[스크랩] 임대투자로 눈 돌려라 :: 닥터아파트 블로그

2009-07-21 19:32

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서울 지도가 바뀐다>①한강, 제2의 기적은 시작됐다

【서울=뉴시스】오종택 기자 = 서울의 지도가 바뀌고 있다. 지금 시내 곳곳에서는 새 지도를 완성해나가기 위한 굵직굵직한 공사가 한창이다.

한강은 제2의 기적을 꿈꾸고, 남산자락을 따라 남북으로 녹지축이 조성된다. 광화문에는 커다란 광장이 조성돼 개장을 앞두고 있고, 동대문운동장을 시민들의 추억 속에 담은 대신 그 자리에는 문화복합공간인 디자인플라자 & 파크가 한창 공사 중이다.

오세훈 서울시장은 서울을 세계 10위권의 경쟁력을 갖춘 도시로 만들기 위해 관광과 문화를 신(新)성장동력 산업으로 육성하겠다고 밝힌바 있다. 이러한 오 시장의 의지를 담은 서울의 상징물 만들기가 현재 서울시내 곳곳에서 진행 중이다.

올 하반기 중 광화문 광장을 시작으로 향후 2~3년 안에 서울을 상징할 새로운 랜드마크가 하나 둘씩 모습을 드러낼 전망이다. 서울의 모습이 앞으로 어떻게 변화될지 역점사업별로 짚어보자. < 편집자 주 >

우리 민족의 젖줄이자 한반도의 역사의 일부인 한강. 한강을 중심으로 우리의 조상들은 삶의 터전을 마련했고, 도시를 형성했다. 한강은 1960년대 이후 서울의 급속한 성장과 더불어, 2차에 걸친 종합개발사업을 통해 그 기능과 모습이 완전히 달라졌다.

해방 당시 두 개뿐이었던 한강의 다리는 어느덧 20개 이상으로 늘어났다. 강변의 백사장과 농경지는 온데 간데 사라지고 그 자리에는 쭉 뻗은 도로와 시민공원, 고층아파트가 자리 잡았다. 이러한 한국의 눈부신 발전을 두고 해외 언론들은 '한강의 기적'이라 일컬었다.

그러나 이러한 변화의 이면에는 많은 문제점도 있었다. 수려한 자연경관은 물론 역사적, 문화적 가치가 크게 훼손됐다. 강변을 따라 반듯하게 지어진 콘크리트 제방과 도로는 도시민으로부터 강을 멀리 갈라놓았다.

시민들로부터 소외받고, 삶의 터전에서 멀어진 듯한 한강이 다시금 한강의 기적을 꿈꾸고 있다. 서울시는 2007년부터 2030년까지 진행되는 한강 르네상스 프로젝트를 통해 한강을 시민들 곁으로 되돌려 주려 한다.

한강 르네상스 프로젝트 가운데 한강에 있는 공원의 변신은 올해 안에 가시적인 성과를 거둘 것으로 보인다. 첫 작품인 반포공원은 이미 시민들의 품으로 돌아갔다. 여의도와 난지, 뚝섬 공원도 연내 모습을 드러낼 전망이다.

◇한강 르네상스 첫 작품 '반포공원'
지난 4월27일은 한강 르네상스의 서막을 알리는 의미 있는 날이었다. 한강 르네상스 프로젝트 33개 사업 가운데 첫 사업인 반포.여의도.난지.뚝섬의 4대 한강공원 특화사업의 첫 작품인 반포한강공원을 시민들에게 선보이는 날이었기 때문이다.

오세훈 서울시장은 이날 준공식에서 "제2의 한강의 기적이 시작되는 날"이라며 감격스러운 심경을 감추지 않았다.

반포 한강공원에는 반포대교 난간 무지개 분수 등 한강 경관을 감상할 수 있는 조형언덕과 야외무대, 달을 형상화한 4만㎡의 달빛광장과 글로벌 광장이 조성됐다.

