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[스크랩] 봉준호 부동산 X파일 씨리즈 15선 |부동산노트
2007-12-13 21:52
http://blog.drapt.com/mk3506/2426711197550377647 
출처 : 원성원님의 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/taxwon50
봉준호 부동산 X파일 씨리즈 15선
(클릭하세요^^)
좋은 땅 어떻게 찾고 투자유의점은
수익률, 안정성, 인플레이션에 대한방어 등 재테크에서 땅보다 다 좋은 투자 상품은 찾기 힘든 이유에서다. 땅은 유한하고 아파트처럼 연속적인 생산이 불가능한, 원재료이어서 매력이 있다. 땅이 쉽게 재산을 늘릴 수 있는 속성을 가지고는 있지만, 최근 들어서는 각종 규제로 옴짝달싹 못하는 투자 상품이 됐다. 일단 국토의 21%는 토지거래허가구역이다. 수도권의 대부분 또한 토지거래허가구역으로 매매가 자유롭지 않다. 토지거래허가구역이란 해당지역 시ㆍ군ㆍ구에 1년 이상 거주한 사람만이 땅을 살 수 있는 지역임을 뜻한다. 이 말은 결국 쓸 만한 땅은 모두 주민등록을 땅의 소재지에 미리 옮겨놓아야 명의이전이 가능하다는 것을 이른다. 또한 토지거래허가구역의 땅은 농지는 2년, 임야는 3년, 개발지 토지는 4년, 기타 토지는 5년간 매입 후 매매를 하지 못한다. 이것이 토지투자의 첫 번째 난관이다. 여기에서 대부분의 사람들은 토지투자가 불가능하다고 생각하고 좌절한다. 따라서 이 경우 의사결정을 해야 한다. 본인이 주민등록지인 해당 시ㆍ군ㆍ구의 땅을 살 것인가, 토지거래허가구역이 아닌 곳의 땅을 살 것인가이다. 일단 수도권 핵심지역은 대부분 토지거래허가구역에 해당한다고 미리 말한 바 있다. 그럼 결국 지방 땅만이 쉽게 살 수 있는 땅으로 여겨진다. 그렇다고 아무 땅이나 살 수는 없는 일이다. 우리나라의 땅은 70%가 산지이고 이중 절반이 용도가 오직 산으로 남아있을 수밖에 없는 땅이라는 것이다. 도시밀집지역 인근의 평평하고 경사도 작은 땅 메리트 토지거래허가에서 벗어난 지방 땅 중에서 가치 있는 땅은 무엇인가? 첫째는 대도시든 중소도시든 도시 밀집지역 인근의 평평하고 경사도가 적은 땅이다. 세월이 지나면 그곳이 무엇인가로 변화될 수 있는 그런 땅을 이른다. 둘째는 주거시설을 지을 수 있어 보이는 땅이다. 전원주택이든 펜션이든 아파트든 형질변경만 하면 건축이 가능하다고 여겨지는 접근이 용이한 땅이 좋다. 셋째는 도로가 제대로 붙은 땅일수록 좋다. 도로가 없는 땅, 맹지는 활용도가 떨어진다. 남의 땅을 이용하지 않고는 진입이 불가능하기 때문이다. 따라서 최소한 2차선 도로가 붙어있는 땅이 좋겠다. 그런 땅이라야 공장이나 창고, 야적장으로 쓸 수 있다. 넷째는 종합부동산세에서 자유로워야 한다. 외지인이 3억 원 이상의 땅을 가지고 있으면 종합부동산세 대상이 된다. 종합부동산세가 유지되는 한 장기투자를 해야 하는 상품인 토지투자의 경우 보유하는 동안 지속적으로 늘어날 수 있는 종부세 과세대상토지가 되어서는 높은 수익을 만들어 내기 힘들어 보인다. 그러면 종부세를 벗어난 농지나 임야, 또는 3억 미만의 땅으로 찾아봐야 한다. 이에 합당한 땅은 2003년 1월 개정된 농지법에 의해서 매입 가능한 1000㎡(303평)이하의 농지이다. 도시민은 농지소재지 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면에서 주말체험영농 목적으로 농지취득자격증명을 받아 농지를 취득할 수 있다. 다만 용도가 주말농장용이므로 일단은 농작물을 심고 가꾸어야 하는 생활 속의 토지투자여야 한다. 평지나 도로 물린 임야 투자성 있어 같은 조건의 범위 내에서 300평 이상의 큰 땅을 사고 싶다면 비허가지역의 임야를 사면된다. 임야는 일반적으로 산지를 이르지만 평지에 가까우면서 지목만 ‘임야’ 상태인 것이 많다. 이러한 평지나 야산 형태인 도로가 물려있는 땅이 투자대상이 된다. 단 임야도 3억 이상이고 소유주가 해당 시ㆍ군ㆍ구에 거주하지 않으면 부재지주로서 종합부동산세 대상이 된다. 따라서 3억 미만 금액에 제대로 된 평지에 가까운 임야를 살려면 손품, 발품을 많이 팔아야 한다. 손품은 인터넷이나 정보지, 신문 등을 통해 해당 물건을 찾는 것이고, 발품은 현장을 돌면서 확인하는 것이다. 싼값에 좋은 임야를 사면 일단 투자에 성공하는 것이다. 임야의 가격 또한 천차만별이다. 2007년에 발표된 공시지가의 경우 가정 싼 땅은 경남 산청군의 임야로 평당 330원이다. 이런 땅은 산꼭대기에 구름과 맞닿은 땅이다. 임야를 살 때 주의할 점은 산지관리법에 의한 산지전용허가기준에 적합한가 하는 것이다. 쉬운 말로 영원히 산일 수밖에 없는 땅은 토지투자로 적합하지 않다. 산지전용허가란 산을 다른 용도로 바꿀 수 있는 기준을 이르는데 660㎡(300평)이상이고 평균 경사도가 25도 이하의 땅이어야 한다. 시ㆍ군ㆍ구 조례에 따라 15도 이하의 땅만 전용허가가 나는 경우도 있다. 그 다음, 산지의 ha당 입목축척이 150% 이하일 것, 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50% 이하일 것 등의 규정이 있어 나무가 너무 많은 산은 형질변경이 어렵다는 것을 유념해야 한다. 다음으로는 해당 임야에 묘지가 없는지 잘 살펴보아야 한다. 분묘기지권이 성립되기 때문이다. 토지소유자의 허락을 얻어 분묘를 설치한 경우, 토지소유자의 승낙 없이 설치하여 20년간 점유한 경우, 토지소유자가 분묘를 설치한 후 분묘 이전의 특약 없이 토지를 매매한 경우 등으로 분묘기지권이 성립된 묘지는 마음대로 이장할 수 없다. 자손을 찾아서 협의하던지 공시행위 등 일정의 절차를 거쳐야 하므로 묘지가 없는 임야를 고르는 것이 좋다. 임야 또한 도로가 있어야 예정된 투자수익을 올릴 수 있다. 일반적으로 4m 이상의 도로에 물려있는 임야를 사는 것이 안전하다. 이외에 바위가 많은 임야, 돌산, 쓰레기 소각장, 공동묘지 인접 임야 등은 좋지 않고 마을과 너무 많이 떨어져 있어도 나중에 상ㆍ하수도, 전기인입비 등이 많이 들어 바람직하지 않다. 그린벨트도 투자대상으로 떠올라 이외에 요즘 들어 투자대상으로 떠오르는 것이 그린벨트이다. 정보나 예측력이 있다면 못 쓰는 땅이 쓸 만한 땅으로 돌변시킬 수 있는 그린벨트 투자가 최고다. 토지매입을 위해 돌아다니다 보면 강이나 야산 등이 인접해 조망권이 좋은 땅이 의외로 싼값에 나와 있는 것을 본다. 이런 경우가 대부분 그린벨트다. 그린벨트는 그 자체로는 증ㆍ개축, 용도변경이 까다로워 당장은 투자대상으로 적합하지 않지만 향후 개발계획이 내다보이거나 취락지구에 가까운 땅은 그린벨트해제가 가능할 것으로 판단하고 투자할 수 있다. 이러한 땅에 전원주택이나 Cafe 등을 지을 요량으로 땅을 평가해서 투자하면 된다. 그린벨트 해제설이 나도는 지역은 현행의 활용가능법규를 검토해보고 자연녹지나 1종일반주거지역으로 용도가 변경될 것을 예상해서 투자기간과 금액을 산정할 수 있다. 신도시 예상지역에 대한 토지투자도 매력적이다. 이 경우에는 신도시 수용지보다는 수용지 근접지역에 투자가 되어야 수익률이 높다. 