경매로 밥 벌어먹기 힘든 이유

물론 실수요자가 아니라 경매로 생업을 이어간다는 뜻입니다.

요즘에 경매로 밥 벌어먹기 힘들어요 하는 전업투자자들이 많으신 것 같은데 이 글을 잘 보시기 바랍니다.

경매로 아파트를 사서 밥을 벌어먹는다는 것은 한마디로 나 밥 굶을래요 한다는 뜻과 같습니다.

현재 경매로 아파트를 사서 차익을 남기는 것은 하늘에 별따기입니다.

이건 벌써 아파트가 활황기에 접어든 2000년 초가 지나면서가 아닐까 생각됩니다.

많은 분들이 경매 대중화에 앞장 섰고 우리나라의 모든 국민들이 경매에 전문가가 되었습니다.

그러면서 아파트는 아줌마부대에 주 타겟이 되었습니다.

한마디로 경매로 아파트를 산다는 것은 나는 실수요자요 하는 뜻이죠.

그럼 아파트는 제껴놓고 주로 경매로 전업투자를 한다는 사람들은 어떤 것을 했을까요?

도로, 토지 등 많은 것을 했겠지만 아마도 다세대 빌라들을 싸게 사서 내부 인테리어를 하고 몇 십 채 정도 아니면 열 채 이상 아무런 개발 호재나 발표 없이 싸게 산 다음에 수리해서 시세차익을 보는 것이 대부분이 아닐까 생각됩니다.

그만큼 싸게 낙찰을 받을 수는 있었지만 그래도 그 시절에는 빌라는 차고 넘치는 시기였습니다.

그런데 왜 빌라들이 요즘 미친듯이 춤을 추며 올라갈까요?

사실 요즘에는 실수요자들이 빌라들을 사 제낀다입니다.

실수요자라는 말보다는 투자자 즉 소액 투자자들이 빌라들을 마구 사제낀다는 뜻입니다.

도정법 발효 후 서울을 비롯한 수도권 모두가 재개발의 열풍에 휩싸이면서 재개발 비스무리 하기만 해도 벌써 가격대는 평당 1000은 기본으로 올라버린다는 얘기죠.

그리고 경매로 낙찰되는 것들은 인천지역의 예를 들어본다면 2006년도 4월 이전까지만 해도 빌라 지상층 새 빌라가 아니면 50% 정도면 낙찰되곤 했었습니다.

그러나 지난달 경매낙찰가를 보니 70% 이하가 아예 없더군요.

그나마 인천 전체에서 살펴보니 몇 건이 30%대가 있었는데 권리분석을 해보니 선순위 세입자에게 돈을 물어줘야 하는 문제 있는 물건이었습니다.

그렇다면 경매 전업투자자는 2000년 이전에는 아파트로 먹고 살고 2000년 초반부터 작년까지는 빌라로 먹고 살았는데 작년 중순 이후부터 왜 빌라로 먹고 살지 못할까요?

그렇다면 빌라의 비하인드 스토리에 대해 자세히 알아봐야 할 것으로 보입니다.

빌라는 다세대 주택이며 다가구 주택으로 많이 지어서 분양하던 것을 90년대 들어서 본격적으로 다가구 주택을 구분등기해서 분양하던 것이 빌라입니다.

빌라는 두 번의 활황기가 있었는데 첫번째는 90년대 중반입니다.

그때는 아파트도 별로 없고 일단 주택자체가 모자라던 시점이라 빌라를 분양하면 잘되었다고 그러더군요.

빌라 아파트 이런 개념보다는 빌라도 새것이라면 없어서 못파는 시점이었습니다.

빌라를 지어서 파는 사람들이 호황기를 이 때라고 했다죠.

이때 빌라 지어서 팔다가 지금은 유명건설업체 사장을 하시는 분도 있다는 말을 들었습니다.

이때는 20가구 이상 지으면 주택법에 적용을 받는지라 19가구씩 쪼개서 구분하여 건축주를 구분해서 아파트의 수 십 동을 짓는 식으로 빌라를 짓기도 하였죠.

당연히 빌라의 호황기일 수 밖에 없습니다.

그리고 두 번째 호황기는 IMF를 겪고 나서 김대중 정부에 들어오면서 한번 더 겪게 되는데 이것은 첫 번째 호황기와는 달리 서민의 눈물이 점철된 호황기였습니다.

김대중 정부 들어오면서 경기부양정책을 쓰게 되는데 그 중에서도 빌라를 짓도록 나라에서 지원을 많이 해주게 됩니다.

그 중에서도 가장 눈에 띄는 정책은 빌라 건축 시 시중은행의 융자비율을 80-90%까지로 높여준 것이죠.

그렇다면 이것은 무엇을 뜻하는 것인가요?

빌라를 내 돈 10%-20%만 가지고 지을 수 있다는 뜻 아닌가요?

하지만 일부 악덕 빌라업자는 이것을 하늘이 주신 기회로 보았죠.

토지를 매입하고 업계약서(계약금액을 높여서 쓰는 행위)를 130% 이상으로 쓴다면 어떻게 될까요?

그럼 자신의 돈 땡전 한 푼 안들이고도 빌라를 공짜로 지을 수 있을 수 있다는 뜻이죠.

