민권식칼럼(172) |
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민권식칼럼(172) |
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2022-02-16 05:53
http://blog.drapt.com/aptmall/22751644958396189 
https://youtu.be/YMLqwWLgOTQ
https://cafe.naver.com/aptmal/13452,,,아래 클릭해서 "성수전략정비구역 종합매물" 확인하세요
copyright 신화21C부동산 https://cafe.naver.com/aptmal/11064 클릭해서 읽어보세요 개별 추천 매물입니다. (성수2지구) 3층 상가주...
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< 재개발 초창기에는 공동주택의 상승폭이 크다. >
재개발사업이 시작되면 사업시행인가 전인
초창기에는 공동주택, 그러니까 아파트, 빌라, 다세대의 상승폭이 큽니다.
이런 공동주택은 주택관리가 편하며,
전세보증금액이 상대적으로 높아
실투자금액이 낮게 들어간다는 장점이 있습니다.
특히, 실거주 요건이 강화된 요즘
투자와 거주를 병행할 수 있다는 메리트까지 있습니다.
하지만 낮은 매매가격부터 소진하며 상승하는
재개발투자의 특성상 높은 프리미엄이 형성되어 있다는
치명적 단점이 있습니다.
< 재개발 중후반기에는 단독주택의 상승폭이 크다. >
단독주택은 대지지분이 크기 때문에 공동주택에 비해
총 매매가 자체는 높게 형성되어 있다는 점은
분명한 단점입니다.
하지만 프리미엄이 아주 적다는 굉장한 장점을 가지고 있습니다.
낮은 매매가격에는 소액투자자의 경쟁 심화로
프리미엄이 과도하게 만들어지는데 반해,
매매가 자체가 상대적으로 높은 매물은 초창기에는 경쟁이 없어
프리미엄이 없는 경우가 많습니다.
당연히 투자수익률을 비교해 보면
프리미엄이 많은 매물보다는,
프리미엄이 없는 매물이 높을 수 밖에 없겠죠.
단독주택은 조합설립인가 전까지는 프리미엄이 거의 없습니다.
조합설립인가를 받았을 경우 정비사업 지정해지, 구역취소와 같은
리스크가 사라지게 되기 때문에 투자자들이 본격적으로 움직이기 시작합니다.
조합설립인가 전이 스파링과 같은 시범경기였다면
조합설립인가 이후에는 본 경기가 시작되는 것이죠.
그래서 조합설립인가 이후부터 이른바 큰 손들이 유입되어
대지지분이 큰 단독주택과 상가를 슬금슬금 매수하기 시작합니다.
수요가 증가하면 프리미엄이 생기기 마련입니다.
그리하여 단독주택과 상가에 대한 본격적인 상승곡선이 시작됩니다.
성수전략정비구역 성수지구의 예를 들자면
2017년부터 조합설립인가 동의서가 나오기 시작하면서
그동안 오르지 않고 있던 단독주택과 지분면적이 큰 상가의 가격이
평당 천만원, 2천만원씩 상승했습니다.
대지가 큰 형태인 단독주택과 상가 매물은
조합설립인가 이후부터 본격적으로 상승하여
건축심의, 사업시행인가, 관리처분인가를 거치며 지속적으로
상승하는 그래프를 보여줍니다.
< 추천! 재개발 투자 패턴 >
추천하는 재개발 투자패턴은 다음과 같습니다.
재개발 정비사업 초기인 추진위원회, 기본계획 수립 단계라면
대지지분이 작은 다세대 공동주택을 매수하세요.
그러다 조합설립인가 동의율 퍼센테이지를 체크하시기 바랍니다.
다시 말해, 동의율이 60%~70%가 넘었다면
매수한 다세대주택을 매도하세요.
매도한 직후 단독주택을 바로 매수하셔도 되고
조합설립인가 직후에 매수하셔도 됩니다.
입주의 의사가 없다면 관리처분인가 직전에 파셔도 되고
입주하여 실거주까지 생각한다면 계속해서 보유하셔도 됩니다.
