첫째는

매수세력이 앞에서 말씀 드린 선취득의 목적외에는 움직이려 하지 않는다는 것입니다. 계절적 비수기와 겹치기도 했고 대선을 눈앞에 두고 있는 시점에서 불확실성이 제거되어야 매수를 하겠다는 사람도 있기는 하지만, 한마디로 기대수준보다 가격이 싸지 않다는 것이 가장 큰 원인입니다. 그동안 언론에서는 연말까지 일시적 1가구 2주택자의 매물이 쏟아질것이라는 전망을 자주 내보냈었습니다. 그러나 기대 수준과는 달리 매물도 많지 않았고, 있는 매물조차도 낮은 가격이 아니었기 때문입니다.

둘째는

매도 세력이 적극적이지 않습니다.

여당과 야당이 1가구 1주택 장기보유자에 한해 양도세를 완화할것 같은 공약을 내비치니까, 이에 편승해서 이 조항에 해당하지 않는 사람들까지도 내년 이후로 매도 시기를 늦춘 사람도 있습니다. 획기적이지는 않아도 지금보다는 세율이 낮아지지 않을까 하는 기대감 때문이죠. 이런 분은 본인이 나중에 팔겠다고 선택을 한 것이니 뭐라할수 없는 부분이지만, 본인이 팔려고  매물을 내놓고 노력했다는 분들중에도 문제가 있는 경우가 많습니다.

상담을 하다보면 매물을 내놓은지 몇달이 되었는데도 보러오는 사람조차 없다고 하소연하는 분들이 가끔 있습니다. 그런데 내용을 자세히 들여다 보면 도저히 팔릴수 없는 가격에 내놓고, 팔리지 않는다고 하는 사람들이 꽤 있습니다. 요즘같은 비수기가 아닌, 성수기 마지막에 한 건 정도 거래된  높은 가격을 기준으로, 매물로 내놓고 안팔린다고 하거나 심지어는 역대 한번도 거래된 적이 없는 높은 가격에 매물로 내놓고 안팔린다고 하는거죠.

건설교통부에서는 2006년 1월부터 실거래가 공개를 하고 있습니다. 

몇층이 언제 얼마에 거래되었다는 내역이 자세히 나와있습니다. 몇억원짜리 거래를 하는 매수자의 입장에서는 당연히 이 자료를 찾아볼 것입니다. 매물은 부족하고 매수자가 몰리는 성수기에는 과거 자료가 별 의미가 없지만, 요즘과 같은 비수기에는 과거의 자료가 참고자료로 크게 활용되는 것입니다.

특히 언론에서 “거래가 안된다”, “어느 지역이 몇% 떨어졌다”는 식의 보도를 접할때마다 매수자의 기대 수준은 점점 싼것을 원하게되는 것입니다. 그래서 최소한 과거 거래 실적보다는 싼 값의 매물만 찾는 것이죠.

건교부의 실거래가가 100% 공개되지 않는다는 것은 이미 말씀드린바 있습니다. 예를 들어 어떤 단지에서 거래된 매물중 4억원에 거래된 매물은 공개가 되고, 4억 2천만원에 거래된 매물은 공개가 되지 않았다고 가정을 해보죠. 이럴 경우 매수자가 인식하고 있는 최고가는 4억원입니다. 아무리 부동산 중개인이 4억 2천만원에 거래되었다고 하여도, “아, 그러세요? 그럼 4억 1천만원에 나온 이 매물은 싼거네요.” 이렇게 말할 사람은 없다는 의미입니다. 누구의 말을 믿고 안믿고가 아니라 사람은 자신에게 유리한 정보만을 믿으려 하는 경향이 있기때문입니다.

그러므로 비수기에는 과거의 거래 실적이 중요하며, 과거의 거래가에 근거한 매도가를 책정해야 합니다. 그러면 과거에 거래된 가격과 동일한 가격에 내놓으면 되지 않을까? 이 경우, 거래량도 같이 살펴보아야 합니다. 대부분의 매물이 4억대 초반에 거래되었는데, 작년말 시장이 좋았을때 딱 한건만 5억에 거래가 되었다고 가정해 보죠. 이런 경우 자신의 매도가를 5억에 내놓는다면 거래가 되지 않을 가능성이 높습니다. 그 5억에 거래된 것이 향후 양도세를 줄이기 위해 업계약서를 쓴 것일수도 있고, 아니면 그 집의 인테리어 수준이 환상적으로 좋았었을 수도 있기 때문입니다.

