민권식칼럼(172) |
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성수전략정비구역 소형아파트 투자가이드 |민권식칼럼
2020-03-10 02:11
http://blog.drapt.com/aptmall/22751583773901384 
[2020 민권식칼럼 #3] 성수전략정비구역 소형아파트 투자가이드
안녕하세요! 소장 민권식입니다.
이번 시간에는 성수전략정비구역 소형아파트 배정대상 지분투자에 대한
이야기를 해보려합니다.
이 이야기는 성수전략정비구역 기본계획 수립 단계에서 시작됩니다.
◈ 성수지구 소형아파트, 투자가치 있나
서울시 성수전략정비구역 재개발 기본계획을 들여다보면,
대지지분별(평가금액별)로 순위를 매겨 그 순위에 따라 아파트 평형을 배정합니다.
지분이 작고 평가금액이 적은 조합원은 가장 작은 소형아파트에 배정되는데
여기서 말하는 소형아파트란 13평형, 15평형 정도를 말하는 것이라 하겠습니다.
조합원 입장에서는 이 정도의 면적은 매우 작기 때문에 투자가치나 실거주 모두
꺼려하는 것이 일반적입니다만 성수전략정비구역이라면 얘기가 달라집니다.
그것은 바로,
서론에서 말씀드린 '명확한 표준지 시세' 때문입니다.
성수전략정비구역의 표준지 아파트인 트리마제 11평 아파트의 현재 가격은 12억원 대입니다.
# Tip - 1인 가구의 증가로 최고 입지를 자랑하는 소형아파트의 가치는
앞으로 더욱 상승할 것입니다.
( cf - 삼성동 힐스테이트 39제곱미터 현재가격 또한 12억원대에 형성되어 있습니다. )
성수지구에 배정 예정인 소형아파트는 각 지구별로 다음과 같이 배정됩니다.
성수1지구 : 15평형
성수2지구 : 13평형 (130세대)
성수3지구 : 13평형 (40세대)
성수4지구 : 15평형
◈ 성수지구 소형아파트 투자공식
그렇다면 투자가치 공식을 간단하게 언급해보겠습니다.
* 장기적 투자 및 직접 입주 시
입주시 성수지구 소형아파트 예상 시세 - (성수지구 소형아파트배정 지분매입비용
추가분담금 금융비용 및 기타비용) = 투자수익
or
* 시세차익 단기 투자
(n년 후 성수지구 지분 매도시세 전월세수익) - (성수지구 지분 매수비용
금융비용 및 기타비용)
입주시 소형아파트 예상 시세 및 n년후 성수지구 지분 매도시세만 가지고도
높은 투자수익률이 나온다는 것을 쉽게 캐치할 수 있습니다.
보수적인 시각으로 다음과 같이 접근해보겠습니다.
13평형 아파트 * 3500만원 = 예상 분양가격 4.6억원
15평형 아파트 * 3500만원 = 예상 분양가격 5.3억원
# 소형상가 매물 = 아파트 13평형 분양권 (&,or) 상가분양권
* Tip - 주택정비사업에서 상가지분의 평가금액이
아파트 분양가격보다 높으면 아파트 분양대상입니다.
성수2지구 : 점포 대지지분9평, 대출3억원(평가4억원), 매매가격6.5억원(실투3.4억원)
성수3지구 : 점포 대지지분13평, 대출3.5억원(평가5.8억원), 매매가격8.6억원(실투5.1억원)
◈ 성수지구 소형아파트 투자 참고사항
아래는 성수지구 소형아파트 투자에 관련된 사항이니 참고하시기 바랍니다.
위 지도에 표시된 성수전략정비구역 센터를 가로지르는 성덕정길 도로변 소형 상가를
주목해볼 필요가 있겠습니다.
2구역과 3구역 사이에 위치한 뚝도시장 내 소형 점포들 또한
성수지구 기본계획에 소형아파트 배정에 관련된 문구들을 확인할 수 있습니다.
소형아파트 지분 투자에 대한 더욱 자세한 문의는 개인적으로
연락주시면 상세히 설명하도록 하겠습니다.
소장 민권식이었습니다.
감사합니다.
오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.
정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년.
주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.
저작권자 ⓒ 한강변재개발 투자연구소 소장 민권식
2020-02-14 04:30
http://blog.drapt.com/aptmall/22751581622223565
[2020 민권식칼럼 #2] 성수전략정비구역, 2020년 '알짜배기 매물' 선택 요령
안녕하세요! 소장 민권식입니다.