< 정리하겠습니다 >
초반에 급속도로 시세가 오르던 소형 공동주택지분은
인허가절차가 점차 진행되어
사업시행인가와 관리처분인가 시점이 되면
가격정체현상이 나타나고,
심지어는 매매가가 떨어지기까지 합니다.
감정평가액과 추가분담금이 정확히 드러나는 시점이기 때문에
상대적으로 추가분담금이 많이 책정되는 소형지분을
미리 처분하려는 투자자가 많기 때문이죠.
또한 이 시점에서는 추가분담금 낼 여력이 없어
매도타이밍만 바라보던 원주민 매물이 등장하는 시기이기도 합니다.
관리처분인가 시점 이전에 꼭 매도하여야 하는 원주민 매물은
우리의 예상보다 많습니다.
이러한 이유로 중기를 거쳐 이주시기가 다가오면
대지지분이 큰 매물의 메리트가 소형지분의 그것을 압도하게 되는 것이죠.
프리미엄과 직결되는 평당매매가와 추가분담금에서 가장 큰 메리트를 가진 매물 형태는 바로 대지지분이 큰 단독주택과 상가라는 점을 꼭 기억하시기 바랍니다. |
copyright '성수전략정비구역 연구소' 소장 민권식입니다.
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2021-10-05 09:02
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성수전략정비구역 초고층아파트 평당 2억원시대 (성수지구)
안녕하세요! 소장 민권식입니다.
반포 아크로리버파크의 평당가가 1억이 넘어선지 꽤 되었습니다.
한강변 요충지 한강조망 아파트의 평당 1억원 시대를 알린 뉴스이기도 합니다.
이를 넘어서서 며칠 전 아리팍 국평은 42억원에 거래되었었죠.
평당가로 따지면 1억3천만원입니다.
이 사례에서 성수지구의 미래가치를 엿볼 수 있습니다.
이제까지는 보수적으로 '평당1억'으로 계산했지만
이제는 보다 현실적인 가치로 접근하셨으면 하는 의미에서 몇 자 적어봅니다.
그럼 외국의 랜드마크 아파트부터 살짝 엿보도록 하죠.
홍콩의 경우에는 강과 바다조망권만으로
이미 아파트 평당 1억원시대가 열린지 꽤 되었습니다.
홍콩 뿐만아니라 국가경제력이 한국보다 낮은 국가들 조차
바다/강조망권 초고층아파트들은 이미 평당 2억원을 넘고 있는 실정입니다.
우리나라 최초로 평당가 1억원이 넘는 아파트가 출현했을때
일본부동산전문가의 인터뷰를 본적이 있습니다.
일본은 전통적으로 역세권이 대세인 나라로 철저히 전철 중심이기 때문에
도쿄역세권의 복합단지들은 평당가 2억원을 상회하고 있는 현실입니다.
이 전문가의 말을 요약해보면,
“우리나라 경제 규모를 감안할 때 아파트 평당 1억원 시대가 올 것으로 예상하고 있었다.
그런데 생각보다 1억원 시대가 빨리 왔을 뿐이다.
그리 놀라운 일은 아니라고 본다."
"앞으로도 최상위급 부자들이 살 수 있는 아주 일부 아파트가 평당 1억원 시대를 맞이할 것이다."
서울 정중앙 한강조망 아파트의 가치는 앞으로 더욱 상승할 것입니다.
대한민국 그 어디에도 없는 '가치의 극희소성'을 가지고 있기 때문입니다.
공급은 0에 가까운데 반해 수요는 시간이 갈수록 늘어날 것이기 때문입니다.
우리나라 주거문화 및 주거 커뮤니티 지향성, 부동산정책의 방향성,
부동산트렌드의 변화, 건축물의 니즈 변화 등을
바탕으로 한 수요지수와 공급지수 분석을 통해 내린 결론은 다음과 같습니다.