일단 여기까지만 생각해도 나쁜 놈인데 여기까지는 약과입니다.

자신의 명의로 건축주가 되는 것이 아니라 노숙자의 명의까지 도용하게 됩니다.

그러면 어떤 결과가 나올까요?

빌라를 지으면 그나마 다행이죠, 중간에 짓다가 안 지을 수도 있습니다.

하지만 은행에서도 바보는 아니니 일단 융자금을 건축이 진행되는 동안 나누어서 지급합니다.

그러나 분양이 되어야 원금과 이자를 다시 회수 할 수 있는데 이렇게 지은 빌라가 제대로 지었을리가 만무하고 분양이 되었을리가 만무하죠.

물론 빌라 업자는 돈만 챙기고 어차피 명의는 노숙자로 해놨으니 자신은 이익금은 이익금대로 챙기고 온갖 법적 책임은 노숙자가 져야 했고 물론 그 업자는 야반도주를 했어야 했죠.

그럼 다 지은 빌라를 공실로 놔둘 수 없으니 그곳에 임대차 보호법도 모르는 어리버리한 세입자가 그 집에 들어가게 됩니다.

 앞에 근저당이니 토지별도등기의 근저당이 어마무지하게 걸린 곳에서 아무 생각없이 사는 세입자가 사는 집이 경매로 나오게 된다는 스토리죠.

그래서 인천에서는 지상층 50% 정도가 감정가 대비 평균가였고 지하층은 20% 이하의 물건들도 많았다는 뜻입니다.

말이 10%지 감정가가 3000만원이라면 20%라면 600만원이죠.

그럼 500만원에 보증금으로 월세를 놓을 수도 있었고 전세 1000만원 놓으면 돈을 오히려 벌었습니다.

물론 반 지하로 돈을 번 사람도 있습니다.

1000채씩이나 낙찰을 받아서 말이죠.

이러한 것이 인천을 비롯한 경기도 일부 지방에서 많이 행해졌는데 그래서 인천에서 빌라들이 2000년대 초반부터 작년에 2006년 4월 도정법에 의한 재개발 구역이 발표되기 전까지 빌라들이 하루에도 수 백개씩 나왔던 것입니다.

가뜩이나 매수도 없는데 더구나 빌라를 누가 낙찰 받겠습니까?
 

이때까지 경매로 나온 빌라를 낙찰 받고 수리해서 팔면서 생업으로 삼았던 업자들은 도정법의 구역지정 이후 달라진 현실에 무너져야 했던 것입니다.

이러한 커다란 흐름을 모르면 왜 자신이 경매로 빌라 낙찰 받아 얼마전까지는 수익률을 내고 생활비도 벌면서 잘 살았는데 왜 지금은 못살까? 고민이 들 것입니다.

사실 지금은 빌라를 재개발 지분으로 봐야 할 것입니다.

그러려면 도시 및 주거환경 정비법에 대해 공부를 해야하고 도시기본계획이 뭔지 뉴타운이 뭔지 재촉지구가 뭔지에 대해 공부를 해야 앞으로 지역적으로 어떻게 되는지 그리고 앞으로 어떻게 투자를 해야 할지에 대해 보인다는 뜻이죠.

경기도가 50만 이하의 도시에 대해 의무적으로 도시기본계획을 세운다는 발표를 했다죠.

이것에 대한 속 뜻을 모르고 경매로 빌라를 잡아 수리를 해서 팔겠다고 생각을 했다면 아마도 당분간은 살기 힘들 것입니다.

경매가 2000년대 초반까지만 해도 전문가의 영역이었죠.

그러나 경매가 대중화된 시점에서 경매 전문가들도 공부를 해야 한다입니다.

시대의 조류에 자신이 편승해서 흐름을 타려면 공부하고 생각하고 투자해야 합니다

r2조던님의글펌

 그러나 자산관리공사의 공매 부동산은 일반인들에게 덜 알려진 탓에 상대적으로 낮은 입찰경쟁으로 좋은 물건을 낙찰 받을 확률이 높다. 게다가 경매와 달리 특별한 전문지식을 요구하지 않는다. 공매물건은 대개 권리관계에 별다른 하자가 없어 안전하게 부동산을 매입할 수 있어 틈새 투자처로 매력이 많다. 경기침체 장기화 여파로 국세체납액이 4조원(2004년 기준) 대에 육박해 외환위기 때의 체납액(3조4,485억원)보다 오히려 늘어 공매에 부쳐지는 압류부동산이 경매물량에 버금갈 정도로 늘고 있다.

 경쟁 입찰을 통해 새 주인을 찾는 점에서 경매와 공매의 절차는 비슷하다. 다만 법원경매는 국가기관이 파는 부동산으로 재산별 성격구분이 없지만 공매는 공공기관인 자산관리공사가 재산별 성격에 따라 다양한 방법으로 매각한다. 투자자의 자금대와 투자 성향, 안정성에 초점을 맞춰 좀더 값싸고 안전하게 투자할 기회가 널려있는 셈이다.