신도시 내에 편입되면 수용가격이 정해져있어 생각하는 만큼의 수익률을 올릴 수 없다. 그런 경우는 일정기간 이상 보유하여 신도시 내 단독택지나 점포용지 등의 쿠폰을 받을 수 있는 투자를 모색하여야 한다. 건교부 계획에 의하면 조만간 수십 개의 미니신도시를 내놓을 계획이므로 미니신도시 주변의 땅을 노려보는 것도 괜찮아 보인다. 다음으로 조심하여야 할 것이 기획부동산이다. 기획부동산은 개발정보가 있는 곳의 싼 땅을 매집한 후 수배의 프리미엄을 붙여 재매출하는 시스템을 운용한다. 그럴듯한 곳에 사무실을 내고 수십 명의 직원을 뽑은 후 큰 땅을 작은 필지로 쪼개 불특정 다수인에게 전화를 걸어 땅을 파는 방법을 쓴다. 직접 땅을 보기를 원하는 사람에게는 버스나 자가용으로 모시고 가, 땅을 보여주기도 하는데 실제 땅 보다 좋은 위치에 있는 다른 땅을 보여주는 경우가 허다하다. 기획부동산에게 산 땅은 단독등기가 어렵고 단독등기가 되어도 스스로 어떤 행위를 하기에는 진입로와 지목, 형태 등 제약요건이 많은 것이 실상이다. 땅은 스스로 선택하고 스스로의 판단으로 사야 할뿐 아니라 100% 자기자금으로 사야 하는 특별한 재산이다. 세금도 잘 알고 대처해야한다. 현행법상으로는 비사업용토지는 66%에 달하는 양도세와 종속세가 붙고 장기보유특별공제가 없다. 농지는 지역거주와 자경이라는 필수조건이, 임야는 해당지역거주라는 기본조건이 충족되어야 비 사업용토지를 벗어날 수 있다는 사실이 포인트다. 따라서 찾아내는 것도, 조사하는 것도, 소유도, 책임도 본인일 수밖에 없다. 5년 이상 장기투자하여야 하며, 아무리 비싼 땅이어도 용도가 분명하면 제 값을 받을 수 있고, 아무리 싼 땅이어도 쓸모가 없다고 느껴지면 평생 주인을 만날 수 없는 독특한 부동산이 땅이라는 것을 명심하자. 좋은 상가 고르기 노하우 10
은퇴를 위한 재테크가 필요한 것은 61세부터 100세까지의 40년간을 잘 보내려는 데에 있다. 61세부터 100세까지 이 시간을 얼마나 잘 살 수 있는가가 성공한 인생이냐, 실패한 인생이냐를 좌우한다. ‘인생은 육십부터’라는 수십 년 전부터의 캐츠프레이즈가 이제 본격화되는 시대가 온 것이다. “60이 되면 나는 뭘 할까?” 대부분의 경우처럼 은퇴를 하고 세계여행을 떠날 예정이다. 유럽을 횡단하는 대형버스를 사서 손님을 가득 태우고 아름다운 곳곳을 찾아가는 ‘명품여행 가이드’를 할 계획이다. 내 버스는 프랑스 파리에서 출발해 스위스, 이탈리아, 오스트리아, 독일을 거쳐 체코, 폴란드, 헝가리, 발칸반도로 들어간다. 그 다음 출발지는 미국이며, 다음은 아프리카다. 내 버스는 삶의 의미와 세계의 역사를 이야기하고 문학과 경제, 건축과 미술을 이야기하는 움직이는 강의실이다. 그러기에 나는 언어와 역사, 작품분석 등 여행을 위한 많은 준비를 해야 한다. 버스도 명품버스를 사야하고 때에 따라 ‘가이드 자격증’과 대형차 운전면허증’이 필요할지도 모른다. 그래도 이 일에 내 나이 70살까지의 계획밖에는 되지 못한다는 한계성에 부딪힌다. 그 이후 80세, 90세, 100세까지는 무엇을 해야 할까? 땅을 사고 나무를 심고 동물을 키우고 꽃을 가꾸고 싶다는 막연한 생각뿐이다. 그 전에 여력이 된다면 돈을 모아 좋은 상가를 2개쯤 사놓으려고 한다. 그곳에서 물건을 팔던가, 글을 쓰던가 아니면 월세를 줘서 생활비를 충당할 수도 있겠다. 내가 사놓은 상가 또한 명품이어서 임대를 얻고자하는 사람들이 줄을 서고 월세가 꼬박꼬박 잘나오는 그런 상가였으면 좋겠다. 그럼 좋은 상가는 무엇인가? ◆좋은 상가 매뉴얼 10가지 좋은 상가를 소개하기에 앞서 상가투자는 어렵다는 주의를 먼저 환기하고 싶다. 상가투자는 부동산 수Ⅱ정석이다. 해법수학이 아파트 투자라면 수Ⅰ정석은 오피스텔, 토지투자. 상가는 수Ⅱ정석이다. 파는 사람도 사는 사람도 상당한 시련을 각오해야 하는 것이 상가 투자다. ① 거시적인 분석을 하여야한다 확장되고 있는 동네, 발전되고 있는 곳의 상권에 투자하여야한다. 좋은 상가가 나왔다고 생각하면 반경 1km이내를 충분히 분석하도록 하여야한다. 고정인구와 가구 수, 구매력, 업종분포, 교통망, 중심지역 등이 조사되어야한다. 유동인구에 대한 조사도 필수 항목이다. 요일별, 시간대별, 연령별, 성별의 조사까지 끝나면 대충 그림이 나온다. ② 택지지구는 반드시 상업지역비율을 따져볼 것 신도시, 택지지구는 도시계획에 의해 아파트지구 면적과 공원면적, 학교 및 관공서면적, 상업지역을 구분해 놨다. 상업지역 면적이 큰 택지지구 내의 상가는 일단 공실이 날 가능성이 높다. 대표 신도시의 상업용지비율을 살펴보면 분당 8.5%, 일산 8%, 평촌 5%, 죽전 6.8%, 동백 3.5%, 동탄 3.9%, 고양지축 2.9%, 파주교하 0.8%, 고양 중동 1.15% 정도이다. 적정 상업용지 비율은 3.5%다. 상업용지비율이 너무 작거나 너무 커도 좋지 않다. 상업용지 비율로 보면 동백이나 동탄이 투자적정규모를 가지고 있다. ③지하철역, 버스정류장 인근의 상가가 좋다 지하철역, 버스정류장 100m이내의 상가는 투자할만한 지역이다. 사람들이 몰려들 근본적 요건을 갖췄기 때문이다. 단, 지하철역이 활성화된 지역이어야 한다. 버스정류장도 독점력을 가진 지역이 좋다. 활성화된 지하철역이나 버스정류장 근처에는 노점상이 선다. 노점상이 서있는 지역의 상가는 차라리 안전하다. 지하철역도 환승역이 좋고 버스정류장도 종점이나 아파트 단지 앞이 좋다. ④ 완벽한 평지에 있는 상가 상가 또한 완벽한 평지에 있는 것이 좋다. 경사지거나 아래로 흐르는 상가는 좋지 않다. 천천히 걷다보면 상가에 이르는 동선이 좋은 상가는 평지상가이다. 상업지역 면적의 비율보다 훨씬 먼저 따져보아야 하는 것이 평지인가 하는 점이다. 고양시 풍동, 파주교하 등은 상업면적이 적어서 좋지만 경사지에 위치한 흐르는 상가라는 것이 약점이다. ⑤ 공실상가는 안 가진 것만 못하다 상가의 적은 공실이다. 공실상가를 가졌다는 것은 애물단지를 가진 것이다. 재산세와 관리비로 재산이 디스카운트되기 시작한다. 상가를 고를 때 가장 염두에 두어야하는 것이 공실 가능성이다. 상가 대부분이 텅 비어져 있는 상가는 아무리 싸도 사서는 안 된다. 상가의 대부분이 채워져 있고 내가 매입할 상가에 들어올 만한 업종이 예상되는 상가, 그런 상가가 좋다. 임대라고 붙여놓으면 며칠 내에 임차인이 찾아오는 그런 상가를 찾아보자 ⑥ 네모반듯한 평면을 가진 상가 상가의 평면 또한 상가투자의 성패를 좌우한다. 자기 점포만의 전용출입구를 필수적으로 가지고 있어야하고 평면은 네모반듯할수록 좋다. 평면은 직사각형과 정사각형의 중간 형태이어야 한다. 라운드, 삼각형의 상가는 활용도가 떨어진다. 상가의 배치나 진출입 동선이 자유로워야 한다. ⑦ 적정규모와 높은 전용율을 가진 상가 적당한 상가크기를 가지고 있는 것이 임대와 향후매도에 유리하다. 이전측면에서는 초소형상가와 대형 상가가 오히려 불편하다. 적정크기란 1층은 전용면적으로 10평에서 15평이다. 2층은 25평~30평정도이고 3층은 40~50평정도가 좋다. 층별 용도가 다른 이유이다. 또한 광장과 테라스 등 서비스 면적이나 활용공간이 클수록 좋다. 전면과 측면비율은 2:3정도이나 도로에 노출된 부위가 넓을수록 좋다. 입구는 좁고 속으로 깊은 상가는 좋지 않다. 