또한 반포지구 상류 잠원지구 경계부에는 인라인 광장이 있어 인라인 스케이트 동호인을 위한 인라인 허브로 운영되고 있다. 어린이 놀이터, 축구장, 농구장 등 각종 체육시설이 조성돼 있다.

반포공원의 꽃은 무엇보다 반포대교 난간을 따라 설치된 달빛무지개분수. 반포대교 570m 구간 난간 양측에 설치된 380개 노즐에서 뿜어내는 분수는 밤에는 형형색색의 조명과 음악이 어우러져 장관을 연출한다.

잠수교는 기존 4개 차로를 2개 차로로 줄이는 대신 자전거도로와 보행자 도로를 넓혀 강남과 강북 시민이 함께 만나는 시민 화합의 마당으로 조성됐다.

여기서 끝이 아니다. 내년 상반기에는 반포대교 남단 하류부에 3개의 '인공섬(floating island)'이 뜬다.

현재 공사가 진행 중인 인공섬은 '한강의 꽃'을 주제로 제1섬은 공연문화, 제2섬은 엔터테인먼트, 제3섬은 수상레저 기능을 갖춘 공간으로 조성된다.

인공섬이 완성되면 섬과 섬사이는 물론 잠수교에서 인공섬을 연결하는 다리조 조성돼 시민들이 자유롭게 이동할 수 있고, 무지개분수와 함께 아름다운 수변 풍경을 연출할 것으로 기대된다.

◇곧 새 단장 마칠 여의도·뚝섬·난지공원
4대 한강공원 특화사업 가운데 여의도·뚝섬·난지공원도 올해 10월 중으로 모두 완공을 목표로 공사가 진행되고 있다.

우리나라의 정치, 금융의 중심인 여의도에 조성 중인 여의도 한강공원은 자연형 호안 및 수변산책로, 캐스케이드(물빛광장), 요트마리나, 광역여객선착장 등이 조성된다.

자연형 호안 및 수변산책로는 기존의 급경사 콘크리트 인공호안을 걷어낸 부분에 완만하게 조성된다. '캐스케이드(물빛광장)'는 여의도공원과 한강변을 이어주는 친수·휴식공간으로 30㎝의 수심으로 만들어진다.

국회의사당 뒤쪽 한강과 샛강이 만나는 곳에 조성되는 요트마리나는 90척 내외의 요트가 정박할 수 있는 규모 내년 4월 문을 열 계획이다.

장기적으로는 여의도 국제금용 업무지구와 연계해 광역여객선착장은 여의도 국제금융·업무지구와 연계돼 만들어진다.

뚝섬한강공원은 서민들의 여가공간으로 사랑받던 유원지로서 옛 모습을 되찾기 위해 '회복과 창조'를 강조하고 있다.

영동대교∼잠실대교 사이 45만5000㎡, 길이 3㎞의 뚝섬한강공원이 특화사업 대상이다. 이곳은 생태복원을 바탕으로 한 친환경 수변공간으로 창출된다. 콘크리트 강뚝을 자연형으로 조성하고 둔치에서 수변 쪽으로 완경사를 줌으로써 수변 접근성을 개선하며 문화시설을 확충한다.

특히 3만3000㎡ 규모로 조성되는 '수변 무대'는 뚝섬한강공원이 야외공연, 문화행사장으로 자리잡아 시민에게 다양한 문화생활을 제공하게 된다.

또 1989년 설치된 뚝섬 수영장도 4계절 이용할 수 있는 다목적 놀이시설로 리모델링된다. 여름에는 도심 속 풀장으로, 겨울에는 스케이트장으로도 이용할 수 있도록 설계됐다.

난지한강공원은 홍제천 합류지점부터 서울시계까지 거리 3.2㎞, 77만㎡에 달하는 방대한 규모를 자랑한다.

이곳은 친환경 생태공원 및 수상스포츠레저 공간으로의 변신을 꾀한다. 가양대교 쪽에는 습지와 버드나무 숲 등 다양한 종류의 식물을 심어 야생동물이 서식할 수 있는 생태체험학습지구가 조성된다.