 다양한 물건 중 일반인에게 인기가 높은 아파트, 토지에서부터 골프,콘도회원권까지 다양하다. 온비드에서 ‘인터넷 쇼핑’하듯 검색하다보면 편리하고도 쉽게 물건을 고르고, 입찰할 수 있어 손쉽게 값싼 물건을 고를 수 있는 것이 공매물건이다.

 공매부동산 구입의 이점은 ‘안전성?수익성’

 공매 부동산 투자의 최대 장점은 안전하고 값싸게 사는 것이다. 유입자산과 수탁재산의 경우 법원의 경매과정을 거쳐 해당 물건에 있던 모든 복잡한 권리가 말소된 후 소유권이 이전되기 때문에 권리의 하자가 없다. 또 임차인의 문제나 소유권 이전의 책임을 공사가 도맡기 때문에 시간이 오래 걸리는 명도소송에 대한 염려도 없다.

 투자자의 자금계획에 맞게 부동산을 고를 수도 있다. 할부구입이 가능하기 때문이다. 유입자산은 1개월에서 길게는 3년까지 분할로 구입할 수 있고, 계약체결 후 구입자의 사정으로 계약기간의 변경을 요구할 때는 5년까지 연장이 가능하다. 수탁재산은 1개월에서 5년까지 분할로 구입할 수 있다. 매매대금을 전액 납부하지 않아도 소유권 이전이 가능하다는 장점이 있다.

 다만 압류재산은 법원 경매와 절차 및 과정이 유사하다. 세금체납 때문에 공매에 부쳐지는 압류부동산은 명도합의가 안될 경우 소유자나 세입자를 내보낼 때 명도소송을 거쳐야 하고 대금납부 편의제도가 없지만 수익성면에서 월등하다. 공급물량이 경매물량에 버금갈 정도로 많은 편이고 낙찰가율도 70% 선이어서 시세에 비해 20% 가까이 싸게 살 수 있다. 단독주택과 다가구주택의 경우 낙찰가율이 60% 선을 보여 경매보다 싸게 낙찰 받을 수 있다.

  공매재산 종류에 따라 투자 메리트 다양

 ‘유입자산’은 금융기관의 구조개선, 자산관리공사가 법원경매를 통해 취득한 재산 및 부실징후 기업체 지원을 위해 기업체로부터 직접 사들여 다시 일반 수요자들에게 매각하는 부동산이다. 대체로 공사 유입가격의 70~80% 선에 낙찰되거나 그 이하 가격에 낙찰 받는 경우도 흔하다. 특히 집 비우기(명도)를 공사에서 전적으로 맡아 해준 뒤 공매시장에 내놓는 경우가 많아 복잡한 권리관계에 대한 부담이 없다.

‘수탁재산’은 일반매매와 비슷하다. 통상 기업의 비업무용 재산을 말하는 데 금융기관 및 기업체가 소유하고 있는 부동산을 공사가 매입을 위임해 일반인에게 되판다. 공개입찰과 수의계약 모두 가능하다. 금융기관 소유물건이어서 대출조건이 유리하며 권리관계가 깨끗한 편이다. 명도관계도 금융기관이 알아서 해준다. 매매대금의 분할납부가 가능한 데다 급매가 이하에 매입이 가능한 장점이 있다. 금융기관의 승낙이 있을 경우 점유사용료를 납부할 경우 대금을 다 내기 전에 부동산을 점유해 사용할 수도 있어 조건이 좋은 공매물건이다.

 ‘국유재산’은 국가소유의 부동산을 자산관리공사가 임대 및 매각입찰에 부치는 부동산이다. 서울,수도권의 경우 1억원 미만, 지방의 경우 5천 만 원 미만의 국유재산 중 국가가 활용하지 않는 재산 중 일부 부동산은 공개매각하기도 한다. 주로 상가나 택지, 농지 매물이 많고 권리금 없이 사용료만 내고 1~2년 임대할 수 있어 종자돈이 없는 자영업자나 개인사업자에게 유리하다. 연간 사용료가 많으면 할부납부가 가능하고 일부 수의계약 물건은 연간 사용료의 10%와 함께 신청서만 제출하면 된다.

 ‘압류재산’은 세무서나 자치단체가 체납세금을 회수하기 위해 압류한 재산을 자산관리공사가 위탁 매각하는 것이다. 물건의 종류가 아파트와 상가, 토지 등 다양해서 실수요자 뿐 아니라 일반 투자자들이 많다. 한번 유찰될 때 10% 값이 떨어진다. 통상 주거용 부동산은 낙찰가율이 70%대, 상가 등 비주거용 부동산은 40~50%대, 토지는 70%대에 낙찰된다. 경매와 거의 유사하기 때문에 투자자가 권리분석을 별도로 해야 하는 부담이 있고 명도책임이 매수자에게 있다.

  아파트는 ‘압류재산’, 상가는 ‘유입자산’이 유리

 공매는 자산관리공사의 인터넷 사이트 ‘온비드’(www.onbid.co.kr)를 통해서만 이뤄진다. 각 시도단위 현장입찰 방식으로 이뤄지던 공매업무를 2005년 10월부터 인터넷으로 통합했다. 공매에 참여하려면 인터넷상에 회원으로 가입한 뒤 금융회사에서 온라인 금융결제를 위해 발급하는 공인인증서를 등록해야 한다. 따라서 어느 정도 전자입찰 방식을 익힌 후 투자에 나서야 한다.