적정 전용율은 단지 내 상가는 80%, 근린상가는 60%, 주상복합 55%, 테마상가는 35% 이상이어야 한다. ⑧ 풍경이 있는 상가를 사라 상가도 명품시대다. 명품점이 들어선 거리는 분위기도 다르다. 가로수와 건물형태, 대중선호구역 등 조망권과 볼거리, 패션 등 독특한 개성이 있는 지역의 특색 있는 상가가 투자가치가 있다. 더불어 쉽게 눈에 뜨이는 노출성 있는 상가면 더욱 좋다. ⑨ 고정고객이 있는 상가가 좋다 대학교, 대기업, 대형교회, 아파트단지 등 고정고객이 있는 지역의 상가가 좋다. 포진한 고정고객이 쉽게 접근할 수 있는 접근성 좋은 지역에 위치한 상가를 사라. 단, 고정고객에 대한 의존도가 지나치게 높아 야간이나 주말이면 썰렁해지는 그런 상가는 피해야한다. ⑩ 상가도 브랜드 시대 상가도 건축물이며 어느 회사가 설계하고 시공했는가에 따라서 활용성이 차이가 난다. 도면을 꼼꼼히 살펴보아야한다. 설계회사와 시공회사의 인지도도 따져보아야 한다. 통계에 의하면 디자인, 설비, 공간배치에 있어 고급 브랜드의 시공사가 만든 상품이 훨씬 우월했다. 또한 상가가 부속물일 경우 주건물의 인지도와 향후 발전성도 살펴봐야 한다. 상가가 고르기 어렵다면 선택의 폭을 좁혀볼 필요가 있다. 이 경우엔 차라리 안전한 단지 내 상가를 사라 ◆아파트 단지 내 상가투자 10계명 ① 1000세대 이상의 단지 내 상가로 전체 점포의 수가 15개를 넘지 않아야한다 300가구 미만의 단지 내 상가는 활성화되기 힘들고 500세대 미만의 단지 내 상가는 세탁소, 부동산, 슈퍼, 베이커리, 치킨 집 등 소수의 업종만 살아남을 수 있다. 1,000세대 이상의 상가는 비교적 안전하며 2,000세대 이상의 상가는 매력적이다. 3,000세대 이상의 상가는 아주 좋지만 상대적으로 위험하다. 시행사가 대형 쇼핑몰을 계획하거나 아파트 단지를 타겟으로 대형 상가건물이 아파트 주변에 들어올 가능성이 높기 때문이다. ② 사람들이 이동하는 길목에 위치하여야한다 가구 수가 많다고 무조건 영업이 잘 되는 것은 아니다. 상가가 위치한 곳에 따라서 전체 아파트 세대수의 절반만 고객이 될 수도 있고, 상가가 속한 아파트뿐만 아니라 인근 아파트 거주자도 고객이 될 수 있다. 이것을 접근성과 가시권이라 부른다. 따라서 정문상가, 후문상가 등의 기준보다 더 세밀히 따져봐야 하는 것은 사람들이 이동하는 길목을 살피는 것이 좋다. 울타리와 쪽문, 샛길 등도 자세히 살펴보면 서서히 감이 온다. 도로를 끼고 있고 아파트를 배후에 둔 노면의 단지 내 상가를 사야한다. ③ 아파트 단지의 평형대는 25평, 33평이 많은 곳이 유리하다 10평대 아파트가 포진한 상가는 장사가 안 된다. 40평형, 50평형, 60평형이 많은 상가도 그렇다. 초소형 평수는 구매력이 떨어지고 대형평수 거주민들은 멀더라도 차를 타고 상업화된 지역으로 나가려고 한다. 단지상가를 이용하는 평수는 25평, 33평형이다. ④ 인근에 경쟁상가, 대형할인점이 없어야 좋다 대형할인점은 단지 내 상가의 적이다. 일단 먹거리, 생필품 관련 업종이 타격을 입는다. 비디오, 안경점, 꽃집 등 근린생활시설도 잠식당한다. 인근에 대형할인점이 있다면 그 상가는 업종제한을 받는다. ⑤ 임대 놓을 업종을 미리 정해야한다 단지 내 상가를 살 때는 임대 놓을 업종을 미리 예상해야한다. ‘아무거나’라는 것은 투자자의 자세로서 좋지 않다. 어느 업종을 얼마에 유치하느냐가 상가의 가격을 형성하기 때문이다. 상가를 사고 나면 적극적으로 예상한 업종의 마케팅에 나서야한다. 프랜차이즈 본사나 은행, 커피전문점 등은 모두 점포개발팀을 두고 있으며 병원, 한의원 등도 그에 해당하는 커뮤니티, 전용사이트가 만들어져 있다. ⑥ 지하층이 없는 상가가 좋다 단지 내 상가의 적정 연면적은 세대당 0.5평 이하다. 1000세대면 상가전체 연면적은 500평 이하여야 한다. 상가자체의 연면적을 줄이고 공실 위험성을 없애 상가를 활서와 시키기 위해서다. 요즈음 단지 내 상가는 지하층을 잘 만들지 않는다. 동선도 불편하고, 지하층에 상가가 있는 것이 지상층 상가에 별로 좋은 영향을 주지 않기 때문이다. 이왕이면 지하층 상가가 없는 아파트 단지 상가를 사는 것이 좋고 지하층 상가가 있다면 사지 않는 것이 좋다. ⑦ 새 아파트 단지 상가가 좋다 새 아파트 단지 상가가 임대 놓기 수월하다. 권리금이 없으므로 임차인들이 많이 찾아오고 새 상가이기에 선호도도 높다. 새 상가가 종래상가보다 전용율도 높으며 화장실 등 부대시설도 깨끗하고 천정고도 높다. 위치나 규모, 공용면적, 설계 면에서도 종래의 상가보다는 과학적으로 업그레이드되어 있다. 오래된 상가라면 재건축 시점과 대지지분을 파악하고 향후 변화는 예측해야 한다. ⑧ 주변에 빈터가 없어야 한다 주변에 넓은 공지가 있으면 그곳에 대형건물이 지어지고 그 건물이 상업용 건물이면 기존 상가의 상권을 잠식할 것이다. 주변에 빈 땅이 있다면 그 땅의 용도를 파악해야 한다. 교회부지나 관공서, 그린벨트라면 괜찮지만 상업용지, 근린생활용지라면 그 곳에 상가건물이 들어설 각오를 해야 한다. ⑨ 초보자는 1층에 임대가 맞춰져 있는 상가가 안전하다 초보자는 1층에 임대가 놓여져 있는 안정된 상가를 사라고 권하고 싶다. 이왕이면 코너상가가 좋고 업종도 약국이나 커피전문점, 베이커리, 24시간 편의점 등 사업적 위험이 적은 업종이 좋겠다. 월세가 높다고 1층에 7, 8개가 포진한 입주시점의 부동산중개업소가 들어올 상가를 사는 것은 위험한 선택이다. ⑩ 계약과 동시에 구청신고와 사업자등록은 필수 상가투자를 할 때는 자금계획을 명확히 세워야 한다. 계약금, 중도금, 잔금 스케줄을 꼼꼼히 따져봐야 하며 임대보증금을 받아서 잔금을 내려한다면 임대여부에 따라 차질을 빚을 수도 있다. 부동산투기억제조치로 매매계약체결 직후에는 구청에 실거래가격으로 부동산거래신고를 하여야하고 세무서에는 계약일로부터 20일 이내에 사업자등록을 일반사업자로 내야 부가세 환급을 받을 수 있다. 중요한 것은 상가투자의 실패율이 생각보다 훨씬 높다는 것이다. 10명 중 5명은 상가투자에 실패하고 5명이 그나마 성공한다. 5명중에서도 10년간 은행금리 2배의 월세를 받고, 팔 때에 매입금액의 2배를 받고 나가는 사람은 2명에 불과하다. 쉽고도 어려우며, 흔하면서도 귀한 부동산이 투자용 상가이다. 봉준호 drbong@daksclub.co.kr
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2007-12-13 21:42
http://blog.drapt.com/mk3506/2975641197549758261
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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★부동산의 핵폭풍 전매제한- 최고의 투자전략은?★
닥터 아파트 여러분 안녕하세요?
오늘 제가 쓴 글은 지금까지 쓴 모든 글 중에서 가장 중요한 글이 될 것입니다.
끝까지 정독해 주시면 보람 있는 시간이 될 것으로 확신합니다.
부동산에 관심을 갖는 모든 분들이 선택 여하에 따라서 인생이 180도 뒤바뀔 수도 있다는
것을 너무나 잘 알고 있는 까닭에 미력한 역량을 총동원하여 혼을 실어 글을 쓰겠습니다.
