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[스크랩] 강남 재건축 "예고됐지만 충격" |부동산노트
2007-04-04 16:10
http://blog.drapt.com/epiys/81175670656835 
출처 : 닥터아파트 > 관련뉴스
원문 : http://www.drapt.com/recon/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=17&uid=78567
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"분양가상한제가 예고된 것이긴 하지만 충격파가 계속될 것 같다."(잠실5단지 B공인 관계자) 오는 9월부터 재건축·재개발아파트 등에도 분양가 상한제가 확대 적용하기로 결정됨에 따라 추가 하락의 우려가 높아지고 있다. 특히 오는 9월까지 사업시행인가 신청을 하기 어려운 재건축·재개발 초기단계 단지들은 수익성 악화로 사실상 사업이 중단될 위기에 놓여 있다. ◇강남권 초기 단지 충격파 '지속'=전문가들은 분양가상한제가 예고된 것이긴 하지만 이날 확정으로 재건축·재개발아파트에 미치는 충격파는 당분간 지속될 것으로 내다봤다. 소형평형 의무비율, 임대주택 의무건립, 개발이익환수제 등 규제로 사업 추진이 지연되고 있는 상황에서 일반분양 수익까지 줄면 사업 추진이 더 힘들어지기 때문이다. 특히 시세 하락을 주도하고 있는 강남권 초기 재건축단지는 매물적체로 추가 하락 가능성이 높아졌다. 대치동 D공인 관계자는 "급매가 나오지만 사려는 사람이 전혀 없어 매물만 적체되고 있다"며 "분양가상한제 확대적용이 강남 초기 재건축 단지들에겐 가장 큰 악재가 될 것"이라고 말했다. 실제로 대표적인 강남권 재건축 초기단지인 잠실주공 5단지의 경우 3월에도 6500만원이 하락해 11억5000만~12억2000만원으로 떨어졌다. 또 가락동 가락시영 2차 19평형도 5000만원이 하락한 11억~11억5000만원 선, 둔촌동 주공2단지 25평형도 10억원대로 6500만원이 내렸다. ◇분양가 상한제 피해도 '산 넘어 산'=조합설립 인가 단계 단지는 분양가 상한제는 겨우 피했다 해도 여전히 '산 넘어 산'이다. 오는 9월 이전까지 사업시행인가, 12월 이전까지 관리처분인가를 신청해야 하기 때문이다. 강남구 개포동 개포주공 1단지, 논현동 경복, 송파구 가락동 가락시영 1,2차 등이 대표적이다. 또 현재 사업시행인가 단계 재건축 단지는 강남구 역삼동 개나리5차, 대치동 청실1.2차·압구정동 한양7차, 서초구 반포동 한신1차·서초동 삼호1차·잠원동 반포한양 등이다. 이들 단지는 12월 전까지 관할 지자체에 관리처분인가 신청서류만 제출하면 되기 때문에 분양가 상한제 적용을 받지 않는다. 그러나 이들 단지는 분양가 상한제 적용 단지보다 분양가가 높을 경우 수요자들의 외면을 받을 가능성 때문에 분양가 인하 압박을 받기는 마찬가지다. 한 재건축 단지 관계자는 "분양가 상한제 적용을 피한다 해도 최근 분위기로는 사업이 제대로 추진되기가 힘들다"며 "후분양제 시행으로 일반분양 시기가 늦춰지면 지자체의 까다로운 인허가 단계를 통과할지도 불투명하다"고 토로했다. 김정태기자 dbman7@ <저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이> |
[스크랩] 청약가점제 시행에 따른 통장별 청약전략 |부동산노트
2007-04-04 15:45
http://blog.drapt.com/epiys/81175669114800
출처 : 닥터아파트 > 분양 리포트
원문 : http://www.drapt.com/e_sale/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=4&uid=78340
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청약가점제가 베일을 벗었다. 9월 이후 분양시장에 변화가 많을 것으로 예상된다. 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)는 이번에 발표된 가점제도 안에 따른 통장별 청약전략을 정리했다.
◆ 청약부금 및 소액 예금자 청약전략
사실상 이번 청약가점제 도입에 따라 가장 많은 피해가 예상되는 청약자이며, 특히 현재 1가구를 보유한 청약자의 경우 현재도 힘들지만 9월 이후에는 유망단지로의 청약해 당첨받기는 더욱 어려월 질 것으로 보인다.
9월 이전이라 하더라도 1주택(18평 이상 주택)을 보유한 청약자의 경우 전용면적 25.7평 이하 분양 물량의 경우 무주택 우선공급이 있는 만큼 유망단지로의 접근은 힘들 것으로 보인다. 그렇다고 전용면적 25.7평 이상으로 청약할 수 있는 통장이 아니기 때문에 사실상 유망단지로의 접근은 어렵다.
