2010-04-20 18:35
http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161271756102225 
양도세가 중과세일때는 어차피 단일세율이니
상관이 없으나, 일반세율을 적용받으면 누진세가 되니
매도 시기를 잘 생각해보시라는 것이 윗글의 내용이었습니다.
여기까지는 어찌 생각하면 당연한 것이니 이해가 빠르시죠?
그런데 한 가지 더 재미있는 내용이 있습니다.
양도세가 일반과세 될때 누진세가 된다면,
같은 해에 한 채는 밑지고 팔고
또 다른 한 채는 남고 팔면 어떡게 될까요?
갑자기 그런 의문이 들더군요.
즉 올해 두채를 팔았는데,
한채는 양도차익이 -2천 만원이고
또 다른 한채는 양도차익이 2천만원이 났다면
결국 일년을 누진으로 보면 결국은 양도차익이 0원인데,
이때는 양도세를 내야 할까요? 말아야 할까요?
양도세 누진제에 대해 곰곰히 생각하다보니
이런 의문이 들더군요.
양도세가 제 전문분야도 아니고,
모르면 물어봐야죠. 그래서
세무사에게 문의를 하였습니다.
세무사의 문의 결과는 어느 집을 먼저 팔았냐에 따라
다르다고 합니다.
양도차익이 마이너스인 집을 먼저 팔고 양도차익이 플러스인 집을 나중에 팔면
첫번째 집의 마이너스분을 뺀 나머지에 대해 양도세가 부관되지만
이 순서가 바뀌게 되면 이미 낸 양도세를 돌려주지는 않는다고 하네요.
즉 일반과세인 집 두채를 같은 해에 팔아야 한다면,
밑지고 파는 집과 남고 파는 집을 순서대로 같은 해에
팔면 양도세가 줄어든다는 것입니다.
재미있죠?
이 말은 즉 업 계약서와 다운 계약서를 교묘히 섞어서 매도하면
양도세 회피가 가능하다는 의미도 됩니다.
최소한, 높은 구간의 세율을 맞는 것은 분산이 가능하겠죠.
보통의 경우라면 양도차익이 마이너스인 매물을 매도할 때
일반과세가 적용되는 매물을 같은 해에 매도하여
적용할 수도 있겠네요.
원래는 이게 정석이겠지만
업자인지라 위의 업다운의 생각도 그냥 해보았습니다.
이것은 다주택자 분이 올해 매물을 두 채이상 파시거나
올해 매수하신 매물을 훗날에 매도하실 때 써먹을 수 있겠군요.
어때요, 꽤 재미있지 않나요?
의외로 해당되는 분들이 많을 수도 있답니다.
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2010-04-19 13:21
http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161271650888713
제가 작년 중반기에 다주택자 양도세에 대해서 열심히
말씀드린것을 기억하시는 분이 계실것입니다.
올해 다주택자자 양도세가 끝나니 여러 말이 많습니다.
그런 글들을 가만히 보고 있자니,
전문가 분들의 말씀인것은 분명한데,
자신이 전문가임을 믿어 의심치 않아서 그러신건지
너무 생각없이 하시는 말씀이 많습니다.
저는 양도세에 대해 전문가는 아니지만
혹시라도 아기곰 회원님들께서 피해를 볼까봐
천천히 한 말씀 드리려 합니다.
다주택자이신 분들은 부디 쉽게 흘려듣지 마시고
차분히 생각해 보셨으면 합니다.
그리고 지루하셔도 끝까지 읽어주셔야 합니다.
제가 작년 중반에 양도세는 누진세이므로,
3주택이며 매도를 원하시는 분은 2009년에 한채를 꼭 파시라고
말씀을 드렸습니다.
올해 2010년에도 양도세는 일반과세 되지만
양도세가 누진세이므로 매도 시점은 각 해별로 분산 시키는 것이
유리하기 때문입니다.
여러번 설명을 드렸으니, 제 글을 꾸준히 읽어주시는 분은
이미 알고 계시리라 믿습니다.
그렇다면 양도세 중과면제가 끝나는 올해의 경우는 어떤식으로
주택을 매도하는 것이 가장 유리한지 말씀을 드리겠습니다.
어떤 분들은 양도차익이 가장 큰 것을 매도하라고 하고
어떤 분은 비과세 한채를 남겨두고
나머지 주택을 모두 매도하라고도 합니다.
과연 이 말이 사실일까요?
경우에 따라 다르겠으나
양도세 중과 면제의 의미를 이해하지 못하는 말일수도 있습니다.
먼저 1가구 2주택의 경우는 양도차익이 가장 작은 주택을
올해 매도하시고 그 이후에 양도차익이 큰 주택을 매도하시면 됩니다.
이것은 누구나 알 수 있는 상식입니다.
예를 들겠습니다.
양도 차익 3천 만원과 양도차익 1억의 집 두채가 있다면
양도 차익 3천 만원의 집을 올해 팔면 280만원의 세금이 나오고
나머지 한채는 비과세가 되어 총 양도세는 280만원이 됩니다.