서울 정중앙 요충지 한강조망 아파트 평당 2억원시대도 개막될 것입니다.
물론 전체 한강변아파트 평균가격이 아닌
입지, 교통, 환경의 극희소성을 가진 몇몇 단지만이 이것을 실현할 수 있겠습니다.
당장은 아닙니다.
우리나라의 현 수급상황을 긴 호흡으로 바라보며 내린 결론입니다.
우리나라의 땅덩어리는 극히 한정적인데 반해,
우리의 소득규모는 날이갈수록 높아지고 있기 때문에
그에 따른 최상위계층 유입은 그만큼 증가할 수 밖에 없습니다.
그렇기 때문에 극히 제한적일수밖에 없는
'극최상 입지조건'을 가진 지역으로의 쏠림현상은
자연스러운 이치인 것입니다.
그 몇몇 단지로 꼽히는 아파트 중에
최고 위쪽에는 위치하고 있는 것이 바로 성수전략정비구역입니다.
기존 뚝섬벨라듀, 갤러리아포레, 아크로서울포레스트, 부영, 트리마제 스카이라인과 이어지는
한강변 한강남향조망권 숲조망권이 함께하는 성수전략정비구역은
입지와 가치면에서 비교대상이 없을 정도의 희소성을 가지고 있습니다.
앞에서 언급했던 아리팍 평당가 1.3억에서도 엿볼 수 있지만
이렇게 '극희소성'을 가진 대한민국 랜드마크 아파트 단지를 평당1억으로 계산하는 것은
현실을 반영하지 못한 비현실적인 계산법이라고 분류되며
보다 현실적인 미래가치로 판단하는 센스가 필요해보입니다.
평당2억 아파트시대를 활짝 열 대장 단지가 될,
초고층스카이라인으로 탈바꿈할 성수지구의 행보를 주목해야하는 이유이기도 합니다.
물론 저의 식견을 맹목적으로 신뢰하시기 보다는 참고만 하셨으면 하는 바람을 가져봅니다.
이상 소장 민권식이었습니다.
감사합니다.
2021-08-24 09:19
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빌딩시장 선호투자처 1위! 성수동부동산, 지금 잡아야하는 이유
안녕하세요~ 소장 민권식입니다.
몇년전까지만해도 꼬마빌딩 시장은
강남만이 거래되는 '그들만의 리그'였습니다.
잘나가는 연예인이나
대한민국 극소수만 소유할 수 있는
상징적인 전유물이었던 것이죠.
하지만 시대가 많이 변했습니다.
일반인들은 알 수 없었던
꼬마빌딩 거래내역과 시세가 공개되기 시작하고
블로그와 유튜브를 통해
꼬마빌딩 투자노하우가 본격적으로 노출되기 시작하면서
오랜 기간동안 꼭꼭 감춰져있던
빌딩시장이 활짝 열리기 시작하게 됩니다.
그 결과는 가장 먼저
'강남 꼬마빌딩 시세 폭등'으로 이어졌습니다.
부동산의 성장 패턴을 보면
맨 꼭대기에 있는 최상급지가 가장 먼저 포화가 되고,
너무 올라버려 최상급지 진입에 실패한 세력이
상급지에 몰리면서 상급지까지 완판.
이렇게 중급지, 하급지까지 수요가 이어지면서
전체 시장의 과포화상태가 나타나게 됩니다.
본격적인 정보의 투명화가 진행된지 얼마 안되는
현재 꼬마빌딩 시장은 첫번째 단계인
최상급지 강남시장의 과포화상태를 지나
현재는 그 다음 상급지인 마용성으로
확대되고 있는 단계라고 할 수 있겠습니다.
이 중에서 최근에 성장세가 가장 두드러지는 곳은
젋은 층의 핫플레이스 1순위로 자리매김한 성수동입니다.