부동산 시장이 종부세의 폭풍과 DTI 규제의 광풍에 찬서리가 내리더니 급기야 7-10년간
전매 제한이라는 핵폭풍으로 꽁꽁 얼어 붙고 말았습니다.
전매 금지는 엄밀하게 말하면 영원히 매매가 금지 되는 것이 아니라 일정 기간 제한을 받기
때문에 전매 제한이라는 표현이 적절합니다.
전매 금지이든 전매 제한이든 개정된 법으로 인하여 7-10년동안 자기 소유의 재산권 행사를
하지 못하는 기가 막힌 현실을 접하면서 앞으로 전매 제한이 가져올 파장과 문제점 그리고
그에 따른 투자 전략에 대하여 심도있는 조명을 하겠습니다.
1. 전매 제한에 대한 의견
전매 제한은 최근에 부각이 되고 있지만 이전부터 있었던 제도이며 원칙적으로 85㎡초과 중대형은 5년, 85㎡이하 중소형은 7년간이었던 것이 개정이 되어, 85㎡초과 중대형은 7년, 85㎡이하 중소형은 10년간 전매가 제한이 되는 방향으로 규제가 강화 된 것입니다.
전매 제한을 놓고 일각에서는 사유 재산을 침해하는 사회주의적 최악의 발상이라고 일침을 가하고 있으며 다른 한 편에서는 부동산 투기를 확실하게 근절시킬 최고의 해법이라고 추켜 세우는 등
극과 극의 견해가 서로 팽팽히 맞서고 있는 형국입니다.
전매 제한은 분양일을 기준으로 하는 것이 아니라 계약일을 기준으로 하고 있기 때문에 막상
이 제도가 보편화 되면 그 파장은 실로 엄청날 것으로 전망이 됩니다.
특히 지금까지는 선분양제였기 때문에 그나마 시간적인 간극을 버텨낼 수 있었지만 향후에
분양이 될 광교, 송파를 비롯한 명품 신도시, 택지 개발 지구는 후분양제의 적용을 받을 것이
확실하기 때문에 전매 제한에 대한 시간적인 간극을 가늠조차 할 수 없을만큼 길게 느낄 것이
분명합니다.
선분양제라면 분양 후 1달이면 계약이 되는 까닭에 2년 6개월간의 공사기간이 전매 제한 기간에
포함이 되어 사실상 10년 전매일 경우라도 그나마 시간을 벌 수 있지만 앞으로 보편화 될
후분양제는 사실상 입주일이 계약일이나 다름 없다고 보여지기 때문에 투자가 목적이신 분들은
사실상 거들떠 보지 않는 것이 최선의 길이 될 수도 있습니다.
특히 신도시나 뉴타운 택지개발급은 규모가 큰 까닭에 대규모 매물량이 한꺼뻔에 쏟아지는
10년 전매 제한 이후에 매도하는 것보다 1-3년 시간차를 두고 매도해야 제 값을 받을 가능성이
높을 것이 뻔한 까닭에 사실상 10년이 아니라 11-13년이 지난 헌 아파트를 매도해야 한다는
비운마저 겹치게 됩니다.
그 시점에도 아파트는 분양이 될 것이고 더욱 진화 된 모습의 아파트가 전매 제한 없이 쏟아져
나오기라도 한다면 명품 지역 아파트들은 명품이라는 꼬리표만 단 졸품 아파트로 전락할 수도
있습니다.
전매 제한 제도가 옳다 그르다를 논하기 이전에 언제까지 이어질 것이며, 그 파장이 어떤 모습으로
투자자들에게 다가설 것인가를 예단하고 그에 대한 해결 방안을 찾아, 상대적 수혜가 따를
것으로 보여지는 투자 아파트를 찾아서 틈새 공략을 하는 것이 올바른 해법입니다.
제 개인적으로는 부동산을 실거주 목적이 아닌 투자로만 보아 온 과거의 관점에 대하여
굳이 비방하거나 찬양하고 싶지 않지만 부동산 해법을 명품 아파트 죽이기에서만 찾으려는
정책 당국자들의 부동산 정책 실패가 결국 아마추어리즘의 결정체라고 할 수 있는 10년 전매 제한에 까지 이르게 된 것이라고 판단합니다.
부동산을 바로 잡기 위해서는 시장 자율 원칙에 입각하여 명품 아파트-준명품아파트- 보통 아파트
-준소외 아파트-소외 아파트별로 세분화하여 70% 정도로 추산이 되는 무주택자와 일부 유주택
서민 아파트가 폭등하지 않도록 적절한 조치를 취했어야 하는데 일반 서민들과는 동떨어진
명품 아파트들에 대해서 종부세니 DTI 규제니 노이로제에 가까운 규제에 메달리다가 수도권
대부분의 서민들 아파트 값과 전세값만 폭등시키고 말았습니다.
수도권 무주택 40% 서민과 20-30대의 청년층, 수도권 이남의 지방 사람들은 이제 집이야기만
나오면 상대적인 박탈감으로 인하여 앞으로 살 일이 까마득해져 오는데 그나마 금송아지 다루듯
애써서 보관해 온 청약 통장마저 최악의 사유재산권 침해로 지탄받는 10년 전매 제한의 1호 희생양이 될 위기에 놓이고 말았습니다.
남들은 집으로 다 부자가 되었는데 10년동안 팔지도 못하고 애궂은 이자와 원금을 내게 생겼으니
참으로 기가막힐 노릇입니다.
결국 부동산 정책은 명품 아파트에 집중할 것이 아니라 모든 아파트의 특성에 맞추어 적용을 하되
시장원리에 근간을 두고 피라미드나 다이아몬드형 모형의 아파트 시세를 이끌어 냈어야 합니다.
지금은 누가 명품인지 모를 정도로 너도 나도 옐로칩과 블루칩이 되어버린 전형적인 상대하소의
이른바 인구 구조도를 적용하면 노령 인구층이 두터운 미래의 선진국형 인구 피라미드처럼
최악의 아파트 시세 분포도입니다.
풍선효과 즉 명품을 누르다가 대부분의 일반 아파트들이 폭등하여 아파트 시세가
상향 평준화 된 모양새를 보면 1개의 에쿠스를 소나타로 만들려다가 10개의 베르나가 소나타가
된 격이라고 이해하시면 딱 들어 맞는 말이 될 것입니다.
이제 넋두리는 그만하고 전매 제한에 대한 문제점과 해결 방안. 투자 전략에 대하여 순차적인
접근을 시도하겠습니다.
2. 7-10년간 전매 제한이 보편화 될 경우에 파생될 문제점
7-10년 전매 제한 그것도 지금부터 보편화 될 후분양제에 의한 전매 제한은 다음과 같은
문제점을 파생시킬 것입니다.
1) 신도시, 택지개발, 뉴타운 등의 대규모 공급으로 실수효자들에게 일견 안성맞춤으로
받아들일지 모르겠지만 한치 앞을 내다 볼 수 없는 서민들의 변화무쌍한 미래를 충족시킬만한
대안이 되지 못합니다.
즉 경제적 문제에 봉착할 경우 대출을 받는다고 하더라도 거래가 없는까닭에 대출 기준이 모호해질 것이며 7-10년 동안이나 이자와 원금을 꼬박꼬박 내면서도 내 집을 돈으로 활용하지 못하여
전전반측의 세월을 보내실 분들이 속출할 것입니다.
2) 대부분이 후분양제 전매로 묶이는 상황이라서 말이 공급 과다이지 전매 제한에 묶인 분들
외의 분들은 새아파트 기갈 현상으로 말미암아 기존의 새아파트를 찾을 것이 뻔합니다.
실질적인 공급 부족으로 인하여 기존에 지목이 되어온 명품 지역 명품 아파트들은 때 아닌
풍년을 맞아 몸값을 부풀릴 것이 분명하며 그 파장으로 나도 명품 너도 블루칩이 성행하여 이른바 기존 아파트들의 도미노식 폭등 가능성이 존재합니다.
이를 막기 위하여 사상 초유의 반 시장 부동산 악법이 등장함으로써 정책에 대한 불신과 불만이
골수에 사무칠 가능성도 상존합니다.
3) 소위 명품 지역의 아파트들이 전매 제한으로 묶임으로써 간간히 거래가 되는 합법적 매물의
아파트값은 희소성으로 말미암아 천정부지로 솟을 가능성이 크며, 그것을 기화로 그 후광 지역의 아파트들이 우후죽순처럼 그 시세에 따라 갈 것이 분명하기 때문에 전매 제한 명품 신도시를
중심으로 실질적인 거리 혹은 교통과의 연계성에 따라 원을 그리면서 새로운 시세가 형성이 될
것입니다.
특히 명품 신도시의 양쪽 후광을 보는 지역의 아파트값은 더욱 치솟을 것이고, 이 시점에 분양이
되는 신도시 지근 거리의 새아파트 값은 그야말로 노다지가 될 수도 있습니다.