이 순서를 거꾸로 하시면
양도세는 1900만원이 되죠. 대략 7배의 차이지만
이건 누구나 알고 있는 것입니다.
혹시 모르고 계셨다면 투자를 멈추시고 기본적인 공부부터 다시 하셔야 합니다.
육감도 경험도 중요하지만 기본은 아셔야 합니다.
그렇다면 1가구 3주택일 때는 어떤 순서로 매도를 해야 할까요?
양도차익이 작은 순일까요? 아니면 큰 순서일 까요?
둘 다 아닙니다.
양도차익만 따진다면 양도차익이 중간인 집을 먼저 매도하고
그 후에 작은 집을 매도 그리고 마지막으로 양도차익이 큰 집을 매도해야 합니다.
이해가 어려우신가요?
그럼 예를 들어 보겠습니다.
양도차익 3000/ 양도차익 5000/ 양도차익 1억인 세채의 집이 있습니다.
양도차익이 큰 순서대로 올해부터 일년에 한채씩 매도를 하면
양도세는 4400만원이 나옵니다.
양도차익이 작은 순서대로 올해부터 일년에 한채씩 매도를 하면
양도세는 2780만원이 나오죠.
반면에 제가 말씀드린 순서대로 양도차익 중간의 집을 먼저 매도하고
그 다음 해에 작은집 큰집 순으로 일년에 한채씩을 매도하면
2100만원의 양도세가 나옵니다.
만약 제가 작년에 드린 말씀대로 작년에 한채를 매도하시고
올해 한채를 매도하셔서
두채를 모두 일반과세로 받으며 누진세도 피하셨다면
양도세는 880만원이 되었을 겁니다.
이미 지난 일은 젖혀두고
현재 상태에서 양도세가 가장 적게 나오는 것은
올해 양도차익이 적은 집 두채를 모두 매도하는 것입니다.
이 경우는 양도세가 1340만원이 나옵니다.
즉 최선의 선택은 작년부터 올해까지 일년에 한채씩을 팔고
마지막 한채는 비과세를 받는 것입니다.
그 다음의 차선은 올해 양도차익이 적은 집 두채를 팔고
마지막 한채는 비과세를 받는 것이죠.
하지만, 여기에서도 생각해볼 부분이 있습니다.
올해 양도차익이 8800만원을 넘는 집을 꼭 팔아야 한다면
올해 두번째 파는 집은 양도세가 일반과세라 하더라도
누진세율인 35% 구간에 해당하게 되어,
양도세 일반과세가 큰 의미가 없을 수 있다는 것입니다.
앞의 예에서 양도차익 1억의 집을 먼저 팔고
나머지 집을 내년에 팔아 중과세를 맞으면 양도세는 3660만원이 되지만
나머지 집을 올해에 팔아 일반과세를 받으면 양도세는 3400 만원이 됩니다.
200만원의 차이는 실질적으로 의미가 없다는 뜻이죠.
차라리 이 정도의 차이라면 급하게 팔것이 아니라 보유하며
가격이 회복되기를 기다리는 것이 더 나을수도 있습니다.
제가 앞에서 양도차익이 중간인 매물을 먼저 팔라고 말씀드린것은
그러한 이유때문입니다.
양도차익이 8800만원 이상인 매물을 팔아서
올해 팔아야 할 두번째 매물이 35% 구간에 걸리게 되면
양도세 중과세 50% 구간과는 불과 15%의 차이입니다.
양도차익이 적은 매물의 15%는 큰 차이가 아닙니다.
오히려 매도매수에 드는 취등록세만도 못할 수 있죠.
앞에서 말씀드렸듯이 양도세는 제 전문분야가 아닙니다.
전문가에 맡기자, 라는 신조로 사는 사람이기에,
양도세 문제는 모두 세무사님께 직접 의뢰하죠.
하지만 기본적으로 1가구 1주택은 비과세이다.
양도세는 누진적용된다, 라는 것만 알고 계시면
조인스랜드 혼페이지 아래에 양도세 계산기가 있으니,
머릿속으로 상상만 하지 마시고 직접 계산기를 두드리면서
어떠한 매도 방식이 이론이 아닌
실제적으로 나에게 이익이 되는지를 따져보셨으면 합니다.
다른 이의 말
을 생각없이 따라가시는 것은 위험합니다.
'중체서용'이라는 말을 생각해보셨으면 합니다.
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댓글
내용 잘 보았습니다. 의외로 많은 분들이 양도세가 누진된다는 것을 모르더군요. 갑자기 연말에 부동산 가격이 뛰어오르면 모를까, 중과세 면제 기간이 늘어나지 않을까 싶습니다. 야당이 하도 반대를 해서 한시적으로 놔둔 것이라, 영리병원 이야기가 흘러나오는 것을 보면 아마도 선거가 끝나면 뭔가 변화가 나타나지 않을가 싶습니다. 투자를 한다는데도 막아선 사례가 나온 경제자유구역을 보면서 지나치다 싶습니다. 04/19 13:00 