오늘 이시간에는 2020년을 맞이함과 동시에 모든 지구의 조합설립인가를 달성하여
다시금 변화의 시기가 도래한 성수전략정비구역의 매물 선택 요령을
보다 상세히 설명해드릴까 합니다.
바로 본론으로 들어가보겠습니다.
◈ 환경의 변화에 따른 추정평가금액 산정기준의 변화
성수지구는 정비구역 지정 당시 성수지구 반경 1km 이내의 최근 분양된 사례가
'서울숲힐스테이트'였습니다.
그래서 조합원 분양가격 평당2000만원, 일반분양가격 평당2500만원으로 계산되는
성수전략정비구역의 표준지로 선정된 바 있습니다.
하지만 사업이 진행되는동안 여러분이 잘 아시다시피 성수동에는
많은 변화가 있었습니다.
그것에 기인하여 현재 성수전략정비구역의 표준지는
일반분양가격 평당 4800만원대인 한화 갤러리아 포레, 트리마제, 아크로포레스트입니다.
즉,
성수지구 2011년 구역승인 기본계획상으로
조합원분양가격 평당 2000만원, 일반분양가격 평당 2500만원이었던 것이,
시공사 선정을 앞두고 있는 현재,
시공사측의 의견을 반영한 가격인 조합원분양가격 평당 3500만원,
일반분양가격 평당 5000만원으로 변경된 것입니다.
따라서 2011년 작성된 조합원 추정평가금액도
약 180%상향으로 변경된 것입니다.
그리하여 투자에 지표가 되는,
다음과 같은 성수전략정비구역 추정평가금액 산정기준이 만들어지게 됩니다.
◈ 지분 형태별 매물 가성비 비교
#1 빌라
대지지분 7평, 매매가격 12억 원
7평 * 평당6500만원 = 현재 추정평가금액 4.5억원.
23평형 분양가격 8억원 - 평가금액 4.5억 원 = 추가 분담금액 3.5억원
($) 매입가격 12억원 추가분담금액 3.5억 원 = 총 15.5억원
#2 아파트
32평형, 매매가격 18억원
대지지분 9.2평 * 약 평당 1억원 = 현재 추정평가금액 약 10억원
32평형 분양가격 11.5억원 - 10억 원 = 추가 분담금액 약1억원
($) 매입가격 18억원 추가분담금액 1억원 = 총 19억원
#3 연립
대지지분 22평, 매매가격 14억원
22평 * 평당 5천만원 = 추정평가금액 11억원
32평형 분양가격 11.5억원 - 11억원 = 추가분담금액 약5천만원
($) 매입가격 14억원 추가분담금액 5천만원 = 총 14.5억 원
#4 단독주택
대지지분 35평, 매매가격 16억원
공시지가 평당 1600 * 2 * 35평 = 현재 추정평가금액 11.2억원
32평형 분양가격 11.5억 원 - 11억 원 = 추가분담금액 약 5천만원
($) 매입가격 16억원 추가분담금액 5천만원 = 총 16.5억원
◈ 실제 매물 가성비 산정
아래 매물은 실제 매물들의 가성비를 산정한 것입니다.
당연히 지분매입가격 추가 분담금액 = 합한 비용이 낮은 것이
가성비가 좋은 매물입니다.
# 성수3지구 상가
보증금1천만원, 월35만원 / 대출:3.5억원 / 실투:4.5억원
대지지분 13평 * 평당4500만원 = 현재 추정평가금액 5.8억원.
13평형아파트 분양가격 4.5억원 - 평가금액 5.8억원 = 1.3억원 환급
($) 매매가격 8억원 -1.3억원 환급 ( 상가분양권)
* tip 1 : 상가지분의 평가금액이 분양 아파트 분양가격보다, 크면 분양대상이다.
tip 2 : 성수지구 기본계획상에 소형상가지분자 용으로 성수2.3지구 아파트13평,
성수1.4지구에 아파트15평형 배정되어 있습니다.
# 성수1지구 빌라
대지지분 7평 / 전세:2억원 / 실투:10억원
대지지분 7평 * 평당6500만원 = 현재 추정평가금액 4.5억원.
23평형 분양가격 8억원 - 평가금액 4.5억 원 = 추가 분담금액 3.5억원
($) 매매가격 12억 원 추가 분담금액 3.5억원 = 총 15.5억원.
# 성수4지구 연립
전세:1.5억 / 대출:2억원 / 실투:10억원
대지지분 22평 * 평당 5천만 원 = 추정평가금액 11억원
32평형 분양가격 11.5억 원 - 11억 원 = 추가 분담금액 약5천만원
($) 매입가격 14억원 추가 분담금액 5천만원 = 총 14.5억원.