4) 명품 지역 아파트가 전매 제한이지만 합법적으로 거래가 되는 높은 시세 프리미엄은
그 안에 살고 있는 대부분의 사람들에게 초기에는 자부심을 줄지 몰라도 점점 노후화 되고
있는 자신의 아파트에 대한 심리적 불안감과 합법적으로 거래 되는 이웃 아파트의 매매를
닭 쫒던 개 지붕 쳐다보는 겪의 비참한 심리를 촉발시켜 이른바 풍요 속의 극심한 빈곤을
체험하게 될 것입니다.
이러한 심리적 행위는 불법적인 거래를 성행하게 만드는 온상으로 자리를 잡기 쉬운데
제 아무리 제도적 장치를 강화하더라도 과거에 관행이 되어 온 불법 매매의 달콤한 유혹을
뿌리치지 못하고 신종 불법 매매가 암암리에 성행할 가능성이 높습니다.
5) 장기간 전매 제한의 가장 큰 문제점은 이 제도를 체험한 사람들이 거의 없다는 데 있습니다.
우선은 명품 지역에 당첨이 되었기 때문에 심리적으로 뿌듯한 상황에 놓일지라도 시간이 흐를수록
노쇠화하는 자신의 아파트를 보면서 불안감은 점점 깊어 질 것이며 실거주 목적으로 최고의
환경을 누리고 있으면서도 더욱 더 발전 된 모습의 신도시 및 아파트 초고층 주상복합의
랜드마크가 분양이 되면서 상대적인 열등 의식으로 비화될 상황이 연출될 수 있습니다.
혹시라도 전매 제한이 사회 문제화 되면서 전매가 자유로운 신도시나 초고층 주상복합 등이
들어설 경우에 그들의 박탈감은 극에 달할 것이며 이것은 충분히 예상이 될 수 있는
시나리오입니다.
6) 유망지역 장기 전매 제한은 유주택자 신분이라는 높은 벼슬을 하고 있기 때문에 다른 더 좋은
벼슬 자리가 생겨도 갈아타기를 할 수 없다는 것이 비극의 꽃입니다.
남들은 자유롭게 갈아타기를 하면서 야금야금 재산을 불려 가는데 자신은 아파트 한 채를 소유한
체 1가구 2주택이라는 불문율에 걸리지 않으려다 보니까 초특급 미래형 아파트로 갈아타는데 엄청난 제약을 맛 보아야 할 것입니다.
특히 25평 이내의 소형 아파트와 지방의 주택, 오피스텔까지 주택으로 인정하는 법안이
가시화 될 것이며, 1가구 다주택자의 세금은 투기성으로 낙인이 찍히는 상황이라 점점 더 세금의
강도가 높아질 미래의 주택 법안을 예단해 본다면, 사실상 갈아타기는 7-10년 전매 제한 끝자락을
제외하고는 불가능한 여건에 놓이게 됩니다.
이 역시 불법적인 명의 도용으로 주택을 매수하는 이른바 무늬만 미스 김인 주택을 양산할
것입니다.
7) 전매 제한은 미분양을 양산하는 메가톤급 규제가 될 것입니다.
최근 파주 신도시의 미분양은 입지적인 문제나 실수효자 감소, 분양가, 부동산 침체로는 해석할 수
없는 특이한 사항인데 누가 뭐래도 가장 큰 원인은 7-10년 장기 전매 제한이 결정타라고 보아야 합니다.
흥덕지구는 그나마 광교 신도시와 판교 신도시 동탄 신도시의 삼각축 안에 있고 장기 전매 금지에
대한 인식 부족 등으로 인하여 치열한 경쟁률이 가능했지만 시간이 흐를수록 전매 제한에
대한 문제점을 인식한 투자자들은 왠만한 곳에는 청약을 하지 않으려고 할 것이 훤한 이치라서
미분양 물량은 쌓일 수밖에 없을 것입니다.
이는 건설사들의 분양 포기 및 분양 연기 혹은 경제성 악화를 필연적으로 수반함으로써
공급 물량이 줄고 부도에 이르는 건설사들이 늘어나는 빌미가 될 가능성도 높습니다.
8) 전매 제한은 향후 전매 제한으로부터 자유로울 가능성이 높은 재건축 조합 혹은 명품 주상 복합
및 기존 아파트를 선호하는 쏠림 현상을 촉발할 것입니다.
지역적으로는 산발적 분양을 하면서 입지가 좋은 강남, 용산, 목동, 송파, 성동, 서울 각 지역의
랜드마크 분양과 수도권 분당, 일산, 동탄, 평촌, 산본 등 1.2기 신도시와 용인, 성남, 고양, 남양주, 하남 등의 서울과 가깝고 입지가 빼어난 대단지 새아파트가 탄력을 받을 것입니다.
한마디로 지역별 불균형을 가속화 한다는 점이 문제점입니다.
9) 인구 구조와 세대수 표본 조사에 따르면 2016년까지는 아파트 시장이 정점을 이루다가 그 이후로는 급격하게 탄력을 잃을 것으로 예측하고 있습니다.
앞으로 이어질 후분양제 아파트는 인구 통계학적으로 정점을 지난 이후에 매도하는 아파트들이
대부분인 까닭에 도중에 합법적인 매물들의 폭등에 훨씬 못 미치는 시세를 주고 매도해야 할 처지에 놓일 수 있습니다.
더군다나 신도시 등의 특성상 매도 물량이 한꺼번에 대량으로 쏟아지는 시기까지 감안한다면
매도 시점이 가능한 그 시기의 시세를 예측하는 것 조차 겁이 날 지경이라고 판단이 됩니다.
사실상 공급 과잉이지만 전매 제한으로 묶인 아파트들 때문에 공급 부족의 착시 현상에 빠져서
지속적인 아파트 공급이 이어진다면 대량 매물이 나오는 그 시점은 매도자는 넋을 잃을 것이고 매수자는 좋은 아파트를 마음껏 포식하는 상황을 연출하면서 재주는 곰이 넘고 이익은 여우가
다 차지해 버리는 그런 진풍경과 안개 판도도 그려 볼 수 있습니다.
10) 전매 제한은 전매가 허용이 되는 상황을 악용할 우려가 높습니다.
전매 제한 기간 내에 전매가 허용이 되는 경우입니다.
- 첫째, 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료, 취학, 결혼으로 인해 세대원 전원이
다른 광역시, 시 또는 군으로 이전할 때다. 이때 주의할 것은 수도권으로 이전하는 것은
제외됩니다.
- 둘째, 상속에 의해 취득한 주택으로 세대원 모두가 이전할 때입니다.
- 셋째, 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간, 해외에 체류하고자 하는 경우 전매를 할 수 있급니다.
- 넷째, 이혼으로 인해 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우입니다.
- 다섯째, 이주대책 대상자의 경우에 해당되는데 이는 시장, 군수 또는 구청장이 확인해야 전매가 가능합니다.
- 여섯째, 주택 소유자가 국가, 지방자치단체, 금융기관에 채무를 이행하지 못해 경매 또는 공매가 시행되는 경우입니다.
상기의 여섯가지는 전매 제한인 상황하에서 전매가 허용이 되는 경우인데 이를 악용하는 사례를
유추해 보면 다음과 같습니다.
한 두 푼도 아니고 우리나라의 경우 부동산이 경제력의 대부분이라고 해도 과언이 아닌
상황에서는 충분히 예견할 수 있는 일들이며 이는 결코 억지 가능성에 머물지 않을 것입니다.
-첫째, 이미 돈을 벌었기 때문에 수도권 밖으로 얼마든지 이동할 수 있습니다.
그 시점에는 교통의 발달과 지자체의 활성화로 인하여 돈만 있다면 어느 곳이든지 갈 사람들이
많을 것입니다. 의도적으로 이사를 갈 것입니다.
- 둘째, 명품 아파트의 몸값이 천정부지가 될 것이 뻔한데 상속으로 취득한 연후에 세대원 전원이
이동하는 것이 힘든 일일까요?
- 셋째, 교육 평준화에 대한 불만으로 해외 유학생이 늘어나는 현실을 감안한다면 아마 이민을
가는 일을 어렵게 생각하지 않을 것이며 그것도 2년 이상 체류라고 한다면 교육, 사업을 핑계
삼아서 얼마든지 법망을 빠져 나갈 가능성이 높습니다.
국내를 팽개피고 해외로 떠나서 돈은 우리나라에서 벌고 남의 나라에서 마음껏 낭비하는
한심한 사람들을 양산할 것입니다.
- 넷째 청약 당첨에 유리한 조건을 만들기 위하여 위장 이혼까지 불사한다는 이야기를 들었는데
그것보다 훨씬 수익률이 높고 안전한 부의 창출 앞에서 위장 이혼을 하지 않으라는 법이
없습니다. 글자 그대로 위장 이혼이라서 생각보다 악용할 소지가 높지요.
-다섯째 이 경우는 좀 다른 경우이긴 하지만 비과세 시점이 지난 연후에 얼마든지 세율을 감안하여
의도적 2주택을 만들 수도 있습니다.
