위장 세입자를 밝혀내 저가로 낙찰 받은 사례 
 
경매를 통해서 내 집을 마련키로 한 김씨는 서울 성동구 금호동에 있는 28평형 아파트를 관심있게 보았다.

한 번 유찰된 이 물건은 선순위 세입자 1명의 전세 보증금과 후순위 세입자 2명의 명도비용 등 낙찰자의 추가비용 부담이 커 보였다.

선순위 세입자는 배당신청을 하지 않아 낙찰자가 이 세입자의 전세 보증금을 모두 떠 안아야 하는 상황이었다.

하지만 김씨는 아파트 한 채에 세입자가 3명이나 된다는 점이 아무래도 믿어지지 않았다.소액임대차 우선변제를 노린 위장 세입자일 가능성이 커 보였다. 김씨는 법원에서 떼 준 '이해관계 사실 확인원'을 첨부해 주민등록등본을 발급 받은 뒤 아파트 소유자를 찾아갔다. 처음에는 극구 부인하던 집주인은 '소액임대차 우선변제를 노려 위장 전입하거나 동조하면 형사처벌을 받는다'는 말에 결국 사실을 털어놓았다.

선순위자를 포함해 세입자 모두가 위장세입자였다. 집주인은 위장세입자 직권 말소에 동의할 수밖에 없었다.

입찰 당일 김씨는 감정가 3억원,최저 입찰가 2억4천만원인 이 아파트를 2억4 천2백만원에 혼자 응찰해 낙찰 받았다.

이후 김씨는 불거주 확인서를 발급 받아 동사무소에 위장 세입자들의 직권말소를 신청했고 '직권말소'를 통해 세입자 관련 부담을 없애므로 시세보다 5,800만원 가량 저렴하게 집을 장만할 수 있었다.
경매 초보자들은 세입자가 많은 물건은 무조건 꺼린다.

하지만 세입자가 많은 물건이 오히려 매력적일 수 있다.

복잡한 세입자 문제로 유찰을 거듭한 물건 중에서 투자가지가 높은 물건을 찾을 수 있기 때문이다.  
 
 
세입자의 대항력에 대한 정확한 분석을 통해 수익을 남긴 사례 
 
박씨는 대항력 있는 세입자가 등재된 경매 물건의 허점을 발견해 싼 값에 내 집을 마련했다.
그는 서울 강남 일대 단독주택 경매물건을 찾던 중 감정가의 절반 수준으로 입찰에 부쳐진 논현동 소재 2층 단독주택을 발견했다.

대지 50평,건평 60평으로 1,2층을 합쳐 방이 6개였다.

신축 후 20년 가까이 지난 낡은 주택이었지만 개보수하면 적잖은 시세차익을 얻을 수 있을 것 같았다.
감정가는 5억원이었으나 세차례 유찰돼 최저 입찰가가 2억5천6백만원까지 떨어졌고 입지 여건도 양호했다. 중개업소에 시세를 알아보니 5억원은 될 것이라고 했다.
권리분석을 위해 등기부등본을 떼어 전세권 설정기간을 따졌다.

전세권 설정일은 2000년 5월,만료일은 2002년 5월이었다.

최초 근저당 설정일은 2000년 8월, 경매개시 기입등기일은 2002년 1월이었다.

세차례나 유찰된 것은 가장 앞선 순위 전세권으로 2억원이 잡혀 있었기 때문이다.

일반인들이 입찰 하기에는 부담스러운 물건이었다.

하지만 전세권은 2000년 5월로 최우선순위이지만 경매개시 기입등기일로부터 6개월 이내 전세권 기간이 끝나 낙찰자 부담은 없고 법원에서 배당하는 권리였다는 것을 알았다.
박씨는 2억8천만원을 써내 낙찰 받았다. 세금과 각종 부대비용을 감안하더라도 2억원 가까운 차익을 얻을 수 있는 물건이었다.
박씨의 성공비결은 남들이 소홀히 한 관련 법규를 잘 살핀 것이었다.