현재도 큰 손들은 강남 꼬마빌딩을
최우선으로 바라보고 있는 것은 맞습니다만
꼬마빌딩 시장의 대중화라는 타이틀 아래
강남만 너무 짧은 시간에
너무 큰 폭으로 상승해버렸기 때문에
진입하고 싶어도 총알이 부족해서
강남 진입을 할 수 없는 투자층과
사업성면에서는 오히려 강남보다 뛰어난
성수동 준공업지역 꼬마빌딩으로 눈길을 돌리고 있습니다.
물론 성수동 자체도 요몇년 간
큰폭의 상승을 기록했습니다만,
투자의 포커스는
'현재가치 대비 훨씬 더 커질 미래가치'에
맞추셔야한다는 것입니다.
불과 몇년전만 해도 평당4천,5천하던
(필자는 그때도 지금과 같은 발언을 했었습니다.
그때 진입하셨던 분들은 지금..^^)
그 당시에는 성수동 준공업지역 낡은 공장에 둘러쌓인
꼬마빌딩 가격이 평당 1억이 넘어갈 것이란 예측은
그 누구도 쉽게 하지 못했습니다.
하지만 이 시세는 시장분위기에 따른 유동성 변화를 축으로
개발 호재는 물론 개발가시화를 뿌리로 해서
미래가치를 예측해볼때 이제 시작에 불과합니다.
여기서 가장 강조하고 싶은 것은 성수동만 유일하게 가진
'준공업지역 희소성'입니다.
일반적으로 꼬마빌딩은 2종일반주거지역에 위치하기 때문에
용적률 200%를 적용받지만
준공업지역은 이에 2배 수치인 400%입니다.
여기에 역세권개발 용적률 인센티브까지
추가로 받을 수 있습니다.
쉽게 말해서 2종일반주거지역에 비해
2배 이상으로 더 높이 올릴 수 있다는 얘기인데
이것은 곧 임대료를 그만큼 더
많이 받을 수 있다는 얘기고
임대료가 높아지면 수익률까지 높아지기 때문에
꼬마빌딩 자체 가치와 시세를
큰 폭으로 높여주게 됩니다.
또한 일조제한 때문에 반듯하게 올릴 수 없는
일반주거지역과는 달리 준공업지역은
이러한 제한을 받지 않기 때문에
건물을 반듯하게 올릴 수 있다는 메리트 또한
가치와 직결된 아주 커다란 요소라 하겠습니다.
특히 신축과 리모델링을 통한
준공업지역 꼬마빌딩 업그레이드는
시세차익을 훨씬 크게 발생시킬 수 있습니다.
입지적 희소성을 보더라도 서울의 중심이자
강남과 딱 붙어있는 준공업지역은 성수동이 유일합니다.
꼬마빌딩 시장이 더 커지고, 더 대중화될수록
성수동 준공업지역의 가치는 더 크게 상승할 것입니다.
그러면 이렇게 커다란 독자적인 희소성을 가지고 있는
성수동 준공업지역 꼬마빌딩을 매수하려면 얼마로 접근이 가능할까?
https://cafe.naver.com/aptmal/12726
cafe.naver.com
이 추천 매물의 경우는 2.5% 저금리로
레버리지 효과를 최대한 이용하면
최소자금 17억으로 성수동 노른자 지역
꼬마빌딩을 접근할 수 있습니다.
하나더 추천해드릴 수 있는 매물은
대로변에 위치한 주택으로
대지지분 30평 * 평당8천만원 = 매매가24억원
주택수 부담이 없으시다면 이러한 형태의 물건도
추천해드릴 수 있겠습니다.
따로 연락주시면 개인투자환경(혹은 법인)과
투자금액에 따른 추천매물을
비교분석해드리겠습니다.
요즘 새로운 투자처로 각광받고 있는
꼬마빌딩 투자에 대한 문의와
성수동 준공업지역 & 성수전략정비구역에 포함된 근생건물에 대한
물건 브리핑을 원하시면
소장 민권식 010-9910-3343으로 문자주시면
상세하고 깊이있게 설명드릴 것을 약속드립니다.
이상 민권식이었습니다.
감사합니다.
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