이렇듯 현실적인 수준의 매도가를 책정하라고 조언을 드리면, 어떤 분은 “아기곰은 자기 재산이 아니니까 말을 쉽게 할거야”하고 생각할수도 있습니다. 이때는 반대로 자신이 매수자라고  바꿔 생각해보면 자신의 매도호가가 적정한지를 알수 있습니다. 만약 본인에게 여유자금이 있는데 본인이 내놓은 매도호가에 한채를 더 살 용의가 있다면, 그 가격은 적정한 것입니다. “내가 미쳤니? 그 가격에 사게.”라고 한다면 그 가격에는 거품이 들어간 것입니다. 본인도 가격에 민감하지만 상대는 더 민감하다고  인정해야 세상을 보는 눈이 공정해집니다.

내재가치보다 높은 가격에 팔고자 하는 사람과 터무니 없이 싼 가격에 사려는 사람이 많으면 많을수록 거래는 되지 않는 것입니다.

그렇다면 이런 거래부진 현상은 언제까지 계속될 것인가?

최소 한두달은 이런 상태가 이어질 것입니다. 매도 세력과 매수 세력간 인식의 차가 크기때문입니다. 또한 서로 급할 것도 없기 때문이기도 합니다. 매도 세력은 매도 세력대로 정권이 교체된다면 지금보다는 투자 환경이 좋아질 것이라는 기대감이 있으니 당장 적극적으로 팔 의사가 없는 것이고, 매수 세력은 매수 세력대로 분양가 상한제나 종부세 증가등 시장 상황이 시간이 흐를수록 매수자에게 유리하게 돌아가고 있다고 나름대로 생각하기 때문에 연말까지 팔아야 하는 급매물이 있으면 모를까 급하게 사려들지는 않습니다.

그러므로 최소한 연말까지는 현재의 시장 분위기가 계속 이어질 것으로 보입니다.

그러면 대선이 끝나는 내년 봄에는 어떻게 될것인가?

누가 대선에서 승리하느냐에 따라 정권 교체의 기대감때문에 호재가 있는 일부 지역은 들썩거릴수도 있지만, 시장 환경은 변하기가 어렵습니다. 그것은 모두가 현재 상황이 바뀌기를 원하고 있지 않습니다. 대선이 끝났다고 정치일정이 끝나는 것은 아닙니다. 부동산 정책등 민생하고 관련된 법을 개정해야 할 입법부를 누가 장악하느냐가 중요하기때문에, 대선의 승리자든 패배자든 또 다른 변수를 만들어내기를 원치 않기때문입니다. 내년 봄에 부동산 시장이 폭등을 하게되면 대선에서 승리한 측은 정치적으로 큰 부담을 안게될 것이기 때문입니다.

이러한 이유로 시장 분위기는 활발하지 못할것으로 예상됩니다. 그러나 얼음장 밑으로 물이 흐르듯이 대선 결과에 따라 호재로 부각되는 지역이나 투자처에는 물밑 작업이 진행될 것입니다. 일부 호재가 있는 지역도 예외가 아닙니다. 시장 에너지가 시장 전체를 달구기에는 턱없이 부족하기 때문에 매수세력이 특정 지역 또는 특정 상품에만 집중될 가능성이 높다고 말씀드릴수 있습니다.

그러나 이때 조심해야 하는 것이 오버슈팅입니다. 오버슈팅 (over-shooting)이란 어떤 시장에서 제반 변수들이 균형에 도달하고서도 일시적으로 그것을 뛰어넘는 현상을 말하는 것입니다. 예를 들어 플라스틱 자의 한쪽을 책상 귀퉁이에 고정시키고, 자를 손가락으로 튕기면 자는 상하로 흔들리게 됩니다. 자를 맨처음 눌렀을때 이를 바로 잡고자 반탄력이 생겨서 제자리로 오는 것은 이해가 가지만 제자리를 지나서 더 위쪽까지 자가 휘어지는 것을 볼수가 있습니다. 경제에서도 똑같은 현상이 벌어집니다. 그래서 투자가 있는 곳은 언제나 오버슈팅이 일어날 가능성이 있다는 것입니다.

