이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 다주택자의 양도소득세 중과 폐지가 주택시장에 미치는 선순환 효과를 정리했습니다.

다주택자 양도세 중과 폐지가 주택시장에 미치는 효과에 대해선 전문가마다 의견이 다르더군요. 저는 주택시장에 미치는 선순환 효과가 클 것으로 예상합니다.

현재 주택시장에서 매수세가 살아나려면 실수요가 아닌 투자수요가 먼저 늘어나야 합니다. 무주택 실수요자들은 2013년에 한시적 세제혜택 등으로 일부가 매매수요로 돌아섰지만 아직도 80% 안팎은 세입자에 머무르고 있는 상황입니다.

글로벌 금융위기 이후 지난 2008년부터 지난해까지 투자수요가 크게 늘지 않은 것은 무엇보다 집값 상승에 대한 기대감이 낮은 게 근본적인 원인이었습니다. 아파트로 돈버는 시대는 이제 끝났다는 비관론이 득세했지요.

또한 MB정부 시절부터 시작된 각종 완화책에도 투자수요가 살아나지 않는 데는 양도세 중과에 대한 두려움도 큰 몫을 했습니다. 그동안 양도세 중과가 한시적으로 유예됐지만 말입니다.

하지만 양도세 중과라는 징벌적 규제가 폐지될 경우 부자들이 가장 무서워하는 세금에 대한 두려움(최소한 박근혜정부 임기까지는)이 사라지게 됩니다.

따라서 2014년에 투자수요가 움직일 것입니다. 집값도 바닥을 쳤고 경기도 호전될 것으로 기대하고 있으니 말입니다. 인플레이션도 높아지구요.

우선 양도세 부담을 털어낸 1가구 3주택이상 다주택자들이 투자가치가 떨어지는 기존주택을 팔고 투자가치가 높은 주택을 선별적으로 매입할 것입니다. 1차적으로 강남권 등 대도시 블루칩 재건축 단지가 투자대상이 될 것입니다. 쉽게 말해 메이저 건설사가 수주하는 재건축단지가 되겠지요.

그리고 투자대상도 2013년 20~30평형대에서 2014년에는 30~40평형대로 옮겨갈 것입니다. 지난해 분양시장에서 공급된 물량은 90%가 전용면적 85㎡ 이하였습니다. 이는 향후 2~3년 뒤에는 중대형 공급부족 사태가 올 가능성이 높다는 것을 의미합니다. 물론 경기회복으로 40~50대의 구매력이 높아져야 하겠지만 말입니다. 

2차로 1가구 2주택자의 갈아타기 수요가 늘어날 것입니다. 양도세 중과가 유예가 아닌 폐지되면서 높은 세율(50%)에 대한 부담이 사라지면서 적극적으로 기존주택을 팔고 다른 주택을 사는 갈아타기를 할 것입니다.

1, 2차 투자수요가 이어지면 매매수요가 늘어나 자연스럽게 거래량이 늘어날 것입니다. 이후 투자수요 증가로 인해 국지적으로 집값이 보합세에서 상승세로 돌아설 경우 고가 전세입자들이 움직일 것입니다.

2014년에 수도권 기준으로 4억원이 넘는 고가 전세입자들이 두자릿수 상승한 전셋집의 재계약을 앞두고 매매수요로 돌아서는 비율(최고 40%까지)이 높아지게 될 것입니다.

이어 고가 전세입자가 매매수요로 돌아서면 2~4억원 중가 전세입자들의 추격매수가 뒤따를 것입니다. 중가 전세입자들의 추격매수가 시작되면 국내 주택시장도 미국 주택시장처럼 본격적으로 회복세가 시작될 것입니다. 미국보다 2년 이상 늦었지만 말입니다.

1, 2차 투자수요에 이어 3, 4차 고가 및 중가 전세입자의 실수요가 가세한다면 주택시장은 전셋값도 폭등세에서 벗어날 것입니다. 다주택자의 투자수요가 증가함으로써 전월세 물건이 시장에 안정적으로 공급되기 때문입니다. 집값이 상승세로 돌아선다면 전세 끼고 집을 사는 투자수요가 더욱 늘어 전세물건이 안정적으로 공급될 것입니다.  

또한 중가 및 고가 전세입자의 주택구매로 인해 전세수요가 둔화되면서 전셋값 상승폭이 줄어들 것입니다.

따라서 이와 같은 선순환 효과로 인해 주택시장은 정상화될 것입니다.