- 여섯째 이 경우는 의도적이기 보다는 부득이한 경우에 발생 소지가 높기 때문에 악용할 소지는
많지 않습니다.
하지만 경매에 부친 경우라도 그 이후에 서로 짜고 악용하지 않는다는 보장이 없습니다.
이상의 여섯가지 사항은 정상적인 경우라면 쉽게 악용을 할 수 없지만 명품 지역 명품 아파트로써
평당 3천-4천이 넘어가고 분양가 대비 두 배 이상의 높은 수익률이 유력한 점을 감안한다면
얼마든지 비일비재하게 벌어질 도화경이 될 수도 있습니다.
3. 7-10년간 전매 제한에 대한 해결방안과 투자 전략
앞에서 전매 제한에 대한 문제점 10가지를 제시한 바가 있는데 사실상 그 문제점 제기만으로도
해결 방안과 투자 전략은 이미 제시 된 것이나 다름이 없다고 봅니다.
왜냐하면 전매 제한에 파생된 문제점을 역으로 풀어 나가면 해결책이 될 것이며, 그러한 상황을
효율적으로 적용하는 것이 투자 전략이기 때문입니다.
그렇지만 앞에서 제시한 사항들에 대하여 중언부언하지 않고 핵심 사항을 바탕으로 해결방안과
투자 전략을 모색하도록 하겠습니다.
1). 앞에서 언급한 모든 문제점에 대하여 사전 대비책을 세우는 길이 가장 현실적이며
확실한 해결방안입니다.
투자자는 이미 언급한 문제점들을 충분히 인식하여 그에 대한 대처뿐만이 아니라
그러한 문제를 해결했을 경우의 가변수까지 상정하여 투자를 하여야 낭패를 보지
않을 것입니다.
2) 7-10년 전매 제한은 광교, 송파, 은평 뉴타운, 송도 등 일부 초특급 지역을 제외하고는
미분양을 야기 시킬 것이 분명하며 언급한 지역 역시 경쟁률을 떨어뜨려 청약 가점 예상치인
65점 이상에 훨씬 못미치는 사태까지 유발할 수 있습니다.
모든 아파트에 천편일률적으로 7-10년 전매 제한을 적용할 것이 아니라 부분적으로 정상적인
전매 제한을 적용함으로써 매매에 숨통을 터 주어야 합니다.
투자자는 계획대로 전매 제한이 지속이 될 가능성이 높다는 인식아래 그 후광을 볼 수 있는
입지를 선점해야 합니다.
즉 광교, 송파, 판교, 송도, 동동탄과 기타 신도시 은평 뉴타운 등 기타 뉴타운 흥덕, 청계,
등 택지개발지구, 자체 전매 금지가 없는 모든 신도시. 뉴타운, 택지개발 지구, 서울과
수도권의 유망지역 재건축과 재개발, 지역별 랜드마크, 강남, 용산, 목동 등 전통적 강세 지역과
그 주변이 바로 그것입니다.
특히 전매 제한이 따르는 특급 신도시 주변에 관심을 갖는 것이 가장 좋은 방법입니다.
다만 무조건적인 투자보다 전매 제한이 부분적으로 풀리거나 예상이 되는 조치까지도
염두하셔서 투자를 해야하기 때문에 단순한 발상보다는 역동적인 사고와 끊임없는
정보 탐색이 리스크를 줄이는 최선의 방책입니다.
3) 전매 제한은 궁극적으로 아파트를 투기로부터 차단하고 실수요 위주의 부동산 환경을
조성하는 데 그 의의가 있습니다.
그렇다면 부동산 정책을 전매 제한과 아울러 명품 아파트에 대한 지나친
규제 일변도의 정책에서 탈피해야 합니다.
예컨데 종부세를 9억 혹은 12억 이상으로 현실성 있게 맞추고 DTI 규제를 대폭 완화하여
외국의 경우처럼 명품 아파트들이 그들만의 플레이를 할 수 있도록 놓아두되 명품 아파트와
다른 아파트를 소유한 2주택 자들에 대하여 투기성 세금을 몇 배 더 강화할 필요가 있습니다.
즉 눈사람 모양의 양극화가 아닌 다이아몬드 모양의 다극화를 유도하여 수도권 40%의 무주택
서민들과 30%의 소시민 즉 70%의 일반 중산층 및 서민들의 아파트 폭등을 막아야 합니다.
모든 재화와 용역이 그렇듯이 아파트 역시 적정선의 시세 차이가 있어야 하며 블루칩 아파트의
부추김으로 옐로칩- 일반- 소외 아파트의 폭등이 순환이 되는 연계 고리를 차단하기 위하여
여러가지 부동산 해법을 적용해야 합니다.
강남 아파트가 평당 4천이라고 호들갑을 떨지만 솔직히 다른 나라에 비교하여 물가와 GDP를
적용하더라도 결코 비싼 시세가 아닙니다.
강남 아파트를 두둔하려는 것이 아니라 유럽, 미국, 아시아권의 홍콩, 싱가폴만 보더라도
명품 아파트는 평당 1만-2만에 육박합니다.
이러한 현실은 인정하면서 가야지 버블이니 폭락이니 말잔치를 남발하는 것은 시대착오적
발상이 아닐까요?
버블은 명품 아파트에서 오는 것이 아니라 모든 것을 양극화 시각으로 바라보다가 대부분의
아파트 값을 폭등시킨 수도권 아파트의 현실에서 올 수 있습니다.
가장 중요한 점은 대부분 일반 아파트의 폭등이 이어지지 않도록 조치를 취하여 너도 명품
나도 명품이 아니라 각각의 아파트가 고른 분포도를 그리며 적정선의 상승을 이룰 수 있도록
제도적 장치를 깔아야 합니다.
만일 다른 아파트가 폭등하지 않는다면 설령 내 아파트가 폭등하지 않더라도 크게 신경 쓰지 않을
것입니다.
다만 시장 원리에 의하여 다이아몬드형 시세 형성은 막을수도 없고 막아서도 안 되며
시기 및 질투 해서도 안 된다는 것이 제 자율적인 견해입니다.
진정한 민주주의는 부의 하향 평등화에 있는 것이 아니라 부의 상향화와 그에 따르는 피치못할
부의 다극화에 있습니다.
부동산 투자를 하시는 분들은 이러한 방향으로 정책이 진행이 될 가능성이 있다는 판단 하에
자기 자본금에 맞는 투자와 실거주 양수 겸장의 안정적인 투자 방향으로 발상의 전환을
갖는 것이 중요합니다.
해결방안과 투자는 상극처럼 보이지만 저는 부동산 당국자들에게 문제점과 해결 방안을
제시한 것이며, 투자자에게는 선악을 떠나서 최고의 방법을 제시한 것으로 이해해 주셨으면
합니다.
어차피 글로 노출 시켜서 제 자신의 득을 볼 가능성은 전혀 없으며 잘 해야 본전도 되지 못하지만
저 나름대로 향후 핵폭풍이 확실한 전매 금지에 대한 소견을 밝힘으로써 그에 대한 대안책을
제시하였다는 점에서 의의를 두고 판단하셨으면 합니다.
수도권 시세를 외우다 시피 하면서 지나치게 저평가가 되었다고 생각이 되는 지역을
소개하겠습니다.
오른 곳은 더 오르게 부추길 수 없어도 다음에 제시할 곳들은 입지와 상황을 고려하여
틀림 없이 오를 수밖에 없는 구도를 갖추었습니다.
오늘 오를지 한 달 후에 오를지 1년 후일지 3년 후일지 예측은 쉽지 않지만 5년 이상 소외
아파트가 없는 것으로 보아서 다음 지역은 2년 안에 크게 오를 수 있다고 판단합니다.
강남- 분당-용인-동탄-오산-평택-천안/아산이 차등적으로 올랐으며, 1기 신도시 그룹 즉
분당-일산-평촌-산본-중동이 일정 기간을 두고 폭등하였습니다.
또한 강북-구리-남양주 일대-덕소-하남의 동북권 루트도 소외군에서 일정 부분 벗어났습니다.
2기 신도시인 파주-동탄이 함께 폭등하다가 최근 조정을 거치는 것이 비슷하고 강남 재건축이
조정을 보이자 큰 폭의 상승을 이어가던 버블 쎄븐이 다함께 조정을 거치고 있습니다.
용산이 뜨자 인근 성동구와 남산 일대가 폭등했습니다.
수도권 입지 좋은 곳들의 소외 지역들이 호재와 바람을 타고 릴레이식 상승을 거두었는데
대표적인 곳이 인천권, 서울 강북권, 관악구 등입니다.
모든 폭등이 테마를이루면서 순차적으로 오른다는사실에 주목해야 합니다.
이제 마지막 남은 입지 좋은 투자처는 어디일까요?