따라서 9월 이전까지 유망지역이 아닌 단지 위주로 접근을 한 이후 9월 이후에는 현재 보유하고 있는 자택이 메리트가 없다면 처분한 후 가점점수는 다소 낮지만 1순위 자격을 얻는 것이 좋겠다.
다음으로 무주택자의 경우에도 우선적으로 가점제 이전에 적극적인 청약자세를 취하는 것이 좋겠다. 위에서 언급했듯이 민영물량의 공급수는 9월 이후에는 당분간 줄어들 것으로 보이기 때문이다.
단 현재 무주택자이지만 자금상 여유가 있어 대형평형으로 접근이 가능한 청약자의 경우 우선 고액예금으로 전환한 후 대형평형으로 청약자격이 주어지는 1년 이후 대형평형으로 접근한다면 당첨확률은 매우 높을 것으로 예상된다.
대형평형의 경우 대부분 1가구를 보유하고 있는 청약자들이 평형증대를 목적으로 청약을 받기 때문에 무주택자의 경우 매우 유리한 위치를 확보할 수 있기 때문이다.
◆ 고액 청약예금자 청약전략
현재 무주택자인 고액예금자의 경우 가점제 시행 직후 분양물량에 초점을 둬 청약을 해야 할 것으로 보인다.
위에서 언급했듯이 고액청약자의 경우 전체 가입자 중 유주택자수가 60%정도로 많은 부분을 차지하고 있으며, 소액예금 및 부금자들이 이들 통장으로 전환하고자 한다 하더라도 1년간의 유예기간이 있는 만큼 최소 2007년 9월 ~ 2008년 3월까지는 고액예금통장을 가지고 있는 무주택들은 확률적으로 당첨될 확률이 높다고 할 수 있다.
현재 유주택을 가지고 있는 청약자의 경우에는 9월 이전에 적극적인 청약자세를 취해 분양받는 것이 유리하다.
전용면적 25.7평 이상 물량의 경우 1주택자도 1순위에 포함된다고는 하지만 물량의 절반이 가점제로 할당되며, 무주택자들이 청약통장변경으로 시간이 지날수록 경쟁력을 잃을 수 있기 때문이다.
◆ 청약저축 청약전략
청약저축은 우선 9월 이후에도 청약제도측면에서 크게 변경되는 부분은 없이 순차제 방식으로 진행 될 것으로 보이며, 시간이 지날수록 공공분양물량이 증가될 것으로 보이는 만큼 계속해서 가지고 있는 것이 좋다.
특히 향후 송파신도시 및 주요 핵심 지역에서 저축 대상 물량이 대량 공급될 예정이며, 향후 청약예금으로도 바로 갈아 탈수 있는 만큼 청약제도가 개편된다 하더라도 따로 움직일 필요는 없다.
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2007-04-04 15:03
http://blog.drapt.com/epiys/81175666609767
출처 : 닥터아파트 > 분양 리포트
원문 : http://www.drapt.com/e_sale/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=4&uid=78679
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최근 이뤄진 9월 청약가점제 공청회에서 청약저축 가입자에 대한 내용은 언급되지 않았다. 청약저축은 기존 방식과 동일하게 진행한다는 계획이기 때문에 제외된 것.
청약가점제 대상에서는 제외됐지만 올해 은평뉴타운을 비롯해 2008년 첫 분양에 나서는 광교신도시, 2009년 송파신도시 등까지 수도권 주요 지역에서 저축가입자들을 위한 물량이 쏟아질 예정이다.
게다가 공공물량을 확대한다는 정부의 방침 발표(2006년 11월 15일) 이후 청약저축의 가치는 더욱 높아지고 있어 청약저축 가입자들은 계획을 신중하게 짜야할 것이다.
그렇다면 올해부터 3년 동안 청약저축 가입자들은 어떤 계획을 세워야할지 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 로드맵을 제시한다.
▶ 은평뉴타운, 주저하지 말고 청약해야 할 곳
올해 은평뉴타운을 비롯해 2009년 6월 첫 분양을 시작하는 검단신도시, 평택신도시까지 청약저축 가입자를 위한 공공물량은 충분하다.
10년 이상 무주택 기간을 갖췄고 저축총액이 1천만원 이상라면 서둘러서 청약하기 보다는 내년 말부터 시작될 광교신도시 또는 송파신도시 등의 물량에 도전해 보는 것이 현명하다.
하지만 그 이외 청약자라면 은평뉴타운을 비롯해 청약저축자를 대상으로 하는 공급물량에 적극적인 청약자세를 취하는 것이 좋겠다. 특히 가입기간 5년 이상 저축총액 6백만원 이상인 청약자는 분양물량이 많은 은평뉴타운을 집중적으로 노려볼 만하다.