관건은 투자수요에 달려있습니다. 특히 다주택자들의 투자수요를 늘리기 위해선 DTI(총부채상환비율) LTV(주택담보인정비율) 등 담보대출규제가 완화돼야 합니다. 또한 조건없은 양도세 한시적 감면혜택도 최소한 1년 연장돼야 합니다. 매입임대주택사업을 활성화할 수 있도록 세제혜택을 받는 기존주택의 면적과 가격에 대한 규제도 완화돼야 합니다. 장기보유특별공제율도 확대하구요.

다시 한번 정리합니다. 매매시장이 살아나는데 다주택자 양도세 중과 폐지 효과는 큽니다. 투자수요를 늘려 집값 회복-전셋값 안정이라는 선순환 효과를 극대화시키기 위해선 주택담보대출규제 등 추가 완화책이 하루빨리 시행돼야 합니다.

미국 주택시장이 예상보다 빨리 회복되는 데는 바닥을 친 주택을 투자수요(주로 민간임대사업자)가 선제적으로 대량 매입했기 때문이라는 사실을 타산지석으로 삼아야 할 것입니다.

옛날 우리 선조들은 정월이 되면 토정비결을 즐겨 봤었고, 1년 내내 매월 자신의 운세를 기억해가며 조심할 건 조심하면서 살았었다. 요즘에는 미신으로 치부하기도 하지만, 그렇게 생각하지 않는 사람도 많다. 타고난 팔자와 다가오는 운세를 무시할 필요는 없을 것이니 참고하시라.

필자는 부동산. 법률. 역학을 전공하고 있다. 연말연시가 됐는데 참새가 어찌 방앗간 앞을 그냥 지나가랴. 유주택자나 무주택자나 세입자나 2014년의 부동산시장을 기대 반, 우려 반으로 지켜보고 있다. 2014년의 부동산운세를 나름대로 풀어보고자 한다.

우선 2014년의 부동산시장에 대한 총평을 하자면, 경제와 부동산은 같은 차를 타고 어렵게 시동을 걸겠지만, 제 속력을 내기에는 절대적으로 미흡하다. 그 이유는 세계경제에 불확실성이 많고, 우리 경제에는 새로운 비전이 보이지 않으며, 부동산은 자신과 확신이 없기 때문이다. 미국. 중국. 일본. 북한 사이에 이해타산이 쫙 깔려 있음도 문제다.

1월

언 땅이 쉬 녹을 리 없다. 연약한 초목이 싹을 틔우기 위해 애를 쓰지만, 태산이 얼어붙어 뿌리를 내릴 수 없는 형국이다. 경제도 마찬가지다. 성장 동력이 눈에 보이지 않고, 정치권에서부터 노동계까지 이기심만 팽배하다. 일어나고자 몸부림치는 부동산은 역부족이다.

2월

불쏘시개에 불이 붙고 있다. 불이 훨훨 타오르면 얼마나 좋을까. 그러나 미약하기 그지없다. 전세는 내릴 줄을 모른다. 내수를 살리기 위해 정부에서는 또 다른 대책을 만지작거릴 것이다. 정부에서 부동산에 목매어 있는 이유는 더 이상 중산층이 무너지지 않게 함이리라. 그래도 2월4일 입춘을 지나게 되면 내 집도 팔렸다는 말이 가끔 들릴 것이다.

3월

촛불에 삼겹살 구어 먹기는 불가능한 일이다. 대형주택이나 넓은 토지는 소식은 없고, 기대만 무르익는다. 수익성 상품에는 제법 발길이 이어지리라. 할인된 미분양들이 주인을 찾게 되고, 죽어도 부동산 살리겠다는 의지에 힘입어 억지로 춘향이가 춤을 추는 모양새가 되겠다.

4월

앞에는 태백산이고, 뒤에는 한라산이다. 꽉 막혔다는 뜻이다. 건설과 토목이 고개를 들지 않는다. 장기침체로 수지타산이 맞지 않기 때문에 모두들 외출한 것일까. 소비는 살아나기 시작하지만, 금리인상이나 소득부진으로 부동산거래는 좀처럼 고개를 들 줄 모른다. 모두들 공공임대 쪽으로만 눈을 돌리고 있다.

5월

불에 타는 것은 재가 되고, 그 재는 흙이 된다. 기름진 흙이 되겠다고 정치권에서는 요란스럽게 떠들겠지. 부동산정책도 풀릴 것은 다 풀린다. 여당이나 야당이나 자신들이 착한 심부름꾼이 되겠다고 떠들어 댈 것인즉, 안 봐도 비디오다. 부동산거래는 이때부터 슬슬 시작될 것이다.