시세 흐름상 3년 전의 시세에서 조금 오른 곳들 수원 전역 특히 영통을 주목하시고,
서울-과천-평촌-산본-의왕 일대의 유일한 소외지역 과천, 시흥에 관심을 두실 것이며,
좀 더 장기적으로 본다면 전매 가능한 신도시와 입지 좋고 전매 가능한 수도권 미분양 물량
지역 및 안산, 광주에 관심을 가질 필요가 있습니다.
또한 서동탄과 그 인접 지역 용인 택지개발 등도 조정 폭이 컸기 때문에 역시 투자 가치가
높을 것입니다.
유의할 점은 2007년 큰 폭으로 오른 소외권역은 지금 투자하면 꼭지점을 잡을 가능성이
존재하기 때문에 매수시에 2007년 시세 흐름은 필수적으로 점검하셔야 합니다.
특히 세대수 300세대 미만은 테마를 형성하지 않는 한 매수해서는 안 되며, 자본금이 부족한
서민들은 입지 좋고 전매 가능한 미분양, 분양권에 주력을 하십시오.
또한 32평 기준으로 25평의 시세 차이가 40% 이상 벌어진 20평대 급매에 도전하신다면
수익률이 따를 것입니다.
지금까지 전매 금지의 문제점과 해결방안 그리고 투자 전략을 한 보따리에 풀어 드렸습니다.
이제 아파트를 투자 보다는 실거주 목적으로 접근하는 시대가 돌아 오고 있습니다.
투자 성향으로 접근하실 분들은 여러 개의 아파틀를 사 들이지 마시고 똑똑한 아파트 하나로
올인하시는 전략을 펼치셔야 합니다.
그 길로 가야만 실거주는 물론이거니와 수익률 면에서도 좋은 시대를 맞이할 것입니다.
1가구 다주택에 대한 과세는 확실히 무거워 질 것이며 그로 인하여 무주택 서민들의 내집마련
활로는 크게 늘어 날 것입니다.
결론적으로 본론의 내용을 반추해 보시면 아시겠지만 전매제한은 우리가 상상하는 것 이상으로
부동산에 엄청난 영향력을 야기한다고 할 수 있습니다.
물론 긍정적인 시각을 부정하는것은 아니며 저는 전매 제한이 가져올 부정적인 측면의 접근
방식으로 논지를 펼쳤기 때문에 전매 제한에 대한 문제점에 초점을 맞추었습니다.
제가 묻고 답하기와 질문과 답변에서 유독 전매 제한에 대한 심각성을 일관성 있게 제시하였고
명품 신도시의 전매 제한 후광 아파트를 집중적으로 부각시킨 이유가 오늘 글에 고스란히
녹아 흐르고 있습니다.
부동산은 보는 시각에 따라서 해석이 다를 수 있습니다.
어떤 형태의 글이든지 상식선에서 쓰여진 글이라면 밖으로 드러 내놓고 글을 쓰는 사람은
존경의 대상이 되어야 합니다.
네티즌의 눈치를 보거나 리스크를 염두해 두어 두리뭉실한 답변을 주시는 분들도 뚜렷한
성향이고 리스크는 클 지 몰라도 확신을 주려고 하는 분들도 명확한 성향입니다.
하지만 맞고 다르고를 떠나서 누가 먼저 도도한 부동산 흐름을 예견하고 발을 맞추어 나가느냐가
부동산에 대한 글을 쓰는 사람의 진정한 모습이라고 판단합니다.
그래야만 프로가 아닐까요?
감사합니다.
- 세쌍의 부부 중에 한 쌍의 부부는 이혼한답니다.
가정 파괴는 국가 파탄의 원인이 될 수 있으며 본질적으로 부동산 폭등보다 훨씬 심각할
수가 있습니다.
성향은 다르지만 부동산에 대한 융탄 폭격같은 규제는 따르면서 이혼에 대해 지나치게 너그러운
현실에 대하여 규제와 세금의 의미를 다시 한 번 생각하게 합니다.
우리 모두 고정관념의 포로가 된 것은 아닐까요?
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[스크랩] 고종완의 과학적 투자법 93 |부동산노트
2007-12-13 20:02
http://blog.drapt.com/mk3506/2894141197543754895
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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고종완의 과학적 투자법 93
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멀리 내다보는 안목 있어야
혹은 지금과 같이 강력한 정부의 규제정책으로 미분양이 발생하곤 한다. 6월 말 현재, 지방 미분양 아파트는 총 5만 5000여가구. 이는 1년 사이 33％ 급증한 수치다. 지방의 경우 서울, 수도권보다 부동산 펀드멘털이 취약해 관련정책에 민감할 수밖에 없다. 그러나 미분양 물량도 매입지역•시기•평형만 잘 고르면 보약이 될 수 있다는 것이다. 다만 이러한 방법은 청약통장이 없는 사람의 ‘고육지책’적인 투자기법임을 알아두자. 그렇다면 미분양 아파트투자에 앞서 살펴보아야 할 것은 무엇인가. 첫 번째는, 미분양의 발생사유가 무엇인지 분석해야 한다. 예를 들어 일시적인 공급과잉 혹은 수요 감소에 의한 것인지 투자심리의 위축에 의한 것인지, 아니면 구조적인 수급불균형에 의한 것인지를 잘 판단해야 한다. 이는 지역마다 결합 정도에 따라 사정이 다르며 대개 복합적으로 작용한다. 지역요건은 좋은데 수요에 비해 아파트가 과다하게 공급된 상황에서 규제정책이 나오거나 경기가 조금만 나빠져도 투자수요가 줄어들어 미분양 아파트가 생긴다. 사례를 들어보자. 실제로 2~3년 전 용인 죽전•동백, 수지, 파주 등지에서 대규모 택지개발계획에 의해 세워진 아파트들도 미분양이 적지 않게 생겼다. 지금은 어떠한 가. 먼저 교하지구를 지나는 경의선은 앞으로 복선화가 이루어지고, 제2외곽순환고속도로도 새로 뚫린다. 또한 지하철 9호선도 가까운 곳에서 개통되며, 엘지 LCD 파주공장도 생기고, 장기적으로는 통일을 대비한 수도가 들어설 수 있는 지역이다. 또 지난해 판교분양 얘기가 나오면서 가장 많이 오른 곳이 용인 수지지구로 이 곳 역시 2~3년 전만 해도 미분양 재고 및 미입주 물량 과다로 몸살을 앓은 곳이다. 그러나 2005년 이후 고분양가 파동 후 프리미엄이 급등하기 시작했다. 미분양이라고 해서 무조건 꺼릴 이유가 없다는 뜻이다. 장기적 관점에서 보면 꾸준히 오를 수 있는 지역의 미분양 아파트는 투자하기에는 최적의 조건을 갖추었다고 볼 수 있다. 올 봄 입주를 시작한 동백지구 역시 유사한 경우다. 두 번째는 대규모 택지개발과 발전가능성이 높은 지역을 노려야 한다는 것이다. 특히 수도권 중에서 대단위 택지개발 예정지에 관심을 가지면 투자할 곳이 눈에 보인다. 일례로 남양주의 호평•평내지구와 양주지역 역시 초기에 미분양이 났었다. 또한 지금도 그리 사정이 좋은 편은 아니다. 그러나 향후 대단위 택지개발 예정지구에는 반드시 도로건설계획이 따라붙게 마련이므로 비록 미분양이 났다 하더라도 나중에는 수도권과의 접근성이 훨씬 좋아지기 때문에 수요가 공급을 따라잡게 되어 있다. 따라서 미분양 초기에 물량을 잡은 경우 상당한 프리미엄을 챙길 수 있었다. 통상 아파트는 미분양이 해소되는 순간 프리미엄이 붙는다는 특징이 있다. 분양되지 않은 아파트가 분양되는 순간 프리미엄이 붙어 투자이익을 가져다 준다는 뜻이다. 기본적으로 서울, 수도권 및 일부 호재가 내재되어 있는 지방도시는 아파트 공급이 적은 상태이기 때문에 시간이 지나거나 입주가 임박하면 결국 미분양은 해소되기 마련이다. 미분양 아파트 투자 시 문제는 얼마나 적절한 곳에, 적절한 시점에 투자하느냐이다. 9월1일부터 부동산 거래세인 취•등록세가 2%로 인하됐다. 아파트 대출조건 및 분양대금 등 금융조건과 아파트 방향, 층수, 조망 등 내부조건을 분석하여 판단하되 당장의 투자가치보다 향후 발전가능성이 높은 지역의 미분양 아파트를 내집으로 마련할 수 있는 결실의 계절이 되길 바란다. 고종완 re119@unitel.co.kr
웰빙 바람에다 세금 혜택까지