즉 선순위 전세권의 경우 경매개시 기입등기일로부터 6개월 안에 만료되는 전세권 보증금은 법원에서 배당해 주고, 6개월 이후 만료되면 낙찰자가 전세금을 인수해야 한다는 법 조항을 활용한 것이다 . 
 
 
내막을 훤히 아는 다가구주택을 시세 절반에 낙찰 받고 세입자 문제도 손쉽게 해결한 사례  
 
이씨는 자신이 세입자로 살고 있는 다가구주택을 시세의 절반 가격에 낙찰 받았다.

집주인의 부도로 자신이 세들어 살던 다가구주택이 경매에 붙여진 뒤 낙찰되었다.

그런데 얼마 후 재경매에 부쳐졌다는 소식을 듣게 되었다.

이씨는 자신을 비롯한 세입자가 여섯 명이었지만 세명은 위장전입자이고 두명은 후순위세입자라는 것을 알고 있었다.

낙찰자가 포기한 이유를 알아보니 경매 신청 당시 소유자에게 이 건물을 판 이전 소유자가 빈 땅에다 가건물을 짓고 등기를 한 게 법정지상권이 성립될 여지가 있어 낙찰자가 이 가건물을 인수하려면 추가비용이 들 것으로 생각했던 것이다.

이 가건물은 다가구주택 저당권 설정 뒤에 들어섰으나 소유권이 한번 바뀌어 일반인은 명확한 권리분석이 어려웠다.

하지만 이러한 사정은 잘 아는 이씨는 이 가건물에는 법정 지상권이 성립되기 어렵다는 사실을 알게 되었다.

즉 '법정 지상권을 인정 받으려면 저당권 설정 당시 토지에 건물이 실질적으로 존재하고 있어야 한다'는 사실을 확인 한 것이다.
이씨는 세 차례 유찰된 이 물건에 최저입찰가로 단독 입찰하여 감정가의 51%수준으로 낙찰 받았다.

경매물건에 대한 내막을 정확히 알고 있는 이씨는 정확한 권리분석을 통해 시세의 절반 가격으로 낙찰 받았을 뿐 만 아니라 위장세입자에 대한 문제도 손 쉽게 해결 할 수 있었다. 
 
 
예고등기 있는 물건에 대한 정확한 분석을 통해 고수익을 거둔 사례 
 
김씨는 경기도 화성군 소재 토지를 낙찰 받아 400% 가까운 수익을 거뒀다.

그가 낙찰 받은 물건은 96년 9월 임의경매개시 이후 무려 6회나 낙찰되어 최초감정가 (16억원) 대비 1/4 까지 최저경매가가 내려왔으나 예고등기가 있는 물건이었다.

정상적인 물건이었다면 2~3회 정도에서 낙찰이 되었을 것이었으나 소송계류 중이라는 예고등기가 있는데다가 그것도 가등기 말소회복 예고등기로서 낙찰 받아도 소유권을 잃을 수 있는 위험 때문에 입찰자 없이 계속 유찰된 것이다.

그러나 박씨는 본 건에 대한 면밀한 조사 결과 가등기가 매매예약이 아닌 담보가등기라는 것과 담보금액도 4천만원에 불과하다는 것 그리고 원고패소 가능성이 높다는 것을 확인하고는 4억2천만원에 단독 입찰하여 낙찰 받았다. 박씨가 조사한대로 원고패소로 예고등기는 말소되었다.

박씨는 최고 순위(1번 순위)보다 앞선 일자로 설정되어 있는 예고등기와 관련 가등기(소유권이전에 의한 가등기가 아닌 담보가등기)의 내용을 정확하게 분석함으로써 과감하게 입찰하여 높은 수익을 거둘 수 있었다. 
 
 
지하철개통 예정 지역 다가구주택 낙찰 받아 곧바로 투자비 회수한 사례 
 
이씨는 새로 개통한 지하철역 인근 다가구주택을 낙찰 받아 큰 수익을 올렸다.