6월

화롯불에서는 쇠를 녹일 수 없다. 부동산시장도 같은 이치로 생각하시라. 똑 같은 땅에 똑 같은 씨앗을 뿌렸는데 어떤 배추는 잘 자라고, 어떤 배추는 자라다 마는 배추도 있으며, 죽는 배추도 있다. 사람도 마찬가지다. 이때까지 집 못 산 사람은 좀처럼 사기 어려울 것이고, 버티고 있었던 사람들은 다소 안도의 숨을 내쉴 것이다.

7월

무쇠는 광산에서 나온다. 그런데 시중에는 왜 바늘만 찾고 있을까? 작은 부동산 찾기는 계속 이어지고 있다. 2월, 3월, 7월, 8월, 9월은 부동산 운이 들어있는 달이다. 물론, 개인의 팔자가 맞아야 한다. 이제부터는 갈아탄다는 말도 나올 것이고, 건설사들은 또 분양준비를 할 것이다. 부동산이 살아났다고 하겠지만, 실속이 없어 속옷 없는 양복이다.

8월

쇠도 녹으면 물이 되는 달이다. 미분양. 미입주 물량들도 슬슬 역사 속으로 사라지리라. 부동산시장은 다소 평정을 찾고, 136만 명의 다주택자들이 안도의 한숨을 쉴 수 있다. 하지만, 아무리 인플레가 상승하고 부동산시장에 거래가 일어나도 값이 오르는 일은 미미할 것이고, 지역에 따라 큰 차이가 있을 것이다. 그것도 내 복이다.

9월

흐르는 강물에 낚시를 드리웠다. 수출증가율이 늘었고, 경제성장률이 3.5%대를 넘었고, 고용율도 올랐고, 공공요금도 오른다고 떠들 것이다. 9월15일 추석을 전후해서 부동산은 한바탕 오름세가 이어질 수 있다. 인연이 없으면 부모와도 헤어지는 세상이다. 부동산과 당신은 어떤 인연이 있을까? 인연은 자기하기 나름이다.

10월

낙락장송 소나무가 태산에 뿌리를 박았다. 부동산시장이 완연히 살아났다고 할 것이다. 10월 24일부터 11월21일까지 9월 윤달이 되어 유난히 가을이 길게 느껴지리라. 닭띠, 잔나비 띠 생들은 이달에 부동산을 사면 이익을 낼 수 있다. 그러나 그것도 제 관상이 맞아야 하고, 심상이 좋아야 한다. 스스로 거울을 보시라. 잘 생겼나.

11월

꽃나무가 물을 만났다. 적당한 물기는 좋지만 과식하면 시들게 돼있다. 부동산도 같은 이치로 생각하시라. 부동산이 어느 정도 정리되면, 그동안 누가 수영장에서 맨몸으로 있었는지 알게 된다. 값은 오르지 않고 거래만 있었을 뿐인데 부동산활성화대책은 다시 들어간다는 말이 나올 법하다.

12월

강물 위에 뜬 횃불이다. 불빛에 고기가 모여든다. 2009년부터 풀린 3000조 원의 힘으로 부동산은 비수기를 이겨낼 것이다. 하지만, 반도체와 신차를 빼놓고, 우리나라에는 뚜렷한 경제의 견인차가 보이지 않아 살기 어렵다는 말은 계속 되리라. 2014년을 부지런히 뛴 사람들은 아쉽게 한 해를 보낼 것이다.

21세기 부동산힐링캠프(부동산카페)대표. http://cafe.daum.net/2624796

법무법인 세인(종합법률사무소)사무국장. http://cafe.daum.net/lawsein

수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률). 010-5262-4796. 031-213-4796

수원대 사회교육원 부동산학과 봄학기 학생모집 중 031-213-4796

1990년대까지만 해도 12월이 되면 거리마다 징글벨이 울렸고, 한 해를 잘 마무리하기 위해 분주하게 뛰었다. 사람들의 얼굴에는 희망이 넘쳤고, 불우이웃 돕기에도 인심은 넉넉했다. 요즘은 연말이 되면 모든 게 더 얼어붙는다. 사람들의 얼굴에는 희망이 없고, 그저 냉랭하기만 하다.

해가 갈수록 우리들의 생활과 마음의 온도는 왜 낮아지고 있는 것일까? 하기야 부동산시장 침체되는 바람에 중산층이 무너지고, 경제는 바람 빠진 자동차 바퀴처럼 푹 주저앉아 있으니 웃음인들 나오겠는가. 팔자 좋은 사람들은 망년회 때문에 바쁘다고 하지만, 필자는 자판기 두드리기에 바쁠 뿐이다.