은평뉴타운은 후분양 적용단지로 입주가 2008년 6월 예정이며 2007년 10월 분양되는 물량(2천8백17가구) 중 청약저축 가입자 대상 물량은 1천2백50가구(전용면적 25.7평 이하 물량). 분양물량의 44.3%를 차지해 공급물량이 매우 많은 편.
6월에는 대한주택공사가 파주 운정신도시에 청약저축 가입자만을 대상으로 하는 공공분양 물량 21~34평형 1천62가구를 분양할 계획이다.
공공임대에 관심을 갖고 있는 청약자라면 9월 화성 동탄신도시 4-5블록 30,34평형 5백3가구 공급계획에도 눈을 돌려보자. 분양전환이 가능한 10년 공공임대며 동탄신도시 내 입주가 이미 시작됐기 때문에 입주 시점에는 편의시설, 학군 등이 다 갖춰져 있을 것으로 보인다.
▶ 분양가 상한제 적용 안받는 수도권 소규모 택지개발지구에도 관심
분양가상한제 적용을 받지 않으면서 분양가가 저렴함 수도권 택지개발 지구 공공분양 물량도 저축 가입자들을 기다리고 있다.
광명 소하지구, 군포 부곡지구, 안산 신길지구는 모두 분양가상한제에 적용을 받지 않아 입주 등기 후 전매가 가능하다. 사업승인을 분양가상한제를 받는 기준일인 2006년 2월 24일 이전에 받았기 때문이다.
3곳 모두 대한주택공사가 분양함에 따라 분양가 또한 적정선에서 책정될 것으로 보여 인기를 끌 것으로 예상된다.
광명 소하지구(B1,B2블록)에 9월 23~33평형 1천1백44가구, 안산 신길지구(B-1,B-2,B-3블록) 29~33평형 1백4백92가구가 10월 분양되며 두 곳 모두 지역거주자에게 30% 우선 공급된다. 군포 부곡지구 B1,B2블록에는 29, 33평형 8백54가구가 11월 분양될 계획, 택지지구 규모가 20만평 미만이기 때문에 분양 물량 100%가 지역거주자에게 돌아간다.
지방 청약저축 가입자들도 청약의 기회는 있다. 올해 하반기 대전도시개발공사는 대전서남부지구 9블록에 총 1천9백80가구를 분양하며 이 중 청약저축 가입자 대상 평형은 34평형. 대상 물량은 아직 미정이다.
대구에서는 대구도시개발공사가 동구 신천3-1주거환경개선지구에 저축 대상 물량을 하반기 정도에 공급할 예정. 임대와 분양이 섞여 있다.
▶ 2008년 이후에는 광교, 송파, 검단 등 저축가입자들을 위한 물량 풍부
2008년에는 9월 분양예정으로 광교신도시 첫 분양이 진행될 계획이다.
광교신도시는 당초 2008년 12월 예정이었으나 2006년 11.15부동산 대책 발표로 3개월 당겨졌다. 가구수도 2만4천가구에서 1만가구 늘어난 총 3만4천가구가 공급된다. 청약저축 가입자가 청약할 수 있는 전용면적 25.7평 이하 물량은 1만1천9백70가구정도(총 공급규모 2만4천가구 기준).
이밖에 양주신도시 옥정지구(2008년 3월), 회천지구(2008년 12월) 내 분양도 계획돼 있다.
서울 청약저축 가입자들의 관심 한 몸에 받고 있는 송파신도시는 2009년 9월 첫 분양에 나선다. 20만평이 넘기 때문에 지역거주자에게 30% 우선 공급한다. 25.7평 이하 물량은 당초 2만3천1백가구였으나 조정될 가능성이 있다.
전용면적 25.7평 이하 중소형 평형 물량이 모두 청약저축 가입자에게 돌아갈 것으로 보여 경쟁이 치열할 것으로 보인다. 그 만큼 납입횟수, 저축총액, 무주택기간, 부양가구수 등을 따졌을 때 모든 것이 높은 통장 가입자가 당첨 확률이 높다. 특히, 10년 이상 무주택 기간을 갖췄고 저축총액이 1천만원 이상이라면 적극적으로 청약에 나서자.
송파신도시 이외에 수도권 신도시에 관심을 갖고 있다면 검단신도시(6만6천가구)와 평택신도시(6만3천가구)에도 분양이 계획돼 있다. 두 곳 모두 2009년 6월 첫 분양을 시작할 예정이다.
검단신도시는 당초 5만6천가구에서 1만가구 늘어난 물량을 공급할 계획. 3만6천7백가구정도(5만6천가구 물량 기준)가
평택신도시 내 전용면적 25.7평 이하 물량은 4만1천6백80가구가 배정됐다.
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