그는 강서구 일대의 주택을 찾고 있었는데 마침 새로 개통될 지하철역에서 도보로 5분 거리에 위치한 3층짜리 다가구주택 경매물건을 발견했다
대지 55평,건평 1백평이고 최저 입찰가는 2억5천6백만원이었다.

현장을 방문해 확인해 보니 관리상태가 양호해 거의 새집처럼 깨끗했고 주차공간도 넉넉해 세입자 구하는데 문제가 없을 것 같았다.

인근 부동산중개업소를 방문해 시세를 알아보니 3억5천만원 정도였다.

감정가인 3억2천만원보다 3천만원이나 비쌌다.
곧 권리분석에 들어갔다.세입자가 일곱 명이나 있었다. 선순위가 네 명,후순위가 세 명 이었다.

선순위는 모두 순위에 따른 배당이 가능하고 후순위 세 명은 주택임대차보호법상 최우선변제보증금 적용 대상이었다.

세입자가 다수임에도 불구하고 낙찰자가 추가로 떠안아야 할 부담금은 없었다.

겉보기에는 복잡하나 명도과정도 복잡하지 않고 예상수익률도 높은 '알짜 물건'이었다.
이씨는 단독 응찰했고 최저가보다 40만 원을 더 써내 낙찰 받았다.

예상대로 항고 없이 소유권 이전과 명도를 쉽게 끝낼 무렵 지하철이 개통되었고 바로 세입자를 구해 전세보증금으로 2억5천만원을 회수했다.

재료 있는 물건을 선택함으로써 투자금의 대부분을 즉시 회수할 수 있었다.
부동산경매에 있어서 권리분석이 매우 중요하지만 재료의 중요성을 간과해서는 안되겠다.

 

 

 

 

 

 

말소주의니 인수주의니 하는 개념들 복잡하시죠?
사실 말소기준등기에 대해 제대로만 알고 계신다면 권리분석의 99프로를 마스터하시는 것입니다. 이 개념을 제대로만 알게 된다면 말소니 인수니 하는 것들은 별 의미가 없어집니다. 제가 올리는 자료에 더하여 각자가 따로 메모하셨다가 의미를 되새겨보시길 권합니다.



1. 말소기준등기가 될 수 있는 등기

저당권등기, 근저당권등기, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기

이 6가지이며 암기사항입니다.

등기를 떼보신후 위의 6가지 등기중 최초의 것에 밑줄치시면 예외적인 경우를 제외하고는 그것이 말소기준등기가 됩니다. 고로 말소기준등기포함하여 그 이후 모든 등기가 말소대상입니다.
쉽죠? ^^ 하지만 예외가 없으면 재미가 없겠죠. 그럼 실제에 어떻게 작용하는지 한번 볼까요?


2. 실전 공부

가. 가압류 , 근저당 , 가처분 , 전세권 , 경매신청등기



말소기준등기는 바로 최초 가압류가 되겠죠.. 고로 그 이후의 등기는 모두 말소대상입니다.


나. 가처분 , 환매등기 , 임차권등기 , 근저당 , 가압류 , 가압류



말소기준등기는 바로 근저당등기가 되겠죠. 고로 근저당등기 이전의 가처분, 환매등기, 임차권등기는 낙찰자의 인수책임입니다.



다. 가압류 , 근저당 , 소유권이전 , 근저당(경매신청자) , 가압류


말소기준등기는 최초가압류고 모두 말소된다구요?


땡~! 틀렸습니다.

이 경우의 말소기준등기는 3순위의 근저당등기이구요, 최초의 가압류는 낙찰자인수책임입니다.

낙찰자가 잔금납부하고 소유권이전은 할 수 있겠지만, 나중에 말소되지않은 가압류권자가 확정판결받고나서 경매신청하면 낙찰자는 망하는거지요..

왜 이런 결과가 발생하는지 각자 공부하시구요..