 간혹 인터넷에 익숙하지 않은 장년층 투자자가 입찰가격을 잘못 써 터무니없는 가격에 낙찰 받는 경우도 있다. 또 현장 확인을 소홀히 해 엉뚱한 부동산에 입찰하는 경우도 있는 만큼 충분한 입찰기간을 확보해 철저한 물건조사를 마친 후 입찰해야 한다.

 공매 재산별 성격에 따라 장?단점을 먼저 파악하면 물건 선택의 폭을 넓힐 수 있고 높은 시세차익을 올릴 수 있다. 아파트 실수요자는 압류재산이 유리하다. 물량이 풍부해 물건선택이 용이하고 차익도 경매에 버금간다. 임대수입을 얻으려면 유입자산이 유리하다. 유입자산 중에는 안정적인 임대수입이 보장되는 근린생활시설이 많이 포함되어 있고 구입자의 경제여력에 따라 할부납부를 이용할 경우 높은 임대수익을 얻을 수 있다.

 소규모 창업자나 개인사업자는 국유재산 임대물건 입찰을 노릴 만 하다. 특히 창고나 물류창고, 점포 등을 소액의 사용료만 선불로 납부하면 주변 임대가의 절반 값에 임대할 수 있어 눈여겨볼만 하다.

공매 토지 또한 시세차익이 크고 물건선택의 폭이 넓다. 자투리 토지나 농지, 전원주택이 가능한 임야 등이 한 달이면 수 백 건씩 쏟아진다. 온비드 상에서 투자자가 맞춤물건을 등록해 놓으면 메일을 통해 원하는 물건을 추천해 보내주기도 한다.

 장래 불투명한 부동산시장에서 기회는 기다린다고 오는 것이 아니다. 공매시장을 통해 같이 싸고 좋은 부동산을 찾기 위해 꾸준한 관심과 노력을 기울여 접근하면 얼마든지 투자성 높은 부동산을 고를 기회가 있다.

[출처:모네타/리더스전략/윤재호님]

지난 경매시장은 신도시 개발 열풍과 집값광풍 여파로 호황을 누렸다.

경매 대중화시대로 수요층이 넓어진 데다, 중개업소 대리 입찰 허용, 주부, 중개업체, 원정투자단등 국민투자자들이 합세하며 경쟁률과 낙찰가율등도 크게 높아졌다. 이런 가운데 집값이 급등, 황금알을 건진 참여자도 속출했다.

최근 경매정보제공업체 지지옥션에 따르면, 올해 전국 법원에서 입찰된 전체 경매물건수는 약 37만 건으로, 역대 최고치를 기록했다

낙찰율은 44.52%->60.70%로, 낙찰가율은 84.33%->102%로 각각 증가했으며, 평균 응찰자 수는 5.47명에서 8.17명으로 늘어났다

특히, 서울의 아파트와 연립ㆍ다세대 물건은 연말로 갈수록 낙찰율과 낙찰가율, 평균 응찰자수가 모두 급증하면서 평균치를 훨씬 상회했다.

새해 경매시장은 작년 못지 않게 활황세를 이어갈 전망이다.

새해 경매시장은 국내외 과잉유동성에 따른 인플레이션 우려와 주택시장의 버블붕괴 압력이 높아가는 가운데 이번 1.11대책으로 금리인상과 1가구 1대출등 대출규제를 강화되었다. 건설시장도 민간까지 아파트 분양원가 공개에 따른 분양가상한제등으로 미분양이 적체되고 사업성 악화에 따른 자금순환이 순탄지 않을 경우 많은 물건들이 시장에 쏟아질 가능성도 크다.

따라서 시장은 자금순환이 되지 않아 담보로 잡힌 물건들이 무더기로 경매에 부쳐질 수 있다”며는 데다 기회를 잘 잡으면 상당한 시세 차익을 기대되고 있어, 수요층도 늘어날 것으로 예상된다.  새해 벽두부터 경매시장 풍속도가 달라지고 있다.

마치 경마장을 연상할 만큼, 반값아파트등 대선정국 기대심리로 새해 프리미엄을 겨냥한 다양한 경매마니아들이 법정에 몰여들고 있다. 맨먼저 단골손님인 경매꾼들은 터줏대감처럼 경매장에 진을 친다. 새해에는 어떤 일이 있어도 내집은 내가 마련한다는 '신혼족', 마치 88당시 주식장에 나타난 개미군단의 주인공인 '아줌마 부대'등 머니게임에 속속 참여할 것 같다. 지난 한해 집값의 태풍의 눈으로 떠오르며 마냥 열심히 살아온 이 시대의 가장 큰 피해자이기 한 무주택 서민들이 새해에는 달라진 모습으로 일찍 내집마련에 나설 것 같다.