중국펀드가 작년에는 100%가 넘는 수익률을 거두었습니다. 이때는 중국의 성장 가능성에 비해서 주가가 저평가되었던 때입니다. 초기에 투자를 하는 사람들은 상당히 신중합니다. 불확실성이 많기때문에 여러 변수도 고려하고 어려운 결정을 하는 것입니다. 그러나 일단 그 투자 상품이 뜨게되면 그때부터는 실적이 모든 것을 대변하는 경향이 있습니다. 왜 그 투자상품이 투자가치가 있는가를 알려고 하기보다는 ‘내 돈을 넣어두면 어느 기간 동안 얼마만한 수익을 거둘수 있는가’에만 관심이 있기때문입니다. 최근에 중국 펀드에 가입한 사람들은 중국 경제에 대한 확신이 있다기보다는, 친구가 또는 회사 동료가 중국 펀드에 돈을 넣어서 떼돈을 벌었다는 이야기를 듣고 뒤늦게 합류한 경우가 많습니다. 작년과 같은 100%까지는 안되더라도 최소한 은행 되지 이자 이상은 않겠느냐는 막연한 기대감이 있었기때문입니다. 이런 초보 투자가때문에 오버슈팅 현상이 벌어지는 것입니다.

중국펀드는 11월에만 -17% 손실을 기록중이라고 합니다.

이러한 오버슈팅은 부동산에도 심심치 않게 벌어지고 있습니다.

이런 곳의 특징은 호재를 동반한다는 것입니다.

대규모 개발 계획을 보면 휘황찬란한(?) 미래가 보이는 것 같습니다.

호재가 있으니 가격이 오르는 것은 당연한 현상입니다.

그러나 그 오르는 폭이 적정한지는 계속 주시해봐야 합니다.

그리고 그 호재의 크기도 부풀려진 것은 아닌지 냉정히 판단을 해봐야 합니다.

문방구에 가서 딱 풀을 오백원에 살수있다고 합시다. 어떤 사람이 이름도 거창한 ‘울트라 슈퍼 초특급 강력 접착제’라고 하는, 기존 딱풀보다 접착력이 두배 정도 강한 새로운 접착제를 개발하여 팔기 시작했습니다. 그리고 기존의 딱풀보다 접착력이 강하다는 것을 대대적으로 홍보합니다. 그리고는 가격을 오천원씩 팔겠다고 합니다. 그러나 사람들이 그 가격이 너무 비싸다, 접착력이 두배니까 천원 또는 이천원 정도까지면 살수있겠다고 하자, 그 제품에 대해 이해를 못해서 그렇다면서 이것은 울트라 슈퍼 나노 바이올로지 기술로 만든 것이라고 말을 합니다. 이와 같은 이야기는 부동산 시장에서도 흔히 벌어지는 이야기입니다.

얼마전 서울의 모처를 개발한다는 한 민간 업체의 발표가 있었습니다. 이 일대를 국제 업무 단지로 대대적으로 개발하여 한국의 맨허튼으로 만든다고 합니다. 한국에 있는 한 건설회사가 건물을 지어놓았다고 세계적 금융회사들이 한국으로 몰려올리는 만무하고, 한국 시장을 상대로 하는 몇몇 외국계 은행이나 보험사가 입주를 하겠지요. ‘국제 업무 단지’라는 말은 ‘동북아 허브’와 같은 수준의 말입니다. 이름만 그럴듯하게 붙여놓는다고 우리나라가 동북아 허브가 되었나요? 국제 업무 단지라는 이름만 지어놓는다고 세계적 기업들이 한국으로 이전하는 계기가 되지는 않을 것 같습니다.

물론 그 지역이 과거보다 정비가 되고 있으며, 미래에는 더 좋아질 것임에는 틀림없습니다. ‘울트라 슈퍼 초특급 강력 접착제’가 딱풀보다 나쁘다고 이야기 하는 것은 아닙니다.  그러나 아기곰이 지적하는 것은 천원이나 이천원이면 충분한 ‘울트라 슈퍼 초특급 강력 접착제’를 오천원에 살 필요가 있겠느냐는 것입니다.