 

 

 

 

 

 

. 경매의 기본 경매란 (응찰자의 입장에서) 이런 것! ① 경매에 나온 부동산을 다른 응찰자와 경쟁하여 자기가 정한 가격으로 매입하는 투자수단이다. ② 시가보다 비싸게 사는 것은 있을 수 없으며, 최대한의 이익을 남기는 것을 목적으로 한다. ③ 본인의 부주의가 용납되지 않으며 모든 것을 자기 책임으로 한다. ④ 소유권을 이전받기 전까지는 언제나 불안전하며, 인내와 기다림으로 얻어지는 크고 작은 행운이다. ⑤ 실수할 수 있으나 실수에 매달리지 말고 미련없이 새로운 도전을 시도할 것을 요구한다. ⑥ 혼자보다는 두사람이, 두 사람보다는 세 사람이 실수를 막는다. 그러나 판단이 더디어 질 수 있다. ⑦ 큰 이익을 노리는 사람은 적은 이익을 노리는 사람에게 진다. 응찰전의 필수점검사항 ① 현장을 반드시 답사한다. 그리고 공고내용과 비교, 확인하라. (투자적격 판단) ② 점유자, 임차인 정황을 파악하라. (가장 골치아픈 문제 (명도)의 대비, 권리분석자료) ③ 정확한 시가를 파악하라. (일단 감정가는 무시, 응찰가 산정기준) ④ 채무자(소유자)의 동태, 변제자력 등을 파악하라. (경매의 진행예측) ⑤ 가등기, 예고등기, 가처분, 별도등기 등의 유무확인 (응찰가능성 판단) ⑥ 응찰자금의 운용계획을 세우라 (대금납부 실기예방) 응찰시 주의사항 ① 응찰에서부터 낙찰을 거쳐 잔금이행에 따른 소유권 취득 시까지의 소요기간 예측이 어려우므로충분한 여유를 갖고 시작해야 한다. ② 임차인이 건물의 명도에 불응할 경우 소송을 할 경우도 있으므로 이에대한 대비책이 필요 하다. ③ 낙찰자 기준으로 세금이 부과되기 때문에 이전비용 (세금, 수수료, 채권 등)이 일반매매 보다 비싸다. ④ 대금납부 기간내 대금납부를 못하면 경매보증금을 환부받을 수 없는 경우도 있다. ⑤ 농지는 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 경매가 불허되고 경매보증금을 되찾지 못할 수도 있다.(실무상 대부분의 법원에서 반환하고 있음) ⑥ 본인의 부주의 (매물선정실수, 가격기재실수 등) 는 용납되지 않는다 ☞ 실수사례(1)   육군대령출신인 경매초보자가 상가건물 입찰시 경매사건번호를 잘못 기재하여 5천2백만원의 보증금을 날릴 뻔 하였다. 그는 5억2천만원에 상가를 입찰하면서 잘못하여 자기가 쓰려는 경매사건의 뒷번호(당시 경매정보지를 구입하여 매물을 선정하였는데 선정한 사건의 바로 밑에 기재된 번호)를 기재하였는데 그 사건의 최저입찰가는 7천만원정도였다. 결국 그사건의 채무 3천만원을 대신 갚아주고 경매취하를 받아 보증금의 반 정도를 겨우 건지는 것으로 만족하였다. 응찰요령 ① 다량소익형(多量小益型) : 적은 물건을 안정적으로 여러건 입찰함으로써 적은 이익을 취하나 결과적으로는 소기의 목적을 달성하는 스타일 ② 소량다익형(小量多益型) : 단 1건을 입찰하더라도 큰 이익을 취하는 통큰 스타일 ③ 평균이익률(平均利益率) : 부동산 가격이 낮을수록 이익률은 높으며 부동산 가격이 낮을수록 이익률은 낮아짐 (표 참조)   금액 5천만원 미만 1억원 미만 10억원 미만 10억원 이상 이익률 40% 