이곳에는 2만6000㎡ 규모의 캠핑장도 만들어 여름에는 온 가족이 텐트를 치고 야영을 즐길 수도 있다.

공원 중앙에 조성 중인 수변휴양지구는 대규모 문화행사나 야외공연이 열리는 잔디광장과 가족 피크닉장, 잔디야구장, 자전거공원 등이 들어선다.

월드컵공원 평화의공원과 연계된 수상레포츠지구에는 여의도 한강공원과 마찬가지로 요트를 즐길 수 있는 시설이 마련된다.

◇한결 가까워진 한강, 주변 경관도 개선
서울시는 공원 조성과 함께 시민들이 한강에 가기 쉽게 하기 위해 접근성 개선 사업도 함께 진행 중이다.

지하철 당산·성내·옥수역 등 한강다리 위 지하철역에 한강 둔치와 바로 연결되는 엘리베이터와 계단 등이 설치된다. 2011년까지 용산과 망원, 암사지역에 한강까지 연결되는 그린웨이를 조성한다.

광진교는 아예 보행자 중심의 '걷고 싶은 다리'로 만들어 보행로와 자전거도로는 물론 다리 중간 중간에 휴식공간까지 마련됐다. 7월 시민들에게 선보여 좋은 반응을 얻고 있다.

잠수교도 4차로 중 2차로를 보행로와 자전거도로로 전환하고, 시민들이 한강을 좀 더 가까이서 조망할 수 있도록 7개의 테라스식 접속 데크를 설치하는 공사가 마무리 단계에 있다.

한강다리 9곳에는 전망대겸 휴게시설인 쉼터가 조성되고, 교량에는 엘리베이터를 설치해 시민들이 쉽게 접근할 수있도록 했다.

한남대교에 설치된 '카페 레인보우'는 7월에 개장했고, 잠실대교와 광진교 전망쉼터는 곧 개장한다. 기타 전망쉼터 6개소(동작대교 2개소, 한강대교 2개소, 양화대교 2개소)는 올해 9월초 개장할 계획이다.

아울러 시는 대중교통과 한강다리의 연계성을 높이기 위해 양화·한강·동작·한남·잠실대교 중간에 버스정류장을 만들었다.

이밖에도 세계적 명소 한강을 만드는 한강르네상스 사업은 오는 2030년까지 계속된다. 단계적으로 진행되는 장기 프로젝트다.

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[스크랩] 임대투자로 눈 돌려라 |부동산노트

2009-03-27 16:57

http://blog.drapt.com/mee7608/614121238140657479

출처 : 샬럿(Charlotte)지성인의 재테크

원문 : http://blog.drapt.com/wlduswk

임대투자로 눈 돌려라

부동산시장 침체가 이어지면서 투자 환경이 많이 나빠졌다. 재건축 규제 완화와 한강변 초고층 허용 등 호재로 서울 강남권 일부 아파트는 호가(부르는 값)가 올랐으나 전반적인 분위기는 여전히 어둡다. 특히 부동산을 사려는 수요자가 없어 각종 규제 완화가 무색할 정도다.

이럴 때는 시세차익을 노리기보다는 안정적으로 임대수익을 올릴 수 있는 임대사업에 눈을 돌려볼 필요가 있다.

주택의 경우 특히 임대사업 문턱이 크게 낮아졌다. 정부가 부동산시장 활성화 차원에서 각종 규제를 많이 풀어서다.

당장 서울이든 지방이든 주택 1채만 있으면 임대사업자로 등록할 수 있다. 또 일정 요건을 맞추면 양도소득세·종합부동산세 면제 등의 다양한 세제 혜택도 받는다.

지방은 혜택이 더 크다. 미분양 아파트를 사서 임대하면 임대 의무기간이 7년에서 5년으로 준다. 양도소득세도 면제된다. 꾸준히 임대수익을 올리면서 향후 시세 차익까지 노릴 수 있는 셈이다.