* tip 1 : 서울시 클린업에 추가 분담금액 없슴.
tip 2 : 1990년도 이전 공동주택 명칭은 연립이라 "칭" 합니다.
# 성수2지구 주택
전세1.6억원 / 월100만원 .대출2억원 / 실투:10억원
대지지분 27평 * 2 * 공시가격1600만원 = 현재 추정평가금액 8.6억원
32평형 분양가격 11.5억 원 - 8.6억 원 = 추가 분담금액 약 3억원
($) 매매가격 13.5억원 추가 분담금액 약3억원 = 총 16.5억원.
# 성수1지구 아파트
32평/ 전세:5억원 / 실투:13억원
대대지분 9.2평 * 약 평당 1억원 = 현재 추정평가금액 약 10억원
32평형 분양가격 11.5억원 - 10억 원 = 추가 분담금액 약1억원
($) 매매가격 18억원 추가 분담금액 1억원 = 총 19억원.
tip 1 : 2011년 성수지구 한강변 아파트 감정평가 당시 성수동양아파트
추가분담금액 1.5억원부터 많은것은 4억원 발생했습니다.
# 성수2지구 상가주택
전세1.6억원 / 월160만원 .대출2억원 / 실투:10억원
대지지분 37평 * 2 * 공시가격2250만원 = 현재 추정평가금액 17억원
42평형 분양가격 15억원 - 17억원 = 2억원 환급
($) 매매가격 20억원 - 2억원 환급 ( 상가분양권)
# 성수3지구 대로변 상가주택
월세500만원 / 대출20억원 / 실투:15억원
대지지분 70평 * 2 * 공시가격2500만원 = 현재 추정평가금액 34억 원
($) 매매가격 34억원 / 62평형 팬트 20억원 23평@ 8억원 5억원 상가 분양권
* tip 1 : 상가의 평가금액이 분양아파트 2채의 분양가격보다 크면 추가 60제곱 아파트
분양신청할 수 있다.
tip 2 : 성수전략정비구역, 분양대상요건과 분양순위 분석
https://cafe.naver.com/aptmal/7078
< 기초감정평가에서 아래 보정치를 적용해 보시기 바랍니다. >
온라인상으로는 이 정도로 요약드릴 수 있겠습니다.
오프라인 Man to Man 상담을 통해 실제 나와있는 매물에 대입하여 계산하는 것은 물론,
나에게 딱 맞는 맞춤형 매물을 엄선하여
더욱 상세히 설명해드릴 것을 약속드립니다.
물론 기타 문의 또한 언제든지 환영합니다.
요즘 극성인 코로나바이러스 조심하시고, 항상 건강하시길 바랍니다!
소장 민권식이었습니다.
감사합니다.
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사진으로 쉽게 보는 성수동 입지 스케치 |민권식칼럼
2020-02-04 10:50
http://blog.drapt.com/aptmall/22751580781045301
[2019 민권식칼럼 #22] 사진으로 쉽게 보는 성수동 입지 스케치
안녕하세요! 소장 민권식입니다.
성수동의 지도를 통하여 성수지구의 입지분석을 하면,
성수동의 모든 커뮤니티는 서울숲으로 연결되어 있는 것처럼 보입니다.
하지만 단순 지도 분석만이 아닌 성수동의 참된 입지분석을 하기 위해선 무엇보다
주변지역과의 연계성이 중요한 포인트가 되겠습니다.
다음은 주변지역과의 연계성을 포인트로 한 성수동의 입지분석이므로
참고하시기 바랍니다.
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과거에는 성수동과 자양동을 합쳐 하나의 '뚝섬'이라 통칭하였죠.
성수지구 중 가장 오른편에 자리한 성수4지구는
뚝섬유원지 숲조망권과 한강조망권이 잠실벌까지 길게 펼쳐져 있습니다.
옛 뚝섬이라 불리웠던 성수, 자양에서 강남으로 연결되는 모든 노선버스는
영동대교를 통하고 있다는 점도 간과해서는 안되는 입지분석이라 하겠습니다.
또한 뚝섬의 모든 커뮤니티는 뚝섬한강공원으로 연결되어 있습니다.
입지분석이란 단순 지도만으로 모든 것을 분석하는 것이 아닌,
실제 주민들의 생활 패턴, 동선, 상권, 커뮤니티 등을 종합하여 판단해야 합니다.
성수지구가 완성되어 고품격 주거단지가 조성되었을때의 접근성 예측은
현 상황을 토대로 한 커뮤니티 접근성에 기인하여야 합니다.
보다 체계적인 투자에 도움이 되셨으면 합니다.
감사합니다.
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