30% 20% 10% 꼭 알아둘 경매 용어 공부 ① 강제경매 : 채무자 소유부동산을 압류, 환가(매각)하여 그 매각대금으로 채권자의 채권(금전)을 만족 시키는 것을 목적으로 하는 강제 집행절차(민사소송법의 강제집행편에 의한 절차로 채무명의(판결, 화해, 조정, 조서, 공정증서 등)가 필요하다. ② 임의경매 : 담보권(저당권, 질권, 전세권)의 실행을 위해 국가기간이 대행하는 임의적 집행절차로 담 보권의 존재를 필요로 한다. ③ 입     찰 : 집행관이 법원의 입찰명령에 의하여 실시하며, 입찰기일에 입찰장소(경매법정)에서 각 매수신 청인이 서면(입찰표)으로 매수가격을 신청하여 그중 최고가격을 신청한 사람을 매수인(낙찰인)으로 결정하는 부동산 경매방식 ④ 낙     찰 : 입찰절차에 하자가 없고 경락불허 사유가 없을 때 최고가 매수인을 경락자로 확정 (허가)하는 것 강제경매와 임의경매의 차이 내 용 강제경매 임의경매 채무명의의 필요여부 (경매개시 요건) 채무명의(판결, 공정증서)가 필요하다. 채무명의는 필요없고 담보권(저당권, 전세권)의 존재로 족하다. 공신적 효과의 유무 국가의 강제집행권의 행사이므로 채무명의에 관계없이 경매절차상 하자가 없는 한 유효하게 경락인이 소유권을 취득 하는 공신적 효력이 있다. 국가가 담보권의 대행기관일 뿐이므로 실체상의 하자가 있으면 경락인은 소유권을 취득하지 못한다. 그러나 대금완납을 하였다면 실체상의 이유로도 소유권 취득에 방해받지 않는다.(민소법 제727조) 실체상의 하자가 경매절차에 미치는 효과 실체상의 하자는 경매절차의 진행에영향을 미치지 않으므로 청구의 의소에 의하여 다툴 수 있을 뿐이다 실체상의 하자는 경매개시결정에 대한 이의, 경매절차의 취소·정지사유가 된다. ⑤ 유찰 : 입찰기일에 매각신청이 없어 경매가 이루어지지 않는 것을 말하며, 유찰이 되면 법원이 직권 으로 재경매를 명하게 된다 ⑥ 이해관계인 : 경매를 통하여 직접적으로 이해관계를 갖는 자로서 배당요구채권자, 채무자 및 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자(저당권자, 임차권설정자, 전세권자 질권자 등), 부동산 위의 권 리자로서 그 권리를 증명한 자(법정지상권자, 유치권자, 점유권자, 건물등기 있는 토지임차인, 주택 의 인도 및 주민등록을 마친 임차인 등), 공유자 등을 말한다. 가처분권자, 예고등기권자, 가압류권자는 이해관계인이 아니다.    그러나 무시할 수 없는 권리자로서 철저한 분석이 필요 ⑦ 신경매 : 유찰됨으로 인하여 다시 하는 경매. (가격저감 있음) ⑧ 재경매 : 낙찰자으 대금 미납으로 인하여 다시 실시하는 경매. (종전가격으로) ⑨ 이의신청 : 경매절차상 또는 실체상(임의경매)의 문제에 대하여 이해관계인이 제기하는 신청으로 강 제경매는 절차상의 문제에 한하여 이의할 수 있을 뿐이고 실체상의 문제는 청구이의의 소로 다퉈야 한다. (예:임의경매에서 경매개시결정에 대한 이의신청) ⑩ 항고 : 집행법원이 한 결정이나 명령에 대한 불복절차로 즉시항고는 법률에 특별히 인정된 경우에만 가능하다. (예:경락허가 결정에 대한 즉시항고) ⑪ 법정지상권 : 일정한 