역세권ㆍ대학가 주변 수요 꾸준

대표적인 수익형 상품인 상가나 오피스텔도 눈여겨볼 만하다. 역세권 근린상가나 대단위 아파트 단지 내 상가는 투자 수요가 꾸준한 편이다.

업무시설이 밀집한 도심이나 대학가 오피스텔도 임차 수요가 꾸준히 안정적으로 임대수익을 올릴 수 있다. 단독주택을 헐고 다세대주택을 지은 뒤 임대사업을 하는 방법도 있다.

하지만 임대사업에는 위험도 뒤따른다. 경기침체 여파로 임차인 구하기가 쉽지 않을 수 있다. 상가든 주택이든 임차인을 구하지 못하면 임대수익은커녕 관리비로 생돈만 날릴 수 있다.

무리하게 대출을 받아 임대사업에 뛰어드는 것도 삼가야 한다. 임대사업을 시작하려면 충분한 목돈을 확보하고 자기자본비율을 먼저 고려해야 한다.

유엔알컨설팅 박상언 사장은 “임대사업은 돌다리도 두들겨 보는 철저한 전략이 있어야 성공할 수 있다”며 “주택은 다세대·다가구주택이나 소형 아파트·상가는 역세권 근린상가나 단지 내 상가·오피스텔은 서울 강남권 등 업무시설 밀집 지역이 유망하다”고 조언했다.

다세대주택 직접 지어 임대사업도 관심

자신이 직접 6~7가구짜리 다세대주택을 지어 임대사업을 하는 방법도 있다. 1가구짜리 단독주택을 허물고 6~7가구짜리 다세대주택 1개 동이나 다가구주택을 지은 뒤, 주택임대사업자로 등록하고 임대하는 것이다.

이 경우 기존 주택을 매입해 임대사업을 할 때보다 세제 혜택에서 좀 더 낫다. 주택임대사업자가 주택거래신고지역에서 기존 주택을 매입하면 취득·등록세 감면 혜택을 받을 수 없지만, 자신이 직접 지을 때는 주택거래신고지역 여부에 관계없이 취득·등록세가 감면된다.

투자 여건도 좋아졌다. 건축규제가 풀려 부지가 132㎡만 돼도 다세대주택을 신축할 수도 있다. 또 지난해 정부가 연면적 200㎡ 초과 신축 건물에 부과하던 기반시설부담금을 폐지해 수익성이 좋아졌다.

강남권 임대 수익률 연 7~8% 가능

신축임대사업 전문업체인 수목건축에 따르면 서울 강남구 논현동 277㎡에 7가구짜리 다세대주택(연면적 526㎡) 1개 동을 짓는 경우 기반시설부담금 납부 여부에 따라 임대 수익률이 연 1% 정도 차이가 나는 것으로 나타났다.

서울에서 6~7가구짜리 다세대주택 1개 동을 짓는 데 드는 비용은 땅값과 건축비를 합쳐 평균 10억~15억원이다. 건축비는 3.3㎡당 300만~400만원 선, 땅값은 입지에 따라 다르지만 대개 3.3㎡당 2000만원은 줘야 한다.

수목건축 서용식 사장은 “이렇게 다세대주택을 지어 임대사업을 할 경우 서울 강남권의 경우 임대 수익률이 7~8% 정도는 나온다”고 말했다.

신축 임대사업을 할 경우, 임대수요가 많은 강남권이나 강북 도심권·역세권이 낫다. 강남권에선 학군 수요가 많은 지역, 강북에선 신촌 등 대학가와 관공서 등이 몰려 있는 도심 인근 등지다.

또 기왕이면 다세대주택을 짓는 게 낫다. 다가구주택보다 더 많은 연면적으로 지을 수 있어 임대수입을 좀 더 기대할 수 있다. 다가구·다세대주택 모두 건축 연면적 제한이 6600㎡로 같지만 다세대(4층 이하)가 다가구(3층 이하)보다 한 개 층 더 높이 지을 수 있기 때문이다.