경매장에 나선 사람들의 경매관도 다양하다. 경매로 절반가에 집을 사겠다는 '청순가련형' 초보자부터, 경매시장을 알기 위해, 경매의 대박기사를 보고 무작정 방문했다는 사람, 1년이내의 경매실습박사인 '병아리형', 2년내외의 낙찰받아 죽자고 살자고 명도경헙이 있는 '삼계탕형', 그 이상 단계인 '중닭형', 외환위기이후 10억이상의 자산을 벌고 일년에 1~2건 부업과 자기개발을 하는 '장닭형', 전국시장을 무대로 하는 '폐계형'등...그동안 '나혼자 세상을 너무도 모르고 살았구나'하는 반성과 경쟁심리에 자극받아 나선 경매마니아들의 오늘을 살고 있는 자화상일 것이다.

새해 경매시장은 지나친 정부정책을 과신하다 집값광풍으로 실기한 실패에 대한 학습효과가 있는데다, 세금중과 및 대출규제 그리고 대선정국 표심잡기 여파로 경쟁률이나, 낙찰률, 낙찰가률(가정가 대비 낙찰가 비율)등 지속적인 상승세를 탈 것으로 예상된다.

국내외 경기 악화가 나빠지는 가운데 국내 경기도 ‘상저하고’의 4.3% 내외의 저성장의 전망 속에 경기악화로 주택시장이 붕괴가 된다면 가격폭락등 외환위기이후 매물홍수도 재연될 수 있다. 지난 추석이후 서울등 수도권을 집값이 지나친 폭등으로 막차를 탓거나, 1가구 1대출 축소, 양도세 중과, 서울 4차뉴타운 건설 유보, 민간 재개발, 재건축등 분양가 규제등각종 악재로 매물이 작년보다 많아질 수도 있다.

지방권은 토지규제와 건설시장 규제등 멀티 규제로 인해 불황을 가속화되여 개발호재등 투자메리트가 없는 지역을 중심으로 다량 매물이 나올 수 있다.

◈ 새해 경매투자 포인트...변수는 무엇이고, 뜨는 상품은 무엇일까?

△ 지역별ㆍ재료별ㆍ 상품별 차별화 현상에 주목하라

새해 부동산 시장의 전망은 작년 수도권 아파트 급등여파로 수도권과 지방권, 양대 권역내에도 재료에 따라 역세권, 대단지, 개발호재가 있는 인기지역과 비인기지역, 상품별로도 분양가격 인하로 초미의 관심사가 되고 있는 신규 아파트 시장과 8.31대책이후 오랜 기간동안 된서리를 맞고 있는 토지등 소외상품시장으로 차별화되는 현상이 세분화될 전망이다. 게다가 주택시장은 분양 시장과 기존 시장으로 같은 부동산이라도 테마에 따라 달라지는 한 해가 되리라 보고 있다.

경매시장은 일반 부동산시장과의 비교를 해 볼 때, 입찰시차를 감안하여 후행하는 것외에는 정반대 현상을 자주 보여왔는데, 최근에는 정책적 변수와 시장변화에 따라 상호 보완적 관계나 동조화 현상도 혼재된 시장이 나타나리라 본다.

불확실성등 새로운 시장에 따라 뜨는 지역과 유망 상품에 대한 투자전략도 필요하다. 일단 지방권보다는 수도권에 더 많은 수요자의 관심을 두되, 그동안 집값급등에 대한 부담과 분양가 인하 및 대출규제등의 여파로 8.31조치이후 충분히 조정을 겪은데다 가격메리트가 커져가는 토지나, 주거형 오피스텔, 수익성이나 세제 감면혜택이 주어지는 상가, 숙박시설 그리고 펜션등 틈새상품에 지속적인 관심을 두고 세부 전략을 짜는 것이 좋다.

△ 대선정국, 반값아파트등 정책적 변수도 관건이다.

1.11 대책은 수급불안 및 집값 버블 해소등 주택시장 안정화에 포인트를 맞추고 있다. 이번 대책 여파로 서울등 수도권 주택시장이 상승세가 전반적으로 꺽었고 재건축 시장과 재개발 시장등은 단기조정등 직격탄을 맞고 있다. 지방 시장은 수도권과 똑같이 매를 맞다 보니 미분양이 쌓이는데다 신규 분양시장에는 운신의 폭이 좁을 수 밖에 없어 재무구조가 취약한 중소 건설사들은 도산위기까지 직면할 수 있는 상황도 예상된다.

특히, 판교, 광교 신도시등 토지임대부 주택을 비롯한 반값아파트의 성공여부와 민간까지 아파트의 분양원가 공개에 따른 분양가 상한제와 채권입찰제 도입으로 시세보다 최소 20%이상 가격인하 바람이 기존 시장은 하락 조정을 받게 되고, 신규 분양시장은 이번 포스트 판교로 지목된 저가 상품인 '용인 흥덕지구' 처럼 무주택 서민들의 청약 과열현상도 재연될 것이다. 문제는 대선정국이 다가올 수록 여야 정치권이 대중적 표심잡기에 나서는 데다 정부, 지자체등 정책주체간 엇박자의 소리를 낼 경우 정권말기 겨우 시장을 잡아놓고도 집값광풍의 재연될 수 있는 우려도 있어 당초 일정대로 주택법이나 국토계획법등 관련 법령의 개정등 9월 부터 시행될 것인가도 향후 관심사다.

최근 천안시의 민간아파트 분양승인이 법적근거가 없는 불법판시로 민간 택지가 공공택지와 똑같은 잣대를 대는 것은 본질적 재산권 침해 위헌 논란도 있는 만큼 입법과정에서 일부 규제가 완화될 가능성도 있다.

