지난 6월경 기획재정부는 토지완화에 대한 시그널을 보냈지만, 관심을 두고 있지 않은 투자자들이 많은 듯하다.

사실, 토지시장이 8.31대책으로 인해 2007년까지는 투자환경이 좋지 않았고 그동안 아파트 시장이 부동산 시장을 이끌었기 때문일것이다.

하지만, 2008년 들어 도시용지를 공급하겠다는 국토해양부의 업무보고가 있었기에 향후 토지시장은 개발 가능성있는 토지와 함께 한계농지, 농업보호구역등이 주목을 받을 것으로 보인다.

이제 시작이라 할 수 있는 토지시장의 해빙기, 어떻게 달라지고 있는지 기획재정부가 발표한 내용을 토대로 정리해보겠다.

1. 토지지용 규제완화를 통한 기업환경 개선

관리지역내 입주가 불가한 79개 업종중 환경기술의 발전으로 23개 업종은 입주가 가능하도록 하였고, 농공 단지내에 입주하고 있는 기업들의 부지난을 해소하기 위해 농공단지의 건폐율을 현행 60%에서 70%로 확대할 예정이다.

또한 녹지지역내 개발이 허용된 지역에 위치한 물류시설의 건폐율 및 개발제한구역내 농업용 창고․건조장의 설치규모를 확대하고 공장 신․증설시 연접 개발제한의 예외로 인정되는 진입도로의 범위를 현행 ‘도로법상 도로’에서 ‘농어촌 도로’까지로 확대한다. 토지이용 규제완화를 통한 기업환경 개선은 2008년 9월 30일부터 시행 예고되어 있다.

2. ’08년 하반기부터 최대 50년간의 저렴한 임대산업용지를 중소기업용 등으로 공급

'08년도에는 1차로 11개지구에서 임대산업용지 112만㎡를 공급할 계획이며, 2차로 118만㎡를 추가 공급할 계획이다.

11개지구로는 부천 오정(50,000㎡), 남양주 팔야(30,000㎡), 오산 가장2(250,000㎡), 용인 덕성(250,000㎡), 양주 고읍(29,000㎡), 화성 동지(33,000㎡), 충북 음성(33,000㎡), 전주 장동(42,000㎡), 전주 첨단(30,000㎡), 경북 안동(16,000㎡), 밀양 사포(353,000㎡)으로 총 1,166,000㎡의 면적으로 117만㎡을 공급하고 2009년도에는 430만㎡를 공급하고, 2010년부터는 매년 약330만㎡를 공급할 계획으로 알려져 있어 인근의 토지는 영향을 받을 수밖에 없다.

이러한 임대산업용지에 국내기업을 유치하기 위해 다양한 인센티브를 줄 것으로 예상되고 있다.

3. 인구 50만이상 도시, 자율적으로 도시관리계획 결정 가능

2008년 3월 26일, 도시관리계획 결정권 일부 이양 등 지방화 및․분권화를 통하여 자율적으로 도시계획을 수립할 수 있게 되었다. 기존 도시관리계획의 경우 시․군이 입안하고 도지사가 결정하는 것을 원칙으로 하였으나, 대도시의 경쟁력 제고 및 자율적 도시계획수립 기반 구축을 위해 인구 50만 이상의 대도시의 경우, 당해 시장이 직접 도시관리계획 결정권을 행사할 수 있게 된 것이다.

이에 따라, 수원․성남․고양․부천․용인․안산․안양․청주․전주․천안․포항․창원의 12개 도시의 경우 자율적으로 도시관리계획 결정이 가능해짐에 따라 달라진 도시를 그릴 수 있게 되었다.

4. 국도변 도로연결 허가 금지구간 완화 시행

도로연결허가 금지구간을 완화하여 도로변 토지의 활용도를 제고하겠다는 취지로 2008년 5월 13일부터 시행하고 있다.

종전에는 도로의 종단경사가 평지부에서 5% 초과하거나, 산지부에서 8% 초과하는 구간에서는 연결허가를 금지하였으나, 이번에 평지부에서 6%, 산지부에서 9% 초과하는 구간에서 연결허가를 금지 하도록 완화한 것이다.