상담을 해오는 회원중에 그곳에 관심을 가진 사람들이 의외로 많더군요. 대지지분이 세평인 빌라를 4억 5천만원에 사도 되냐고 물어오더군요. 대지지분 한평당 1억 5천만원인 셈입니다. 이 곳을 사게되면 나중에 주상복합 아파트로 개발이 된다는 소문이 있답니다. 자본이 부족하고 투자 경험이 적은 분일수록 이런 개발 정보를 쉽게 믿더군요.

그러나 개발이 완료되려면 10년정도 필요하고, 그 지분으로 주상 복합으로 들어간다고 해도 추가 부담금이 만만치 않으며, 10년후에는 공급과잉으로 말미암아 산 가격에도 팔리지 않았던 몇년전의 오피스텔 운명이 될수도 있는 주상복합에 전재산을 거는 것은 무리한 계획이라고 말리고 있습니다.

수백억, 수천억을 가지고 비싼 지역을 휩쓰는 것만 투기가 아닙니다.

지금 사놓으면 나중에는 누가 더 비싼 가격으로 사주겠지라는 마음을 가질때 바로 그것이 투기입니다. 주식 시장에서도 작전을 하는 사람들은 상당한 금융 지식을 가지고 있습니다. 언제 들어가고 언제 빠질지를 정확히 알죠. 그러나 그들이 작전을 시작하면, 그 옆의 부스러기를 먹으려고 달려드는 사람도 있고, 순진하게 이 주식을 사면 몇배가 오른다는 말을 믿고 전세금을 빼서 막차타는 사람들도 나오기 마련입니다.

지금 그 지역에는 기존 지주들이 돈벌이에 한참이랍니다. 기존의 단독 주택을 헐어내고 그 자리에 빌라를 여러채 지어서 분양을 하는 거죠. 대지지분이 서너평만 되어도 몇억씩 팔려나간답니다. 이미 개발이 끝난 지역보다 몇배나 비싼 땅값이죠.

그 지역을 띄워서 미군 이전 비용을 조달하려는 정부와 높은 가격에 분양을 해서 이익을 챙기려는 민간 업자들, 그리고 그 주변의 이해당사자들이 불어대는 나팔소리에 서민들이 장단을 맞출 필요는 없다고 봅니다. 돈이 많은 투자가의 경우 한 군데서 손실이 나더라도 다른 곳에서 벌충하면 되지만, 그것이 전재산인 서민으로서는 수익률도 좋지만 안정성도 어느 정도 확보된 곳에 들어가야 합니다.

흔히 부동산은 미래를 사는 것 이라고 합니다. 미래는 불확실성이죠. 어찌될지 모르는 미래의 모습중 가장 잘될 모습만 상상하며 투자를 했다가는 의외의 손실이 발생할 가능성이 높습니다. 더구나 호재마다 크기가 다 다릅니다. 그러므로 호재의 실제 가치보다 과도한 대가를 지불하고 있지는 않은지, 투자에 임할때는 언제나 냉정히 생각을 해야 합니다. 누군가 내 물건을  사줄거라는 믿음이 깨지는 것은 순식간의 일이기 때문입니다.

어릴때 모래뺏기 놀이를 기억하시는 분이 있을 것입니다. 모래를 한더미 쌓아 놓고 그 위에 막대를 하나 꽂아두는 거죠. 그리고 모래를 많이 쓸어가는 아이가 이기는 게임입니다. 이때 너무 모래 욕심을 내면 막대가 쓰러지게 되서 게임에서 지게되어 꼴찌가 됩니다. 그렇다고 너무 적게씩 모래를 가져가면 꼴찌에서 두째가 되겠죠? 그래서 막대가 쓰러지지 않을 정도로 모래를 적당히 가져오는 것이 요령인데, 보통 꼴찌는 욕심이 많은 아이의 몫이되고는 합니다. 그런데 때로는 모래를 적게 가져가는 아이도 막대가 쓰러져서 꼴찌가 되고는 합니다. 처음에는 자기 페이스대로 하다가 욕심을 내는 아이가 막대를 쓰러트리지도 않고 모래를 많이 가져가는 것을 보고 따라하다 그렇게 되는거죠. 우리 회원분들은 모래도 많이 가져오지 못하면서 꼴찌가 되어버린 아이 꼴은 되지 말아야겠습니다

출처 :부동산story 원문보기 글쓴이 : 수정crystal