정부방침대로 대책이 추진이 된다면 경매시장도 기존 주택이 하락 기대감으로 호재로 작용할 수 있으나, 그렇지 않는다면 악재로 작용할 것이라는 점에서 정책추이에 관심을 늦추지 말아야 한다.

△ 1.11대책의 수혜 상품과 알짜 상품에도 주목하라...

이번 대책으로 6월중 분당급 신도시 추가 발표, 수도권 15곳 민간택지 용적률 완화등 공급확대 정책과 시중에 과잉 유동성 자금이 부동산 시장에 올인하는 것을 막고자 금리인상과 '1가구 1인 대출제'등 대출 강화로 호, 악재에 따라 투자자의 관심이 달라질 수 있다.

▶ 수도권 재건축, 재개발 시장

새해부터 1인 2가구 양도세 중과 본격 시행, 종부세등 세금이 증가하고 있어 이번 대책과 맞물려 자금압박을 받는 서울등 재건축, 재개발 주택을 중심으로 매물이 많이 출회되리라고 정부는 내심 기대하고 있다.

그러므로 개발 호재나 투자메리크가 있는 지역의 상품들은 희소성에 의해 경쟁률이나 낙찰가률가 자연히 올라갈 것이고, 반대로 소외되는 지역의 상품은 가격이 떨어지고 매물도 많이 나온다는 전망이다.

 민간까지 분양가 규제를 받다보니 가격하락이 기대되는 데다 작년에 지나 친 가격급등으로 강남이나 과천의 재건축단지가 일제 단기 하락등 가격조정에 들어 갔다. 대치동 은마아파트를 비롯하여 송파 가락시영, 개포 주공, 강동 둔춘-주공-고덕 아파트등이 매매호가 차이로 추가 가격하락이 예상되고 있다.

강북재개발 시장도 조정에 들어갔다. 서울시는 최근 4차 뉴타운 지정을 전면 유보했다. 4차 뉴타운 후보지로 거론되어왔던 성북구 정릉일대를 비롯한 강북 부동산시장은 상승세가 꺽이면서 그동안 다세대와 다가구등 가격이 급등했던 터라 가 휴유증도 클 전망이다.

주요 관심지역은 지난 4차 뉴타운 후보에서 거론되었던 용산구 청파동, 강서 화곡 및 본동, 성동구 성수동, 중구 신당동, 성북구 정릉등이며, 뉴타운 지정에서 자격미달로 탈락한 목동 구도심도 지속적 관심대상이다.

▶ 기지게를 펴는 알짜 토지 시장

 토지상품도 주목할 필요가 있다. 2005년 8.31조치이후 이미 정점을 지나 충분한 조정을 거쳐 가격메리트가 있는데다 주택시장이후 차세대 투자상품으로 호재가 있는 지역을 중심으로 신중한 투자접근이 필요하다.

전반적으로 개발재료 등 일부 지역을 제외하고는 거래도 적고 가격도 급락한 상태다. 행복도시, 제주특별자치도등 개발호재가 있었던 곳도 지가가 바닥세를 유지하고 있다. 특히, 제주지역은 지난 연말 FTA 자유무역협정의 영향으로 미래 감귤피해 악재로 과수원의 단기 급매물이 출회되면서 충분한 가격 조정이 된데다 최근에는 국제영어타운 국책사업, 세계자연유산으로서의 유력한 후보지설, 청정지역- 의료 휴양지로 급부상하면서 첨단 의료단지 유치설 등 굵직한 프로젝트가 기다리고 있어 관심을 끈다.

새해들어 그동안 소외되었던 토지상품이 뜨는 상품으로 떠오르며 수도권 투자자들의 지방원정도 두고 볼 일이다. 겨울 비수기에다 개발호재가 있는 논이나 밭등 토지 경매상품에는 연초부터 200, 300% 이상의 일부 과열양상도 보이고 있다.

한개 물건에 수십명이 경쟁을 벌이거나, 최초 감정가 대비 3~5배 낙찰되는 등 원주민이외에 수도권 투자자들이 몰리기 때문이다.

1.11대책이후 민간아파트 확대방안의 일환으로 수도권 계획관리지역의 용적률 확대와 분당급 신도시 추가 확대에 따라 호재가 예상되는 지역에 지속적으로 관심을 두어야 한다.

우선 6월중 1차 분당급신도시 후보지는 강남권에서 1시간이내 개발인프라가 갖추어진 지역으로 경기 동남부권역이 유력하다. 과천~인덕원~안양권, 광주의 오포, 태전일원, 하남권, 이천의 신둔일원, 용인의 모현면,포곡면, 남사면, 백암면, 원삼면등이 계획관리지역으로 개발이 용이한 후보지다.

정부가 수도권의 민간 주택공급률을 높이기 위해 관리지역 의 용적률(150->200%)을 높이기 위한 규제완화지역으로 떠오르는 지역도 관심이 뜨겁다. 고양, 양주등 북부권, 이천, 화성, 용인등 남부권이 계획지역으로 편입될 예정이다.