터널 및 지하차도 등의 시설물로부터 500m 이내 구간은 연결허가를 금지하였으나, 연결하고자 하는 도로의 설계속도가 시속 60킬로미터 이하인 도로는 300m 이내 구간, 시속 60킬로미터 초과하는 도로는 350m 이내 구간에 대해 연결허가를 금지 하도록 완화하여 터널 인근 토지의 활용도를 제고한 것이다.

5. 부동산정보 대국민 서비스 통합.개편

2008년 5월 30일부터, 정부의 부동산정보 서비스 창구를 일원화하여 개별적으로 운영하던 4개의 부동산정보제공 사이트를 온나라 포털에서 통합하여 서비스하기로 하였다.

현재, 온나라 사이트에서 토지대장의 지목, 면적, 소유구분 정보 추가 제공, 본인소유의 재산조회 온라인 서비스, 양도세 산정을 위한 토지등급조회, 부동산 소유권 동향분석, 지적 및 토지소유, 과세 통계 제공 등을 제공하고 있다.

6. 골프장 입지관련 경사도 규제 개선 및 골프장 입지기준 완화

기존 농업인에게 출자하기로 한 골프장 사업계획에 대한 사전환경성검토시 중점 검토항목인 경사도 관련 규제를 일부 완화하여 중점검토 대상을 경사도 20°이상인 지역의 면적이 50%이상 지역에서 경사도 25°이상인 지역의 면적이 40%이상인 지역으로 변경하였다.

또한, 특별시․광역시 또는 도를 기준으로 총 골프장 면적이 총 임야면적의 100분의 5를 초과할 수 없도록 한 규정을 폐지하여 임야편입 비율에 따른 골프장 입지 제한이 없어졌고 골프장 사업계획지 내 산림 및 수림지를 100분의 40 이상 확보 규정을 폐지하였다. 2008년 7월부터 시행하고 있다.

7. 반환공여구역 주변지역 공장 신.증설 허용업종 확대

경제활력 회복을 위한 기업환경개선 추진시책과 주한미군 기지가 이전됨으로써 지역 경제기반이 와해되는 주한미군 반환공여구역 주변지역의 지역경제 활성화 일환으로 반환공여구역 주변지역의 공장 신․증설 허용업종의 확대를 추진하여 경제활성화 및 기업환경개선에 기여할 것으로 기대하고 있다. 수도권 정비계획법의 대대적인 손질이 예상된다.

8. 농업진흥지역 시설 제한 완화등 시행

2008년 6월 5일부터, 농업인 소득증대와 농촌경제 활성화를 위한 제도개선을 목적으로 농업진흥지역의 시설제한을 완화하기로 하였다. 진흥지역내 농수산물가공·처리시설 부지를 현행 3천㎡ 미만에서 1만㎡ 미만으로 확대, 진흥구역내 농업생산자 등이 설치하는 농기계보관시설 설치를 허용, 보호구역내 태양광발전설비 설치 허용등 시설제한을 완화하였다.

아울러, 골프장, 승마장등 체육시설 개발사업에 농업인이 농지 출자·임대시 농지보전부담금을 면제한다.

허가 권한의 폭을 넓혀 농업진흥지역 밖의 자연녹지･계획관리지역의 시･도지사 농지전용허가권한을 3만㎡이상 20만㎡미만을 3만㎡이상으로 확대 적용하기로 하여 농업진흥지역이 달라지는 모습을 기대할 수 있게 된 셈이다.

9. 산지이용, 정부규제는 줄이고 지자체 권한 확대

최근 7월 31일부터 시행된 산지이용 완화책은 국토의 64%를 차지하는 산림을 국민경제에 도움이 될 수 있도록 활용해야 한다는 시대적 요구가 증가함에 따라 나온 것이다.

먼저, 시․군별 보전산지 면적비율에 따라 탄력 적용하여 보전산지 편입비율을 확대하였다. 기업이나 지방자치단체 등이 30ha 이상의 대규모 산지를 개발하는 경우 지금까지는 보전산지 편입비율을 ‘사업계획부지의 50% 이내’로 제한하였으나, 앞으로는 해당 시․군․구의 보전산지 면적 비율에 따라 편입비율을 탄력적으로 적용할 수 있도록 하였다. 따라서 그동안 보전산지 면적이 많았던 시․군에서의 산지개발이 상대적으로 불리했던 문제점이 해소될 전망이다.