하지만 재개발 대상지역이나 뉴타운·도시재정비촉진지구로 지정된 곳에선 건축허가 제한으로 다세대·다가구주택 신축이 어렵다.

따라서 임대사업에 앞서 자치단체를 통해 건축허가 제한 여부를 확인해야 한다. 서 사장은 “재개발로 도심 다세대·다가구주택 크게 줄어 임대 수요가 많고, 규제가 하나 둘 폐지돼 수익성이 높아지고 있다”고 말했다.

임대주택을 이용한 주택의 절세 테크닉

올해 하반기 들어서부터 98년 외환위기 이후 최대의 경기침체를 겪고 있다. 10월 및 11월에 비하여 주가와 환율이 다소 안정되기는 하였지만, 부동산 경기를 비롯한 실물경기침체는 여전히 심각한 수준으로 체감되고 있다.

현재의 부동산 가격에 대한 전망은 이미 바닥수준이라는 긍정적 전망과 내년에 더욱 하락할 수 있다는 부정적 전망이 교차하고 있는 가운데 정부의 각종 부동산 경기 활성화를 위한 대책도 당장엔 큰 효력을 발휘하지 못하고 있다.

대부분의 강세를 보이던 지역의 아파트가격이 상당한 수준으로 하락하였고, 지방뿐 아니라 수도권에도 미분양 아파트가 속출하는 상황에서 우리는 어떤 투자전략을 가져야 할 것인가가 큰 고민이 아닐 수 없다.

IMF때를 경험삼아 본다면 올해가 되었건 내년이 되었건 곧 가격의 바닥이 올 것이고 이후엔 아파트를 비롯한 부동산 가격이 다시 상승할 것이라 예상할 수 있으며, 그렇다면 조만간 부동산 투자의 적기가 도래할 수 있음을 조심스럽게 전망할 수도 있을 것이다.

이렇게 하락한 부동산에 투자를 하여 재상승기에 수익을 실현하는데 있어서, 아파트와 같은 주택의 경우엔 1세대 다주택 중과 규정으로 인해 수익률에 큰 영향을 미쳐 투자매력을 크게 못 느낄 수 있다.

그러나 세법에서는 임대주택에 대해서는 여러 가지 세제 혜택을 주고 있어 이러한 임대주택의 세제혜택을 잘 이용한다면, 아파트와 같은 주택에 대해서도 괜찮은 투자수익을 올릴 수 있는 바, 오늘은 임대주택에 대한 투자시의 세금에 대하여 알아보도록 하자.

황정일 기자 obidius@joongang.co.kr

임대주택

임대주택은 임대주택법에 구체적 요건이 규정되어 있고 세법에서도 임대주택법의 기본적 사항을 준용하고 있다.

임대주택법에서 임대사업자로 등록하기 위한 최소보유 임대주택수는 최근 개정되었는데 건설임대주택의 경우(종전과 같음) 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대, 매입임대주택의 경우(개정됨) 단독주택 1호(종전 5호), 공동주택 1세대(종전 5세대)이다.

따라서 위에 제시된 임대주택수 등의 법에서 규정된 요건을 갖추어 해당 시·군·구청의 주택과에 임대사업등록을 한 후, 관할 세무서에 사업자등록을 해야 여타 세제 혜택을 누릴 수 있다.

세제 혜택

Ⅰ.향후 개정되거나 신설될 법안(임대주택에만 해당되는 것은 아님)

1. 다주택 중과의 한시적 완화

2009.01.01~2010.12.31의 기간 중에 양도하거나 취득한 주택에 대하여

1세대2주택은 일반세율(6~33 2009년은 6~35%)이 적용

1세대3주택 이상에 대해선 45%의 세율이 적용.