갑자기 연초부터 토지가 인기를 끄는 이유는 토지거래허가제등 복잡한 절차가 간소화되는데다 지난 2005년 8.31조치로 전매제한, 부재토지 양도세 중과등 규제가 강화되면서 충분히 가격조정을 받은 데다 수도권 아파트의 급등에 따른 집중규제로 대안상품으로 떠오르고 있기 때문이다.

그러나 토지는 표준화된 아파트 상품과 달리 같은 지역이라도 입지에 따라 가격이 상이하고 투자가치도 다르므로 입찰전 반드시 현장답사와 가격조사등 정확한 분석이 요망된다.

▶ 불황기 자금난, 영업난등 겪는 수익형 틈새상품에도 주목하라..

새해는‘상저하고’의 저경제성장의 예상되는 가운데 시중에 풍부한 자금은 타상품에 비해 안정한 부동산에 쏠릴 수 밖에 없다. 그동안 충분한 가격조정에다 자금난, 영업난을 겪고 있는 수익형 틈새상품이나 1.11대책이로 호재가 예상되는 수혜상품에도 관심을 둬야한다.

*** 오피스텔

지난 11.15대책이후 수도권 민간 주택 공급확대방안으로 15평이하 오피스텔에 대한 난방시설 허용등으로 주거대체 소액투자 상품으로 부상하고 있어 투자자의 관심대상이다.

오피스텔은 경기가 침체인데다가 과잉공급으로 소외되어 왔으나 이번 호재에다 적체 물량이 대부분 소진이 되어, 주택에 비해 종부세나 양도세 중과가 없어 상대적으로 9% 내외의 안정적인 임대수익에다 경기 상승시 시세차익까지 덤으로 올릴 수 있는 틈새상품으로 소액투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 오피스텔은 대체로 IT등 업무용으로 주로 사용하고 있어 경기를 잘 타는 데다 하반기이후 공급물량 증가에 대비하여 투자성을 고려하여 임대가 용이하거나, 유동인구가 많고 안정적 수입이 있는 지역을 택해야 한다.

예컨대, 강남 테헤란~서초역 일대, 마포, 여의도나 광화문 일원등 업무시설 밀접지역이다.

*** 숙박시설, 사우나등

작년은 불황 여파로 여관등 숙박시설 경매건이 2년만에 최고치를 기록했다.

올해에는 작년보다 더 어려워 진다는 경기전망이고 보면 금융기관에서 담보대출을 받고, 금리인상등 금융 부담과 유가 인상시 손님이 적어져 영업난이 확대될 전망이다. 따라서 여유자금을 갖고 3~4차례 유찰 후에 싼 가격으로 낙찰을 받는 다면 불황기 대안상품의 투자수단이 될 것이다. 작년인 경우 수원시 팔달구, 용인시 양지면, 인천 남구 주안동등 수도권 시장도 경매법정에 많이 나왔으므로 본인의 관심지역을 몇개 지역을 설정하여 급매물 출회가 예상되는 여관, 여인숙, 모텔등은 사서 입지에 맞는 상품으로 리모델링 전략도 유효하다.

*** 상가

기존 주택의 거품논란이 불거지면서 아파트 상품의 대안수단으로 상가에 대한 관심이 높아지고 있다. 부동산 시장의 개방을 앞두고 외국 부동산업체의 국내진출등 경매시장의 경쟁은 치열해 지는 데다 그동안 경기 침체에다 상대적으로 규제가 덜해 수익형 상가건물에도 관심을 보이기 때문이다. 지역에 상관없이 입지만 좋다면 하반기 이후 상가에도 많은 투자자들의 관심이 증폭되리라 기대된다

상가는 상권이 형성되지 않는 신규 분양시장은 불확실성이 있어 기피하는 것이 바람직하며, 시세차익과 임대수익을 동시에 거머쥘 수 있는 기존 상권이 상가가 유리하다. 접근성과 유동성이 많은 배후수요가 충분한 지역이 안정적 수익을 기대할 수 있다.

단독 상가는 투자규모 크지만 입지선정을 잘 하면 장사도 잘되고 사후 매각시 시세차익을 기대할 수 있다. 청계천등 주변상가는 그동안 웃돈이 너무 올라 입지에 비해 수익성이 있는 지, 현 상황하에서 다시 따져 봐야 한다.

반면 지분형 상가는 미분양 적체물이 많은 데다 경기여파로 실제 수익률을 기대할 수 없어 주변 유동인구와 임대수익등 사업성과 시장을 꼼꼼히 체크해 봐야 한다.

◈ 경매마니아에게 들려주고 싶은 이야기

정부의 경매 대중화 정책의 영향으로 업체외에도 많은 국민들이 관심을 가지면서 일반 투자자들과 경매을 배우려는 실습생들이 늘어나고 있다. 그러나 '섯부른 무당이 사람 잡는다'고 자칫 과열시장에 현혹되어 고가낙찰등 잘못된 선택은 인생을 망칠 수 있다는 걱정에서 이 기회에 경매에 입문하는 마니아들에게 내가 전하는 작은 이야기가 큰 감동으로 다가왔으면 하는 바램이다.