그래도 한두 번 망년회가 있게 되면 나가봐야겠지. 망년회 때 술만 먹고 헤어지던가? 노래 한 곡 뽑아야 목구멍에 달라붙은 가래가 없어지리라. 무슨 노래를 불러야 할까. 나는 부동산 때문에 글 쓰는 사람일 뿐이고, 나이는 한 살 더 먹게 됐으니 첫 번째 곡은 “뿐이고”, 두 번째 곡은 “내 나이가 어때서”로 정해 놓자.

금년 연말은 특히 으스스하다. 북한이 요지경이고, 안개속이다. 처녀총각이 불장난 하게 되면 애를 낳지만, 이것들이 불장난을 하게 되면 생명을 앗아갈 판이라 마음을 놓을 수 없다. 통일 준비를 서둘러야 하지 않을까? 체제 붕괴되면 껴안을 사람들은 어차피 우리들이니까,

우리 경제는 좀처럼 고개를 들지 못하고 있으나, 일본은 화려한 부활을 시도하고 있다. 속단하기는 이르지만, 그 사람들도 깡다구가 있는 사람들이기 때문에 물 건너 불구경할 일은 아니다. 우리들과의 사이가 최대로 나빠 있음도 썩 좋은 일은 아니다.

중국의 팽창이 무섭다. 우리로서는 무역의존도가 높기 때문에 너무 뜨거워도 안 되고, 너무 차가워도 안 되는 어중간한 입장이다. 북한의 일도 그 나라 사정이라는 식으로 애써 외면하고 있으니 답답할 노릇이다. 가재는 게 편일까?

약혼한 남자의 속마음을 알 수 없듯이 아리송하기는 미국도 마찬가지다. 도대체 일본하고 가까운 것인지, 중국하고 가까운 것인지 감을 잡기 어렵다. 지금은 우리나라 경제가 어려운 것도 사실이지만, 위와 같이 국제정세가 어려운 것도 사실이다. 앞으로 북한. 일본. 중국. 미국 등 네 나라 사이에서 어떻게 교통정리를 해야 할 것인지 내년도 주요국책업무가 되리라.

헤어질 때 섭섭한 사람이 있고, 마음이 시원한 사람도 있다. 두고두고 보고 싶은 사람도 있고~ 계사년 한 해가 간다. 여러분들께서는 섭섭하게 생각하시는가, 시원하게 생각하시는가? 각자 처지에 따라 다르시겠지. 부동산시장으로 봤을 땐 자잘한 주택들과 전세주택은 한바탕 잘 놀았고, 큰 것들은 김빠진 맥주였다. 토지는 지금도 낮잠을 자고 있고,

부동산시장에는 지금 이정표가 없다. 앞으로 값이 오를 것인지, 내릴 것인지, 거래가 있을 것인지, 전세금이 계속 상승할 것인지 감을 잡기 어려운 시기다. 국회에 계류 중인 양도세 중과폐지 등 부동산법안이 통과되면 시장이 살아날 것이라 하지만, 그건 아무도 알 수 없는 일이다.

부동산은 어려운 시기가 기회라는 학습효과를 그간 수없이 얻었으리라. 부동산에 대한 마음의 온도를 1도씩만 높여 생각하자. 내 마음의 온도가 1도 높아지면 부동산의 온도도 1도가 높아질 것이다. 1도와 2도 차이는 아무 것도 아니지만, 1000도와 1001도 사이는 엄청난 차이가 나게 돼있다.

하우스푸어들이 내던지는 주택은 경매시장에 쌓여있고, 토지는 값이 반으로 떨어졌으나 임자가 없다. 즉, 고기는 많고 물은 적어 고기 잡기 좋은 시기다. 앞으로 부동산 별 볼일 없을 것이라고 아는 채 하지 마시라. 부동산투자에는 너무 많이 알아도 그게 장애물이 될 수 있다.

부동산을 사야 할 사람들은 천금 같은 기회를 놓치지 마시라. 값이 오른다는 소문을 듣고 뒤쫓아 가면 본전이거나 밑진 장사를 할 수 있다. 운동경기에서는 흥분한 사람이 지고, 부동산 투자에서는 너무 재고, 망설이는 사람이 지게 돼있다. 길이 훤하게 뚫릴 때는 이미 늦더라.

21세기부동산힐링캠프(부동산카페) 대표. http://cafe.daum.net/2624796

법무법인 세인(종합법률사무소)사무국장. http://cafe.daum.net/lawsein

수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률). 010-5262-4796. 031-213-4796

수원대 사회교육원 부동산학과 봄학기 학생모집 중. 010-4878-6965