(단, 단기 양도시에는 단기양도시의 1년 내 50%, 2년 내 40%와 비교하여 높은 세율적용)

2. 지방 미분양주택에 대한 과세특례

08.11.3~’10.12.31 기간 중 취득하는 지방미분양주택 양도시 과세특례

(* ‘2010.12.31까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)

ㅇ 개인 : 일반세율 적용 및 장기보유특별공제(연8%, 최대80%) 적용

ㅇ 법인 : 법인세 추가과세(30%) 배제

※ 구체적 내용

① 미분양주택 소재지 : 수도권 밖의 지역

② 특례대상 미분양주택 범위

- ‘08.11.3 현재 준공여부에 관계없이 미분양 상태인 주택

- ‘08.11.3 현재 사업승인을 얻었거나 사업승인을 신청한 자가 분양하는 주택

③ 미분양주택수 : 취득하는 미분양주택수에 제한 없음

④ 미분양주택 양도시기 : 양도기한은 제한없음

Ⅱ. 임대주택에 대한 현행 세제

1. 취득세 및 등록세 감면

임대주택사업을 위한 임대주택의 취득시 취득세와 등록세를 감면 받을 수 있다. 다만, 취득일 이전에 임대주택 사업자등록을 하여야만 감면이 되며, 감면의 구체적인 내용은 각 지방자치단체별로 다를 수 있다.

서울의 경우 전용면적 60㎡(18평) 이하의 공동주택을 건축하여 취득하거나 건축주로부터 최초로 분양받은 경우 취득세와 등록세를 면제한다. 또한, 전용면적 60㎡ 초과하는 장기임대주택을 20호 이상 취득하는 경우엔 면적에 따라 25%~50%의 차등감면 혜택을 주고 있다.

2. 종합부동산세의 비과세

건설임대주택인가 매입 임대주택인가에 따른 비과세 요건이 다르고, 관할 시군구청에 임대주택등록 및 관할 세무서에 사업자등록을 해야 한다.

(1) 건설임대주택

전용면적 149㎡(45평)이하이고 과세기준일의 공시지가가 6억원 이하의 임대주택 2호 이상을 5년 이상 임대하는 경우 해당 임대주택은 종부세 과세를 함에 합산 배제한다.

(2) 매입임대주택

① 2005.1.5 이전 기존 사업자

전용면적 85㎡(25.7평) 이하이고 2005년의 과세기준일 현재 공시지가 3억원 이하의 임대주택을 2호 이상을 5년 이상 임대하는 경우 해당 임대주택은 종부세 과세를 함에 합산 배제한다.

② 2005.1.6 이후 신규 사업자

전용면적 85㎡(25.7평) 이하이고 과세기준일의 공시지가 3억원 이하의 임대주택 5호 이상을 10년 이상 계속 임대하는 경우 해당 임대주택은 종부세 과세에 있어 합산 배제한다.

3. 양도소득세 중과 배제

주택 임대를 하는 사업자가 각 상황별 요건을 모두 충족한 경우에는 당해 임대주택의 양도시 다주택 중과가 적용되지 아니하고 일반세율이 적용된다.(관할 세무서에 사업자등록 및 시군구청에 임대사업자등록을 해야 한다.)

(1) 건설 임대주택

① 대지면적이 298㎡(90평) 이하이고 주택의 연면적(주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149㎡(45평) 이하일 것

② 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자 에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택일 것.

③ 당해 주택의 취득당시 기준시가가 6억원 이내일 것

(2) 매입임대주택

1) 2003.10.29 이전 기존사업자

① 기존사업자 기준일 이전에 사업자등록을 하고 2호 이상의 85㎡이하의 국민주택을 임 대

② 5년 이상 임대한 국민주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)

③ 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 취득 당시 3억원 이내일 것.

2) 2003.10.30 이후 신규사업자

① 85㎡(25.7평) 이하. 단, 수도권 밖의 지역인 경우에는 주택법에 따른 주택으로서 대지 면적이 298㎡(90평) 이하이고 주택의 연면적(주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용 되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149㎡ (45평) 이하인 주택.

② 같은 시(특별시 및 광역시 포함)ㆍ군에서 5호(수도권 밖의 지역인 경우에는 1호) 이상

임대할 것.