부동산상품에도 참살이를 즐기며 재테크가 가능한 것이 없을까. 웰빙 바람을 비껴가지 않으며 부재지주(不在地主)가 아님에도 주말ㆍ전원주택을 합법적으로 소유할 수 있는 길이 있다. 주말농장과 농가주택이 그것이다. 비농업인이 농지를 소유할 수 있게 된 것은 지난 2003년 농지법이 바뀌면서부터이다. 비록 제한적이지만 302평 미만의 주말, 체험 농장용으로 농지가 부동산투자 상품으로 대두된 것이다. 원래 우리나라의 농지정책은 헌법에 따른 경자유전의 원칙을 철저히 따랐다. 과거 소작농의 폐해를 막고 자작농을 육성하기 위한 취지였다. 그러던 것이 농지거래를 자유 시행하게 된 까닭은 사실상 급격한 농가인구 감소, 고령화, 주 5일제 근무 및 개방화 속도 등 사회적 변화에 대응하기 위한 것이다. 웰빙 즐기면서 세금감면 혜택도 요즘 같은 부동산환경에선 부동산투자를 하는데 있어 가장 민감하게 반응하는 것이 바로 세제이다. 8.31부동산종합대책 등 각종 규제에 따라 1가구 2주택자들은 올해부터 실거래로 양도세를 납부하게 되며 2007년부터는 50% 중과대상에다 장기보유특별공제 혜택 등을 받을 수 없다. 또한 2007년부터는 모든 토지를 실거래가로 과세하게 되는데다 비사업용 나대지나 잡종지, 부재지주 소유 농지, 임야, 목장용지 등도 양도할 때 양도세 60% 중과하게 된다. 그러나 도시민이 소유한 302평 미만의 주말농장은 양도세 중과 대상에서 제외되며 10평 미만 소규모 전원주택을 짓게 되면 농지조성부담금의 50%를 감면받는 혜택을 누릴 수 있다. 게다가 취득세와 종합토지세 등 지방세도 면제된다. 이렇게 농가주택에 대한 관심이 커지는 것은 참살이를 할 수 있다는 장점에다 세금혜택이 가능하기 때문이다. 올 초 농지법시행령 개정으로 땅값과 무관하게 일률적으로 물던 농지조성비가 공시지가 기준으로 하는 농지보전부담금으로 바꿈에 따라 수요자에겐 부담이 덜해 유리해졌다. 물론 토지거래허가지역에서 주말농장 땅을 매입하려면 관할 지방자치단체 허가를 받아야 하는 번거로움은 있다. 농가주택은 말 그대로 기존의 허름한 농촌주택을 일컫는다. 농촌에 있다고 모두 농가주택은 아니다. 1가구 2주택 과세적용을 받지 않는 농가주택의 범위는 대지 200평 이하, 연면적 45평 이하, 기준시가 7천만원 이내의 주택이어야 한다. 이때 도시주택을 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 하며 또한 새로 산 농가 주택도 3년 이상 보유해야 한다. 집을 한 채 팔고 나머지 한 채도 3년 이상 보유하면 남은 집을 팔 때 양도세를 납부하지 않아도 되는 것이다. 다만 국토계획법에 의한 도시지역 및 허가구역, 관광단지개발, 투기지역 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되는 지역 등은 제외되므로 주의를 요한다. 예를 들어 농가주택이 행정구역상 광역시나 시 지역에 위치한다면 농가주택이 될 수 없으나 읍 또는 면단위에 속한다면 농가주택이 될 수 있다. 투자금 적고 단순한 농가주택 구입 예전에 지은 농가주택의 대부분은 건축규모가 작고 구조방식도 구식이다. 따라서 도시민에게는 불편한 점이 없지 않지만 반대로 소액으로 투자할 수 있다는 장점이 있다. 즉 여유자금이 부족한 투자자는 먼저 농가주택을 구입하고 매입 후에도 간단히 개조한 후 바로 들어가 살 수 있으며, 살면서 마음 내키는 대로 하나씩 고쳐갈 수도 있다. 농가주택 매입은 땅을 구입하여 농가주택을 짓는 것보다 농지보전부담금(농지나 임야를 다른 용도로 바꿀 때 붙는 세금)과 건축비 등 주택에 들어가는 비용을 줄일 수 있다. 예를 들어 전원주택을 짓는다면 부지매입에서부터 건축까지의 전 과정이 만만치 않아 시간을 낭비할 수 있지만, 농가주택은 이미 집이 지어져 있기 때문에 매매의 형식만 취하면 된다. 농지전용이나 건축 등의 절차가 없어 비교적 단순하기 때문에 시간적인 여유가 없는 도시민 등 수요자들에게도 적당한 상품이다. 또한 펜션에 비해 농가주택은 신규 투자비용을 최소화하면서 부분적인 개축을 통해 민박을 놓을 수 있고 향후 신축을 통해 펜션으로의 전환이 용이하다. 이러한 몇 가지 측면에서 여유자금이 녹녹치 않은 조기퇴직자, 전원생활을 꿈꾸는 중장년층에게 인기를 끌고 있는 대표적 참살이 상품이라 할 수 있다. 기반시설 인입, 경사도 등 따져야 먼저 자신의 생활패턴을 고려하여 이주 희망지역을 우선 선정해야 한다. 물론 본인의 직장 등 직업유형과 예산규모를 함께 고려해야 할 것이다. 다음 주변 교통망과 마을간 거리 등을 파악하는데 이는 해당 지역지도와 인터넷 사이트를 이용하여 조사가 가능하다. 그러나 백문이 불여일견. 해당 지역을 방문하여 구체적인 답사를 하는 것은 필수사항이다. 이때 챙겨야 할 것은 전기, 상하수도 등 기반시설 인입에 지장이 없는 지, 경사도가 적당한지, 주변에 혐오 및 편의시설의 유무와 거리, 방향과 지세 및 개발 가능성 등도 충분히 검토해야 한다. 조사 중에 중개업소를 활용하거나 인근 마을 이장 댁이나 마을 지역 주민들과 의 대화로 가능한 많은 정보를 얻은 후 결정하는 것이 좋다. 토지거래허가구역내 농가주택을 신축하거나 매입하려면 좀 더 신경을 써야 한다. 아무래도 규제가 상대적으로 강하다. 특히 경기 등 수도권 내 과밀억제 및 성장관리권역은 토지거래허가구역으로 묶여 있어 거래가 자유롭지 못한데다 올 해부터 1년 이상(과거 6개월) 거주해야 토지거래허가를 받을 수 있고, 특히 농지인 경우는 별도로 농지취득자격증명제가 적용된다. 때문에 수도권 일대 농지에 투자하려면 거주지 이전 등 1년 전부터 노력과 수고를 들어야 한다. 거래허가요건을 충족하지 못한 채 서둘러 매입하려면 반드시 안정장치를 해 둘 필요가 있다. 공증해 놓거나 근저당을 설정해 놓은 뒤 요건이 충족되면 권리를 이전하는 절차가 비교적 안전하다. 건축물과 토지의 소유권이 다른 경우가 있기 때문에 건축물대장 및 토지대장을 발급받아 확인해야 한다. 농가주택 중에는 집이 있어도 대지가 아니라 농지에 있는 경우가 많기 때문이다. 또 무허가 건물일 수도 있다. 때문에 토지에 관련된 서류(토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도, 건축물대장 등)를 확인해야 하고 확인이 어려울 경우 관련 지자체에 문의하거나 전문가의 도움을 받는 것이 좋다. 산 중턱 소규모 농가주택 인기 최근 농가주택과 관련해 몇 가지 의미 있는 특징이 시장에서 나타나고 있다. 하나는 주택의 규모가 작은 농가주택이 선호된다는 점이다. 건평으로 15∼20평 정도의 소형규모로 이는 50∼60평대의 펜션과는 대조적이다. 무리한 투자보다는 참살이를 누리려는 수요자들의 증가현상이라 보여진다. 다른 하나는 선호지역의 바뀜 현상이다. 이전에는 논이나 하천, 개울 주변의 평지에 위치한 농가주택이 비쌌으나 최근에는 산 중턱에 위치한 농가주택이 비싸게 거래되고 있다. 농사짓기 위한 접근성보다는 양호한 전망을 우선시 하는 도시사람들의 농가주택에 대한 투자가 늘면서 나타난 현상인 것이다. 그렇다고 해서 농가주택에 대한 묻지 마 투자는 금물이다. 다른 어느 것보다 환금성이 떨어지는 대표적인 상품이기 때문이다. 일반경기가 불안할 시 가장먼저 영향을 받는 것이 참살이 관련 상품이다. 이런 까닭에 농가주택을 수익률만 따져서 투자하려는 투자자가 있다면 오히려 심사숙고할 필요가 있다. 생각만큼 남는 장사가 아닐 가능성도 충분하기 때문이다. 따라서 농가주택은 본인이 전원에 거주하면서 누리는 거주가치를 반영해야 한다. 다른 부동산상품과는 달리 투자가치보다는 실제 거주하면서 참살이를 만끽하는 가치가 훨씬 더 클 수 있기 때문이다. 고종완 re119@unitel.co.kr
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