2003년 10월 난개발을 방지하기 위해 연접개발 제한을 시행하고 있었는데..그동안 사유권 침해 문제등으로 산지개발시 연접개발 제한 대폭 완화하여 시행하고 있다. 연접제한시 적용되던 면적합산 거리 기준을 현행 500m에서 250m로 대폭 축소하고, 660㎡ 이내의 실거주자 주택신축, 제1종 근린생활시설 등에 대하여는 연접개발 제한을 없애도록 한 것이다.

또한, 개발 수요가 많은 계획관리지역 안에서는 면적에 관계없이 시․도지사의 산지전용 허가만으로 산지를 이용할 수 있도록 하였다.

10. 군사시설보호구역 규제 완화

9월 22일 예고된 군사시설보호구역 규제완화를 주목할 만하다.

먼저, 민간인통제선을 군사분계선으로부터 15킬로미터 이내에서 10킬로미터 이내로 축소하여 제한보호구역으로 조정함에 따라 약 2.2억 제곱미터(여의도 면적 75배)가 통제보호구역에서 제한보호구역으로 완화하기로 하였다.

또한, 군사분계선으로 부터 25킬로미터 이외 지역에 있는 군사기지 및 군사 시설은 최외곽 경계선을 기준으로 통제보호구역을 500미터에서 300미터 이내로, 제한보호구역은 1,000미터에서 500미터 이내로 축소 조정하여 약 1억 제곱미터(여의도 면적 34배)가 보호구역에서 해제된다.

통제보호구역 내에서 모든 건축물 및 구조물의 신축과 증축이 금지되었던 것을 주택 신축을 제외하고는 국방부장관 또는 관할부대장과 협의시 허용 가능하고, 보호구역내 ‘농림지역이나 자연환경보전지역 등에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축’, ‘바닥면적 합계가 85제곱미터 이내의 증축․개축 또는 재축’ 등 ‘건축법상 신고사항’은 군부대와 사전협의할 필요가 없게 되며, 통제보호구역 출입절차도 간소화될 예정이다.

300m마다 1개씩 설치하던 보호구역의 표찰 및 표석 설치를 일반인이 보기 쉬운 장소에 설치토록 개선함으로써 사유재산권 침해 문제가 대두되는 등의 민원요인을 사전에 예방할 수 있도록 하였고, 토지를 종래의 용도로 사용할 수 없어 그 효용이 현저하게 감소한 토지나, 토지의 사용 및 수익이 사실상 불가능한 토지에 대해서는 국방부장관에게 당해 토지의 매수를 청구할 수 있도록 매수청구 제도를 신설할 예정이다.

이상과 같이, 토지에 관한 투자환경이 서서히 변하고 있다는 것을 알 수 있다.

MB정부가 출범하기전 많은 공약가운데 토지 시장을 완화하겠다는 시그널이 있다. 다름 아닌, 수도권 규제완화, 농지 및 산지 규제완화, 토지 이용도 제고 등이다. 그에 대한 실천방안으로 국토해양부는 10여가지 규제 완화를 내놓았다.

이런 시그널을 놓치지 않는 투자자가 되어야 성공투자자가 될 수 있음은 자명한 일이다.

브라질에 있는 나비의 날갯짓이 미국 텍사스에 토네이도를 발생시킬 수도 있다는 '나비효과'를 토지투자에 비유한다면 억지일까? 나비효과는 기상관측한 데이터를 통해 처음 이야기된 효과로, 어떤 일이 시작될 때 있었던 아주 작은 양의 차이가 결과에서는 매우 큰 차이를 만들 수 있다는 이론이다.

토지시장의 작은 변화, 토지 투자자는 소중한 자료로서 여겨야 할 것이다. 성공 투자자로 거듭나기 위해서는...

 투모컨설팅(www.toomo.co.kr) 대표 / '3040 대한민국 땅테크' 저자  강공석