▶ 경매 재테크, 빠를 수 록 좋다

경매를 입문하는 마니아들이 가끔 지금 경매해도 되요, 좋은 물건 없던데요, 저가 살 물건은 경쟁이 너무 심해 살 수가 없어요...이해가 간다. 경매시장을 정책적으로 키우다 보니, 최근 주택가격 상승과 경제의 중요성이 부각되면서 경매에 대한 관심과 열풍이 불고 있다. 경매는 자신과의 싸움이다. 경매장에서는 전장에 참여한 사람끼리 머리싸움을 해서 이긴 사람이 최후의 승자가 되기 때문이다... 그러나 본인의 피눈물 나는 노력에 따라 법무사등 전문자격이 없어도 충분히 경매도 배우고 집도 마련하며 때에 따라서는 부

       <사진 : 한겨례>

자도 될 수 있다. 그러나 말처럼 쉬운일도 아니다. 무엇부터 어떻게 시작해야 할 지 막막하다...필자에게 가끔 이런 말이 물어올 때가 있다. '좋은 책을 추천해 달라', '유능한 강사를 소개해 달라', '경매노하우를 어떻게 익히냐', '경매로 돈을 어떻게 버냐', 지금 시작해도 되나'등등...참 우습다.

세상일이 이렇게 쉽고, 말한마디에 돈을 벌 수 있는 '도깨비 세상'이라면 얼마나 좋을까?

경매란 속칭 ‘부동산의 종합예술’이라고 부른다. 그만큼 노하우도 복잡하고, 복잡한 만큼 돈도 벌 수 있다는 말이 된다. 성경에 '원하면 구할 것이며'-'두드리면 열리 것이요' 란 말을 기억하실 겁니다. 우린 어쩌면 경매를 알든, 모르든 모든 일에 있어 '적당한 삶-평범한 삶'을 영위하고 있는지 모릅니다. 평범함이란 발전이 없는 지루한 삶이며, 가난한 삶이라고 볼 수 있다. 가난과 귀한 자녀에게 가난의 대물림을 하지 않으려면 재테크는 빠를 수 록 좋다.

시간이 흐르고 나이가 먹을 수록 돈을 벌 수 있는 기회는 점점 없어진다. 경매 멘토를 옆에 두어 지금 당신의 결정이 부자의 인생을 향한 변곡점으로 되시길 기대합니다...

▶ '불과 2~3년에 몇십억, 몇백억 벌었다' 는 경매 풍속도 과신하지 마라

경매로 돈을 번 성공기사들을 보노라면 경매에 대한 지나친 환상을 갖을 수 있다. '평범한 주부가 '2년간 20억 벌었다', 모업체 사장님은 ‘경매로 3년간 1200억을 벌었다’ 등등...각박하고 치열한 경쟁속에서 믿끼지 않는 말들이다.

최근 가정주부 '한정희씨'은 과거 집이 경매가 넘어가는 쓰라린 경험을 통해 자신의 집의 명도(집 비우기)되는 순간 주인 바뀌는 ‘역지사지’의 마음을 이해할 수 있었다고 고백하고 있다. 그는 2004년도 외환은행의 평범한 사원으로 재직하다 구조조정의 여파로 실직을 당해 여행업등 각종사업에 손을 데었으나 끝내 전재산을 날리기도 한다.

'위기뒤에 기회가 찾아온 셈인지 모른다'. 그는 기회로 놓치지 않고 경매를 낙찰받으면 권리금을 안줘도 된다는 점에 착안하여 그동안 실패한 인생경험을 경매현장에 불살으며 투자한  결과, 최근 2년동안 아파트, 토지등 10여건에 20억대 부자가 된 사람도 있다....

가끔 경매장에 가보라? 빼곡이 발디딜 틈도 없이 왈자지껄거리며 사방 팔방에서 모여든 모습들을 보노라면 마치 시장통인지, 경마장인지등 우리들의 자화상을 보게된다. 최근 경매대중화시대를 열면서 경매마니아가 대중화된다는 것은 바람직 한 일이나, 물건은 많아도 지나친 입찰경쟁으로 감정가를 훨씬 상회하는 고낙찰현상에 고개를 젓는 사람들을 보게된다.

시장원칙상 공급(매물)이 많으면 수요가 감소하여 가격이 하락해야 한다. 최근 정부에서는 중개업체 대리입찰허용 여파로 법무법인의 경매업 확산에다, 경매로 돈벌 수 있다는 입소문이 퍼지면서 기본기 철저하지 않은 주부등 일반투자자들까지 대거 가세하고 있다.

지나친 시장 과열현상에 밀려 고입찰 낙찰은 절대 금물이다. 경매물건의 성패는 낙찰이 아니라 당장 수익성에 있다. 낙찰하는 순간 시세분석을 통해 얼마 손익이 결정된다. 아무리 좋은 물건이라도 지나치면 아니한만 못하다는 말이 있듯이 무리하게 낙찰을 받지 말아야 한다. 경매시장에서 미래수익에 연연한 리스크는 허용되지 않는 다. 살아가면서 좋은 사람이야 반드시 잡야야 하겠지만, 물건들은 널려 있다.

전망과 기대는 항상 일치하지 않는다. 돼지 꿈의 환상를 버리고 자신을 투자하라...

[출처: 진성효/경매 114 매니저/칼럼리스트]