부동산노트(1792) |
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토지시장 '일시불 거래' 증가 |부동산노트
2008-09-08 13:55
http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161220849728736 
| 토지시장 '일시불 거래' 증가 |
| 곳곳에 함정…잘만 고르면 수입 짭짤해 |
그래도 매수자가 나서지 않자 구씨는 생각을 바꿨다. 호가를 3000만원 가량 더 낮춰 '일시불 거래'를 시도한 것이다. 매수자가 계약금 5000만원을 치룬 다음날, 중도금과 잔금을 지급하고 소유권을 이전받는 방식이다. 대신 구씨는 매수자가 자신의 은행 융자금 2억2000만원까지 떠안는 조건을 걸었다. 실제로 매도•매수자가 주고받는 매매대금은 2억7000만원에 불과한 셈이다. 수원 우리집공인 이용우 사장은 "경기 침체의 그늘이 더욱 깊어진 올해 초부터 일시불 조건의 매물이 간혹 나오고 있다"며 "매도자는 호가를 낮추는 대신 매매대금을 한꺼번에 받을 수 있어 거래 성사율이 높은 편"이라고 말했다. 대부분 빚에 쫓긴 땅 부재지주 양도세 중과 등의 규제로 거래가 끊긴 토지시장에 '일시불 거래'가 늘고 있다. 계약할 때 중도금 잔금을 한꺼번에 주고받는 일시불 거래는 이전까지 주택시장 등에서 제한적으로 이뤄져 왔으나 요즘에는 토지시장으로 확산하는 추세다. 대개 은행 대출금 상환 등의 자금압박이 심한 땅주인들이 경매 처분 직전에 일시불 거래를 시도한다. 대출금을 갚기 위해 땅을 급매로 내놨지만 사려는 사람이 없자 매매대금을 한꺼번에 치루는 조건으로 호가를 대폭 낮추는 것이다. 토지시장이 호황을 구가하던 2002～2004년 은행 빚을 얻어 무리하게 구입한 땅이 일시불을 조건으로 매물로 나오는 경우도 있다. 여주 황금공인 유보열 사장은 "대부분 채무 문제로 급매가격보다 싼 땅이 일시불 조건으로 나온다"며 "투자 가치가 높은 땅은 외지인들의 손에 현금 일시불로 쉽게 넘어 간다"고 말했다. 일시불 거래 조건의 땅 매물은 경기 침체기에 많이 나온다는 게 전문가들의 설명이다. 다산서비스 이종창 사장은 "1997년 외환위기 당시에도 빚에 쫓긴 땅이 시세의 50% 선에서 쏟아졌다"며 "이때 무릎까지 빠진 땅을 사들여 한몫 잡은 사람들이 많다"고 말했다. 주변 시세 파악은 필수 그러나 전문가들은 일시불 거래 조건으로 나온 땅은 대부분 근저당 등이 설정돼 있어 신중한 접근이 필요하다고 조언한다. 은행이 근저당을 설정한 매물이라면 매도ㆍ매수자간 대출금 승계 문제부터 풀어야 한다. 이 경우 절차는 매수인승계협약서를 작성한 다음 대출은행을 찾아가 채무승계신청서, 확약서, 각서 등을 작성해 제출하면 된다. 근저당 설정 액수가 적을 경우 매도자가 매매대금으로 대출금을 갚아 근저당권을 말소시켜 주는 게 일반적이다. 물론 이때 매수자는 매도자와 함께 은행과 등기소를 방문해 그 자리에서 매매대금을 지급하고 근저당 말소서류가 접수되는지 직접 확인해야 한다. 가압류가 설정된 땅을 현금 일시불로 매입할 땐 매도자로 하여금 법원에 ‘가압류해방공탁금’을 공탁해 가압류를 풀게 한 다음 매입해야 한다. 주변 시세 확인도 필수다. 아파트와는 달리 거래가 드문 토지는 정확한 시세를 가늠하기가 힘들다. 때론 노련한 전문가조차도 시세를 잘 못 파악해 상투를 잡는 경우가 있다. 이 경우 일시불 거래의 이점이 모두 사라지게 된다. |
은마 재건축 공영개발 되나 |부동산노트
2008-09-08 13:53
http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161220849634187
| 은마 재건축 공영개발 되나? |
| 사업 장기 표류하면 공영개발될 수도 |
이에 따라 각종 재건축 규제와 주민들간 이견 등으로 재건축 사업이 장기간 표류하고 있는 강남구 대치동 은마 아파트나 강남권 중층 재건축 추진 단지들이 공영개발될 가능성도 배제할 수 없다. 국토해양부는 이 같은 내용을 골자로 하는 ‘도시 및 주거환경정비법’(도정법)을 지난달 말 입법 예고했다. 8•21 부동산 활성화 대책에 따른 후속 조치다. 도정법 개정안에 따르면 재건축 사업 추진위원회가 시장•군수의 승인을 얻은 날로부터 2년 이내에 조합설립인가 신청을 하지 않거나, 조합설립인가을 얻은 날로부터 3년 이내에 사업시행인가를 신청하지 않을 경우 추진위•조합설립은 자동 취소된다. “사업속도 높이기 위한 취지” 이 경우 시장•군수는 직권으로 주공 등을 사업시행자로 지정해 공영개발 할 수 있다. 재건축 사업이 장기간 표류하는 것을 막고 사업 기간을 단축하기 위한 조치라는 게 정부의 설명이다. 국토부 관계자는 “사업이 장기간 표류할 경우 임대주택 등 주택 공급에 차질을 빚을 수밖에 없다”며 “재건축 사업기간을 단축하고 주택 공급을 원활하게 하기 위한 것”이라고 밝혔다. 그러나 주민 동의 등의 과정 없이 시장•군수가 직권으로 주공 등을 사업시행자로 정할 수 있어 주민들은 반발한다. 강남의 한 아파트 재건축추진위원장은 “시행권을 (주공 등에) 뺏기지 않으려면 조합이나 추진위가 재건축에 반대하는 사람들의 요구를 모두 수용할 수 밖에 없게 될 것”이라고 지적했다. 이에 대해 국토부는 사업속도를 높이기 위한 취지일 뿐이라며 확대 해석을 경계했다. 국토부 관계자는 “현행법에도 이처럼 자치단체장이 직권으로 사업시행자를 지정할 수 있도록 돼 있는 부분이 있지만 실제로 적용된 사례가 없다”며 “사업 속도를 높이기 위해 들어간 조항일 뿐 공영개발을 늘리기 위한 것은 아니다”고 해명했다. 이에 따라 은마 등 현재 재건축 사업이 장기 표류하고 있는 사업장들의 경우 공영개발 가능성이 제기되고 있다. 다만 입법예고대로 법이 바뀌더라도 소급적용되지 않기 때문에 시행 후 2~3년 내 사업진척이 있으면 된다. 하지만 용적률 상향 등 사업성이 뚜렷이 좋아질 규제 완화가 없을 경우 지지부진하던 사업이 탄력을 받기 어려워 공영개발될 수도 있는 것이다. |
2008-09-07 23:28
http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161220797698762
한겨레 | 기사입력 2008.09.07 20:11
50대 남성, 경기지역 인기기사 
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