③ 10년(수도권 밖의 지역인 경우에는 7년) 이상 임대

④ 당해 주택의 취득당시 기준시가가 3억원 이내일 것

(3) 지방미분양매입임대주택

미분양주택으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 다음의 요건을 모두 갖춘 임대주택.

① 대지 면적이 298㎡(90평) 이하이고 주택의 연면적(주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149㎡(45평) 이하일 것

② 5년 이상 임대하는 것일 것

③ 취득 당시 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원 이하일 것

④ 수도권 밖의 지역에 소재할 것

⑤ ①부터 ④까지의 요건을 모두 갖춘 미분양매입임대주택이 같은 시ㆍ군에서 5호 이상일 것

4. 양도소득세가 감면 되는 임대주택

조세특례제한법에서는 소정 요건의 임대주택에 대하여 양도소득세를 감면하여주는 규정을 두고 있다. 그러나, 이 제도는 예전에 만들어진 법으로 적용기간이 이미 도과하였으므로, 최근에 임대주택사업을 시작하면 해당 조세특례를 적용받을 수 없다. 따라서 간략하게 살펴보기로 하자.

(1) 장기임대주택 감면(조특법 제97조)

거주자가 5호 이상의 주택을 2000.12.31 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세를 50% 감면하다.(특정요건 충족시 100% 감면)

(2) 신축임대주택 감면(조특법 제97조의2)

1999.8.20~2001.12.31 기간 중에 신축된 건설임대주택 또는 1999.08.20~2001.12.31의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 매입임대주택으로서 2호 이상의 국민주택규모(85㎡ 이하)의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세를 100% 감면한다.

5. 종합소득세

부동산 임대소득의 경우에는 소득세를 과세함이 원칙이지만, 주택의 임대의 경우에는 2채 이상 소유상태에서 임대할 경우나 고가주택의 임대시에만 소득세를 과세하고 있으므로 고가주택이 아닌 1주택만을 보유하며 임대하는 경우에는 소득세가 비과세 된다.(주택수는 부부 합산)

또한, 주택 임대시 월세대신 보증금만 받는 경우엔 소득세를 부과하지 아니한다.

6. 기타

① 주택의 임대는 면세사업이므로 사업자등록시 면세사업자로 사업자등록이 나오며 부가가치세 신고납부 의무가 면제된다.

② 오피스텔을 주택으로 사용하고 있다 하더라도 오피스텔은 주택법상 주택이 아니므로 임 대주택법에 의한 임대사업의 대상이 되지 아니한다. 따라서 오피스텔 임대의 경우 임대 주택법에 의한 임대사업자가 될 수 없으며, 이에 따른 과세혜택을 받을 수 없다.

③ 취득세, 등록세, 종부세 등은 각각의 법에서 규정한 임대기간 등의 요건을 추후 위반할 경우 감면받은 세액을 사후에 추징당하게 되므로 감면받은 후 사후관리에 주의를 요한 다.

부동산임대사업자 과세유형선택의 중요성

사업을 시작하려 할 때 우선 사업자등록증을 신청하게 된다.

부동산임대사업 역시 예외일 수 없다. 따라서 사업자등록을 신청할 때 가장 먼저 고민하게 되는 것이 사업자유형이다.

「일반과세자」와 「간이과세자」가 그 유형인 것이다.

주위에서는 일년에 공급대가가 4,800만원이 안될 것 같으면 간이과세자로 신청하면 된다고 하기도 하고, 첫해에는 어떻게 신청해도 상관없다고 하기도 한다.

또한 간이과세자는 공급대가가 1,200만원 이하인 경우에는 부가가치세를 납부하지 않아도 된다고 하니 솔깃하기도 한다.

하지만 「일반과세자」와 「간이과세자」는 그 차이가 있다.

1. 세금계산서발행 여부

「일반과세자」는 세금계산서를 발행할 수 있지만, 「간이과세자」는 세금계산서 를 발행할 수 없다.