법적 요건을 갖출 경우에 토지 위의 사용 수익을 목적으로 하는 권리로 동일소 유자의 토지, 건물이 경매로 인하여 건물소유권이 바뀔 때 건물소유자는 법정지상권을 갖는다. ⑫ 특별매각조건 : 일반적인 매각조건 외에 별도로 신청채권자의 신청이나 직권으로 부여하는 매각조건 으로 특히 유의할 사항임. (별도부담, 지체이자 따위) ⑬ 우선변제권 : 경매대금의 배당시 법률에 의하여 우선적으로 변제받을 수 있는 채권 (세금, 소액임차 인의 임차보증금, 노임 등) ⑭ 대항력 : 다른 권리자에 대하여 우선하는 권리를 법적으로 인정받는 것으로써 임차인이 임차건물의 점유와 주민등록을 이전하면 그 이후 발생하는 다른 권리자에게 대항할 수 있는 권리가 발생하는 것 이 그 일례다.(임차인의 임차물의 점유와 주민등록전입신고는 대항요건과는 구별) ⑮ 물건번호 : 여러 개의 부동산을 한꺼번에 경매신청하였을 시, 법원에서 각 분리하여 개별경매하는 경 우 각 부동산에 붙여진 번호로 입찰 시 반드시 기재하여야 한다. 경매 절차의 대강 1. 경매신청(접수)권자 ① 강제경매 : 채무명의자(채권자) ② 임의경매 : 담보권자(근저당권자, 전세권자) 2. 경매개시 경매준비순서 ① 집행법원에서 경매개시요건을 심사한 후 경매개시결정을 함 ② 경매기입등기 촉탁 - 등기부에 경매개시사항 기재 ③ 이해관계인에게 경매개시결정 송달 ④ 현황조사명령 - 집행관에게 (경매부동산의 위치, 구조, 임대차관계 등의 조사) ⑤ 감정평가명령 - 감정사 또는 감정법인에게 (경매부동산의 시가감정) ⑥ 채권계산서 제출 최고 -채권자(이해관계인) 및 공공기관 (구청, 세무서) ⑦ 경매기일 지정 - 현황조사서, 감정평가서가 접수된 후 ⑧ 경매기일 공고 - 경매기일 14~20일 전 일간신문과 법원게시판에 ⑨ 물건명세서 공람 - 경매기일 1주일 전부터 ⑩ 경매사건기록 공람 - 경매당일 입찰 1시간 전 3. 입찰 (경매) ① 입찰표 및 매수보증금 (입찰가의 10~20%) 제출 ② 최고가 매수인 및 차순위 매수인 결정 ③ 응찰자가 없을 시 유찰 선고 4. 낙찰 (매각결정) 집행법원이 낙찰 허·부 결정을 선포하고 게시판에 게시하는 것 낙찰 불허사유 : 입찰 절차상 중대한 하자가 있거나 경매물의 조사, 평가 등 에 중대한 하자가 있는 경우 낙찰 허·부 결정에 이의(불복)가 있는 이해관계인은 항고법원에 즉시 항고할 수 있다. 5. 대금납부 ① 대금납부기일은 경락허가결정의 확정일로부터 보통 1월 이내에 지정 ② 항고(재항고)된 사건은 경매기록을 환송받은 후 지정 대법원예규상 확정일 또는 기록을 환송 받은 후 3일 이내에 30일 정도의 여유를 두고 대금지급 기일을 지정, 고지하고 지정기일에 대금을 납부하도록 하고 있으나 집행법원의 사정에 따라 조 금씩 다르다. ③ 대금납부방법 : 담당경매계에서 대금(법원보관금)납부명령서를 발부받아 법원보관금취급과(총무과)를 경유하여 법원보관금취급은행에 납부한다. ④ 경락인이 대금미납의 경우 : 차순위 매수신고인이 등록되었다면 차순위 매수인이 대금납부를 할 수 있고, 차순위 매수신고인이 없을 시 재경매에 들어가면 재경매가 진행되었다 하더라도 재경매 3일전까지 매수인이 대금납부를 하면 경매는 종결된다. 6. 