 다지는 시간이 좀 길어질 뿐입니다. 아무리 보수적으로 잡아도 지금 집값은 무릎이하입니다. 지금 사세요. 전셋값 폭등, 전세대란이 이미 시작됐기 때문에 지금 사야 합니다. 정말 보수적으로 잡더라도 2013년 11월 이전에 사는 게 좋습니다.

최근 수도권 외곽 역세권 소형아파트단지에서 왜 전세입자가 매매수요자로 돌아서고 있는지를 곱씹어볼 필요가 있습니다. 수도권 기준 중가전세((2억~4억원) 아파트 세입자의 움직임을 주시하세요. 중가전세입자부터 전세수요에서 매매수요로 전환되고 있습니다.      

Q. 산다면 어떤 집을 사야하나?

당연히 아파트를 사야 합니다. 그럼 어떤 아파트를 사야 하나요? 수요와 공급이 우선한다는 기본원칙에 따라 아파트를 사야 합니다. 주택공급보다 주택수요가 많은 지역의 아파트를 사야 합니다. 지역 경제력면에서 상주인구가 늘고 소득이 증가해야겠지요. 용인 아파트값이 왜 지난 2007년 이후 폭락했는지를 아시면 금방 이해가 될 것입니다.

2014년 하반기 또는 2015년 상반기 입주예정 단지를 최우선적으로 사세요. 새 아파트가 최곱니다. 수도권의 경우 지난 2011년부터 입주물량이 감소하고 있습니다. 입주물량이 급감하는 지역의 새 아파트를 사세요.

새 아파트는 2014년 이후 입주물량 급감에 따른 희소가치로 가격이 급등할 것입니다. 입주예정 단지에서 사고 싶은 아파트가 없다면 입주한지(또는 보유기간이) 2년 또는 3년이 지난 새 아파트를 구입하세요. 평형은 중소형만 고집할 필요가 없습니다. 구매력만 있다면 40평형대도 충분히 투자가치가 있습니다. 물론 최소한 3년 이상 보유해야 합니다.

Q. 빚지고 집을 사고자 한다면?

지금 주택시장은 침체기입니다. 단기적으로 보면 침체기가 6년 이상 지속되고 있으니 장기침체가 맞습니다. 하지만 20년 이상 장기추이로 보면 그 침체는 단기적일 뿐입니다. 대세하락기가 아닙니다. 국내 주택시장은 일본처럼 장기침체로 가지 않고 미국을 뒤좇아 2013년 바닥을 치고 2014년에 회복세가 시작될 것입니다. 이를 위해선 박근혜정부의 선제적인 주택정책이 관건입니다.

현실적으로 빚을 지고 집을 살 수밖에 없지요. 일률적으로 말할 수는 없겠지만 당신이 무주택자라면 대출에 따른 매달 원금상환액 및 이자(원금균등상환 기준)가 월평균 소득의 40%를 넘지 않는 선에서 아파트를 구입하세요. 이자만 내다 만기시 원금을 일시 상환하는 거치식보다는 매달 원금을 균등하게 나눠 내고 이에 따른 이자를 납입하는 원금균등산환(체감식) 대출을 권장합니다. ‘무리해서 집 사지 말라’가 아니라 ‘매입할 가치가 있는 아파트라면 대출받아 사라’고 조언하겠습니다.

Q. 폭등하는 전셋값, 당신의 선택은?

상류층을 제외하고 중산층이하 세입자를 대상으로 한다면 전셋값 폭등이라는 고통을 감수하며 전세난민이 될 것인가? 또는 반전세난민이 될 것인가?는 전적으로 당신의 선택에 달려있습니다.

하지만 그 고통의 근본원인(根因)이 무엇인가를 아는 게, 즉 현실을 직시하는 게 중요합니다.

집값이 하락세이니 남들처럼 나도 전세로 살겠다는 심리라면 바로 전셋값 고통의 원인은 당신 자신에게 있는 것입니다. 구매력이 있는 전세입자라면 지금 바로 집을 사야 합니다.

만약 다가오는 2014년 1월 집값 반등이 시작된다면 전세난민으로서, 반전세난민으로서 고통은 두배, 세배가 될 것입니다.

Q. 부동산 알짜정보 얻으려면?

부동산 알짜정보는 바로 현장에 있습니다. 통계와 수치에 의존하는 사람치고 부동산으로 부자된 사람을 나는 지금껏 한번도 본적이 없습니다. 자칭 경제전문가라고 하는 사람들이 왜 부자가 되지 못할까요? 부자 되고 싶지 않아서? 바빠서? 투기를 하지 않아서? 아닙니다. 바로 데이터라는 ‘사소한 것’ 때문에 정말 ‘중요한 것’을 놓치고 있기 때문입니다.

실거래가 조회(http://rt.molit.go.kr)를 통해 아파트를 실거래가를 알 수 있지만 문제는 이게 바로 한 달 이상 묵은 정보라는 사실도 알아야 합니다. 정말 실시간 알짜정보는 현장에 있습니다. 집값이 올라가 거래량이 늘어나는 것이 아닙니다. 거래량이 늘어나 집값이 오르는 것도 아닙니다.

집값은 철저히 수급에 따라 움직입니다. 공급보다 수요가 많으면 오릅니다. 지금 집값이 오르지 않는 이유는 공급이 많아서가 아니라 공급에 비해 수요가 없기 때문입니다. 또 전셋값이 폭등하는 것은 전세물건은 갈수록 줄어드는 반면 전세수요는 갈수록 늘어나 수요초과가 심해지고 있기 때문입니다.

공급보다 수요가 많은 아파트에 관련된 알짜정보는 현장에 있습니다. 절대로 데이터에 있지 않습니다. 때문에 백면서생(白面書生)은 결코 부자가 될 수 없습니다.

Q. 부동산 선동·낚시 기사 구별법은?

현실적 낙관주의로서 주택시장을 바라보고 미래가치가 높은 아파트를 고를 수 있는 ‘자신만의 눈’을 키우는 게 가장 중요합니다. 자신만의 눈이 있다면 부동산 기사에 선동될 이유가 전혀 없습니다.

자신만의 눈을 키우는 방법은 현장중심으로 공부하는 것입니다. 얼마나 발품, 다리품을 팔았느냐에 따라 자신만의 눈을 제대로 키울 수 있습니다. 또 부자노트에서 수차례 언급했지만 멘토를 만나는 것입니다. 존경할 수 있는 투자자를 멘토로 삼는 것이지요. 하지만 멘토의 말, 책에 의존하기보다는 ‘참고서’로 활용하면 됩니다.

전문가의 글, 부동산 기사는 읽되 마음에 담아두지 않으면 됩니다. 왜냐하면 99%는 여러분에게 가치가 없으니까요. 부동산으로 부자가 된 사람이 쓴 책을 읽고 그대로 따라한다고 부자가 될 수 없는 것과 같은 이치입니다.

아파트 등 부동산으로 정말 부자가 되고 싶다면, 내집마련에 성공하고 싶다면 남이 가지 않은 길을 뚜벅뚜벅 걸어가야 합니다. 걷는 속도는 중요하지 않습니다. 단 멈추지는 말아야 합니다.