그리고 일반과세자로 등록을 하였을 경우에는 임대료에 부가가치세포함여부를 반 드시 명시하여 계약하여 이후 분쟁의 소지를 없애야 한다.

2. 부가가치세 매입세액공제 여부

부동산임대건물을 신축하였거나 취득한 경우에는 취득대금에 부가가치세가 포함 되어 있다. 따라서 매입세액을 공제받을 수 있는데, 이를 위해서는 반드시 「일반 과세자」로 등록을 해야한다.

신축오피스텔을 분양받는 경우에는 분양계약과 동시에 오피스텔이 속한 관할세무 서에 사업자등록을 하고, 분양대금 지급 시에 세금계산서를 교부받아 분양 시 분 양회사에 지급한 부가가치세를 조기 환급받는 것이 유리하다.

3. 과세전환시 부가가치세 납부

일반과세자로 사업자등록을 하였으나 공급대가가 낮아서 간이과세자로 유형을 변 경하려 한다면 그에 따른 추가납부가 있다는 것을 알아야 할 것이다.

일반과세자는 건물 취득 시에 매입세액을 공제받을 수 있다. 따라서 매입세액을 공제받은 일반과세자가 간이과세자로 유형을 변경하면다면, 이미 받은 매입세액 을 납부하여야 한다.

납부하여야 할 부가가치세는 재고납부세액으로 다음과 같다.

재고납부세액 = 취득가액*[1-(5/100)*경과된 과세기간 수]*10/100*(1-부가가치율)

이때 경과된 과세기간 수는 과세기간을 말하는 것이므로 1년은 2과세기간이 된다.

(1기:1/1~6/30, 2기:7/1~12/31)

따라서 취득 후 10년 이내에 「일반과세자」에서 「간이과세자」로 유형을 변경 한다면 위 산식에 따른 부가가치세를 납부하여야 하는 것이다.

그리고 부가가치율은 부동산임대업의 경우에는 30%가 된다.

사업자가 직접 제작하거나 건설, 신축한 건물의 경우에는 별도의 산식에 의한다.

「일반과세자」와 「간이과세자」는 이러한 사항을 고려해야 하기 때문에 단순히 공급대가로만 판단할 문제는 아니다.

「일반과세자」로 사업자등록을 한 사업자가 계속적으로 유지하기 위해서는

① 부가가치세 과세표준(임대료 및 간주임대료, 관리비 포함)이 연간 4,800만원이 상이 되거나,

② 그렇지 못할 경우에는 법정기한 내에 간이과세포기신고서를 제출하는 것이다.

간이과세포기신고서는 일반과세를 적용받고자하는 달의 전달 마지막 날까지 사업장관할세무서장에게 제출하는 것이다.

간이과세전환통지서를 받은 사업자는 그 전환시점이 2009.7.1이었다면 2009.6.30까지 간이과세포기신고서를 제출하여야지 간이과세로 전환되지 않고 일반과세자로 지속 할 수 있는 것이다.

그러나 최소 사업연도부터 간이과세자로 등록 할 수 없는 일반과세자가 있다.

• 일반과세사업장을 보유하고 있는 사업자

• 일정규모 이상의 부동산임대사업자

- 부동산임대업의 간이과세배제기준표에 의하여 배제기준에 해당하는 사업자는 간이과세자로 등록 할 수 없다.

배제기준은 각 지역별 기준면적과 ㎡당 공시지가를 기준으로 산정한다.

부동산임대업을 시작하는 경우 이러한 점을 고려하지 않으면 과세유형전환으로 인해 추가로 세금을 납부할 수도 있고, 임대인에게 세금계산서 발행을 하지 못하는 경우도 있다.

따라서 그 시작부터 전문가와 상담하여 자신에게 맞는 유형으로 사업자등록을 시작하는 것이 바람직하겠다.

[출처] 닥터아파트 - 부동산임대사업자 과세유형선택의 중요성/박경서/2009-03-03

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