재경매 ① 경락인이 대금을 납부하지 않을 경우 실시하며 종전 낙찰자는 새로하는 입찰에 참가할 수 없다. ② 매각조건의 변경 - 재입찰보증금을 인상(20~30%)하는 경우가 있다. 7. 배당 배당요구권자 (민소법 제605조) ① 민법·상법 기타 법률에 의하여 우선변제권이 있는 채무자 ② 집행력 있는 정본(판결, 공정증서 등)을 가진 채권자 ③ 경매신청 후에 가압류를 한 채권자 ※ 배당요구 시한 : 낙찰기일까지 ① 낙찰대금의 완납일로부터 30일 이내에 배당기일 지정. ② 배당기일 3일 전 배당표를 작성, 비치. ③ 배당에 대한 이의 신청 - 배당 당일에 직접 출석하여 구두 또는 서면으로 신청하고 1주일 이내에 소제기증명원이나 변론시일소환장을 집행법원에 제출해야 한다. 8. 소유권 이전 대금 완납 직후 가능하며 등록세납부영수증, 주택채권매입필증, 등기촉탁수수료 등을 준비하여 집행법원에 신청 법원의 부동산 경매사건의 진행기간표는 아래와 같다. 그러나 법원사정에 따라 다를 수 있다. 법원경매 업무처리 절차도 종 류 기산일 기 간 경매신청서 접수   접수당일 개시결정 및 등기 촉탁 접수일로부터 2일 이내 채무자에 대한 개시결정의 송달 개시결정일로부터 3일 이내 공과주관공무소에 대한 최고 개시결정일로부터 3일 이내(최고기간 2주이내) 채권신고의 최고 개시결정일로부터 3일 이내(최초기간 경락기일까지) 현황조사명령 개시결정일로부터 3일 이내(조사기간은 2주이내 평가명령 등기필증 접수일로부터 3일 이내(평가기간은 2주이내) 경매물건 명세서의 작성 그 사본 및 현황조사보고서 평가서 사본의 비치   경매기일 1주일 이전까지 최초경매기일   신문공고일로부터 14일 이후, 신문공고의뢰일로부터 20일 이내 최초경매기일의 지정 게시 및 신문공고의뢰 이해 관계인에의 통지 현황조사보고서 및 평가서의 접수일로부터 3일 이내 최초경매기일   신문공고일로부터 14일 이후 신문공고의뢰일로부터 20일 이후 신경매 또는 재경매기일 공고일로부터 7일 이후 20일 이내 배당요구의 통지 배당요구일로부터 3일 이내 경매실시   경매기일 경매조서및 보증금 등의 인도 경매기일로부터 1일 이내 경매기일 경매기일로부터 7일 이내 경락허부 결정의 선고   경락기일 차순위배수신고인에대한 경락기일의 지정 이해관계인에의 통지 최초의 대금지급기일후 3일 이내 차순위매수신고인에대한 경락기일 최초의 대금지급기일후 14일 이내 경락부동산관리명령   신청당일 대금지급기일의 지정 및 통지 경락허가결정확정일 또는 상소법원으로부터 기록송부를 받은날로부터 3일 이내 대금지급기일 경락허가결정확정일 또는 상소법원으로부터 기록송부를 받은날로부터 1개월 이내 경매부동산 인도명령   신청당일 배당기일의 지정소환계산서 제출의 최고 대금납부후 3일 이내 배당기일 대금납부후 2주일 이내 배당표의 작성 및 비치   배당기일 3일전까지 배당표의 확정   배당기일 배당실시 배당조사서의 작성   배당기일 배당액의 공탁 또는 계좌입금 배당기일로부터 10일 이내 경락인에의 소유권이전 등기 배당기일 또는 등록세 납부일로부터 2일 이내 기록인계 경락인에의 소유권 이전등기 등의 완료후 5일 이내